Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 292/21 od 27.04.2021. godine, žalba tužilje-protivtužene je odbijena, a žalba tuženih-protivtužilaca delimično usvojena, delimično odbijena i prvostepena presuda preinačena u ožalbenom usvajajućem delu odluke o tužbenom zahtevu tako što je odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da se utvrdi da je tužilja-protivtužena, kao naslednik GG, isključivi vlasnik nepokretnosti stana broj .., površine 33,05 m2, izgrađen u prizemlju višestambene zgrade u ulici ... u Novom Sadu, na parceli .. KO Novi Sad 2, a na osnovu Ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji od 13.02.2008. godine, koji je GG zaključio sa SZTR „Braća Divnić“ DD preduzetnik ..., overen kod Opštinskog suda u Novom Sadu dana 13.02.2008. godine br. Ov1 7543/2008 i rešenja o nasleđivanju Osnovnog suda u Novom Sadu O 6624/2015 od 02.02.2016. godine, te da se obaveže tuženi-protivtužilac BB da isprazni slobodan od lica i stvari i preda u posed tužilji-protivtuženoj kao zakonskom nasledniku GG stan broj .., površine 33,05 m2 u prizmlju višestambene zgrade u ulici ... broj .. u Novom Sadu na parceli .. KO Novi Sad; te u delu odluke o troškovima postupka tako što je obavezana tužilja- protivtužena da tuženima-protivtužiocima isplati na ime troškova prvostepenog postupka iznos od 257.318,35 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti odluke pa do isplate. U preostalom ožalbenom usvajajućem i odbijajućem delu odluke o protivtužbenom zahtevu prvostepena presuda je potvrđena. Obavezana je tužilja- protivtužena da tuženima-protivtužiocima isplati na ime troškova žalbenog postupka iznos od 37.550,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude pa do isplate.

Protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi su dali odgovor na reviziju.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu drugostepenu presudu u smislu odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11...18/20) i utvrdio da revizija tužilje nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema činjeninom stanju utvrđenom pred drugostepenim sudom, pred kojim je otvorena rasprava u smislu člana 383. stav 3. ZPP, Privredno društvo „Deko“ d.o.o. iz Novog Sada, čiji je vlasnik i osnivač ĐĐ, bilo je investitor, a SZTR „Braća Divnić“ DD, preduzetnik ..., izvođač radova na izgradnji višestambene zgrade u Novom Sadu na adresi ... broj .., na parceli .. KO Novi Sad 2. Tuženi BB je preko Agencije za promet nekretnina „Viner“ iz Novog Sada na licu mesta u ulici ... upoznao DD koji mu je predočio nacrt stanova koji će biti izgrađeni, preporučio mu stan površine oko 33m2 i predočio da je on izvođač radova na zgradi, a da je predmetni stan dobio putem kompenzacije od investitora. Tuženi BB je sa suprugom EE imao nameru da kupi veći stan, a nakon što ga je DD obavestio da je sa investitorom uključen i u izgradnji zgrade u ulici ..., te da postoji mogućnost za kasniju zamenu stanova, tuženi BB je odlučio da kupi predmetni stan. Dana 03.10.2007. godine u Agenciji za promet nekretnina tuženi je sa SZTR „Braća Divnić“ zaključio predugovor za stan broj .. u ulici ... broj .. za kupoprodajnu cenu od 35.000 evra uz isplatu 5.000 evra, kao sredstva obezbeđenja za zaključenje konačnog ugovora. Između investitora „Deko“ d.o.o. iz Novog Sada kao prodavca i SZTR „Braća Divnić“ DD kao preduzetnika dana 16.10.2007. godine zaključen je Ugovor o kupoprodaji stana broj .. u ... u Novom Sadu, za koji stan je ugovoreno da će se kupoprodajna cena isplatiti putem kompenzacije – izvođenjem građevinskih radova na objektu, a istog dana 16.10.2007. godine u Agenciji je, u prisustvu advokata, zaključen Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji između SZTR „Braća Divnić“ preduzetnik DD kao prodavca i tuženog BB kao kupca, koji je imao za predmet kupoprodaju stan broj .. površine 33,05 m2 u izgradnji u prizemlju višestambene zgrade broj .. u ulici ... u Novom Sadu na parceli .. KO Novi Sad. Kupac je prodavcu isplatio celokupnu kupoprodajnu cenu. Prodavac se obavezao da posed predmetne nekretnine preda kupcu do 01.10.2008. godine. Ugovor nije overen jer je kupac BB mislio da će predmetni stan menjati za veći stan u ulici ..., a kako bi izbegao troškove overe za dva ugovora i prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Nakon saznanja da investitor i izvođač radova imaju finansijske probleme, tuženi BB je insistirao da mu DD izda punomoćje da sa predmetnim stanom može raspolagati, smatrajući da će na taj način biti zaštićen, pa je DD dana 31.03.2008. godine izdao punomoćje pod brojem Ov1 1752/2008, na osnovu kog punomoćja je dana 28.05.2013. godine overen pred Osnovnim sudom u Novom Sadu Ugovor o kupovini stana Ov3 6683/2013 zaključen između SZTR „Braća Divnić“ DD preduzetnik, koga zastupa BB, kao prodavca i EE kao kupca, na kome je naznačeno da je sačinjen dana 19.10.2007. godine. Tuženi je sve vreme obilazio gradilište i nadzirao radove. Tokom 2012. godine kupci stanova su se samoinicijativno organizovali kako bi pronašli način da se zgrada dovrši, pa je tuženi BB zajedno sa ostalim kupcima stanova učestvovao u finansiranju predmetnih radova na završetku objekta. Dana 01.06.2013. godine, ĐĐ kao direktor investitora „Deko“ d.o.o. izvršio je primopredaju stanova tako što je vlasnicima stanova predao ključeve stanova i potpisao zapisnike o primopredaji, pa je tom prilikom tuženi BB preuzeo ključeve od predmetnog stana i zajedno sa ĐĐ potpisao zapisnik o primopredaji predmetnog stana. Na spisku stanova u predmetnoj zgradi koje je sačinio investitor za stan broj .. u prizemlju, stoji prezime DD i rukom dopisano BB. ĐĐ je tuženom BB prodao parking mesto u dvorištu stambene zgrade u ulici ... . Nakon stupanja u posed stana tuženi BB je i dalje ulagao sredstva u uređivanje unutrašnjosti stana.

Pravni prethodnik tužilje, sada pokojni GG je kao kupac dana 13.02.2008. godine zaključio Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji sa SZTR „Braća Divnić“ DD, preduzetnik kao prodavcem, koji je za predmet takođe imao stan broj .. u prizemlju zgrade broj .. u ulici ... u Novom Sada, za kupoprodajnu cenu od 42.900 evra i isplatio prodavcu pre potpisivanja ugovora kupoprodajnu cenu. Ugovor je overen pred Opštinskim sudom u Novom Sadu 13.02.2008. godine pod brojem Ov1 7543/2008. Dana 30.07.2008. godine GG je izvršio uplatu novčanog iznosa na račun Ministarstva finansija Poreske uprave uz naznaku svrha uplate porez na prenos apsolutnih prava. Pravni prethodnik tužilje nije obilazio gradilište i nije ulazio u predmetnu zgradu i stan tokom gradnje, nije dolazio na sastanke kupaca stanova niti učestvovao u finansiranju dovršetka radova na zgradi, koje radove su finansirali kupci stanova. Kada je saznao da je zgrada završena, GG je zamenio cilindar brave na ulaznim vratima stana, zbog čega je tuženi BB podneo tužbu za smetanje poseda, pa je rešenjem P 11478/2013 od 31.01.2014. godine usvojen tužbeni zahtev BB i naloženo GG da preda stan BB. Postupak izvršenja je obustavljen jer je tuženi BB izvestio sud da je izvršni dužnik u celosti ispunio svoju obavezu predaje stana. Zapisnik o primopredaji nepokretnosti od 23.05.2013. godine i 15.11.2012. godine, u kojima je konstatovano da se kupcu predaje predmetni stan, te da je primopredaja izvršena od strane prodavca DD kupcu GG, nije potpisao DD.

Prema evidenciji Katastra nepokretnosti Novi Sad I, prema stanju na dan 30.01.2019. godine, predmetna stambena zgrada je upisana u List nepokretnosti broj .. KO Novi Sad 2, a predmetni stan broj .. nije evidentiran u Katastru nepokretnosti. U G listu – podaci o teretu i ograničenjima dana 09.11.2017. godine izvršena je zabeležba da je podnet zahtev za provođenje promene upisa stana broj .. po Zakonu o ozakonjenju objekta investitora AA, a 01.09.2014. godine upisana je zabeležba postojanja sudskog spora pod brojem P 2004/2014 o pravu svojine i državine na stanu između tužioca GG i tuženih EE i BB. Pravnosnažnim rešenjem Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove grada Novog Sada od 18.11.2016. godine, doneto je rešenje o ozakonjenju predmetnog stambenog objekta u ulici ... broj .. .

EE je preminula ...2014. godine, GG ...2015. godine, a SZTR „Braća Divnić“ DD, preduzetnik kupci je brisana 27.11.2012. godine.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu u usvajajućem delu tužbenog zahteva, tako što je odbio tužbeni zahtev tužilje za utvrđenje prava svojine na stanu broj .. u ulici ... u Novom Sadu, primenom načela savesnosti i poštenja iz člana 12. Zakona o obligacionim odnosima, načela zloupotrebe prava iz člana 13. istog zakona, u situaciji kada je na istoj nepokretnosti više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na toj nepokretnosti. Zaključio je da jače pravo na posed ima tuženi BB jer je raniji kupac predmetnog stana, koji je u celosti isplatio kupoprodajnu cenu, kome je stan predat u posed, koji se nakon zaključenja ugovora u daljem prema predmetnoj nekretnini odnosio kao vlasnik s obzirom da je obilazio gradilište, učestvovao na sastancima kupaca stanova i u finansiranju dovršetka izgradnje zgrade. Pri tome, ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji koji je tuženi BB zaključio sa DD ima sve elemente Ugovora o građenju iz člana 630. Zakona o obligacionim odnosima, a njegova savesnost nije dovedena u sumnju činjenicom da kupoprodajni ugovor nije overen kod iskazane namere da se stan zameni za veći stan u ulici ... i pravno-tehničke realizacije kupoprodaje u dogovoru sa suprugom. Pravni prethodnik tužilje nakon što je zaključio kasnije Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji i isti overio, nije se prema nekretnini odnosio kao vlasnik, nije obilazio stan niti je učestvovao u finansiranju dovršetka zgrade i samog stana. U delu zahteva kojim je traženo utvrđenje ništavosti Ugovora o kupovini stana u izgradnji koji su bili predmet tužbe i protivtužbe, iznet je stav o nepotpunoj pasivnoj legitimaciji jer nisu obuhvaćeni pravni sledbenici sada pokojnog DD koji predstavljaju nužne jedinstvene suparničare u smislu odredbe člana 211. Zakona o parničnom postupku.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda pravilno je drugostepeni sud primenio materijalno pravo kada je doneo pobijanu odluku i naveo valjane razloge koje prihvata i ovaj sud.

Prema članu 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kad se dva lica smatraju pretpostavljenim vlasnicima iste stvari, jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretno u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno. Ako su pravni osnovi ovih lica iste jačine, prvenstvo ima lice kod koga se stvar nalazi.

I po oceni Vrhovnog kasacionog suda, u situaciji višestruke prodaje predmetnog stana, pravilno je drugostepeni sud u konkretnom slučaju dao prednost pravnom osnovu tuženog na stanu. Naime, u situaciji kada dva lica zaključe posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istoj nepokretnosti, o jačem pravu sud odlučuje primenom načela savesnosti i poštenja i načela zloupotrebe prava, prema kojima kada su oba sticaoca savesni jači je u pravu onaj sticalac kojim je nepokretnost predata u državinu. Stoga, i po oceni Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je pravilno priznao kao jači pravni osnov ugovor tuženog BB od 16.10.2007. godine, s obzirom da je tuženi BB u trenutku zaključenja Ugovora o kupoprodaji predmetnog stana u izgradnji bio savestan, isplatio kupoprodajnu cenu stana i uveden u posed stana u odnosu na koju nepokretnost se odnosio kao vlasnik.

Revizijski navodi kojima se insistira na nesavesnost tuženog BB ukazivanjem da ugovor o kupoprodaji koji je ovo lice zaključilo za predmetni stan nije overen i nema pravno dejstvo u odnosu na ugovor pravnog prethodnika tužilje GG bilo je cenjeno od strane drugostepenog suda. Naime, navedeno činjenično stanje drugostepeni sud je utvrdio nakon što je otvorio raspravu na osnovu člana 383. ZPP i izveo predložene dokaze koje je cenio u smislu člana 8. ZPP. Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji, po svojoj sadržini odgovara ugovoru o građenju iz člana 630. Zakona o obligacionim odnosima, koji ne zahteva overu ugovora, pa kako je tuženi BB isplatio kupoprodajnu cenu stana, koji mu je zapisnički predat u posed, a prema kojoj nepokretnosti se tuženi i pre uvođenja u posed ponašao kao vlasnik, to navedni ugovor predstavlja jači pravni osnov u odnosu na kasnije zaključeni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Izvršena zabeležba 09.11.2017. godine u odnosu na podneti zahtev za provođenje promene upisa stana broj .. po Zakonu o ozakonjenju objekta investitor AA takođe nije od uticaja s obzirom da je pravni prethodnik tužilje još 2013. godine imao saznanja da je stan prodat BB te je svako dalje postupanje u odnosu na predmetnu nepokretnost iskazivalo nesavesnost ovog lica.

Navodima revizije ne dovodi se u sumnju savesnost tuženog, pa se neosnovano revizijom ukazuje da je stanovište drugostepenog suda zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je na osnovu izloženog ocenio da revizija tužilje nije osnovana pa je odlučio kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Zahtev tuženih za naknadu troškova sastava odgovora na reviziju i sudske taksa je odbijen na osnovu člana 154. stav 1. ZPP, jer se ne radi o troškovima potrebnim za vođenje ove parnice.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić