Pobijanom drugostepenom presudom ukinuta je prvostepena presuda, pa je: delimično usvojen tužbeni zahtev tužioca i utvrđeno da je ništav sporazum o obezbeđenju potraživanja; izrekom u stavu drugom odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev da je ništav sporazum o obezbeđenju novčanog potraživanja za ½; izrekom u stavu četvrtom usvojen je tužbeni zahtev tužioca pa je utvrđeno da je vlasnik istočnog dela porodične stambene zgrade u dimenzijama bliže opisanim u izreci; izrekom u stavu petom odbijen je protivtužbeni zahtev kojim je tražio utvrđenje da je vlasnik porodične stambene zgrade; obavezan je tuženi da tužiocu na ime troškova spora isplati određeni iznos.

Protiv pravnosnažnog dela drugostepene presude prvotuženi je izjavio reviziju u pogledu usvajajućeg dela tužbenog zahteva i odbijajućeg dela u pogledu protivtužbe, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. ZPP (''Službeni glasnik RS'' ), pa je našao da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a ni bitna povreda na koju se u reviziji ukazuje. Kao revizijski razlog ističe se postojanje bitne povrede ali se u obrazloženju ne navodi o kojoj je povredi reč.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi VV je počev od 1994. godine vlasnik po osnovu nasleđa kp. br. ... u površini od 2,03 ara; tužena GG je supruga tuženog VV, a ostali tuženi po protivtužbi DD, ĐĐ, EE, ŽŽ i ZZ su njihova zajednička deca. Dana 21.04.1995. godine tuženi VV zaključio je predugovor sa tužiocem – protivtuženim o kupoprodaji citirane parcele (bez preciziranja da li je predmet prodaje ceo objekat, istočni deo ili radionica kao poslovni prostor). Glavni ugovor o prodaji nije zaključen. Tužilac je isplatio prodavcu cenu prilikom zaključenja predugovora. Ministarstvo finansija je 25.04.1996. godine odobrilo zaključenje ugovora o prodaji kp. br. ... KO ... . Tuženi VV (prodavac) je odbio zaključenje glavnog ugovora pa mu je presudom P 1360/95 od 09.05.1996. godine (postala pravnosnažna na osnovu presude Okružnog suda u Novom Pazaru Gž 214/97 od 27.05.1997. godine) naloženo da zaključi glavni ugovor. Posle zaključenja predugovora, a pre dobijanja odobrenja i pravnosnažnosti pomenute presude, tuženi VV je 31.10.1995. godine zaključio ugovor o hipoteci sa poveriocem tuženim BB. Predmet hipoteke je sporna parcela sa objektom. Taj sporazum (ugovor o hipoteci) zaključen je pred Opštinskim sudom u Novom Pazaru u predmetu I 1441/95 od 31.10.1995. godine. Upis hipoteke nije izvršen u javnim knjigama. Na osnovu tog sporazuma Opštinski sud u Novom Pazaru je u izvršnom postupku odredio prodaju stambene zgrade radi namirenja novčanog potraživanja poverilaca u iznosu od 49.650 nemačkih maraka. Protiv ovog rešenja tužilac je kao treće lice izjavio prigovor. Rešenjem Ipv od 03.04.2003. godine taj prigovor je odbijen. Na javnom nadmetanju radi prodaje nepokretnosti u izvršnom postupku tuženi – protivtužilac postao je kupac koga je sud u izvršnom postupku uveo u državinu.

Kod takvog činjeničnog stanja, prvostepeni sud smatra da je tužbeni zahtev neosnovan jer se predugovor ne može upodobiti glavnom ugovoru s obzirom da se njime preduzima samo obaveza da se docnije zaključi i drugi glavni ugovor. Predugovorom se zasniva samo jedna privremena veza između lica koja ga zaključuju. Tužilac nije postao vlasnik jer se svojina stiče upisom u javne knjige. Hipoteka je aktivirana jer dužnici nisu isplatili dug u roku, pa je u izvršnom postupku na javnoj prodaji sporna nepokretnost prodata. Prvotuženi je postao vlasnik spornih nepokretnosti po osnovu javne prodaje u izvršnom postupku. Prvostepeni sud dalje smatra da je jači u pravu hipotekarni poverilac – prvotuženi jer je svojinu stekao na zakoniti način odlukom državnog organa – suda.

Suprotno, drugostepeni sud smatra da predugovor sadrži sve elemente ugovora o prodaji koji je izvršen; da ugovor o hipoteci ne proizvodi pravno dejstvo za ½ porodične stambene zgrade, s obzirom da je u trenutku zaključenja tog ugovora tužilac imao osnov za sticanje prava svojine, pa kako je on bio suvlasnik na ½ objekta, to je predmet obaveze u pogledu ½ nedopušten po članu 49. ZOO zbog čega je ugovor o hipoteci za ½ ništav. Kupac na javnoj dražbi (BB) je bio nesavestan jer je tužilac podneo prigovor radi nedopustivosti izvršenja.

Stanovište drugostepenog suda nije osnovano, a prvostepenog jeste.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja, koje je dopunjeno u drugostepenom postupku, proizilazi da je tužilac po osnovu zaključenog predugovora iz 1995. godine kupio ½ nepokretnosti; da glavni ugovor u zakonskom roku nije zaključen zato što nije pribavljena saglasnost Ministarstva finansija; da je u posebnoj parnici tužilac uspeo u sporu protiv prodavca i da je na osnovu te presude upisao pravo svojine na ½ nepokretnosti. Posle zaključenja predugovora, a pre dobijanja saglasnosti Ministarstva finansija (pre nego što je izvršen upis svojine u javnim knjigama) između prvotuženog VV i tuženog BB zaključen je ugovor o hipoteci 31.10.1995. godine radi obezbeđenja potraživanja, ali upis u javne knjige nije izvršen. Pošto dužnik nije isplatio dug o dospelosti hipoteka je realizovana u izvršnom postupku javnom prodajom sporne nepokretnosti; prvotuženi BB je prinudno uveden u državinu cele nepokretnosti. Tužilac je izjavljivao prigovor kao treće lice u izvršnom postupku i taj prigovor je odbijen, ali nije podnosio tužbu radi nedopustivosti izvršenja.

U pogledu prvog spornog pitanja (da li je ugovor o hipoteci, označen kao „sporazum“) punovažan, ili ne Vrhovni kasacioni sud smatra da taj sporazum proizvodi pravno dejstvo ne samo u pogledu forme, već i sadržine (predmet i osnov). Hipotekarni poverilac (tuženi protivtužilac BB) nije bio dužan da istražuje da li se dužnici nalaze u državini nepokretnosti ili se u državini nalazi tužilac, u situaciji kada tužilac nije osporio savesnost prvotuženog (ona se pretpostavlja po članu 72. ZOSPO) u vreme zaključenja ugovora o hipoteci. On (na kome leži teret dokazivanja) ne pruža dokaze da je tuženi znao ili mogao znati (da ga je upozorio, obavestio) o postojanju njegovog prava potraživanja. Imajući u vidu sadržinu načela publiciteta tada iz člana 6. Zakona o državnom premeru i katastru, sada iz člana 63. Zakona o državnom premeru i upisima prava na nepokretnosti, po kome ''niko ne može da trpi štetne posledice zbog pouzdanja u javne knjige'', to je ostvaren uslov za punovažnost hipoteke jer je hipotekarni poverilac bio savestan (nije imao razloga da sumnja u tačnost upisa). Zbog toga, izloženo shvatanje o zakonitoj državini po prvo zaključenom ugovoru o prodaji odnosno predugovoru (pod uslovom da ima sve osobine glavnog ugovora), nije odlučno za presuđenje ove parnice, jer kao što je istaknuto, prednost ima ona strana koja se u zaključenju pravnog posla (hipoteke) pouzdala u tačnost javnog registra.

U konkretnom slučaju ne može se primeniti pravilo nastalo u sudskoj praksi, da kada se zaključe dva ugovora o prodaji, prednost ima strana koja je prva zaključila ugovor, zato što su u stvarnosti zaključeni različiti ugovori.

Prema tome, u pogledu pitanja - ko je jači u pravu (da li prvi kupac nepokretnosti ili docniji hipotekarni poverilac), zbog poštovanja načela publiciteta, hipotekarni poverilac ima prednost. U momentu zaključenja ugovora o hipoteci tužilac je bio samo zakoniti držalac, a ne i vlasnik. Vlasnik stvari je mogao postati da je svoje pravo svojine upisao u javnoj knjizi po osnovu člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i svojinu učinio vidljivom. Zakonita državina se zbog toga ne može upodobiti niti izjednačiti sa pravom svojine, čak i u hipotezi da je zaključeni predugovor bio punovažan (a nije). Naime, bez obzira na stanovište nižestepenih sudova u drugoj parnici da taj ugovor proizvodi pravno dejstvo kao glavni ugovor jer je realizovan (sadrži predmet prodaje i cenu), on se ne može smatrati valjanim ugovorom, zato što je administrativni akt (odobrenje nadležnog Ministarstva) uslov za nastanak tog ugovora (pribavljen je posle zaključenja ugovora o hipoteci). Napominje se da je u momentu zaključenja ugovora o hipoteci, ugovor o prodaji nije sudski konvalidiran u skladu sa članom 4. stav 4. Zakona o prometu tada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti već je konvalidacija izvršena kasnije, a ta presuda obavezuje samo stranke u tom konkretnom sporu (nema učinka na treća lica).

Kod takvog činjeničnog stanja drugostepeni sud je zanemario pravilo iz člana 168. Zakona o izvršnom postupku (''Službeni list SFRJ'' 20/78) po kome ''ukidanje ili preinačenje rešenja o izvršenju posle pravnosnažnosti rešenja o predaji nepokretnosti kupcu nema uticaja na njegova prava stečena po članu 167. Zakona''. Inače, po pravilu iz člana 167. istog zakona ''po položenoj ceni i po pravnosnažnosti rešenja o dosuđenju sud će doneti rešenje da se nepokretnost preda kupcu i da se po pravnosnažnosti tog rešenja u zemljišnu knjigu upiše u njegovu korist pravo svojine odnosno odgovarajuće pravo na nepokretnosti...''. Iz citiranih odredbi proizilazi da se pravo svojine po izvršenoj javnoj prodaji u izvršnom postupku stiče pravnosnažnoću rešenja o dosuđenju (upis prava svojine u javnim knjigama je deklarativnog karaktera); da se svojina stiče orginarnim putem i da sticalac ne može da trpi odnosno snosi posledice postojanja trećeg lica na toj nepokretnosti. Niko kupcu ne može uspešno osporavati pravo koje je stekao po osnovu odluke o dosuđenju u izvršnom postupku, kao što ni sam kupac nije ovlašćen da prodaju pobija usled fizičkih nedostataka stvari ili pravnih nedostataka.

Imajući u vidu izloženo, za sticanje prava svojine kupca na javnoj prodaji, pokazuje se kao irelevantno raspravljanje o tome da li je između stranaka u stvarnosti zaključen predugovor ili glavni ugovor, da li je realizovan i da li je tužilac jači u pravu od hipotekarnog poverioca (ugovora o hipoteci koji je docnije zaključen). Pravnosnažnim okončanjem izvršnog postupka i sticanjem prava svojine po osnovu odluke državnog organa (akta javne vlasti) ne može se više raspravljati o punovažnosti ugovora o hipoteci, savesnosti ili nesavesnosti jer kao što je istaknuto pravo sticaoca dobijeno na javnoj prodaji treća lica (pa samim tim i tužilac) ne mogu sa uspehom osporiti.

Tuženi-protivtužilac je uspeo u ovoj parnici ali u revizijskom postupku nije istakao zahtev za naknadu troškova, pa je odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove.

Na osnovu člana 416. stav 1. i člana 165. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća sudija

Predrag Trifunović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić