U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Dragane Boljević i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., koga zastupa Andraš Molnar advokat iz ..., protiv tuženih BB i VV iz ... i GG iz ..., koje zastupa Igor Sinjeri advokat iz .., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tuženih izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2154/21 od 16.09.2021. godine, na sednici održanoj 23.10.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

USVAJA SE revizija tuženih i PREINAČUJE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2154/21 od 16.09.2021. godine tako što se ODBIJA žalba tužioca kao neosnovana i POTVRĐUJE presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 29177/20 od 13.04.2021. godine.

OBAVEZUJE SE tužilac da naknadi tuženima troškove postupka po reviziji od 64.000,00 dinara u roku od 15 dana od dana dostavljanja ove presude.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 29177/20 od 13.04.2021. godine odbijen je tužbeni zahtev tužioca za utvrđenje da je stekao pravni osnov za upis prava svojine na parcelama .../... pov. 36a 10m2 i .../... pov. 1a 47m2, ukupne pov. 37a 57m2, obe livada 3. klase, ..., upisane u l.n. ... k.o. ... i trpljenje tuženih da tužilac na osnovu ove presude upiše svoje pravo u javni registar (stav prvi izreke) i obavezan tužilac da naknadi tuženima 26.000,00 dinara na ime troškova postupka (stav drugi izreke).

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2154/21 od 16.09.2021. godine preinačena je označena prvostepena presuda tako što je utvrđeno da je tužilac stekao pravni osnov za upis prava svojine na označenim nepokretnostima i tuženi obavezani da trpe da tužilac na osnovu ove presude upiše svoje pravo u javni registar i da mu naknade troškove parničnog postupka od 106.500,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate (stav prvi izreke) i troškove žalbenog postupka od 36.400,00 dinara (stav drugi izreke), dok je odbijen zahtev tuženih za naknadu troškova žalbenog postupka (stav treći izreke).

Protiv označene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi su blagovremeno izjavili reviziju iz čije sadržine proizlazi da presudu pobijaju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu, u smislu člana i 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23; u daljem tekstu: ZPP) i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizija neosnovano ukazuje i na postojanje bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 9. i stava 1. u vezi sa članom 74. stav 1. ZPP. Tužbom u ovom sporu tužilac jeste označio kao tuženu, pored BB i njenu sestru DD, za koju je imao saznanje da je preminula pre podnošenja tužbe (21.12.2012. godine), ali je prvostepeni sud odbio da tužbu u tom delu odbaci na ročištu od 24.05.2019. godine i nastavio je da postupa po tužbi kojom je tužilac 05.11.2018. godine, umesto te tužene, kao tužene označio njene naslednike VV i GG. Budući da ova povreda parničnog postupka nije učinjena u postupku pred drugostepenim sudom, ona ne predstavlja razlog zbog kojeg bi se revizijom mogla pobijati drugostepena presuda.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužena BB i njena sada pokojna sestra DD su knjižne vlasnice k.p. .../... od 36a 10m2 i .../... od 1a 47m2, ukupne površine 37a 57m2, upisane u l.n. ... k.o. ... (nastale radi formiranja puta od parcele istih suvlasnika, ... površine 37a 69m2) koje se nalaze na raskršću puteva ..., ... i Put ... (...) i graniče se samo sa jednom parcelom u privatnoj svojini (... u suvlasništvu istih lica). Vlasnice su svoju parcelu ... prodale 05.06.2001. godine ĐĐ, sudski overenim ugovorom kojim je konstatovano da će predaja biti izvršena odmah po isplaćenoj ceni, a najkasnije do overe potpisa, što će biti dokaz potpunog izmirenja ugovornih obaveza, s tim što su prodavci dali saglasnost da kupac bez njihovog daljeg znanja, pitanja i odobrenja izvrši prenos na svoje ime. Pošto se DD poznavala sa kupcem, dogovoreno je da on novac isplati po overi ugovora, ali on to nikada nije učinio, niti je stupio u posed, ili podneo zahtev za promenu vlasnika a nije ni platio porez na promet, iako se na to obavezao ugovorom. Prodavci su, nakon što im je poreska uprava dostavila rešenje da plate porez na prenos apsolutnih prava po tom ugovoru, pokrenule postupak za raskid ugovora, koji je i raskinut presudom zbog izostanka od 02.11.2004. godine. Tuženi GG svakog proleća krči predmetnu parcelu od korova, istu je i ogradio kako bi sprečio ponovno dovoženje smeća. Na toj parceli, izuzev tuženih, treća lica nisu se pojavljivala kao držaoci. Uprkos tome što su tužena BB i njena sada pok. sestra, a posle njene smrti njeni pravni sledbenici sve vreme u državini predmetne parcele, tom parcelom je prometovano još dva puta na osnovu ugovora takođe overenih u Opštinskom sudu u Novom Sadu.

Najpre je ĐĐ 17.05.2002. godine tu parcelu prodao EE (Ov1 .../... od 20.06.2002. godine). Kao i ugovorom od 05.06.2001. godine, i ovim je ugovorena predaja po isplaćenoj ceni, a najkasnije do overe koja će služiti kao dokaz o potpunom izmirenju ugovornih obaveza, kupac je preuzeo obavezu plaćanja poreza na promet a prodavac se saglasio da se izvrši prenos bez njegovog daljeg znanja, pitanja i odobrenja. Ni kupac po ugovoru od 17.05.2002. godine nikada nije podneo zahtev za promenu nosioca prava na predmetnoj nepokretnosti, nije proveravao podatke u poreskoj upravi i katastru, te nije znao ko su knjižni nosioci prava na toj parceli u čiji posed nije stupio.

Po saznanju da ne može ishodovati dozvolu za gradnju, EE je 05.08.2004. godine istu parcelu prodao ovde tužiocu (Ov1 .../... od 06.08.2004. godine) potvrdivši da mu je u celosti isplaćena kupoprodajna cena, ugovarajući da će kupac stupiti u posed odmah po overi ugovora, s tim što će prodavac platiti sve javne dažbine koje terete predmetnu nepokretnost i pribaviti svu potrebnu dokumentaciju (ugovore) kako bi se kupac mogao knjižiti, saglasivši se da se kupac uknjiži bez njegovog daljeg pitanja i odobrenja. Pre zaključenja ugovora, prodavac je predao tužiocu ugovor kojim je od ĐĐ 17.05.2002. godine kupio predmetnu parcelu, a tužilac je u sudu izvršio uvid u ugovor od 05.06.2001. godine na osnovu koga je ĐĐ kupio predmetnu parcelu od BB i DD (kopiju tog ugovora pribavio je 15.04.2009. godine) i u katastru proverio vlasničko stanje i upoznao se sa tim da su vlasnici predmetne nekretnine BB i DD, ali ih nije kontaktirao da bi se dodatno informisao. Tužiočev zahtev od 13.03.2012. godine za promenu nosioca prava na označenoj nepokretnosti je odbijen rešenjem od 21.09.2012. godine (konačno 03.11.2016. godine), a postupak po tužbi protiv tog rešenja (U-18462/16) Upravni sud nije okončao do prvostepenog presuđenja.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud je, primenom odredaba čl. 41. stav 1, 20, 33,45. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, 60. Zakona o državnom premeru i katastru i 12, 17, 124. i 126. Zakona o obligacionim odnosima, odbio tužbeni zahtev. Zaključio je da je tužbeni zahtev zasnovan na derivativnom načinu sticanja prava svojine za čiju je punovažnost neophodno da se kumulativno ispune uslovi da je prenosilac vlasnik stvari, da postoji punovažan pravni posao podoban za sticanje prava svojine (pravni osnov) i da je izvršen upis prava u javne evidencije o nepokretnostima (način sticanja), ali da prvi kupac predmetne nepokretnosti nije ispunio svoju ugovornu obavezu niti je stupio u državinu kupljene nepokretnosti, a nije ni zahtevao niti ishodovao upis na svoje ime te nepokretnosti, pri čemu je ugovor koji je zaključio sa vlasnicima i raskinut 02.11.2004. godine zbog neispunjenja, te on nikad nije postao vlasnik predmetne nepokretnosti. Kako je osnovno pravilo kod derivativnog sticanja prava svojine da niko ne može preneti na drugog više prava nego što sam ima, a ĐĐ nije stekao pravo svojine, on ga ni nije mogao preneti na kupca EE, zbog čega ni taj kupac pravo svojine nije mogao preneti na tužioca.

Drugostepeni sud je prihvatio utvrđeno činjenično stanje ali je zaključio da je pravni stav prvostepenog suda nepravilan. Pošavši od principa sigurnosti pravnog prometa i ponašanja učesnika u pravnom prometu, odnosno njihove savesnosti prilikom zaključenja pravnih poslova, drugostepeni sud je zaključio da je tužilac, prilikom zaključenja ugovora od 05.08.2004. godine preduzeo sve potrebne i moguće radnje, u situaciji kada njegov pravni prethodnik nije bio upisan u evidenciji nepokretnosti, pribavio osnove sticanja za svakog od ranijih vanknjižnih vlasnika (ugovore od 05.06.2001. i 17.05.2002. godine) te da je tužilac, imajući u vidu da je ugovor od 05.06.2001. godine bio punovažan i raskinut tek 02.11.2004. godine, ugovorom od 05.08.2004. godine stekao pravo svojine na predmetnim parcelama, i da donetom drugostepenom presudom stiče valjan pravni osnov za upis tog prava u javnom registru, zbog čega je preinačio prvostepenu presudu i tužbeni zahtev usvojio.

Vrhovni sud nalazi da nije pravilna odluka drugostepenog suda.

Odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (u daljem tekstu: ZOSO) propisano je da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem (član 20. stav 1), da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom (član 33), te da pravo svojine koje određeno lice ima na stvar prestaje kad drugo lice stekne pravo svojine na tu stvar (član 45). Odredbama člana 41. ovog zakona propisano je da lice koje je pribavilo individualno određenu stvar po pravnom osnovu i na zakonit način, a nije znalo i nije moglo znati da nije postalo vlasnik (pretpostavljeni vlasnik), ima pravo da zahteva njen povraćaj i od savesnog držaoca kod koga se ta stvar nalazi bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu (stav 1), a kada se dva lica smatraju pretpostavljenim vlasnicima iste stvari, jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretno u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno, a ako su pravni osnovi ovih lica iste jačine, prvenstvo ima lice kod koga se stvar nalazi (stav 2) pri čemu pravo na podnošenje tužbe iz stava 1. ovog člana ne zastareva (stav 3.).

Zakonom o obligacionim odnosima – ZOO je propisano da se ugovorom o prodaji obavezuje prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar (član 454. stav 1), s tim da ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom kojim uređuje promet nepokretnosti pod pretnjom ništavosti (član 455), kao i da prodaja tuđe stvari obavezuje ugovarače, ali kupac koji nije znao ili nije morao znati da je stvar tuđa, može, ako se usled toga ne može ostvariti cilj ugovora, raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete. U zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa strane su dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja (član 12), da ispune svoju obavezu i da budu odgovorne za nju, s tim da se obaveza može ugasiti samo saglasnošću volja strana u obligacionom odnosu ili na osnovu zakona (član 17), pri čemu su strane dužne (član 18) i da u izvršavanju svoje obaveze postupaju sa pažnjom koja se u pravnom prometu zahteva u odgovarajućoj vrsti obligacionog odnosa (pažnja dobrog privrednika, odnosno pažnja dobrog domaćina). Ove, kao i druge odredbe ZOO primenjuju se u pitanjima koja nisu uređena drugim zakonom (član 23).

Ugovor, kao pravni osnov sticanja prava svojine, mora biti punovažan, pravovaljani pravni posao, a to će biti ukoliko je zaključen u smislu postojećih zakonskih propisa kojima se uređuje odgovarajuća vrsta obligacionog odnosa, uz poštovanje osnovnih načela obligacionog prava i pretpostavku da su ispunjeni i svi ostali uslovi koje predviđaju opšta pravila za pravovaljanost svakog obligacionog odnosa (npr. o saglasnosti volja, o predmetu obaveze, o sposobnosti zaključenja ugovora, o manama volje). Samo ovako punovažni ugovori imaju značenje valjanog pravnog osnova koji je podoban za zasnivanje prava svojine, dok se u protivnom oni tretiraju kao pravno nevaljani pravni poslovi po osnovu koga se ne može ni zasnovati ni steći pravo svojine.

Dakle, pravno valjani ugovor o prodaji predstavlja osnov za sticanje prava svojine. Njegovim zaključenjem kupac stiče subjektivno pravo da zahteva da mu se putem zakonom propisanog načina sticanja (predaja, upis) sadržaj tog pravnog posla faktički realizuje u vidu predaje objekta na koji se zasnovano pravo svojine odnosi. To znači da kupac stiče obligaciono-pravni zahtev da mu prodavac prodatu stvar faktički preda u državinu na zakonom predviđeni način sticanja „tako da kupac stekne pravo vlasništva“ kako je propisano odredbom člana 450. ZOO. Ukoliko prodavac odbije da izvrši predaju stvari u posed kupcu, ili ukoliko ni nije u državini te stvari (jer naprimer, nikad nije ušao u posed niti je stvar njegova), kupac ima pravo na tužbu sa obligaciono-pravnim zahtevom za ispunjenje ugovora o prodaji, a ne na vlasničko-pravnu tužbu, pošto je zaključenim ugovorom o prodaji kupac stekao samo pravo na prodatu stvar, a ne i na pravo na stvari. Upravo zbog toga da bi na jedan objektivno vidljiv način bio osiguran pravni promet nekretninama, propisan je poseban sigurnosni režim za pravne odnose nastale povodom prometovanja nekretnina po kojem se pravo svojine na nepokretnu stvar stiče upisom u odgovarajuću knjigu. Pritom, upisom u javnu knjigu ne stiče se sama faktička državina, već se ovakvim upisom stiče pravo na državinu i njime nastaje pravni odnos između vlasnika i ostalih trećih osoba povodom njegove stečene nepokretnosti. Dakle, sam ugovor ne konstituiše svojinu, nego je samo osnov za sticanje svojine, ukoliko je punovažan i iz njega proističe samo obligaciono pravo, pri čemu se svojina ne stiče ni predajom u smislu ugovora, jer je pribavljanje državine predajom akt izvršenja ugovora o kupoprodaji.

Nepravilan je zaključak drugostepenog suda da je tužilac, prilikom zaključenja ugovora o prodaji od 05.08.2004. godine, preduzeo sve potrebne i moguće radnje u situaciji kad njegov pravni prethodnik nije bio upisan u evidenciji nepokretnosti. Naprotiv, iako je znao da su tužena BB i njena sestra DD suvlasnice nepokretnosti koju on kupuje od EE, tužilac nije pokušao da ih kontaktira, a naročito nije na licu mesta proverio stanje državine niti pokušao da uđe u posed te nepokretnosti, s obzirom da je u postupku pouzdano utvrđeno da su u državini te nepokretnosti sve vreme tuženi, niti ju je ikada koristio. Štaviše, i zahtev za uknjižbu on je podneo tek osam godina od zaključenja ugovora.

U takvoj situaciji nastali pravni odnos neophodno je sagledati i njegovu pravnu valjanost oceniti i s obzirom na pomenuta načela obligacionog prava. Pri oceni savesnosti kupca, treba uzeti u obzir ponašanje razumnog kupca u konkretnim i opštim okolnostima kupoprodaje, naročito kada stvar kupuje od prodavca koji nije knjižni vlasnik, pritom ne utvrđujući stanje poseda niti pokušavajući da stupi u posed kupljene stvari i godinama čak ne pokušavajući da ishoduje upis svog prava. Imajući u vidu ovakvo ponašanje tužioca i pravni posao koji je zaključio, u situaciji kada su knjižni suvlasnici u neprekidnoj i nesmetaj državini predmetne nepokretnosti i kada je članom 45. ZOSO propisano da pravo svojine koje određeno lice ima na stvar prestaje kad drugo lice stekne pravo svojine na tu stvar, te da nema osnova za prestanak prava svojine tuženih, ne može se smatrati da tužilac ima punovažan pravni osnov za sticanje prava svojine na nepokretnosti tuženih.

S obzirom na izloženo, nepravilna je drugostepena, a pravilna prvostepena presuda, zbog čega je revizija usvojena i odluka kao u izreci doneta na osnovu člana 416. ZPP.

Odluka o troškovima postupka iz stava drugog izreke ove presude doneta je na osnovu člana 165. stav 2. u vezi sa čl. 153. stav 1, imajući u vidu da su tuženi uspeli u ovom sporu i da im pripada naknada troškova za sastav revizije sa uvećanjem za zastupanje svo troje tuženih u iznosu od 36.000,00 dinara i za izdatke za sudske takse na reviziju od 15.200,00 dinara i ovu presudu od 22.800,00 dinara, sve ukupno 64.000,00 dinara.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković