Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branka Stanića, predsednika veća, Tatjane Miljuš i Tatjane Matković Stefanović, članova veća, u parnici po tužbi tužioca Građevinsko društvo RAD Društveno preduzeće Beograd u stečaju, čiji je punomoćnik Aleksandar Dragović, advokat u ..., protiv tužene AA rođ. ... iz ..., čiji je punomoćnik Vladislav Kostić, advokat u ..., radi utvrđenja ništavosti, vrednost predmeta spora 4.722.044,00 dinara, odlučujući o reviziji tužioca, izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 11Pž 6496/22 od 26.01.2023. godine, u sednici veća održanoj 17.10.2024. godine, doneo je

R E Š E NJ E

Revizija tužioca se USVAJA, UKIDA se presuda Privrednog apelacionog suda 11Pž 6496/22 od 26.01.2023. godine i predmet se vraća tom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Privredni sud u Beogradu je doneo presudu P 780/2022 dana 11.05.2022. godine, ispravljenu rešenjem P 780/22 od 22.06.2022. godine, u parnici tužioca Građevinsko društvo RAD Društveno preduzeće Beograd u stečaju, protiv tužene Stečajne mase Preduzeća za proizvodnju, promet i usluge KVANTEKS DOO Loznica u stečaju i tužene AA rođ. ... iz ..., kojom je u stavu I izreke usvojio tužbeni zahtev tužioca i utvrdio da je ništav Ugovor o prodaji stana od 12.05.2006. godine Ov 2891/06 Opštinski sud u Loznici od 12.05.2006. godine, zaključen između pravnog prethodnika tuženog Kvanteks doo Loznica i tužene BB iz .., te obavezao tuženu da se sa svim licima i stvarima iseli iz stana u naselju ..., ..., objekat E, lamela L2, stan broj ..., bliže određenog u izreci i isti preda u isključivu državinu tužiocu, pto je tuženi dužan da prizna i trpi; u stavu II izreke obavezao tužene da tužiocu naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 500.013,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate.

Privredni apelacioni sud je presudom 11Pž 6496/22 od 26.01.2023. godine u I stavu izreke preinačio presudu Privrednog suda u Beogradu P 780/2022 od 11.05.2022. godine, ispravljenu rešenjem P 780/22 od 22.06.2022. godine tako što je odbio tužbeni zahtev tužioca da se utvrdi da je ništav Ugovor o prodaji stana od 12.05.2016. godine Ov 2891 Opštinski sud u Loznici od 12.05.2006. godine zaključen između tuženih i odbio tužbeni zahtev da se obaveže tužena da sa sa svim licima i stvarima iseli iz stana u naselju ..., ..., ..., objekat E, lamela ..., stan broj ..., bliže određen u izreci, i da isti preda u isključivu državinu tužiocu, te obavezao tužioca da tuženoj na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 200.250,00 dinara i na ime troškova drugostepenog postupka iznos od 189.820,00 dinara.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je izjavio dozvoljenu i blagovremenu reviziju kojom presudu pobija zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Nakon donošenja drutostepene presude, iz Registra stečajnih masa koji se vodi kod Agencije za parivredne registre je 10.04.2023. godine brisan tuženi Stečajna masa Preduzeće za proizvodnju, promet i usluge KVANTEKS DOO Loznica u stečaju, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zaključenju postupka stečaja nad navedenom stečajnom masom St 9/14 od 02.03.2023. godine, te je prekinut postupak u odnosu na tuog tuženog, što je utvrđeno rešenjem Privrednog suda u Beogradu P 780/22 od 23.01.2024. godine, te je revizijski sud doneo odluku u izreci u odnosu na tuženu AA rođ. ....

Vrhovni sud je ispitao pobijanu pravnosnažnu presudu donetu u drugom stepenu po odredbama 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/2011 ... 10/2023 – dr. zakon) i odlučio da je revizija tužioca osnovana.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, na osnovu kojeg je doneta pobijana presuda, tužilac i pravni prethodnik tuženog privrednog društva u stečaju, zaključili su Ugovor o zajedničkoj izgradnji, finansiranju i sticanju svojine na stambeno-poslovnom objektu E u naselju ... u Beogradu, 29.01.2003. godine, overen kod suda, kojim se Kvanteks obavezao da organizuje izgradnju, odnosno da izgradi započeti stambeno-poslovni objekat E lamela L1 i L2 i L3, da u potpunosti finansira izgradnju tog objekta, a tužilac kao investitor se obavezao da plati sve preostale naknade na ime uređenja građevinskog zemljišta i participaciju za određene priključke, te da srazmerno izvršenim ulaganjima u izgradnju i opremanje objekta izvrše fizičku deobu posebnih delova, i sačinili su spisak stanova i lokala koji pripadaju tužiocu, odnosno tuženom Kvanteks. Tužilac je do kraja 2004. godine izgradio čitav objekat, a 18.05.2004. godine su iste strane zaključile aneks ugovora, takođe overen kod suda, kojim su se sporazumeli da podele izgrađene posebne delove prema pisanim specifikacijama, prema kojima je predmetni stan pripao ovde tužiocu. Pravni prethodnik privrednog društva Kvanteks doo Loznica, kao prodavac i tužena AA, kao kupac, zaključili su ugovor o prodaji istog stana, overen kod suda 12.05.2006. godine, na koji ugovor se odnosi tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti, kada je stan već bio izgrađen i tužena je stupila u posed stana istog dana i do danas je u posedu. Tada stan nije bio uknjižen ni na tužioca, ni na pravnog prethodnika tuženog privrednog društva, odnosno nije bilo nikakvog upisa za predmetni stan. Prodavac je garantovao kupcu da na prodatom stanu ne postoje nikakvi tereti niti prava drugih lica kojima se umanjuju ili opterećuju ugovorom stečena prava kupca. Prvostepeni sud je utvrdio i da je tuženoj direktor Kvanteksa predočio ugovor o zajedničkoj izgradnji sa prilogom i pokazao joj da se stan nalazi u prilogu ugovora, ali se sa činjenicom da postoji aneks ugovora upoznala 2017. godine kada je podnela zahtev za upis. Tužena je upisana u katastar nepokretnosti 16.10.2017. godine, kao držalac stana. Utvrđeno je da je pravnosnažnom presudom P 3717/12 od 27.03.2015. godine odbijen tužbeni zahtev Kvanteksa prema ovde tužiocu, kojim je tražio utvrđenje svojinskog udela na stanu koji je predmet ovog spora.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji koji je zaključila tužena kao kupac sa privrednim društvom Kvanteks, jer je prodavac raspolagao stanom koji nije pripadao njemu, već tužiocu, na osnovu ugovora o zajedničkoj izgradnji sa aneksom, i građenjem, s obzirom da je rešenje o građevinskoj dozvoli glasilo na tužioca, nalazeći da se tužena ne može smatrati savesnim kupcem. Ovo utvrđenje je prvostepeni sud zasnovao na zaključku da ugovor o zajedničkoj izgradnji i aneks ne mogu predstavljati legitimnu osnovu na kojoj je tužena kao kupac stana stekla uverenje da prodavac ima pravo da raspolaže stanom, a da je bila duža da sazna specifikaciju stanova shodno Ugovoru o zajedničkoj izgradnji, finansiranju i sticanju svojine na stambeno-poslovnom objektu E u naselju ... u ..., što je navela da je učinila.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu na temelju zaključka da je upravo tuženo privredno društvo Kvanteks kao suinvestitor prilikom izgradnje stambeno-poslovnog objekta u kome se nalazi i sporni stan, crpeo ovlašćenje za prodaju stana iz Ugovora o zajedničkoj izgradnji, finansiranju i sticanju svojine na stambeno-poslovnom objektu od 29.01.2003. godine, na osnovu kog se legitimisao za prodaju spornog stana, da je tužilac kao suinvestitor pretpostavljeni vanknjižni vlasnik na spornoj nepokretnosti, a da je tužena od pravnog prethodnika tuženog Kvanteks kao suinvesititora i pretpostavljenog vanknjižnog vlasnika kupila sporni stan, da se savesnost tužene pretpostavlja, a da tužilac nije pružio dokaze na okolnost nesavesnog postupanja tužene. Šta više, drugostepeni sud obrnuto zaključuje u odnosu na zaključak prvostepenog suda, da tužena jeste bila savesna prilikom kupovine spornog stana i da je izvršila uvid u raspoloživu dokumentaciju, te preduzela sve radnje koje je objektivno bila u mogućnosti da proveri činjenice postojanja ovlašćenja prodavca da raspolaže stanom, a da činjenica da je u trenutku zaključenja ugovora već izvršeno razgraničenje međusobnih odnosa tužioca i pravnog prethodnika Kvanteksa nema uticaja na drugačiju odluku, budući da tužena kao savestan kupac ne može trpeti štetne posledice. Nadalje, drugostepeni sud se poziva na jači pravni osnov tužene od tužioca, u smislu člana 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Dalje, poziva se na odredbu člana 103. stav 2. ZOO, prema kojem, ako je zaključenje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor će ostati na snazi ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povredila zakonsku zabranu snosiće odgovarajuće posledice. Konačno, pozivom na odredbe člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti i posed tužene na stanu, smatra da su ispunjeni uslovi za punovažnost ugovora o prometu nepokretnosti, te odbija tužbene zahteve. Drugostepeni sud smatra bitnim da je pravnosnažnom presudom Privrednog suda u Beogradu P 3717/2012, na koju se pozvao i prvostepeni sud, kao na presudu kojom je odbijen tužbeni zahtev Kvanteksa prema ovde tužiocu za utvrđenje svojinskog udela na predmetnom stanu, odbijen tužbeni zahtev za izlučenje stana iz stečajne mase tuženog Kvanteks, kao na presudu kojom su razgraničeni poslovni odnosi između tužioca i Kvanteksa u vezi sa spornom nepokretnošću.

Vrhovni sud nalazi da se zaključci drugostepenog suda u primeni materijalnog prava zasad ne mogu prihvatiti za pravilne.

Potpuno su suprotni zaključci prvostepenog i drugostepenog suda o savesnosti tužene kao kupca predmetnog stana po spornom ugovoru. Nisu raspravljene sve činjenice od značaja za taj zaključak. Nije utvrđena sadržina specifikacije o podeli posebnih delova stambeno-poslovnog objekta koju su stranke suinvestitori sačinili uz Ugovor o zajedničkoj izgradnji, finansiranju i sticanju svojine, za koju je prvostepeni sud utvrdio da je tužena navela da je znala. Nadalje, drugostepeni sud je naveo da je tužena u vreme zaključenja spornog ugovora uvidom u katastar nepokretnosti utvrdila da su i tužilac i pravni prethodnik tuženog Kvanteks bili upisani kao imaoci prava na stambenoj zgradi. Nema podataka o osnovu takvog upisa, od čega zavisi da li je tužena mogla imati saznanja o Aneksu Ugovora o zajedničkoj izgradnji, finansiranju i sticanju svojine. Od ovih činjenica zavisi pravilan zaključak o savesnosti tužene kao kupca i držaoca stana, što jeste osporeno u postupku. Tužena je na osnovu ugovora o prodaji stana koji je overen u sudu, zaključenog u formi predviđenoj Zakonom o prometu nepokretnosti, stekla državinu stana, koju je imala i u vreme podnošenja tužbe za iseljenje, 19.09.2018. godine. Sudovi se nisu izjasnili o primeni odredaba Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa iz člana 28. stav 2, kao osnovu za sticanje svojine tužene održajem na predmetnom stanu. Za primenu ove odredbe od značaja je da li je tužena sve vreme od stupanja u posed stana imala državinu neometana od strane tužioca, koga prvostepeni sud smatra vlasnikom stana i u vreme zaključenja ugovora, a drugostepeni sud pretpostavljenim vanknjižnim vlasnikom isto kao i pravnog prethodnika tuženog Kvanteks. O tome nisu raspravljene činjenice.

U ponovljenom postupku drugostepeni sud će raspraviti sva pitanja od značaja za svojinu na predmetnom stanu u vreme raspolaganja spornim ugovorom, i pitanja od značaja za savesnost tužene kao držaoca stana po ugovoru koji jeste zakoniti osnov sticanja, što je od značaja za odluku o tužbenom zahtevu za iseljenje tužene.

Svakako, odluka o tužbenim zahtevima ne može biti doneta na osnovu odredbe člana 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, niti člana 103. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, jer se ne mogu primeniti na konkretnu spornu situaciju.

Zbog iznetih nedostataka je ukinuta drugostepena presuda i predmet je vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje, po odredbi člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Konačno, za odluku o tužbenom zahtevu za predaju stana tužiocu, u ponovnom postupku biće od značaja i činjenica da tužilac Građevinsko preduzeće RAD Društveno preduzeće Beograd – u stečaju ne egzistira kao takav od 03.06.2024. godine, s obzirom da je obustavljen stečajni postupak u odnosu na tog stečajnog dužnika i nastavljen stečajni postupak u odnosu na stečajnu masu, što je javni podatak iz registra privrednih subjekata kod Agencije za privredne subjekte.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković