Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu, primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/11 ... 18/20) i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Tužilja u reviziji ukazuje na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku, međutim, ta bitna povreda nije razlog zbog kog revizija može da se izjavi, na osnovu odredbe člana 407. stav 1. tačka 2. istog Zakona.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su zaključile predugovor o kupoprodaji nepokretnosti 16.12.2020. godine, čija sadržina je potvrđena kod javnog beležnika Desanke Marjanović iz ... na osnovu klauzule o potvrđivanju isprave OPU 991-2020. U predugovoru je navedeno da ga ugovorne strane, BB, u svojstvu prodavca i AA u svojstvu kupca, zaključuju u nameri da zaključe ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kojim prodavac prodaje a kupac kupuje apartmane broj .. i broj .. ukupne površine 51,59 m2 na trećem spratu „Planinske kuće“ na Kopaoniku, u južnom delu naselja „VV“ u turističkom centru „GG“ koja je izgrađena na kp .. (stari broj ..) i .. (stari broj ..) k.o. Kopaonik list nepokretnosti broj .. za katastarsku opštinu Kopaonik. Potpisom tog predugovora, ugovorne strane su konstatovale da će glavni ugovor o kupoprodaji biti zaključen najkasnije do 10.01.2021. godine, u roku od 5 dana od dana kada se za to steknu uslovi i to: kada kupac isplati kupoprodajnu cenu u iznosu od 225.000 evra i kada prodavac uvede kupca u posed predmetne nepokretnosti. U članu 1. predugovora prodavac se obavezao da će glavnim ugovorom o kupoprodaji dati kupcu saglasnost za uknjižbu i time mu omogućiti da izvrši upis prava svojine na predmetnoj nepokretnosti, bez njegovog daljeg prisustva i saglasnosti, u nadležni katastar nepokretnosti. Na osnovu potvrde od 18.12.2020. godine, tužilja je, u svojstvu kupca, u celosti isplatila ukupnu kupoprodajnu cenu na račun prodavca a na osnovu zapisnika o primopredaji nepokretnosti od istog dana, prodavac i kupac su potvrdili da je prodavac kupcu predao u posed i vlasničku državinu predmetne nepokretnosti, u viđenom stanju, u skladu sa predugovorom o kupoprodaji nepokretnosti. Tužilja je tuženoj 04.02.2021. godine uputila poziv za zaključenje ugovora o kupoprodaji koji je tužena primila 08.02.2021. godine, a do zaključenja ugovora o kupoprodaji nije došlo.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, po oceni Vrhovnog kasacionig suda, nižestepeni sudovi su pravilno primenili materijalno prava odbijanjem tužbenog zahteva tužilje za utvrđenje prava isključivog vanknjižnog vlasništva na predmetnim nepokretnostima.

Odredbom člana 45. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da je predugovor takav ugovor u kojem se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma, uslov, punovažnosti ugovora (stav dva). Na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj sud odrediti (stav četiri).

Zakon o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br 93/2014 ... 6/2015), u odredbi člana 4. stav 1. propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solanizovane) isprave. Za posao iz stava jedan ovog člana isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora (stav dva). Ugovor koji nije zaključen na način iz stava 1. do 3. tog člana Zakona, ne proizvodi pravno dejstvo (stav četiri).

U konkretnom slučaju, između parničnih stranaka nije zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti već predugovor kojim su parnične stranke preuzele obavezu da zaključe glavni ugovor. Dakle, konačni cilj koji je trebalo postići zaključenjem predugovora je promet nepokretnosti, a shodno odredbi člana 45. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, predugovor je trebalo da bude zaključen u obliku javnobeležničke potvrđen (solarnizovane) isprave od strane javnog beležnika na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora, što ovde nije slučaj imajući u vidu da je predugovor zaključen pred javnim beležnikom u Leskovcu i odnosi se na potvrdu potpisa strana u tom pravnom poslu. Pored toga, predugovor zaključen u propisanoj formi ne predstavlja, sam po sebi, pravni osnov za priznanje prava svojine na nepokretnosti i uknjižbu koju tužilja tužbom traži, već predugovoru verna strana može, na način i u rokovima određenim članom 45. stav 4. i 5. Zakona o obligacionim odnosima, od suda da traži da drugoj strani naloži zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, pa tek ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, presuda zamenjuje glavni ugovor o prometu nepokretnosti i predstavlja valjan osnov uknjižbe prava svojine. Međutim, tužilja to tužbom nije tražila. Stoga su nižestepeni sudovi pravilno primenili materijalno pravo odbijanjem tužbenog zahteva tužilje.

Navodima revizije tužilje o tome da je nakon zaključenja i overe predugovora ona isplatila kupoprodajnu cenu u celosti i primila ključeve apartmana kao dokaz da je stupila u posed, ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane odluke. Mogućnost kovalidacije ugovora kome nedostaje forma je, odredbom člana 73. Zakona o obligacionim odnosima, propisana za ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma a koji nije zaključen u toj formi, što ovde nije slučaj pošto parnične stranke nisu zaključile ugovor već predugovor. Zaključenjem predugovora, tužena je preuzela obavezu da sa tužiljom, docnije, zaključi drugi, glavni ugovor, na osnovu odredbe člana 45. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, ali to nije predmet ove parnice. Zbog toga tužilja neosnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u izreci doneo primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić