Predmet tužbenog zahteva je potraživanje tužioca u iznosu od 6.782.331,00 dinara sa opredeljenom zakonskom zateznom kamatom, na ime naknade štete zbog neizvršenja ugovora.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao zakupodavac i tuženi kao zakupac su bili u ugovornom odnosu po osnovu Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 14.02.2014. godine koji je zaključen na period od 10 godina. Površina zakupljenog prostora je utvrđena u iznosu od 1.270,32 m2, te je ugovorena zakupnina u iznosu od 10 evra po m2, za koju nije sporno da je do septembra 2017. godine plaćana od strane tuženog u iznosu od 12.703,20 evra mesečno u dinarskoj protivvrednosti, uvećana za PDV od 20%. Ugovorne strane su se sporazumele da u periodu trajanja ovog ugovora, nemaju pravo otkaza niti raskida ugovora po bilo kom osnovu, osim izuzetka predviđenih članom 16.3. Ugovora, a koji se odnose na decidno navedeno grubo kršenje bitnih odredaba ugovora. Tužilac je početkom 2017. godine predložio smanjenje cene zakupa uz produženje perioda trajanja zakupa, te su u tom smislu između tužioca i tuženog vođeni razgovori, ali tužilac nije bio spreman na izmene ugovora. Nakon toga, tuženi je dopisom od 01.03.2018. godine obavestio tužioca da je iz ekonomskih razloga prestao sa obavljanjem poslovne delatnosti u zakupljenom poslovnom prostoru i da je spreman da zakupljeni prostor stavi tužiocu na raspolaganje i preda u posed, što je i učinjeno dana 14.03.2018. godine, kada je sačinjen Zapisnik o primopredaji. U zapisniku je konstatovano da je tužiočev interes da tuženi nastavi da isplaćuje zakupninu za ceo period ugovorenog zakupa, te da tužilac u celini ostaje kod zaključenog ugovora, a da tuženi potpisivanjem ovog zapisnika potvrđuje da tužilac nije prekršio bilo koju ugovornu odredbu u vezi mogućnosti korišćenja iznajmljenog prostora, da je tuženi jednostrano odlučio da više ne koristi predmetni prostor, da je isti potpuno ispraznio od svih lica i stvari i predao ga u posed tužiocu zajedno sa ključevima, i konstatovano je da je tužilac obavestio tuženog da prijemom jednostrano vraćenih ključeva, ne odustaje od bilo kog potraživanja koje proističe iz ugovora o zakupu. Nakon preuzimanja poslovnog prostora, tužilac je poslovni prostor oglasio za izdavanje, te je primio više ponuda, pa je Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora zaključio sa privrednim društvom AMAN d.o.o. Surčin, dana 12.02.2019. godine, a potom i Anekse ugovora, kojim je ugovoreno korišćenje 988 m2 poslovnog prostora, sa obavezom plaćanja zakupnine u iznosu od 8 evra po m2 što ukupno iznosi 7.704,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan uplate, uvećano za pripadajući PDV, te je od ukupne površine prostora 1.270,32 m2 koji je bio izdat tuženom, preostao neizdat deo površine od 282,32 m2. Nalazom veštaka je utvrđen ukupan iznos naknade štete koju tužilac trpi za traženi period, i to imajući u vidu razliku u ceni zakupa po m2 koja je ugovorena sa privrednim društvom AMAN d.o.o. u odnosu na cenu po ugovoru zaključenom između parničnih stanaka, kao i imajući u vidu ugovorenu cenu zakupa za preostalih 282,32 m2 poslovnog prostora koji nije izdat, na čiju računsku tačnost stranke nisu imale primedbi.

Na temelju tako utvrđenih činjenica prvostepeni sud nalazi da tužbeni zahtev nije osnovan, uz obrazloženje da je u konkretnom slučaju ugovorni odnos prestao na inicijativu tuženog, a da bi postojao osnov za naknadu štete potrebno je da tužilac dokaže sve elemente štete, odnosno postojanje uzročno posledične veze između radnji tuženog, predaje poslovnog prostora i nastale štete na strani tužioca, to jest, potrebno je da tužilac dokaže činjenicu da je tuženi svojom radnjom prouzrokovao štetu na strani tužioca u vidu sprečavanja uvećanja imovine i to uvećanja koje se realno moglo očekivati. Po stavu prvostepenog suda momentom zaključenja ugovora o zakupu sa novim zakupcem prestala je obaveza naknade štete u vidu izmakle koristi, a potrebno je imati u vidu i činjenicu da je tuženi bio spreman da plati za celu površinu zakupljenog prostora zakupninu od 8 evra po m2 i da tužilac na to nije hteo da pristane, da bi potom sa novim zakupcem zaključio ugovor pod istim uslovima za manju površinu prostora, čime je sam tužilac doprineo nastanku štete. Prvostepeni sud ima u vidu da je pre zaključenja ugovora sa privrednim društvom AMAN d.o.o. bilo ponuda od strane više privrednih društava za zaključenje ugovora o zakupu za manje površine prostora, te da bi zaključenjem ovih ugovora, pa i za manje površine prostora, tužilac došao do nekog prihoda i time umanjio eventualni nastanak štete za koji tvrdi da je nastao. Sud je stanovišta da nema odgovornosti tuženog, niti uzročno posledične veze između radnje tuženog, izlaska iz prostora i zaključenja ugovora sa novim zakupcem po nižoj ceni, kao i da na ugovorenu visinu zakupnine u ugovoru sa novim zakupcem utiču tržišni uslovi, pa da razlika između ugovorene zakupnine sa tuženim od 10 evra i zakupnine od 8 evra koju tužilac dobija nije realno očekivana dobit.

Drugostepeni sud ne prihvata stanovište prvostepenog suda. Ugovori zaključeni na određeno vreme prestaju istekom roka na koji su zaključeni, te izuzetno, ugovor može prestati i pre isteka roka na koji je zaključen kada je pre isteka roka za ispunjenje obaveze očigledno da jedna strana neće ispuniti svoju obavezu iz ugovora. Raskid ugovora zbog neispunjenja obaveze je u dispoziciji strane verne ugovoru, a ne ugovorne strane za koju je očigledno da obavezu neće ispuniti, pa je u konkretnom slučaju tužilac imao ovlašćenje da raskine ugovor pre isteka roka zbog neplaćanja zakupnine od strane tuženog, kao zakupca, ili da traži izvršenje ugovora onako kako glasi. Po nalaženju tog suda, tužilac se, preuzimanjem poslovnog prostora u državinu, saglasio sa raskidom ugovora o zakupu, ali se nije odrekao prava na naknadu štete zbog prevremenog raskida ugovora koja se odnosi na izgubljenu dobit, koja šteta i predstavlja predmet tužbenog zahteva, pa drugostepeni sud preinačuje prvostepenu odluku primenom odredaba čl. 148., 262. stav 2., 266. stav 1., 567. stav 1., 583. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i usvaja tužbeni zahtev tužioca za isplatu veštačenjem utvrđenog iznosa po osnovu naknade štete u vidu izmakle dobiti, zbog prevremenog raskida ugovora zaključenog na određeno vreme, sa zakonskom zateznom kamatom od dospelosti obaveza pa do isplate, shodno članu 277. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Revizijskim navodima osporava se izneto stanovište drugostepenog suda uz obrazloženje da je raskid ugovora između parničnih stranaka posledica zaključenja novog ugovora o zakupu sa trećim licem, u smislu odredbe člana 580. stav 2. ZOO, pa je dosuđivanje naknade štete pravno neosnovano. Ističe da tuženi nikada nije dao izjavu o raskidu ugovora o zakupu sa kojom bi se tužilac mogao saglasiti, već je obavestio tužioca da je prestao sa obavljanjem delatnosti u predmetu zakupa i da je spreman da zakupljeni prostor tužiocu stavi na raspolaganje ukoliko za to tužilac ima interes, pa preuzimanje predmeta zakupa predstavlja radnju tužioca koja je sama po sebi podobna da dovede do prestanka ugovora o zakupu. Revident navodi i da drugostepeni sud iznos naknade štete neosnovano poistovećuje sa iznosom ugovorene zakupnine iz ugovora o zakupu koji je prestao, te da je tužilac imao pravo da izabere da održi na snazi ugovor o zakupu sa tuženim, nepreuzimanjem predmeta zakupa od tuženog, ali da je preuzimanjem predmeta zakupa i davanjem u zakup trećem licu, tuženi onemogućen da koristi predmet zakupa i samim tim je ugovor o zakupu prestao da proizvodi pravno dejstvo, čime je prestalo i pravo tužioca da od tuženog potražuje iznos zakupnine, kao i iznos naknade štete u visini zakupnine.

Ceneći revizijske navode tuženog, Vrhovni kasacioni sud nalazi da navodi revizije ne stoje i da je drugostepeni sud pravilno primenio materijalno pravo kada je obavezao tuženog da plati tužiocu predmetno potraživanje, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom.

Odredbom člana 567. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da se ugovorom o zakupu obavezuje zakupodavac da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Radi se o konsesualnom ugovoru, čiji je jedan od bitnih elemenata vreme trajanja zakupa. Vremensko ograničenje trajanja zakupa prepušteno je volji stranaka. Članom 595. stav 1. ZOO propisano da ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Dakle, ovako zaključeni ugovor stvara prava i obaveze za ugovorne strane do isteka vremena na koje je zaključen.

U konkretnom slučaju je utvrđeno da je predmetni ugovor o zakupu zaključen za period od 10 godina, te da je tuženi pre isteka ugovorenog perioda obavestio tužioca da je prestao sa obavljanjem poslovne delatnosti u zakupljenom poslovnom prostoru i da je spreman da mu zakupljeni prostor stavi na raspolaganje i preda u posed, što je i učinjeno dana 14.03.2018. godine, kada je sačinjen Zapisnik o primopredaji. U zapisniku je konstatovano da je tužiočev interes da tuženi nastavi da isplaćuje zakupninu za ceo period ugovorenog zakupa i da tužilac ne odustaje od bilo kog potraživanja koje proističe iz ugovora o zakupu. Prema takvom stanju stvari ugovor o zakupu nije raskinut. Nije raskinut ni saglasnim voljama ugovornih strana, niti izjavom tužioca zbog neispunjenja ugovorne obaveze od strane tuženog. Volja je tuženog da zakupljeni prostor ne koristi, a tužilac ga u korišćenju poslovnog prostora nije sprečavao. U takvoj situaciji, opravdano tužilac zahteva od tuženog da mu naknadi štetu zbog neizvršavanja ugovorne obaveze, koju štetu je tužilac umanjio izdavanjem prostora trećem licu u meri koja je utvrđena.

Članom 262. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da kad dužnik ne ispuni obavezu ili zadocni sa njenim ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtevati i naknadu štete koju je usled toga pretrpeo, dok je članom 266. stav 1. istog Zakona propisano da poverilac ima pravo na naknadu obične štete i izmakle koristi. Tužilac je u skladu sa odredbom člana 189. Zakona o obligacionim odnosima dokazao da je pretrpeo štetu u vidu izostalog očekivanog prihoda od izdavanja objekta u zakup u ugovorenom periodu od 10 godina. Zato tužilac osnovano od tuženog potražuje naknadu štete čija je visina utvrđena veštačenjem u iznosu od 6.782.331,00 dinara, u vidu izmakle koristi jednake razlici između ugovorene zakupnine i one koju je tužilac ostvario izdavanjem predmeta zakupa trećem licu. Na tuženom je bila ugovorena obaveza na plaćanje zakupnine u ugovorenoj visini, te kod činjenice da tu obavezu nije ispunjavao, ne može tužiocu staviti na teret da je trebalo da spreči štetu izdavanjem prostora na drugačiji način, niti su od značaja za visinu ugovorene obaveze tuženog uslovi na tržištu.

Prema tome, kako ne stoje za osnovane razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, kao ni razlozi na koje pazi po službenoj dužnosti, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci presude.

Predsednik veća - sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić