Tuženi je blagovremeno podneo odgovor na reviziju.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. ZPP („Službeni glasnik RS“, broj 72/11...10/23), Vrhovni sud je ocenio da je revizija tužioca neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti, a nema bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 7. i 8. istog zakona, na koju revizija ukazuje. Drugostepeni sud je odlučio o žalbi tako što je prihvatio činjenično stanje utvrđeno prvostepenom presudom i za donetu odluku izneo potpune i jasne razloge u odnosu na koje revizija nije osnovana. Dozvoljeni razlog za reviziju ne mogu biti navodi revizije u odnosu na utvrđeno činjenično stanje i ocenu dokaza, imajući u vidu da je članom 407. stav 2. ZPP izričito propisano da revizija ne može da se izjavi zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su zaključile ugovor o kupoprodaji od 25.11.2008. godine, kojim je tužilac od tuženog kupio stan u stambenoj zgradi na kp br. .../... KO ... – ..., na adresi u ulici ... broj ..., sprat ..., projektovane površine 58m2, za kupoprodajnu cenu od 75.168 evra. Rok za izgradnju bio je 31.09.2009. godine. Kupac je bio dužan da kupoprodajnu cenu isplati najkasnije do dobijanja upotrebne dozvole. Članom 5. navedenog ugovora predviđeno je da će se primopredaja stana izvršiti nakon dobijanja upotrebne dozvole za objekat i izmirenja obaveze od strane kupca, o čemu će biti sastavljen zapisnik. Upotrebna dozvola zgrade postala je pravnosnažna dana 21.09.2012. godine. Tužilac je kupoprodajnu cenu isplatio ugovorom o preuzimanju duga za iznos od 50.775,05 evra i ugovorom o pristupanju dugu i ustupanju potraživanja za iznos od 24.590,95 evra, kako je utvrđeno presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 2125/16 od 28.11.2016. godine, kojom je tuženom naloženo da izda bezuslovnu i neoročenu potvrdu o dozvoli upisa stana i da tužiocu stan preda u državinu, što je i učinio u izvršnom postupku, dana 16.03.2017. godine. Prilikom primopredaje konstatovani su nedostaci na stanu, za čije otklanjanje je tužilac angažovao PD „Nilvilberg tim“, čiji je osnivač i direktor BB. Dana 03.11.2017. godine, na osnovu overenog ugovora o kupoprodaji OPU broj ...-..., tužilac je BB prodao predmetni stan za iznos od 49.000 evra.

Prema nalazu i mišljenju veštaka ekonomsko-finansijske struke Aleksandra Pavlovića, koji je dat na osnovu faktura PD „Nilvilberg tim“, troškovi za otklanjanje nedostatka u stanu iznosili su 217.008,00 dinara, izgubljena dobit zbog nemogućnosti raspolaganja kupljenim stanom i njegovim izdavanjem od 01.10.2009. godine do 16.03.2017. godine - 2.016.928,74 dinara, a šteta koja je nastala kao razlika između kupovne i prodajne cene stana - 26.168 evra. Prema nalazu i mišljenju veštaka građevinske struke Valerija Stojilkova, radovi koji su faktički obavljeni od strane tužioca, prema zapisniku o popisu i proceni javnog izvršitelja od 16.03.2017. godine, iznose ukupno 41.678,00 dinara.

Pre ostvarene državine na stanu, tužilac je, kao zakupodavac, dana 01.02.2011. godine zaključio o ugovor o zakupu predmetnog stana na neodređeno vreme sa pravnim licem „Spektar gradnja“ doo Beograd, kao zakupcem, za zakupninu od 200 evra mesečno. Članom 3. navedenog ugovora o zakupu predviđeno je da zakupni odnos počinje da teče od dana potpisivanja zapisnika o primopredaji stana. Zakupac stana je dva meseca po potpisivanju ugovora o zakupu pao u blokadu i to od 11.04.2011. godine do 05.05.2011. godine, zatim od 25.07.2011. do 26.07.2011. godine i od 14.09.2011. godine do 16.03.2017. godine, nakon toga sve do 27.08.2018. godine.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da je tužbeni zahtev tužioca za naknadu štete za otklanjanje nedostataka na stanu osnovan za iznos od 41.678,00 dinara, jer ista predstavlja tržišnu vrednost radova koje je tužilac izvršio. U preostalom delu od dosuđenog do traženog iznosa od 217.008,00 dinara, nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev kao neosnovan, jer tuženi nije u obavezi da naknadi vrednost radova prema cenama PD ''Nilvilberg tim'' doo, koje cene su bile znatno veće od tržišnih cena. Odbijen je i tužbeni zahtev za isplatu izmakle koristi po osnovu ugovora o zakupu, jer tužilac nije dokazao da bi nastupio dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje sprečeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem, obzirom da kao zakupodavac uopšte nije bio u državini stana u momentu zaključenja ugovora, a zakupac je dva meseca nakon potpisivanja ugovora pao u blokadu i u istoj bio ukupno 2565 dana. Osim toga, ugovorom o zakupu bilo je određeno da zakupni odnos počinje teći od dana potpisivanja zapisnika o primopredaji stana, a do toga u konkretnom nije ni došlo. Imajući u vidu da na tržišne uslove i pad cena nekretnina tuženi nije mogao da utiče, to nema nema njegove krivice zbog smanjenja cena nekretnina, što je neophodan uslov odgovornosti iz člana 154. i 157. ZOO, neosnovanim je ocenjen tužbeni zahtev u delu za naknadu štete zbog umanjenja tržišne vrednosti stana, jer nema odgovornosti tuženog za ovaj vid štete.

Članom 10. Zakona o obligacionim odnosima („Službeni list SFRJ“, broj 29/78...“Službeni glasnik RS“, broj 18/20), propisano je da su strane u obligacionim odnosima slobodne, u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja da svoje odnose urede po svojoj volji. Odredbom člana 12. istog zakona, propisano je da su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa strane dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Članom 154. ZOO, propisano je da ko drugome prouzrokuje štetu, dužan je naknaditi je, ukoliko ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivice. Šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta) i sprečavanje njenog povećanja (izmakla korist), kao i nanošenje drugome fizičkog ili psihičkog bola ili straha (nematerijalna šteta) (član 155). Odredbom člana 189. ZOO, propisano je da oštećenik ima pravo kako na naknadu obične štete, tako i na naknadu izmakle koristi (stav 1). Visina naknade štete određuje se prema cenama u vreme donošenja sudske odluke, izuzev slučaja kada zakon naređuje što drugo (stav 2). Pri oceni visine izmakle koristi uzima se u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje sprečeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem (stav 3).

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su delimično usvojili tužbeni zahtev tužioca za naknadu štete na ime troškova za otklanjanje nedostatka u stanu, pozivom na odredbe člana 154. i 155. Zakona o obligacionim odnosima. Naime, kako je primopredaja stana između parničnih stranaka izvršena u izvršnom postupku, dana 16.03.2017. godine, i tom prilikom na zapisniku o popisu i proceni javnog izvršitelja konstatovani nedostaci na stanu, a veštak građevinske struke Valerij Stojilkov visinu radova za otklanjanje tih nedostatka utvrdio na iznos od 41.678,00 dinara, nakon neposrednog uvida u izvršene radove i prema tržišnim cenama, to su pravilno nižestepeni sudovi visinu štete koju je tuženi u obavezi da nadoknadi tužiocu utvrdili prema nalazu i mišljenju imenovanog veštaka, a preko tog iznosa do traženog iznosa od 217.008,00 dinara, tužbeni zahtev odbili kao neosnovan. Naime, tužilac je za otklanjanje nedostata u stanu angažovao PD ''Nilvilberg tim'' doo, na osnovu čijih faktura je veštak Aleksandar Pavlović izradio nalaz i mišljenje i utvrdio da troškovi otklanjanja nedostataka u tužiočevom stanu iznose 217.008,00 dinara. Međutim, navedeni nalaz je dat bez neposrednog uvida u faktičko stanje, odnosno bez provere da li je sve što je fakturisano od radova zaista i izvedeno u stanu, kao i da li su parametri i cene iskazani u obračunu u skladu sa tržišnim cenama, zbog čega su suprotno revizijskim navodima, pravilno nižestepeni sudovi, prilikom odmeravanja visine ovog vida štete, uzeli u obzir nalaz i mišljenje veštaka Valerija Stojilkova, dat nakon provere koji su nedostaci u tužiočevom stanu zaista uklonjeni i koja je tržišna vrednost tih radova. Sledom navedenog, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su zaključili da tuženi preko realne vrednosti izvedenih radova nije u obavezi da tužiocu naknadi štetu u visini radova fakturisanih od strane PD „Nilvilberg tim“.

Nadalje, kod utvrđenog da je tužilac ugovor o zakupu predmetnog stana sa DOO „Spektar gradnja“ zaključio 2011. godine, pre nego što je ostvario državinu na stanu, koju nije ni mogao predati, kao i da je navedenim ugovorom bilo određeno da zakupni odnos počinje da teče od dana potpisivanja zapisnika o primopredaji stana, do čega nije došlo, te da je zakupac bio u blokadi sve do 2018. godine, to su pravilno nižestepeni sudovi primenili odredbe člana 10, 12. i 189. ZOO, kada su zaključili da tužilac nije dokazao da bi nastupio dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje sprečeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem. Neosnovani su revizijski navodi da tužiocu pripada naknada štete za period nakon dobijanja upotrebne dozvole 2012. godine, kod činjenice da su računi DOO „Spektar gradnja“ bili u blokadi ubrzo nakon zaključenja ugovora o zakupu 2011. godine sve do 27.08.2018. godine, što jasno ukazuje da zakupac ne bi imao sredstva za plaćanje zakupnine ni nakon 2012. godine. U prilog zaključku nižestepenih sudova da tužilac nije mogao osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili prema posebnim okolnostima da će nastupiti dobitak u vidu zakupnine, ide i činjenica da je samim ugovorom o zakupu određeno da će zakupni odnos početi da teče od dana potpisivanja zapisnika o primopredaji stana. Iz navedenog jasno proizlazi da su neopravdana tužiočeva očekivanja u pogledu ostvarivanja dobiti na ime zakupnine u situaciji kada ni sam nije imao državinu predmetnog stana, niti je prema odredbama ugovora o zakupu zakupni odnos počeo da teče.

Suprotno revizijskim navodima, pravilno su nižestepeni sudovi primenom člana 154. i 157. ZOO odbili tužbeni zahtev za naknadu štete na ime umanjenja tržišne vrednosti stana u visini razlike između kupovne i prodajne cene stana ostvarene po opredeljenju tužioca da predmetni stan otuđi. Imajući u vidu da je nalazom i mišljenjem veštaka ekonomsko-finasijske struke utvrđeno postojanje razlike između kupovne i prodajne cene stana zbog nastupanja dejstva globalne ekonomske krize, da su efekti krize na tržištu nepokretnosti nastupili pre zaključenja ugovora o prometovanju stanom u izgradnji između stranaka, čijih je posledica tužilac mogao biti svestan, a ugovaranjem cene prihvatio rizike koje je tržište nekretnina nosilo, ocenjeno je da tužilac nije dokazao da je docnja tuženog u ispunjenju ugovornih obaveza u uzročno-posledičnoj vezi sa padom tržišne vrednosti predmetnog stana, te da ne postoji odgovornost tuženog za ovaj vid štete koji tužilac potražuje. Za postojanje odgovornosti za štetu po osnovu krivice potrebno je da se ispune sledeći uslovi: postojanje štete, da je šteta nastala protivpravnom radnjom ili propuštanjem štetnika, da se ta radnja i nastala šteta mogu pripisati u krivicu štetnika i da postoji uzročno-posledična veza između protivpravne radnje, odnosno propuštanja i štete. Lice odgovara za štetu samo ako je šteta nastupila kao posledica njegove radnje, odnosno propuštanja. U konkretnom slučaju, ti se uslovi nisu stekli iz razloga navedenih u obrazloženju pobijane presude.

Ovaj sud je prilikom donošenja odluke imao u vidu i ostale navode revizije, ali je ocenio da su neosnovani, jer suštinski predstavljaju ponavljanje navoda koji su isticani u žalbi protiv prvostepene presude, a ove navode je drugostepeni sud pravilno ocenio kao neosnovane i za tu ocenu dao jasne i dovoljne razloge, koje u svemu prihvata i ovaj sud.

Iz napred iznetih razloga, primenom člana 414. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Jelica Bojanić Kerkez, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić