Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Dragane Marinković, predsednika veća, Marine Milanović i Zorice Bulajić, članova veća, u pravnoj stvari tužilje AA iz ..., čiji je punomoćnik Stojan Luković, advokat iz ..., protiv tužene Gradske Opštine Stari Grad, Beograd, čiji je zakonski zastupnik Gradsko pravobranilaštvo GO Stari Grad, Beograd, kao pravnog sledbenika Javnog preduzeća za upravljanja poslovnim prostorom „Poslovni prostor Opštine Stari Grad“ iz Beograda, radi utvrđenja ništavosti i neosnovanog obogaćenja, odlučujući o reviziji tužene, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 2094/19 od 17.11.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 22.02.2024. godine, doneo je

R E Š E NJ E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 2094/19 od 17.11.2021. godine i predmet VRAĆA drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Prvog osnovnog suda u Beogradu P 33146/16 od 05.09.2018. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilje, pa je utvrđeno da je ništava odredba člana 18. Ugovora o zakupu poslovnih prostorija broj 0330/2198 od 02.08.1994. godine, zaključenog između „Poslovnog prostora Opštine Stari Grad“ – Javno preduzeće za upravljanje i raspolaganje poslovnim prostorom Beograd, kao zakupodavca i tužilje AA iz ..., kao zakupca lokala u ... broj .. u Beogradu, što je tužena Gradska OpštinaStari Grad, Beograd, dužna priznati i trpeti; stavom drugim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilje, pa je utvrđeno da je ništav Aneks ugovora o zakupu poslovnih prostorija u ulici ... broj .., zaključen 17.05.2007. godine između istih stranaka, u delu u kome se nastavlja zakupodavni odnos zasnovan Ugovorom o zakupu poslovnih prostorija broj 0330/2198 od 02.08.1994. godine u pogledu odredbe člana 18. ugovora, što je tuženi dužan priznati i trpeti; stavom trećim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužilje kojim je tražno da sud obaveže tuženu da tužilji na ime neosnovanog obogaćenja isplati iznos od 304.167,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 05.09.2018. godine do isplate; stavom četvrtim izreke, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2094/19 od 17.11.2021. godine, stavom prvim izreke, preinačena je presuda Prvog osnovnog suda u Beogradu P 33146/16 od 05.09.2018. godine u stavu trećem izreke, tako što je obavezana tužena da tužilji na ime neosnovanog obogaćenja isplati iznos od 304.367,60 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 05.09.2018. godine do isplate; stavom drugim izreke, preinačeno je rešenje o troškovima postupka sadržano u stavu četvrtom izreke prvostepene presude i obavezana tužena da tužilji naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 167.247,00 dinara; stavom trećim izreke, obavezana je tužena da tužilji naknadi troškove drugostepenog postupka u iznosu od 43.774,70 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužena je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilja je dala odgovor na reviziju.

Ispitujući dozvoljenost revizije, Vrhovni sud je utvrdio da je revizija dozvoljena na osnovu člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 18/20), a ispitujući pravilnost pobijane presude u smislu člana 408. istog Zakona, da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja je koristila poslovni prostor u ... broj .. u Beogradu i to u periodu od 27.03.1991. godine u svojstvu podzakupca, a u periodu od 02.08.1994. do 31.07.2004. godine u svojstvu zakupca posle ugovora o zakupu poslovnih prostorija broj 0330/2198 od 02.08.1994. godine koji je zaključen na osnovu Odluke Upravnog odbora JP za upravljanje poslovnim prostorom „Poslovni prostor Opštine Stari Grad“ broj 962 od 29.07.1994. godine. Članom 18. tog ugovora bilo je ugovoreno da zakupnina za predmetni poslovni prostor se utvrđuje u četvorostrukom iznosu zakupnine utvrđene cenovnikom za određenu zonu i delatnost, a u skladu sa pomenutom Odlukom. Nakon zaključenja ugovora o zakupu, Odlukom Upravnog odbora JP „Poslovni prostor Opštine Stari Grad“ broj 961 od 15.09.1995. godine stavljena je van snage Odluka Upravnog odbora broj 962 od 29.07.1994. godine o određivanju tužilje za zakupca poslovnog prostora u ulici ... broj .., pa je naloženo stručnim službama da pokrenu postupak za raskid i poništaj ugovora o zakupu od 02.08.1994. godine. Protiv te odluke tužilja je podnela prigovor 23.10.1995. godine koji je Upravni odbor Odlukom broj 1310 od 06.11.1995. godine odbio kao neosnovan. I nakon stavljanja van snage Odluka Upravnog odbora broj 962 od 29.07.1994. godine o određivanju ovde tužilje za zakupca, tužilja je nastavila da koristi predmetni poslovni prostor, pa se tokom 1996. godine obraćala Skupštini Opštine Grada Beograda sa zahtevom da zadrži pravo zakupa na predmetnom lokalu ističući da je njena ponuda da zakupninu plaća u iznosu od 102,00 dinara po m2 najpovoljnija iako je do tada plaćala zakupninu od 61,80 dinara po m2. U januaru 1999. godine tužilja je istakla reklamaciju zahtevajući da nadležni organ tuženog izađe na lice mesta i utvrdi tačnu površinu lokala s obzirom na to da je visina galerije u poslovnoj prostoriji niža od tehničkih standarda, pa je ta reklamacija tužene uvažena i zakupnina za površinu galerije umanjena za 50% i utvrđena ukupna površina zakupa od 33 m2. 2000 godine, nakon donošenja Odluke Ustavnog suda RS tuženi je umanjio visinu zakupnine na dvostruki iznos zakupnine umesto do tada naplaćivanog četvorostrukog iznosa zakupnine. Tužilja je sve do isteka naknadno ugovorenog roka plaćala uvećanu visinu zakupnine po fakturama koje je dostavljao tuženi i to sve do donošenja odluke broj 22 od 11.07.2014. godine kojom je tužilji odobreno produženje zakupodavnog odnosa na navedeni poslovni prostor, ali samo do povraćaja imovine bivšem vlasniku, pri čemu je odobren i prenos prava zakupa sa tužilje na Privredno društvo „Europolo šop“ DOO iz Beograda, čiji je većinski vlasnik tužilja. Tokom 2013. godine prema faktičkom stanju tužilja je plaćala ugovorenu zakupninu u dvostrukom iznosu zakupnine po m2, utvrđenu rešenjima koje je donosilo Javno preduzeće za površinu od 33 m2. Razlika između iznosa koji su od tužilje naplaćeni na ime zakupnine za 2013. godinu i iznosa koji bi bili naplaćeni da je primenjivana cena zakupa koja je utvrđena kao najniži iznos zakupnine za poslovne zgrade i poslovne prostorije čiji je korisnik Gradska Opština Stari Grad iznosi 304.547,76 dinara.

Na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je tužilja bez valjanog pravnog osnova faktički koristila predmetni poslovni prostor, pa je po tom osnovu i plaćala zakupninu za isti i to od 2000. godine u dvostrukom iznosu po m2 za 33 m2 površine lokala, što je činila i za spornu 2013. godinu, koja je utvrđena rešenjima koje je donosilo Javno preduzeće, zbog čega njen tužbeni zahtev u delu kojim od tužene traži isplatu iznosa od 304.167,00 dinara nije osnovan.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu u ožalbenom stavu tri izreke prvostepene presude tako što je obavezao tuženu da na ime neosnovanog obogaćenja isplati tužilji iznos od 304.367,60 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 05.09.2018. godine do isplate, zauzimajući pravni stav da tužilja nije bila u obavezi da plaća dvostruku zakupninu utvrđenu na osnovu Odluke o davanju u zakup i određivanju zakupnine za poslovne zgrade i poslovne prostorije čiji je korisnik Opština Stari Grad („Sl. list Grada Beograda“ broj 10/1998 od 02.07.1998. godine) koja u članu 21. stav 1. tačka 8. propisuje da kada se poslovni prostori izdaju u zakup neposrednom pogodbom, a zakupnina obračunava do čevorostrukog iznosa utvrđene zakupnine za određenu zonu i delatnost, jer je Odlukom Ustavnog suda Srbije IU br. 166/98 od 30.09.1999. godine utvrđeno da je član 21. Odluke o davanju u zakup i određivanju zakupnine za poslovne zgrade i poslovne prostorije čiji je korisnik Opština Stari Grad nije u saglasnosti sa zakonom, s obzirom da Zakon o sredstvima u svojini Republike Srbije ne predviđa mogućnost da se poslovne prostorije daju u zakup van postupka pribavljanja pismenih ponuda ili neposrednom pogodbom kako je to predviđeno osporenim odredbama.

Pravilnost zaključka drugostepenog suda Vrhovni sud za sada ne prihvata kao pravilan, s obzirom da je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Odredbom člana 210. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da kada je neki deo imovine jednog lica prešao na bilo koji način u imovinu nekog drugog lica, a taj prelaz nema svoj osnov u nekom pravnom poslu ili zakonu, sticalac je dužan da ga vrati, a kada to nije moguće – da naknadi vrednost postignutih koristi (stav 1.); obaveza vraćanja odnosno naknade vrednosti nastaje i kada se nešto primi s obzirom na osnov koji se nije ostvario ili koji je kasnije otpao (stav 2.).

Drugostepeni sud u pobijanoj odluci citira navedenu odredbu člana 210. ZOO, ali ne utvrđuje ispunjenost uslova za primenu navedene odredbe u konkretnom slučaju, zbog čega je činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Naime, prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilja je kao zakupac do 02.06.2009. godine predmetni poslovni prostor koristila kao preduzetnik (fizičko lice), nakon kog datuma menja pravnu formu u Privredno društvo „Polo“ društvo za trgovinu, proizvodnju i usluge DOO Beograd. Veštačenjem je utvrđeno, a na osnovu izvoda sa tekućeg računa PD „Polo“ društvo za trgovinu, proizvodnju i usluge DOO Beograd, pribavljenog od tužilje, da su sa računa tog privrednog društva vršene uplate zakupnine u korist računa tužene kao zakupodavca za spornu 2013. godinu, pa je ostalo neutvrđeno da li je zakupninu za sporni period platila tužilja kao fizičko lice ili je zakupninu za taj period platilo PD „Polo“ društvo za trgovinu, proizvodnju i usluge DOO Beograd. Utvrđenje navedenog je od značaja za donošenje pravilne i zakonite odluke.

Drugostepeni sud zaključuje da s obzirom da je utvrđeno da je odredba člana 18. Ugovora o zakupu od 02.08.1994. godine ništava, na osnovu koje je tuženi od tužlje kao zakupca naplaćivao zakupninu u dvostrukom iznosu, to je tuženi dužan da vrati tužilji novčani iznos koji je po tom osnovu primio.

Takav zaključak drugostepenog suda Vrhovni sud ne prihvata. Naime, odredbom člana 18. navedenog ugovora o zakupu od 02.08.1994. godine, bila je utvrđena zakupnina u četvorostrukom iznosu zakupnine utvrđene cenovnikom za određenu zonu i delatnost, shodno Odluci br. 962 od 29.07.1994. godine. Nakon donošenja Odluke Ustavnog suda IU 166/98 od 30.09.1999. godine i ocene Ustavnog suda da te odredbe nisu u saglasnosti sa Zakonom o sredstvima u svojini Republike Srbije i da taj zakon ne poznaje mogućnost da se poslovne prostorije daju u zakup van postupka pribavljanja pismenih ponuda ili neposredom pogodbom, Upravni odbor JP „Poslovni prostor Opštine Stari Grad“ stavio je van snage Odluku Upravnog odbora 962 od 29.07.1994. godine i tražio poništaj ugovora o zakupu od 02.08.1994. godine, a u januaru 1996. godine raspisan je oglas za javnu licitaciju putem pisanih ponuda, pri čemu je tužilja koja je i do tada isti koristila i plaćala zakupninu po 61,80 dinara po m2 dala najbolju ponudu od 102,00 dinara po m2. Dakle, odluka kojom je predmetni poslovni prostor dat tužilji u zakup stavljena je van snage, nije doneta nova odluka o dodeli istog tužilji u zakup, već je faktički održano prethodno uređeno stanje uz zaključenje Aneksa ugovora od 17.05.2007. godine kojim je produženo vreme zakupa na period od 01.08.2004. do 31.07.2014. godine. Tek 06.02.2015. godine zaključen je novi ugovor o zakupu sa PD „Polo“ društvo za trgovinu, proizvodnju i usluge DOO Beograd uz određivanje visine zakupnine.

S obzirom na napred navedeno, po oceni Vrhovnog suda ostala je i dalje neutvrđena i pravilnost visine zakupnine za spornu 2013. godinu, kod činjenice da je visina zakupnine utvrđivana rešenjima koje je donosilo Javno preduzeće (15.11.2012. godine, odluka i rešenje od 23.09.2013. godine) za sporni period, a sve shodno odredbama Uredbe o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom davanja u zakup stvari u javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda („Službeni glasnik RS“ br. 55/05, 71/05, 101/07, 65/08 i 16/11 važećoj u spornom periodu).

Kako zbog pogrešne primene materijalnog prava nisu raspravljene odlučne činjenice za donošenje pravilne i zakonite odluke, to je drugostepena presuda morala biti ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje, kako bi drugostepeni sud u ponovnom postupku otklonio ukazane nepravilnosti i ponovo odlučio o žalbi tužene.

Ukinuta je i odluka o troškovima parničnog postupka, jer ista zavisi od konačnog ishoda parnice.

Sa iznetih razloga, a na osnovu člana 416. stav 2. ZPP odlučeno je kao u izreci rešenja.

Predsednik veća-sudija,

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić