Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2321/20 od 21.01.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tužioca i presuda Osnovnog suda u Staroj Pazovi, Sudska jedinica u Inđiji P 92/18 od 26.02.2020. godine, koja je ispravljena rešenjem istog suda P 92/18 od 14.05.2020. godine, potvrđena. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog pogrešene primene materijalnog prava, pozivajući se na odredbu člana 404. ZPP.

Odredbom člana 404. Zakona o parničnom postupku, propisano je da je revizija izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog suda potrebno da se razmatre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija).

Imajući u vidu stanje u spisima predmeta, Vrhovni sud je našao da su ispunjeni uslovi za odlučivanje o reviziji kao izuzetno dozvoljenoj iz člana 404. navedenog zakona, radi ujednačavanja sudske prakse, zbog čega je odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Ispitujući pobijanu presudu, u smislu odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je našao da revizija tužioca osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 02.06.2017. godine tužilac je kao kupac sa prodavcem AD trgovina na veliko i malo „BB“ iz ..., koga je zastupao izvršni direktor VV, zaključio ugovor o kupoprodaji poslovnog prostora, jedne prostorija trgovine - lokal trgovine površine 129m2 broj posebnog dela 1 u prizemlju stambene zgrade ..., broj ulaza ... na kat. parceli broj .../... K.O. ..., upisan u LN ... K.O. ..., po ceni od 15.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Ugovor je solemnizovan od strane javnog beležnika i tužilac se na osnovu tog ugovora uknjižio kao vlasnik navedene nepokretnosti. Iako je u ugovoru navedeno da tužilac može da stupi u posed nepokretnosti, prodavac u momentu prodaje i zaključenja ugovora nije bio u posedu lokala, zbog čega nije mogao da ga preda tužiocu. Neprekidno od 2010. godine u posedu predmetnog lokala nalazi se Privredno društvo za trgovinu, saobraćaj, proizvodnju i usluge „GOLDEN LAND SREM“ d.o.o. – tuženi, koji je u posed uveden od strane zakonskog zastupnika „GOLDEN LAND“ d.o.o. Novi Slankamen, oca GG zakonskog zastupnika tuženog. Pravnosnažnom presudom Privrednog suda u Sremskoj Mitrovici P 108/15 od 15.09.2015. godine odbijen je tužbeni zahtev tužioca AD „BB“ iz ... protiv tuženog „GOLDEN LAND SREM“ d.o.o. Novi Slankamen kojim je tražio da sud obaveže tuženog da mu preda u posed predmetni lokal. Tom presudom je utvrđeno da je tužilac AD „BB“ iz ... upisan u LN kao vlasnik lokala, ali da je svojinu izgubio zaključenjem ugovora o kupoprodaji nepokretnosti sa kupcem „GOLDEN LAND“ d.o.o. Novi Slankamen, koji je 07.04.2006. godine overen pred Opštinskim sudom u Inđiji Ov br. .../..., prijemom kupoprodajne cene i predajom lokala u državinu, na koji način je raspolagao svojim pravom, pa stoga nema pravo da kao vlasnik traži predaju lokala. S obzirom da je „GOLDEN LAND“ d.o.o. Novi Slankamen u celosti isplatio kupoprodajnu cenu, nisu ispunjeni uslovi za raskid pomenutog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. AD „BB“ iz ... je dana 05.06.2009. godine protiv „GOLDEN LAND“ d.o.o. Novi Slankamen podneo tužbu radi raskida ugovora o kupoprodaji ove nepokretnosti. Postupak se vodio pred Osnovnim sudom u Sremskoj Mitrovici pod brojem P 1300/10 u kom je utvrđen prekid postupka zbog otvaranja stečajnog postupka nad tuženim „GOLDEN LAND“ d.o.o. Novi Slankamen, koji je otvoren i zaključen rešenjem Privrednog suda u Sremskoj Mitrovici St 328/10 od 18.06.2010. godine koje je istaknuto na oglasnoj tabli suda istog dana. Na osnovu tog rešenja Privredno društvo „GOLDEN LAND“ d.o.o. iz Novog Slankamena je brisano iz APR-a i prestalo da postoji. Privredno društvo za trgovinu, saobraćaj, proizvodnju i usluge „GOLDEN LAND SREM“ d.o.o. Novi Slankamen je upisano u Registar privrednih društava dana 27.07.2010. godine.

Prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev sa obrazloženjem da iz izvedenih dokaza proizilazi da u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji između tužioca- kupca i AD „BB“ - prodavca, prodavac nije bio vlasnik navedenog lokala, jer je isti prethodno prodao „GOLDEN LAND“ d.o.o. U momentu prenosa prava vlasništva na tužioca, odnosno zaključenja ugovora o kupoprodaji nije bio titular prava svojine, zbog čega ni tužilac nije vlasnik navedenog lokala, jer je isti stekao od nevlasnika.

Drugostepeni sud je potvrdio prvostepenu presudu sa obrazloženjem da tužilac vlaništvo predmetnog lokala nije mogao da stekne kupovinom lokala od AD „BB“ iz ..., s obzirom da u momentu zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji prodavac AD „BB“ iz ... nije bio vlasnik predmetnog lokala, bez obzira što je bio upisan u listu nepokretnosti kao vlasnik.

Po oceni Vrhovnog suda osnovano se revizijom tužioca ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava od strane nižestepenih sudova.

Odredbom člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom. Ovde je regulisano derivativno sticanje prava svojine na nepokretnim stvarima. Pravni posao je pravni osnov (iustus titulus), a upis u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način je način sticanja prava svojine na nepokretnostima (modus acquirendi).

Odredbom člana 41. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da lice koje je pribavilo individualno određenu stvar po pravnom osnovu i na zakonit način, a nije znalo i nije moglo znati da nije postalo vlasnik (pretpostavljeni vlasnik), ima pravo da zahteva njen povraćaj i od savesnog držaoca kod koga se ta stvar nalazi bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu.

Kada je više lice zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jačem pravu sud odlučuje primenom načela morala, savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savesni, a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u državinu, niti je ishodovao upis prava svojine u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu, jači pravni osnov ima raniji kupac. Kada su svi kupci savesni, jači pravni osnov ima kupac koji je ishodovao upis u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu, a ako ni jedan od njih nije ishodovao upis u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu, jači je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu. Raniji savestan kupac ima jači pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog kupca, u slučaju kada je prodavac nepokretnost predao u državinu kasnijem nesavesnom kupcu ili je nesavesni kupac ishodovao upis u zemljišnu odnosno drugu javnu knjigu.

Dakle, kod dvostruke prodaje nepokretnosti savesnost kao moralna i pravna činjenica može predstaljati odlučujući kriterijum za rešavanje sukoba pravnih osnova. U konkrentom slučaju, kao sporno pravno pitanje pojavila se savesnost tužioca kao kasnijeg kupca nepokretnosti koja je predmet spora u odnosu na prethodnog kupca koji je u državini stvari („GOLDEN LAND SREM“ d.o.o.), od čega zavisi odluka o tužbenom zahtevu, a koje pitanje nižestepeni sudovi u toku postupka nisu raspravili.

Zbog toga će prvostepeni sud u ponovnom postupku da oceni ko ima jači pravni osnov za sticanje svojine na stvari koja je predmet spora.

Sa iznetih razloga, obe presude su ukinute. U ponovnom postupku prvostpepeni sud će postupiti po navedenim primedbama, nakon čega će pravilnom primenom materijalnog prava doneti pravilnu i zakonitu odluku.

Sa iznetih razloga, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu drugom izreke na osnovu člana 416. stav 2. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković