U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Mirjane Andrijašević, predsednika veća, Ivane Rađenović i Vladislave Milićević, članova veća, u pravnoj stvari tužilje AA iz ..., čiji je punomoćnik Bogdan Bijelica, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., VV iz ... i GG iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Ivana Taševski, advokat iz ..., radi povrede prava preče kupovine, odlučujući o reviziji tuženih izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 10/23 od 19.01.2023. godine, u sednici održanoj 07.11.2024. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tuženih izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 10/23 od 19.01.2023. godine.

ODBIJA SE zahtev tužilje za naknadu troškova odgovora na reviziju.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 19382/2021 od 03.10.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijen je tužbeni zahtev kojim je tužilja tražila da se utvrdi da ugovor o kupoprodaji zaključen 21.07.2020. godine između BB, kao prodavca i VV iz ..., kao kupca, overen od strane javnog beležnika Travar Riste iz ... 21.07.2020. godine, pod brojem OPU: 1468-2020 ne proizvodi pravno dejstvo prema tužilji, što su tuženi dužni da trpe, te da se obaveže tužena BB da nepokretnost u ..., parc. br. ..., pašnjak 5. klase, površine 4875 m2, potes ..., upisana u LN br. ... KO ..., proda tužilji pod uslovima koji su utvrđeni navedenim ugovorom o kupoprodaji overenim 21.07.2020. godine, odnosno po ceni od 9.000,00 evra, te da nakon solemnizacije takvog ugovora nepokretnost preda u posed tužilji, te da se, ukoliko tužena ne pristupi zaključenju ugovora sa tužiljom, ova presuda smatra kupoprodajnim ugovorom i može poslužiti tužilji za upis prava svojine kod RGZ, na navedenoj nepokretnosti, kao i da se obavežu tuženi da tužilji solidarno naknade troškove parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti sudske odluke do isplate. Stavom drugim izreke, tužiljaje obavezana da tuženima nadoknadi troškove parničnog postupka od 153.087,50 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od dana izvršnosti do isplate.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 10/23 od 19.01.2023. godine, stavom prvim izreke, žalba tužilje je delimično usvajena i preinačena je prvostepena presuda, tako što je delimično usvojen tužbeni zahtev i utvrđeno da ugovor o kupoprodaji zaključen 21.07.2020. godine između ... iz ..., kao prodavca i VV iz ..., kao kupca, overen od strane javnog beležnika Travar Riste iz ... 21.07.2020. godine pod brojem OPU: 1468-2020 ne proizvodi pravno dejstvo prema tužilji, što su tuženi dužni da trpe i obavezana tužena BB da navedenu nepokretnost proda tužilji pod uslovima koji su utvrđeni navedenim ugovorom o kupoprodaji overenim 21.07.2020. godine, odnosno po ceni od 9.000,00 evra, te da nakon solemnizacije takvog ugovora nepokretnost preda u posed tužilji, dok je odbijena žalba tužilje i potvrđena prvostepena presuda u delu tužbenog zahteva kojim je tužilja tražila, da ukoliko tužena BB ne pristupi zaključenju ugovora sa tužiljom, ova presuda smatra se kupoprodajnim ugovorom i može poslužiti tužilji za upis prava svojine kod RGZ, na navedenoj nepokretnosti. Stavom drugim izreke, tuženi su obavezani da tužilji solidarno naknade troškove parničnog postupka od 168.925,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od izvršnosti sudske odluke do isplate. Stavom trećim izreke, tuženi su obavezani da tužilji solidarno naknade troškove žalbenog postupka od 130.675,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu tuženi su blagovremeno izjavili reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilja je podnela odgovor na reviziju, zahtevajući naknadu za troškove njenog sastava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408, u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku – ZPP (Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 18/20 i 10/23 – drugi zakon), pa je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, dok se na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka revizijom tuženih određeno ne ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju na kome je zasnovana pobijana odluka, tužilja je vlasnik kat.parc. br. ... površine 7153 m2, poljoprivredno zemljište, pašnjak 5. klase, potes ..., upisana u LN br. ... KO ..., dok su tuženi VV i GG nosioci privatne svojine zajednička imovina supružnika u 1/1 na kat.parc. br. ... površine 4875 m2, poljoprivredno zemljište, pašnjak 5. klase, potes ..., upisana u LN broj ... KO L... . Tužilja i njen suprug su u periodu od 2008. do 2012. godine nameravali da kupuju zemlju, pa su se nakon što su kupili parc. br. ... raspitivali kod komšija da li su i njihove parcele na prodaju, zbog čega su kontaktirali i vlasnika parc. br. ..., koji ih je izvestio da parcela nije na prodaju. Pok. suprug tužene BB oglašavao je prodaju parc. br. ... od 2015. godine za cenu od 9.000,00 evra, koja je i u daljem periodu ostala nepromenjena, iako parcelu nisu mogli da prodaju po toj ceni, jer se javio samo jedan kupac koji je ponudio znatno manju cenu. Između tužene BB, kao prodavca i VV, kao kupca zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen od strane javnog beležnika 21.07.2020. godine pod brojem OPU: 1468/2020, čiji predmet je kat.parc. br. ... površine 4875 m2, potes ..., pašnjak 5. klase, poljoprivredno zemljište, upisano u LN broj ... KO ... i ugovorena je cena od 9.000 evra, kao i da je navedenu ugovorenu cenu kupac isplatio prodavcu na dan solemnizacije. U ugovoru je konstatovano da prodavac garantuje kupcu da danom solemnizacije ugovora kod javnog beležnika na predmetnoj nepokretnosti nema nikakvih tereta, između ostalog, i da treća lica nemaju nikakvih prava ni potraživanja, te se obavezuje da kupcu pruži zaštitu od evikcije. U klauzuli o potvrđivanju isprave (solemnizaciona klauzula), u delu pouke i upozorenja, između ostalog, je konstatovano da je javni beležnik ugovorne strane upozorio na sadržinu i obaveze iz člana 6. Zakona o prometu nepokretnosti, te je konstatovano da stranke izjavljuju da su upoznate i da prihvataju sve rizike i pravne posledice zaključenog ugovora. Utvrđeno je da pre zaključenja ugovora tuženoj BB nije bilo poznato da ima obavezu da ponudi predmetnu parcelu komšijama kako bi je kupili, dok prilikom overe ugovora kod javnog beležnika nije čula da je dužna da ponudi predmetnu parcelu komšijama kako bi je kupili, već je tek po prijemu tužbe u ovoj pravnoj stvari pročitala ugovor, kada se upoznala sa postojanjem navedene obaveze.

Tužilja i njen suprug su u martu, aprilu 2021. godine ponovo pokušali da kontaktiraju supruga tužene BB, kada su došli do saznanja da je on preminuo i da je parcela prodata, kada je tužilja saznala da je prilikom prodaje predmetna parcela prvo trebala da bude ponuđena njoj kao vlasnici susedne parcele. Tužilja je 12.03.2021. godine uputila zahtev RGZ, SKN Novi Sad 3, radi izdavanja prepisa predmetnog ugovora o kupoprodaji, koji je preuzet 26.03.2021. godine, nakon čega je 29.03.2021. godine Osnovnom sudu u Novom Sadu uputila predlog za uplatu iznosa u sudski depozit. Rešenjem Osnovnog suda u Novom Sadu R3 104/21 od 21.04.2021. godine usvojen je predlog predlagača i primljen je u sudski depozit iznos od 9.000 evra, kao iznos kupoprodajne cene, u korist protivnika predlagača, tužene BB.

Prema Javnom uvidu u registar cena nepokretnosti, u KO ..., na dan 12.01.2021. godine poljoprivredno zemljište u površini od 4867 m2 prometovano je po ceni od 200.000,00 dinara, pa je ostvarena cena od 0,35 evra/1m2, na dan 23.02.2021. godine poljoprivredno zemljište u površini od 4381 m2 prometovano je po ceni od 5.000 evra, pa je ostvarena cena od 1,14 evra/m2, na dan 29.03.2021. godine poljoprivredno zemljište u površini od 6757 m2 prometovano je po ceni od 5.000 evra, pa je ostvarena cena od 0,74 evra/m2, a na dan 15.03.2021. godine, poljoprivredno zemljište u površini od 954 m2 i 1413 m2 i ostalo zemljište u površini od 1348 m2, što ukupno iznosi 3715 m2, prometovano je po ukupnoj ceni od 9.000 evra, pa je cena ostvarena od 2,42 evra/m2.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev zaključivši da tužilja u smislu pravila o teretu dokazivanja u nije dokazala da je iznos koji je položila u sudski depozit i koji predstavlja kupopordajnu cenu istovremeno predstavlja i tržišnu vredost nepokretnosti. Takođe, prvostepeni sud je ocenio da je tužba podneta blagovremeno, odnosno u roku iz člana 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti, s obzirom na to da je tužilja podatke o zaključenom ugovoru, njegovom predmetu i ugovornim stranama dobila momentom preuzimanja prepisa navedenog ugovora, 26.03.2021. godine, a da je tužbu podnela 23.04.2021. godine.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i delimično usvojio tužbeni zahtev, bliže navedeno u izreci, zaključivši da je tužilja uplatom cene iz kupoprodajnog ugovora postupila u skladu sa odredbom člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti, te da je tužilji povređeno pravo preče kupovine budući da je tužena BB postupila protivno odredbi člana 6. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti. Ocenio je i da je, u situaciji kada stranke spornu činjenicu dokazuju istim dokaznim sredstvom - Javni uvid u registar cena nepokretnosti, tužilja dokazala da je pre podnošenja tužbe uplatila veći iznos nego što je iznosila tržišna cena predmetne nepokretnosti u vreme podnošenja tužbe, što proizilazi i iz Rešenja o utvrđivanju prosečne cene kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti po zonama na teritoriji Grada Novog Sada za utvrđivanje poreza na imovinu za 2021. godinu („Službeni list Grada Novog Sada“ broj 55/20, a primenjuje se od 01.01.2021. godine), te da je na tužene prešao teret dokazivanja činjenice da je tržišna vrednost predmetne nepokretnosti veća od iznosa kupoprodajne cene navedene u ugovoru o kupoprodaji od 21.07.2020. godine.

Po oceni Vrhovnog suda odluka drugostepenog suda je zasnovana na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Odredbom člana 6. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, broj 93/2014) propisano je da vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, dok je stavom 2. istog člana propisano da u slučaju kada ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Odredbom člana 7. stav 1. navedenog zakona propisano je da ponuda iz člana 5. i 6. ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, a stavom 2. istog člana propisano je da ponuda mora biti u pismenom obliku.

Odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima, a stavom 2. da se tužba iz stava 1. ovog člana može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, dok je stavom 5. propisano da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz stava 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

Citirane odredbe kojima je regulisano pravo preče kupovine, upućuju na zaključak da je smisao zaštite prava preče kupovine da imalac tog prava predmet prodaje pribavi pod istim uslovima kao kupac iz pobijanog ugovora (i po ceni iz ugovora), a u skladu sa citiranom odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti. U konkretnom slučaju, tužilja je vlasnik kat.parc. br. ... upisane u LN br. ... KO ..., koja se graniči sa kat.parc. br. ... površine 4875 m2, poljoprivredno zemljište, pašnjak 5. klase, koja je bila predmet pobijanog ugovora o kupoprodaji, a koja je prodata za ugovorenu cenu od 9.000 evra. Između tužene BB, kao prodavca i VV, kao kupca zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen od strane javnog beležnika 21.07.2020. godine, a u klauzuli o potvrđivanju isprave (solemnizaciona klauzula), u delu pouke i upozorenja je, između ostalog, konstatovano da je javni beležnik ugovorne strane upozorio na sadržinu i obaveze iz člana 6. Zakona o prometu nepokretnosti. Tužena BB nije tužilji, kao vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta ponudila na prodaju predmetnu nepokretnost na način kako je to propisano odredbom člana 7. Zakona o prometu nepokretnosti, zbog čega je takvim propuštanjem povređeno pravo preče kupovine tužilje, kako to pravilno zaključuje drugostepeni sud. Imajući u vidu navedeno, te da je tužilja pre podnošenja tužbe (23.04.2021. godine) uplatila u depozit prvostepenog suda iznos od 9.000 evra, te da iz činjeničnog utvrđenja proizilazi da su u toku postupka i tužilja i tuženi, kao dokaz (u prilog tvrdnji o ceni predmetne nepokretnosti) dostavili Javni uvid u registar cena nepokretnosti, to je po oceni Vrhovnog suda, pravilan zaključak drugostepenog suda da je tužilja dokazala da je pre podnošenja tužbe uplatila veći iznos nego što je iznosila tržišna cena predmetne nepokretnosti u vreme podnošenja tužbe, te da je na tužene prešao teret dokazivanja činjenice da je tržišna vrednost predmetne nepokretnosti veća od iznosa kupoprodajne cene navedene u ugovoru o kupoprodaji od 21.07.2020. godine. Po oceni Vrhovnog suda, tužilja je, kao imalac prava preče kupovine, postupila u skladu sa zakonskom obavezom kada je prilikom podnošenja tužbe u depozit suda uplatila cenu označenu u ugovoru (9.000 evra). Stoga su neosnovani navodi revizije o pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Na osnovu iznetog, primenom člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Vrhovni sud je odbio zahtev tužilje za naknadu troškova za sastav odgovora na reviziju, s obzirom da nisu bili nužni za vođenje ove parnice, u smislu člana 154. stav 1. ZPP, zbog čega je u smislu odredbe člana 165. stav 1. ZPP odlučio kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća - sudija

Mirjana Andrijašević, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković