U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Slađane Nakić Momirović, predsednika veća, Dobrile Strajina i Marine Milanović, članova veća, u parnici tužilaca AA i BB, oboje iz ..., čiji je punomoćnik Petar Nastić, advokat iz ..., protiv tuženih VV, čiji je punomoćnik Zoran Lončar, advokat iz ..., GG iz ... i DD iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Igor Komljenović, advokat iz ..., ĐĐ iz ..., čiji je punomoćnik Dragan Marković, advokat iz ..., EE, ŽŽ i ZZ, svi iz ... i II iz ..., čiji je punomoćnik Igor Komljenović, advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tužilaca, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 5040/17 od 25.10.2018. godine, u sednici održanoj 15.07.2021. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužilaca, izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 5040/17 od 25.10.2018. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Beogradu P 20978/10 od 19.06.2019. godine, ispravljenom rešenjem istog suda P 20978/10 od 19.06.2019. godine, prvim stavom izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili da se utvrdi da su ništavi: ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 23.07.2004. godine, zaključen između DD iz ..., kao kupca i VV, kao prodavca, koji se odnosi na prodaju stana broj ... na visokom prizemlju, ukupne površine 32 m2 u grubim građevinskim radovima u ..., u ulici ... broj ..., ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 29.04.2004. godine, zaključen između GG, kao kupca i VV, kao prodavca, koji se odnosi na prodaju stana broj ... na visokom prizemlju, ukupne površine 24,15 m2, u grubim građevinskim radovima, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 31.07.2004. godine, zaključen između ĐĐ, kao kupca i VV kao prodavca, koji se odnosi na prodaju stana broj ... na drugom spratu, ukupne površine 32 m2 u grubim građevinskim radovima, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 27.05.2004. godine, zaključen između EE, kao kupca i VV, kao prodavca, koji se odnosi na prodaju stana broj ... na drugom spratu, ukupne površine 24,10 m2, u grubim građevinskim radovima, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 24.06.2004. godine, zaključen između ŽŽ iz ..., kao kupca i VV, kao prodavca, koji se odnosi na prodaju stana broj ... u potkrovlju, ukupne površine 40,10 m2 plus tavanski prostor i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu Ov .../... od 12.07.2007. godine, zaključen između II iz ..., kao kupca i ZZ, kao prodavca, koji se odnosi na prodaju stana broj ... na galeriji objekta, ukupne površine 45,25 m2. Drugim stavom izreke, odbijen je kao neosnovan predlog tužilaca za određivanje privremene mere, da se zabrani tuženima otuđenje ili opterećenje nepokretnosti u ..., u ulici ... broj ... i to tuženom DD stana broj ... na visokom prizemlju, ukupne površine 32 m2, tuženoj GG stana broj ... na visokom prizemlju, ukupne površine 23,15 m2, tuženom ĐĐ stana broj ... na drugom spratu, ukupne površine 32 m2, tuženoj EE stana broj ... na drugom spratu, ukupne površine 24,10 m2, tuženoj ŽŽ stana broj ... u potkrovlju, ukupne površine 40,10 m2 plus tavanski prostor i tuženom II stana broj ... na galeriji objekta, ukupne površine 45,25 m2. Trećim stavom izreke, obavezani su tužioci da tuženima GG, DD i ŽŽ na ime troškova parničnog postupka solidarno isplate iznos od 298.750,00 dinara. Četvrtim stavom izreke, obavezani su tužioci da tuženoj GG, DD, ŽŽ i ..., na ime troškova parničnog postupka solidarno isplate iznos od 327.875,00 dinara. Stavom petim izreke, obavezani su tužioci da tuženom II na ime troškova parničnog postupka solidarno isplate iznos od 234.000,00 dinara. Šestim stavom izreke, obavezani su tužioci da tuženom ĐĐ na ime troškova parničnog postupka solidarno isplate iznos od 552.000,00 dinara. Sedmim stavom izreke, obavezani su tužioci da tuženoj ŽŽ na ime troškova parničnog postupka isplate iznos od 37.500,00 dinara.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 5040/17 od 25.10.2018. godine, prvim stavom izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužilaca i potvrđena prvostepena presuda u stavovima prvom, trećem, četvrtom, petom, šestom i sedmom izreke. Drugim stavom izreke, odbijeni su kao neosnovani zahtevi tužilaca i tuženih GG, DD, ŽŽ i II za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužioci su blagovremeno izjavili reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane odluke u smislu člana 399. Zakona o parničnom postupku (,,Službeni glasnik RS“ broj 125/04...111/09), koji se primenjuje na osnovu člana 506. stav 1. ZPP (,,Službeni glasnik RS“ broj 72/11...18/20), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Ukazivanje na bitnu povredu postupka iz stava 2. tačke 2. navedenog člana ZPP je neosnovano, jer su nižestepeni sudovi odlučili u okviru svoje nadležnosti. U postupku pred drugostepenim sudom nije došlo do propusta u primeni ili do pogrešne primene koje od odredaba ovog Zakona, pa nema ni povrede iz člana 361. stav 1. ZPP, na koju se revizijom ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci su, kao investitori dana 15.09.2003. godine sa tuženim VV, kao suinvestitorom, zaključili ugovor o suinvestitorskim odnosima i zajedničkoj gradnji, koji je za predmet imao izgradnju novog objekta na kat. parceli broj .../... KO ..., čiji su zemljišno-knjižni vlasnici investitori. Navedenim ugovorom, investitori su ustupili svoj plac radi gradnje objekta, a suinvestitor se kao izvođač radova obavezao da izvede građevinske, građevinsko-zanatske i sve instalaterske radove na zajedničkoj izgradnji novog objekta na osnovu odobrenja nadležnih institucija, a prema projektno-tehničkoj dokumentaciji, da objekat završi po sistemu „ključ u ruke“, da o svom trošku uradi projekat i pribavi svu potrebnu dokumentaciju zajedno sa građevinskom dozvolom, da obavi tehnički pregled objekta, pribavi upotrebnu dozvolu i uknjiži objekat. Obaveza suinvestitora je bila da troškove pribavljanja građevinske dozvole, kao i sve neophodne troškove za završetak ugovorenih radova na izgradnji objekta u celosti snosi suinvestitor, kao i da po završetku gradnje novog višesspratnog objekta tužiocima – investitorima, preda u svojinu i državinu dva stana površine od oko 55 m2 na prvom spratu i u potkrovlju zgrade, s tim da će se precizna kvadratura i oznaka stana znati po izradi glavnog projekta. Aneksom navedenog ugovora predviđeno je da ostatak kvadrata na novoizgrađenom objektu u celosti pripada u svojinu suinvestitoru koji može slobodno raspolagati sa njima, bez znanja i saglasnosti investitora. Suinvestitoru je ugovorom dato pravo da izvođenje radova može poveriti izvođaču radova po svom izboru, kao i da u toku gradnje može uključiti i nove suinvestitore bez posebne saglasnosti investitora. Dana 28.02.2004. godine, tužioci su specijalnim punomoćjem, overenim kod Prvog opštinskog suda u Beogradu Ov .../... od 28.02.2004. godine ovlastili tuženog VV da u njihovo ime i za njihov račun može preduzimati sve pravne radnje prema sopstvenom nahođenju i oceni, a u vezi sa nepokretnošću koja se nalazi na kat. parceli .../... KO ..., ulica ... broj ... – porodična stambena zgrada sa pravom korišćenja navedene kat. parcele, a punomoćnik je ovlašćen da pred nadležnim organima inicira odgovarajuće postupke u vezi sa gradnjom i rekonstrukcijom predmetne nepokretnosti, zastupa vlastodavca u tim postupcima i posebno je ovlašćen da može navedenom nepokretnošću raspolagati na svaki način, zaključivati posebne ugovore, pa i ugovor o prodaji u celini ili delimično, ovlašćen je da prima kaparu i konačnu isplatu cene, kao i da pred nadležnim sudom zaključi kupoprodajni ugovor i preduzima sve druge poslove u vezi raspolaganja nepokretnosti. Punomoćjem overenim kod Prvog opštinskog suda Ov .../... od 15.03.2004. godine, tuženi VV je ovlastio JJ da u njegovo ime i za njegov račun, kao i u ime i za račun tužilaca, može nuditi na prodaju sve stanove u sagrađenom objektu na predmetnoj katastarskoj parceli, da može zaključivati predugovore, primati kapare, zaključivati ugovore o kupoprodaji i primati isplatu kupoprodajne cene, kao i da pred sudovima i drugim državnim organima može preduzimati sve neophodne pravne i faktičke radnje povodom postupaka u vezi sa predmetnom nepokretnošću, kao i da može preduzimati sve druge neophodne pravne i faktičke radnje u cilju prenosa prava vlasništva na nove vlasnike. Tuženi VV je u svojstvu prodavca, a preko punomoćnika JJ, po punomoćju u periodu od 29.04.2004. godine do 31.07.2004. godine sa DD, GG, ĐĐ, EE i ŽŽ, ovde tuženima, u svojstvu kupaca, zaključio ugovore o kupoprodaji nepokretnosti – stanova, koji se nalaze u ulici ... broj ..., na novoformiranoj kat. parceli broj ... KO ..., na stanovima bliže navedenim u izreci prvostepene presude. Predmetni ugovori o kupoprodaji overeni su kod Prvog opštinskog suda u Beogradu pod Ov. .../..., .../..., .../..., .../... i .../... . U navedenim ugovorima je konstatovano da je prodavac isključivi vlasnik nepokretnosti koji je predmet ugovora, da prodavac garantuje kupcu da na nepokretnosti – stanu koji je predmet kupoprodaje nema nikakvih stvarno pravnih tereta niti prava trećih lica koji isključuju, umanjuju ili organičavaju kupčevo pravo te da ukoliko se pravni nedostaci pojave, prodavac je dužan da ih otkloni odmah o svom trošku, da ugovorom prodavac kupcu daje klazula intabulandi. Punomoćjem overenim kod Prvog opštinskog suda u Beogradu pod Ov. .../... od 22.06.2004. godine JJ je ovlastila KK, državljanina Republike ... da može u njeno ime i za njen račun u svojstvu prodavca kupcima i agencijama koji izabere vršiti ponudu, formirati prodajnu cenu za nepokretnost – stan u ... u ulici ... broj ..., stan broj ... koji se nalazi u potkrovlju ukupne površine 45,25 m2, izgrađene na građevinskoj parceli broj ... KO ..., dogovarati uslove prodaje i predaje navedene nepokretnosti, zaključivati i potpisivati predugovor o prodaji sa kupcima koje izabere, primati iznose kapare, odnosno dela prodajne cene ili iznos prodajne cene, izdavati potvrde o istom, zaključivati pred sudom ugovor o prodaji nepokretnosti. Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti Ov. .../... od 22.11.2006. godine, zaključenim između KK, kao prodavca i ZZ kao kupca, prodavac je kupcu prodao stan broj ..., a kod Prvog opštinskog suda u Beogradu pod Ov. .../... od 12.10.2007. godine overen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen između ZZ, kao prodavca i II, kao kupca, koji za predmet ima navedeni stan za kupoprodajnu cenu od 33.800 evra, da je prilikom zaključenja ugovora kupac isplatio iznos od 3.380 evra a preostali iznos će isplatiti po zaključenju i overi glavnog ugovora, da će se isplata kupoprodajne cene izvršiti uplatom na račun LL. U ime prodavca predmetni ugovor je zaključio LL po punomoćju overenim 10.09.2007. godine kod Trećeg opštinskog suda u Beogradu Ov. .../... . Tužiocima je u posed predat stan površine 55 m2 sa terasom, dok drugi stan nije u funkciji jer je poplavljen.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da tužbeni zahtev tužilaca nije osnovan i da ugovori čije se utvrđenje ništavosti traži nisu ništavi pravni poslovi, da su zaključeni u skladu sa važećim zakonskim propisima i propisanom formom za ovu vrstu ugovora, te da u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima ne predstavljaju ugovore koji su suprotni imperativnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima. Prema zaključenom ugovoru, tužiocima su u svojinu i državinu pripala dva stana u novoizgrađenom objektu - stan površine oko 55m2 na prvom spratu i stan iste površine u potkrovlju zgrade, dok je ostatak kvadrata u novoizgrađenom objektu u celosti pripao u svojinu suinvestitoru, ovde tuženom koji može slobodno raspolagati ostatkom kvadrata bez znanja i saglasnosti investitora, zbog čega su po stanovištu nižestepenih sudova navedeni ugovori punovažni. Osim toga, činjenica da je tuženi VV stanove prodao trećim licima preko punomoćnika JJ po specijalnom punomoćju ne može voditi ništavost zaključenih ugovora. Kako stanovi koji su predmet ugovora čije se utvrđenje ništavosti traži ne predstavljaju svojinu tužilaca shodno ugovoru o suinvestiranju i zajedničkoj gradnji, pravilno je odbijen i zahtev tužilaca za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu od .../... od 12.07.2017. godine zaključenog između tuženih II i ZZ. Tužioci nisu sporili činjenicu da su im stanovi koji im po ugovoru o suinvestiranju pripadaju predati, a okolnost da je jedan stan poplavljen ne predstavlja razlog za ništavost ugovora.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, na utvrđeno činjenično stanje pravilno je pobijanom odlukom primenjeno materijalno pravo odbijanjem tužbenog zahteva za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji stanova koji su u svojini tuženog VV po Ugovoru o suinvestitorskim odnosima i zajedničkoj gradnji, zaključenog sa tužiocima. Navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava nisu osnovani.

Odredbom člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem.

Odredbom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav je ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilno je stanovište nižestepenih sudova da zahtev tužilaca da se utvrdi ništavost navedenih ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nije osnovan. Naime, tuženi VV je shodno članu 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa vlasnik stanova koji su predmet ugovora čije se utvrđenje ništavosti traži, koje pravo svojine je stekao po osnovu ugovora o suinvestitorskim odnosima i zajedničkoj gradnji zaključenog sa tužiocima i aneksa istog, kojim je predviđeno da ostatak kvadrata na novoizgrađenom objektu u celosti pripada u svojinu suinvestitoru koji može slobodno raspolagati sa njima, bez znanja i saglasnosti investitora. Okolnost da u momentu zaključenja aneksa ugovora o suinvestitorskim odnosima i zajedničkoj gradnji, stambeni prostor koji je pripao u svojinu tuženom VV nije bio fizički izvršen na stambene jedinice koje su predmet spornih ugovora čija se ništavost traži, ne vodi zaključku da je predmet spornih ugovora nepostojeći, zbog čega su isti ništavi, kako se to u reviziji neosnovano ukazuje. Sledom navedenog, tuženi VV je nepokretnošću čiji je vlasnik, raspolagao shodno odredbi člana 3. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kojom je propisano da vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Stoga se neosnovano revizijom ukazuje da su predmetni ugovori zaključeni protivno odredbi člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Osim toga, kod svega navedenog, bez uticaja su i revizijski navodi kojima se ukazuje na sadržinu specijalnog punomoćja od 28.02.2004. godine kojim su tužioci ovlastili tuženog na preduzimanje radnji bliže navedenih u tom punomoćju, uz ukazivanje na pogrešnu primenu materijalnog prava iz člana 89. Zakona o obligacionim odnosima.

Bez uticaja na odlučivanje u ovom postupku pozivanje revidenta na dinamiku izvođenja radova i važenje građevinske dozvole za sporni objekat, a navedeno bi eventualno bilo od uticaja na odlučivanje u drugoj vrsti postupka.

Ostali navodi revizije predstavljaju ponavljanje navoda koji su isticani u žalbi protiv prvostepene presude, koje je drugostepeni sud pravilno ocenio kao neosnovane i za tu ocenu dao jasne i dovoljne razloge, koje ovaj sud u svemu prihvata.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci, na osnovu člana 405. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća – sudija

Slađana Nakić Momirović,s.r.

Za tačnost otpravka

upavitelj pisarnice

Marina Antonić