Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2871/19 od 13.09.2019. godine, delimično je usvojena žalba tužioca i navedena prvostepena presuda preinačena u stavu petom izreke u delu o kamati na dosuđeni iznos od 6.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, tako što je odbijen zahtev tuženog za isplatu zakonske zatezne kamate na iznos od 6.000 evra za period od 08.05.2011. godine do 04.07.2017. godine, a u preostalom je žalba odbijena i prvostepena presuda potvrđena. Odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Tužilac-protivtuženi AA je izjavio reviziju protiv pravnosnažne odluke o protivtužbenom zahtevu kojim je obavezan da tuženom isplati na ime ulaganja u nepokretnost iznos od 7.956,08 evra u dinarskoj protivvrednosti sa kamatom. Revizija je izjavljena zbog pogrešne primene materijalnog prava. Pri tom, revident se poziva na odluku istog drugostepenog suda u kojoj je izražen stav da nesavesni držalac koji izgubi posed u odnosu na vlasnika ima pravo na naknadu nužnih troškova u smislu člana 39. stav 4. ZOO SPO, kao što su troškovi koje je neophodno preduzeti radi očuvanja same supstance stvari i sprečavanja njene propasti.

Iznetim navodima u reviziji i osporavanje pravnog stava nižestepenih sudova u ovoj stvari, ukazano je u suštini na potrebu ujednačavanja sudske prakse, zbog čega je Vrhovni kasacioni sud smatrao da revizija ispunjava uslove izuzetne dozvoljenosti u smislu člana 404. stav 1. ZPP i odlučio kao u stavu prvom izreke.

Ispitujući prvilnost pobijane drugostepene presude, u smislu člana 408. ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 87/18), Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija delimično osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, stranke su dogovorile i 18.01.2011. godine potpisale pismeni predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ovim predugovorom na kom potpisi nisu overeni, tužilac AA kao prodavac i tuženi BB kao kupac su utvrdili da predmet prodaje čini nepokretnost u ... ulica ... broj ... sa kućom, da kupoprodajna cena iznosi 18.000 evra, konstatovali da je tog dana tuženi kao kupac isplatio tužiocu kao prodavcu 3.000 evra, a ostalo u iznosu od 15.000 evra se obavezao da isplati do kraja 2011. godine. Tuženi je odmah stupio u posed nepokretnosti i otpočeo sa radovima renoviranja kuće u kojoj je bilo vlage, krov prokišnjavao, sanacija objekta bila potrebna da bi objekat bio uslovan za život. U okviru dogovorenog roka, tuženi je 08.05.2011. godine isplatio tužiocu još 3.000 evra. Stranke su 23.05.2014. godine sačinile potvrdu o dogovoru da preostali dug za nepokretnost u iznosu od 12.000 evra tuženi isplati tužiocu do 01.09.2014. godine. Međutim, tuženi isplatu nije izvršio.

Tuženi je obavezan da tužiocu preda posed predmetne nepokretnosti, delimičnom presudom P 2750/17 od 28.03.2018. godine, u tom delu potvrđenom presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2430/18 od 28.03.2018. godine. Ovde nepobijanim delom pravnosnažne presude tuženi je obavezan da tužiocu isplati naknadu za korišćenje nepokretnosti za period od 18.01.2011. godine zaključno sa januarom 2019. godine, sa obračunatom kamatom u ukupnom iznosu od 748.809,48 dinara, a tužilac je obavezan da tuženom vrati 6.000 evra u dinarskoj protivvrednosti sa zakonskom zateznom kamatom od 04.07.2017. godine do isplate.

Vezano za traženu naknadu na ime troškova izvedenih radova na nepokretnosti, drugostepeni sud je prihvatio činjenično stanje utvrđeno prvostepenom presudom. Prema utvrđenim činjenicama, tuženi je izvršio ulaganja u nepokretnost, zamenu postojećih ulaznih vrata sa ramom novim vratima, renoviranje kupatila, izradu podova sa betoniranjem, postavljanje keramičkih pločica u kuhinji i hodnicima, izradu plafona od gips-kartonskih pločica, postavljanje pregradnog zida u hodniku i špajzu, stiropora na zid, zaziđivanje otvora prozora u prizemlju, postavljanje novog jednokrilnog prozora u hodniku i prozora u kuhinji, izradu unutrašnjeg drvenog stepeništa, postavljanje novih sobnih vrata, novih utičnica i prekidača, novih instalacija kanalizacije do nove septičke jame sa izradom male prelivne jame, sanaciju krova, postavljanje dihttraka na postojećoj stolariji, gletovanje i krečenje zidova, betoniranje staze oko kuće i snosio troškove iznošenja nameštaja iz kuće. Na osnovu veštačenja je utvrđeno da je za ove radove tuženi uložio iznos od ukupno 7.956,08 evra, a da je izvođenjem radova vrednost kuće uvećana za 3.700 evra. Ocenjeno je da su u pitanju radovi investicionog održavanja, izvršeni u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije.

Drugostepeni sud je prihvatio stanovište prvostepenog suda da su izvršeni radovi investicionog karaktera, da su građevinsko-zanatski radovi preduzeti u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta, te da su u tom smislu nužni i korisni radovi koji su doveli do povećanja vrednosti nepokretnosti, pa da je iz tog razloga osnovan zahtev za isplatu vrednosti radova u iznosu dinarske protivvrednosti 7.956,08 evra, za koji iznos je zahtev usvojen primenom člana 39. stav 4. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Drugostepeni sud je smatrao da sledom utvrđenja obima i karaktera izvedenih radova u toku perioda u kom je tuženi imao nepokretnost u državini, kojim radovima se tužilac nije izričito protivio, a koji su doveli do povećanja vrednosti nepokretnosti, tuženi ima pravo na naknadu uloženih sredstava, u smislu člana 39. stav 4. ZOSPO.

Osnovano se revizijom osporava pravilnost primene materijalnog prava kod odlučivanja o visini obaveze, naložene pobijanim delom pravnosnažne presude.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, okolnost da su izvedeni radovi investicionog karaktera doveli do povećanja vrednosti nepokretnosti, predstavlja osnov za obavezivanje tužioca na isplatu iznosa uvećane vrednosti nepokretnosti u iznosu od 3.700 evra, ali ne i preko tog iznosa, za razliku do 7.956,08 evra, na koji iznos je veštak procenio vrednost ukupnih tuženikovih ulaganja.

Državina tuženog nema karakteristiku savesnosti u kom slučaju bi za ostvarivanje naknade troškova merodavna bila pravila iz člana 38. stav 3. i 4. navedenog zakona. Pravo nesavesnog držaoca je ograničeno na naknadu nužnih troškova koje bi imao i vlasnik da se stvar kod njega nalazila, a korisnik samo ako su korisne lično za vlasnika, kako propisuju odredbe člana 39. stav 4. i 5. ovog zakona.

Imajući u vidu utvrđene okolnosti slučaja, s jedne strane evidentno ozbiljne namere tužioca da nepokretnost proda s obzirom da mu kuća za stanovanje nije potrebna, a s druge strane, ispoljenu potrebu tuženog da u posed stupi radi stanovanja, sadržinu i opis izvedenih radova od strane tuženog kao korisnika nepokretnosti koji je poboljšao uslove svog stanovanja u dužem periodu, a ujedno izvedenim radovima uvećao vrednost nepokretnosti, za tužioca lično kao vlasnika opredeljenog za prodaju nepokretnosti, nastala je korist od izvedenih radova u iznosu od 3.700 evra, koliko iznosi uvećanje vrednosti nepokretnosti. U skladu sa odredbama člana 39. stav 4. i stav 5. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa obavezu tužioca prema tuženom valjalo je po ovom osnovu odrediti u iznosu od 3.700 evra, a preko tog iznosa odbiti tužbeni zahtev kao neosnovan.

Iz iznetih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. i člana 416. stav 1. ZPP.

Tužiocu ne pripada naknada troškova za sastav revizije s`obzirom da je revizija većim delom odbijena kao neosnovana. O troškovima revizijskog postupka odlučeno je kao u izreci, na osnovu člana 165. stav 1. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Božidar Vujičić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić