Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP (''Službeni glasnik RS'' broj 72/11, 55/14, 87/18) i utvrdio da revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka propisana odredbom člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom se ne ukazuje na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka koje mogu biti revizijski razlog u smislu člana 407. istog zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između parničnih stranaka je 26.09.2010. godine zaključen pismeni ugovor o prometu nepokretnosti kojim je tuženi, kao prodavac, prodao tužiocu nepokretnost – kat.parc. br. .., površine 2 ara i 7 m2, sa objektom površine 1 ar i 6 m2, upisano u LN br. .., .. i .. KO ..., čiji je vlasnik tuženi. Ugovorena je kupoprodajna cena u iznosu od 20.000 evra, a prodavac se saglasio da se kupac na osnovu ovog ugovora uknjiži kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora o kupoprodaji bez njegove dalje saglasnosti i odobrenja. Do dana zaključenja ugovora tužilac je tuženom isplatio kupoprodajnu cenu od 20.000 evra, a u javnom registru prava na nepokretnostima u vreme zaključenja ovog ugovora, kao i u vreme odlučivanja u ovoj parnici, nepokretnosti koje su predmet ugovora upisane su kao državna svojina Republike Srbije, a kao nosilac prava korišćenja na njima upisan je tuženi. Potpisi ugovornih strana na navedenom ugovoru nisu overeni od strane suda.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je predmetni ugovor o prometu nepokretnosti parničnih stranaka čiji potpisi nisu overeni od strane suda, izvršen u celosti, jer je tužilac isplatio kupoprodajnu cenu i stupio u posed kupljene nepokretnosti, a tuženi primio kupoprodajnu cenu. Sledom navedenog, prvostepeni sud zaključuje da su u takvoj situaciji ispunjeni uslovi za konvalidaciju ugovora o prometu nepokretnosti kome nedostaje overa potpisa ugovornih strana od strane suda, saglasno članu 4. i 4a Zakona o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'' br. 42/98, 111/09), koji je važio u vreme zaključenja predmetnog ugovora i da nisu ispunjeni uslovi za povraćaj datog, kako je propisano u članu 104., kao i u članovima 124.-132. Zakona o obligacionim odnosima.

Imajući u vidu utvrđene činjenice i pravno shvatanje prvostepenog suda, drugostepeni sud je zaključio da je prvostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo, nalazeći da nisu ispunjeni uslovi iz člana 4. stav 3. tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti za priznanje pravnog dejstva ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a zbog čega je taj ugovor ništav, saglasno članu 4. stav 2. istog zakona, a pravna posledica takvog pravnog posla je povraćaj datog, primenom člana 104. Zakona o obligacionim odnosima. To je razlog što je drugostepeni sud preinačio prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev.

Pravno shvatanje drugostepenog suda prihvata i Vrhovni kasacioni sud, ocenjujući da je zasnovano na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Odredbom člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'' br. 42/98, 111/09) koji se u konkretnom slučaju primenjuje, s obzirom da je bio na snazi u vreme zaključenja predmetnog ugovora o prometu nepokretnosti, propisano je da ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda (stav 1.). Ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana, ne proizvode pravno dejstvo (stav 2.). Sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana, koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis (stav 3.).

Imajući u vidu sadržinu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji su stranke sačinile u pismenoj formi i kojim su raspolagale nepokretnostima u vlasništvu Republike Srbije, pravilan je činjenično-pravni zaključak u pobijanoj presudi da predmetni ugovor ne ispunjava uslove za konvalidaciju. Prodaja predmetnih nepokretnosti od strane tuženog, koji nije vlasnik, onemogućava tužioca, kao kupca, da na njima stekne svojinu u smislu člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, čime se svrha ugovora ne može ostvariti. To dalje vodi zaključku da tuženi nije izvršio svoju ugovornu obavezu - prenos prava svojine na kupljenim nepokretnostima, pa primenom navedenog materijalnog prava proizlazi da ugovor o prometu nepokretnosti ne ispunjava nužan uslov za konvalidaciju - da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu.

U slučaju ništavosti ugovora, svaka ugovorna strana dužna je, saglasno članu 104. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, da vrati drugoj ono što je primila po osnovu takvog ugovora, kako je pravilno odlučio sud u pobijanoj presudi. S tim u vezi pravilna primena materijalnog prava – člana 277. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, nalaže isplatu zatezne kamate koju dužnik koji zadocni sa ispunjenjem novčane obaveze duguje pored glavnice po stopi Evropske centralne banke, počev od momenta primanja novca kada je ugovor zaključen, pa do 24.12.2012. godine, a od 25.12.2012. godine pa do isplate po stopi iz člana 4. Zakona o zateznoj kamati (''Službeni glasnik RS'' br. 119/12). Pravilna primena materijalnog prava ukazuje i da je tuženi u obavezi da isplatu dugovanog izvrši u domaćem novcu, odnosno kao dinarsku protivvrednost saglasno članu 395. Zakona o obligacionim odnosima.

S obzirom na izloženo, bez uticaja je za odlučivanje o tužbenom zahtevu navod revizije da je tužilac bio upoznat sa faktičkim stanjem nepokretnosti i da nedostaci, koji evidentno ugovor o prometu nepokretnosti čine ništavim, po navodima revizije predstavljaju neprecizno formulisane osnovne elemente ugovora.

Na osnovu člana 414. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić