U donošenju pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju sud u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Tužilac u reviziji ne ukazuje određeno na bitne povrede odredaba parničnog postupka.

Predmet tužbenog zahteva je utvrđenje da tužilac prema tuženom ima potraživanje u iznosu od 49.530.513,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 24.09.2019. godine do isplate, na ime nedospelih zakupnina za period od meseca oktobra 2019. godine do aprila 2105. godine, odnosno do isteka perioda zakupa od 99 godina.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, na osnovu kog je doneta pobijana presuda, tužilac, Vodoterma AD Beograd kao investitor i pravni prethodnik tuženog Građevinar Kocić doo kao jemac platac, zaključili su 16.05.2006. godine Ugovor o zakupu ostalog građevinskog zemljišta i regulisanju međusobnih obaveza u vezi uređivanja građevinskog zemljišta, u postupku naknadnog pribavljanja odobrenja za izgradnju i upotrebne dozvole za izvedene radove na izgradnji poslovno-komercijalnog objekta. Katastarska parcela ... KO Vračar, površine 922,00 m2 data je u zakup investitoru na period od 99 godina. Članom 11. Ugovora određeno je da investitor i jemac platac za obaveze po ovom ugovoru odgovoraju solidarno, te da isplatom celokupnog duga jemac platac ne stiče bilo kakvo pravo koje se odnosi na građevinsko zemljište na kome je izgrađen objekat, na k.p. ... KO Vračar. Dana 10.10.2008. godine zaključen je ugovor između tužioca, Vodoterma AD Beograd kao zakupca i pravnog prethodnika tuženog Građevinar Kocić doo Beograd kao pristupioca, kojim je određeno da će od zaključenja tog ugovora pristupilac plaćati zakupninu za izgradnju objekta na k.p. ... KO Vračar, da zakupcu prestaju obaveze plaćanja zakupnine po ugovoru od 16.05.2006. godine, i ugovoren je iznos mesečne zakupnine od 28.354,39 dinara. Dana 30.10.2019. godine doneto je rešenje o otvaranju stečajnog postupka nad stečajnim dužnikom Adamogradnja doo u stečaju Beograd. Zaključkom Privrednog suda u Beogradu St 236/19 od 14.07.2020. godine usvojena je konačna lista priznatih i osporenih potraživanja razlučnih i stečajnih poverilaca prema kojoj je potraživanje tužioca delimično utvrđeno u iznosu od 4.733.747,20 dinara i odnosi se na dospele zakupnine do dana 24.09.2019. godine, a osporeno je za iznos od 49.488.110,62 dinara potraživanje koje se odnosi na ugovorenu, a nedospelu zakupninu. Iznos po tužbenom zahtevu odnosi se na prijavljeno potraživanje na ime nedospelih potraživanja, za period od meseca oktobra 2019. godine do meseca aprila 2105. godine, odnosno do isteka ugovorenog perioda od 99 godina. Rešenjem Privrednog suda u Beogradu od 19.11.2024. godine utvrđen je prekid postupka, usled brisanja iz registra prvobitno označenog tuženog – Građevinskog preduzeća Adamogradnja doo Beograd. Prvostepeni sud je doneo rešenje 22.07.2025. godine, kojim je nastavio postupak u ovoj parnici u odnosu na Stečajnu masu Građevinskog preduzeća Adamogradnja doo Beograd-u stečaju.

Odlučujući o tužbenom zahtevu na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi zaključuju da potraživanje potiče iz ugovora o zakupu na određeno vreme, koji nije otkazan, zbog čega treba primeniti odredbu člana 99. stav 1. i stav 5. Zakona o stečaju, prema kojoj potraživanje tužioca čije se utvrđenje zahteva u ovoj parnici predstavlja obavezu stečajne mase i može se naplatiti u smislu odredbe člana 104. stav 1. tačka 2. Zakona o stečaju, i odbijaju tužbeni zahtev kao neosnovan jer potraživanje tužioca na ime zakupnine za period nakon otvaranja stečaja nad tuženim nije ni nastalo, pa ne može biti ni dospelo. Drugostepeni sud obrazlaže da su parnične stranke u ugovornom odnosu povodom ugovora o zakupu, koga stečajni upravnik nije otkazao, a ne ugovora o kupoprodaji, jer je odredbom člana 103. Zakona o planiranju i izgranji propisana samo mogućnost sticanja prava svojine u korist zakupca, pod određenim uslovima, po isteku perioda zakupa.

Revizijom se ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava, odredbe člana 99. stav 1. Zakona o stečaju. Revident smatra da je sporan odnos trebalo rešiti primenom odredaba člana 81. stav 1. i 2. Zakona o stečaju, prema kojima se danom otvaranja stečaja potraživanja poverilaca prema stečajnom dužniku koja nisu dospela smatraju dospelim, a potraživanja koja imaju za predmet povremena davanja postaju jednokratna potraživanja. Sudovi pogrešno posmatraju pravni odnos između parničnih stranaka kao ugovor o zakupu, jer ne tumače ugovor u skladu sa odredbom člana 99. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima. Revident smatra da je cilj zaključenja predmetnih ugovora sticanje prava svojine na zemljištu, te da se radi o ugovoru o kupoprodaji građevinskog zemljišta na rate, na šta upućuje i član 103. Zakona o planiranju i izgradnji.

Vrhovni sud nalazi da je odluka nižestepenih sudova pravilna iz sledećih razloga.

Član 81. stav 1. Zakona o stečaju propisuje da se danom otvaranja stečajnog postupka, potraživanja poverilaca prema stečajnom dužniku koja nisu dospela, smatraju dospelim. Član 99. stav 1. Zakona o stečaju propisuje da zakup nepokretnosti ne prestaje otvaranjem stečajnog postupka. Ako ugovor o zakupu ostane na snazi, stečajni dužnik je u obavezi da uredno plaća ugovorenu zakupninu, a potraživanje po osnovu tog ugovora smatra se obavezom stečajne mase ( član 99. stav 5. Zakona o stečaju). Član 451. Zakona o obligacionim odnosima propisuje da ugovorom između poverioca i trećeg, kojim se ovaj obavezuje poveriocu da će ispuniti njegovo potraživanje od dužnika, treći stupa u obavezu pored dužnika.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju pravni prethodnik tuženog je ugovorom od 10.10.2008. godine, zaključenim sa tužiocem i njegovim dužnikom investitorom, stupio u obavezu pored zakupca, dok sam nije zakupac. Stoga se sporni pravni odnos između parničnih stranaka ne rešava primenom odredbe člana 99. Zakona o stečaju. Stečajni upravnik tuženog koji je pristupilac dugu na ime zakupnine, nije mogao otkazati ugovor o zakupu, jer nije ni zakupodavac, ni zakupac. Od volje tuženog stečajnog dužnika nije zavisilo da li će ugovor o zakupu ostati na snazi. Međutim, prema neosporenim navodima odgovora na tužbu u odnosu na glavnog dužnika iz ugovora o zakupu, zakupca, Vodoterma AD Beograd obustavljen je postupak stečaja, a postupak je nastavljen prema stečajnoj masi i zatim zaključen, te je Vodoterma AD Beograd brisano iz registra 2019. godine. Prema stanju u spisima predmeta rešenje o otvaranju postupka stečaja nad zakupcem Vodoterma AD Beograd doneto je 25.07.2013. godine, pa je u tom postupku odlučivano o ostanku na snazi ili o prestanku ugovora o zakupu. Tuženi je pristupilac obavezi plaćanja zakupnine, koji se obavezao da isplati zakupninu tužiocu, a ne zakupac, te je s obzirom na to tužilac i podneo prijavu potraživanja u stečajnom postupku nad tuženim. U svakom slučaju, potraživanja za zakupnine po ugovoru o zakupu koga je tužilac u svojstvu zakupodavca zaključio sa investitorom Vodoterma AD Beograd nastajala bi i dospevala za period nakon otvaranja stečaja nad tuženim 30.10.2019. godine, mesečno, kako je ugovorom određeno, te na dan 30.10.2019. godine buduća potraživanja po tom osnovu nisu ni nastala, ni dospela.

Tužilac pogrešno smatra da je pravna priroda ugovora na kome zasniva tužbeni zahtev kupoprodaja građevinskog zemljišta na rate, pozivom na odredbu člana 103. Zakona o planiranju i izgradnji.

Prema odredbama Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br. 47/03 i 34/06) koji je važio u vreme zaključenja ugovora o zakupu, ostalo neizgrađeno građevinsko zemljište u državnoj svojini moglo se dati u zakup radi izgradnje, ugovorom između opštine i lica kome se zemljište daje u zakup, prema odredbi člana 82. Zakona na koju se ugovor iz 2006. godine i poziva, i odluke o davanju zemljišta u zakup.

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br. 72/2009... 132/2014) određeno je da ugovor o zakupu građevinskog zemljišta u javnoj svojini sadrži i uslove pod kojima se zakupcu predmetno zemljište može dati u svojinu (član 99. stav 16.), ali takvu odredbu predmetni ugovor o zakupu ne sadrži. Prema odredbi člana 103. Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ br.72/2009... 132/2014... 91/2005) vlasnicima objekata izgraćenih na građevinskom zemljištu za koje je zaključen ugovor o zakupu radi izgradnje u trajanju od najmanje 50 godina, u skladu sa ranije važećim zakonom o planiranju i izgradnji po zahtevu vlasnika objekta utvrđuje se pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade ako je u celosti isplaćen iznos zakupnine za period na koji glasi ugovor o zakupu, a po zahtevu zakupca utvrđuje se pravo svojine na građevinskom zemljištu, bez naknade, ako je u celosti isplaćen iznos zakupnine za period na koji glasi ugovor o zakupu, osim ako zakupodavac u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovog zakona pokretne sudski postupak za raskid ugovora o zakupu i taj se spor okonča u njegovu korist. Uz zahtev za upis prava svojine dostavlja se dokaz da je iznos zakupnine isplaćen u celosti. Iz takvih odredaba zakona ne proizilazi da su predmetni ugovori imali karakter ugovora o kupoprodaji građevinskog zemljišta na rate, već ugovora o zakupu, i da je mogućnost sticanja prava svojine na zemljištu u korist zakupca ili vlasnika objekta koji je izgrađen, uz uslov da je zakupnina isplaćena za ceo period na koji glasi ugovor o zakupu, uvedena naknadnim izmenama zakona.

Tuženi se protivio tužbenom zahtevu i navodima da je izgrađen objekat radi čije izgradnje su zaključeni ugovori o zakupu, i da tuženi nema status pristupioca obavezama vlasnika objekta.

Prema navodima prijave potraživanja, i utvrđenom činjeničnom stanju, ne proizilazi da je tuženi vlasnik izgrađenog objekta, osim što prema sadržini utvrđenog činjeničnog stanja nije ni zakupac zemljišta.

To su razlozi prema kojima proizilazi da nije dokazan osnov obaveze tuženog da tužiocu isplati nedospele iznose zakopnine po predmetnim ugovorima o zakupu.

Sa ovih razloga je revizija odbijena kao neosnovana, po odredbi člana 414. Zakona o parničnom postupku. Odluku o zahtevima za naknadu troškova postupka, Vrhovni sud doneo je primenom člana 153. Zakona o parničnom postupku, jer tužilac nije uspeo sa revizijom.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković