Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. u vezi člana 403. ZPP („Službeni glasnik RS“, broj 72/11...10/23), Vrhovni sud je ocenio da je revizija tužioca neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti, a nema bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 7. i 8. istog zakona, na koju revizija ukazuje. Drugostepeni sud je odlučio o žalbi tako što je prihvatio činjenično stanje utvrđeno prvostepenom presudom i za donetu odluku izneo potpune, jasne i neprotivrečne razloge o odlučnim činjenicama i odgovarajuće pravne razloge. Zbog toga, nije osnovano ni ukazivanje revidenta na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP, kojom presuda drugostepenog suda nije zahvaćena.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi BB, kao prodavac, i tužena VV, kao kupac, dana 30.10.2015. godine, zaključili su Ugovor o kupoprodaji kp br. .., upisane u LN broj .. KO ..., površine 506 m2, voćnjak 4. klase, zemljište u građevinskom području, koji je overen od strane javnog beležnika Ivana Petrovića u ... pod brojem OPU 844-2015. Kupoprodajna cena u celosti je isplaćena od strane tužene VV. Predmetna parcela graniči se sa parcelom tužioca kp br. .., upisana u LN broj .. KO ... . Tuženi BB je pre prodaje sporne parcele svim vlasnicima drugih parcela sa kojima se ona graniči uputio ponudu za kupovinu, izuzev tužiocu. Nakon saznanja za prodaju sporne parcele tužilac je u depozit suda na ime kupoprodajne cene uplatio iznos od 19.000,00 dinara i podneo tužbu u ovoj pravnoj stvari zbog povrede prava preče kupovine. Prema podacima iz katastra nepokretnosti od 04.01.2016. godine, predmetna parcela je po kulturi voćnjak 4. klase, zemljište u građevinskom području. U prirodi, navedena parcela nije bila voćnjak, već postoji poneko drvo šljive i oraha. Nekada je tu bila bašta, a sada je parcela zarasla u korov. Rešenjem Ministarstva finansija – Poreska uprava – Ekspozitura u Topoli od 17.02.2016. godine, utvrđen je porez na prenos apsolutnih prava za obveznika BB na osnovu navedenog kupoprodajnog ugovora, a kao predmet prenosa označeno je građevinsko zemljište. Prema informaciji o lokaciji susedne parcele br. .., izdatoj od strane Opštinske uprave Opštine Topola, Odeljenja za komunalne delatnosti, građevinsko- urbanističke i imovinsko-pravne poslove od 04.06.2012. godine, po ''Generalnom planu Opštine Topola 2025'' navedena parcela pripada ostalom građevinskom zemljištu – prostorna celina B, park šuma ..., blok .. i njena osnovna namena je zelenilo – park šume. Parcele broj .. i .. KO ... predstavljaju istu prostornu celinu.

Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje, prvostepeni sud je zaključio da je osnovan tužbeni zahtev za utvrđenje prava preče kupovine tužioca u odnosu na spornu parcelu i poništaj predmetnog ugovor o kupoprodaji, zaključenog između tuženih, pozivom na odredbe člana 2. stav 2. tačka 1. i 2. i člana 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu i člana 6, 7, 8, 9. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti, smatrajući da se radi o poljoprivrednom zemljištu, u smislu člana 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, iako se parcela nalazi u zoni građevinskog zemljišta, ceneći da u toku postupka nije dostavljen nijedan dokaz kojim bi se potvrdili navodi da se radi o građevinskom zemljištu, odnosno da je izvršeno privođenje planiranoj nameni. Odlučujući o tužbenom zahtevu u delu kojim je tužilac tražio da se utvrdi da je postao vlasnik predmetne katastarske parcele, te da će presuda poslužiti kao osnov za upis prava svojine tužioca na spornoj parceli, prvostepeni sud je isti odbio. Ovo zbog toga što tužilac nije postupio u skladu sa odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti, odnosno nije zahtevao da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima.

Odlučujući o žalbi tužene VV, drugostepeni sud je prvostepenu presudu preinačio u usvajajućem delu, tako što je odbio tužbeni zahtev tužioca za utvrđenje prava preče kupovine u odnosu na spornu parcelu i poništaj navedenog ugovora o kupoprodaji. Ovo zbog toga što se u konkretnom parcela nalazi u zoni gradskog građevinskog zemljišta, te se ne radi o poljoprivrednom zemljištu, iako je po kulturi označena kao voćnjak, pa se u odnosu na nju ne primenjuju odredbe Zakona o prometu nepokretnosti, na koje se prvostepeni sud pozvao. Osim toga, tužilac je tužbenim zathevom tražio poništaj kupoprodajnog ugovora, a ne da se isti prema njemu oglasi bez dejstva u smislu člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti. Kako tužbeni zahtev radi ostvarivanja prava preče kupovine nije samostalan i tužbom se mora zahtevati da se imaocu prava preče kupovine nepokretnost proda pod istim uslovima, a tužilac to nije tražio, nema uslova za usvajanje zahteva za poništaj predmetnog ugovora o prodaji nepokretnosti.

Ceneći navode revidenta, Vrhovni sud nalazi da je pravilan zaključak drugostepenog suda da u konkretnom slučaju nema povrede prava preče kupovine na koju se tužilac poziva.

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“ broj 62/2006...95/2018-dr.zakon) poljoprivredno zemljište jeste zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju (član 2. tačka 1). Poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište do provođenja planiranoj nameni koristi se za poljoprivrednu proizvodnju (član 3).

Prema članu 6. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, broj 93/14...6/15), vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U protivnom imalac prava preče kupovine može tužbom koja se podnosi u zakonskom roku da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

Prema Zakonu o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik RS“ broj 72/2009, 62/23), građevinsko područje jeste uređeni i izgrađeni deo naseljenog mesta, kao i neizgrađeni deo područja određen planskim dokumentom za zaštitu, uređenje ili izgradnju objekta (član 2. stav 1. tačka 10). Namena zemljišta je način korišćenja zemljišta određen planskim dokumentom (član 2. stav 1. tačka 39). Planski dokumenti su prostorni i urbanistički planovi. Kao urbanistički plan propisan je između ostalih i Generalni urbanistički plan (član 11). Građevinsko zemljište je zemljište koje je određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom (član 82). Stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava (član 83. stav 2). Građevinsko zemljište kome je namena promenjena u skladu sa stavom 2. ovog člana može se koristiti i u druge svrhe do privođenja zemljišta planiranoj nameni (član 83. stav 3).

Kod utvrđenog da je prema izvodu iz lista nepokretnosti br. .. KO ... sporna parcela prema načinu korišćenja i klasi – voćnjak 4. klase, a prema vrsti zemljišta – zamljište u građevinskom području, da prema informaciji o lokaciji susedna parcela, koja sa spornom parcelom čini istu prostornu celinu, u skladu sa ''Generalnim planom Opštine Topola 2025'' pripada ostalom građevinskom zemljištu – prostorna celina B, park šuma ..., blok ... i njena osnovna namena je zelenilo – park šume, te da je prema rešenju Ministarstva finansija – Poreska uprava – Ekspozitura u Topoli zbog izvršenog prometa sporne nepokretnosti utvrđen porez na prenos apsolutnih prava i kao predmet prenosa označeno građevinsko zemljište, jasno proizlazi da sporna parcela pripada po vrsti ostalom građevinskom zemljištu. Zbog navedenog, pogrešan je zaključak prvostepenog suda da je sporna parcela poljoprivredno zemljište, jer je u katastru nepokretnosti upisana kao voćnjak. Takođe, pogrešan je zaključak prvostepenog suda da se planskim dokumentom samo stvaraju uslovi za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko zemljište. Činjenica da je sporna katastarska parcela u listu nepokretnosti upisana kao voćnjak prema načinu korišćenja, ne omogućava izvođenje zaključka po automatizmu da je predmet prometa poljoprivredno zemljište, naročito kod činjenice što je po vrsti zemljišta parcela označena kao zemljište u građevinskom području, koje u smislu člana 2. stav 1. tačka 10. Zakona o planiranju i izgradnji predstavlja uređeni i izgrađeni deo naseljenog mesta, kao i neizgrađeni deo područja određen planskim dokumentom za zaštitu, uređenje ili izgradnju objekta. U konkretnom slučaju, kako predmetna parcela čini prostornu celinu sa susednom parcelom, koja je obuhvaćena planskim dokumentom - prostornim planom ''Generalnim planom Opštine Topola 2025'', po kojem zemljište u tom potesu predstavlja ostalo građevisnko zemljište, to isti predstavlja osnov promene namene zemljišta i za spornu parcelu.

Kako u smislu člana 83. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava, to tuženi BB, kao vlasnik i prodavac takvog zemljišta, nije bio dužan da pre zaključenja ugovora o kupoprodaji prethodno ponudi predmetnu nepokretnost tužiocu, kao vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, pa samim tim se tužilac ne može pozivati na povredu zakonskog prava preče kupovine.

Shodno tome, neosnovani su navodi revidenta kojim se ukazuje na pravilnost stava prvostepenog suda sa pozivom na odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu da je prometovano poljoprivredno zemljište, kod gore navedenih odredbi Zakona o planiranju i izgradnji. U konkretnom slučaju radi se o zemljištu koje je planskim aktom proglašeno za građevinsko, pa se na isto primenjuju propisi koji se odnose na građevinsko zemljište, te činjenica da u katastru nije evidentirana promena namene poljoprivrednog zemljišta, ne omogućava tužiocu da se poziva na postojanje i povredu prava preče kupovine, upravo kao što je drugostepeni sud pravilno zaključio kod donošenja pobijane presude.

Prilikom donošenja odluke, ovaj sud je cenio ostale revizijske navode, ali je zaključio da isti nisu od uticaja na drugačiju odluku, jer je drugostepena presuda doneta pravilnom primenom materijalnog prava.

Na osnovu gore navedenog, Vrhovni sud je potvrdio drugostepenu presudu, primenom člana 414. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Jelica Bojanić Kerkez,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković