Tužioci su podneli odgovor na reviziju tuženog VV.

S obzirom da je u ovom postupku drugostepeni sud preinačio prvostepenu presudu i odlučio o zahtevima stranaka, saglasno odredbi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23; u daljem tekstu: ZPP) izjavljena revizija je dozvoljena.

Ispitujući presudu u smislu odredaba člana 408. ZPP, Vrhovni sud je ocenio da je revizija osnovana.

U postupku sprovedenom pred nižestepenim sudovima nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se neosnovano ukazuje i na postojanje drugih bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP koje ni nisu konkretno obrazložene. Bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP ne predstavlja razlog zbog kojih bi se revizija mogla izjaviti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su suvlasnici susednih katastarskih parcela u k.o. ... . Tužioci su suvlasnici k.p. .. sa po 714/3307 delova, čije je pravo uknjiženo 05.10.2018. godine na osnovu ostavinskog rešenja prvostepenog suda O 1399/16 od 07.07.2016. godine (pravnosnažno 08.07.2016) kojim su oni nasledili suvlasnički udeo od 1428/3307 delova ranijeg knjižnog suvlasnika, njihovog oca ZZ (preminulog ...2016). Tuženi VV je knjižni vlasnik susedne k.p. .. od 19.07.2018. godine, koju je kupio 16.07.2018. godine za ukupnu kupoprodajnu cenu od 3.600 evra u dinarskoj protivvrednosti od njenih tadašnjih suvlasnika sa po 1/3 - tuženih GG, ĐĐ i sada pokojne ŽŽ (ugovorom zaključenim u obliku javnobeležnički potvrđene isprave OPU 870/2018 od 16.07.2018. godine). U momentu zaključenja predmetnog ugovora, obe parcele su bile upisane kao poljoprivredno zemljište po vrsti, dok je po načinu korišćenja i katastarskoj klasi k.p. .. tužilaca upisana kao njiva III klase površine 0.33.07ha, a k.p. .. tuženog VV kao šuma II klase, površine 579m2 (kako je označena i u ugovoru). Ni jedna ni druga parcela ne koriste se za poljoprivrednu proizvodnju. Tužioci na svojoj parceli imaju dva objekta od kojih jedan koriste za povremeno noćenje, a tuženi VV je na svojoj parceli napravio ulaz, izravnao zemljište, nasuo šljunak i postavio kamp-prikolicu. Prodavci nisu ponudili k.p. .. na prodaju suvlasnicima susedne k.p. .., sa kojom se predmetna parcela pretežnim delom graniči. Tužilac je za prodaju saznao na dan zaključenja ugovora, a 27.07.2018. godine je u sudski depozit uplatio 550.000,00 dinara i istog dana podneo tužbu zahtevajući da se predmetni ugovor prema tužiocima oglasi bez pravnog dejstva i da se parcela proda i preda tužiocima pod istim uslovima, priloživši docnije (12.12.2018. godine) nalaz veštaka poljoprivredne struke Svetlane Živković prema kome je na dan davanja tog nalaza tržišna vrednost prodate parcele 445.975,00 dinara.

Nekoliko meseci pre nego što su tuženi zaključili predmetni ugovor, tužilac je nekoliko puta telefonski kontaktirao sada pok. tuženu ŽŽ, tetku tuženih GG i DD i ĐĐ (koju su ti tuženi i tužena EE nasledili po zaveštajnom i zakonskom osnovu nasleđivanja), izrazio joj svoje interesovanje da kupi k.p. .. i saopštio joj da je njegov otac preminuo. Kada mu je konačno saopštila da neće prodavati parcelu, tužilac ju je zamolio da ga obaveste ako se ipak odluče na prodaju. Dogovor oko prodaje parcele tuženom VV vodila je ta tužena, koja se pre prodaje raspitivala u Službi za katastar nepokretnosti (u daljem tekstu: SKN) Knić o vlasnicima susedne k.p. .. i bila obaveštena da je ZZ (otac tužilaca) i dalje knjižni suvlasnik, kao i da kod prodaje šumskog zemljišta ne postoji pravo preče kupovine, što je ona prenela notaru pri zaključenju ugovora. S obzirom da je prodata parcela bila upisana kao šuma po načinu korišćenja, odnosno kao poljoprivredno zemljište po vrsti zemljišta, javni beležnik je uneo konstataciju o tome da je upozorio ugovorne strane, shodno odredbama Zakona o prometu nepokretnosti, na obavezu vlasnika koji namerava da proda poljoprivredno zemljište da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, na pravilo o prvenstvu prava preče kupovine u slučaju kada ima više vlasnika susednog zemljišta, te na zakonsko ovlašćenje imaoca prava preče kupovine da, ako su prodavci prodali nepokretnost a da mu je nisu prethodno ponudili ili su je prodali pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, tužbom zahteva da se ugovor o prodaji oglasi bez dejstva i da se nepokretnost proda njemu pod istim uslovima i na način propisan zakonom, a uneo je i konstataciju da su ugovorne strane izričito izjavile da međaši nisu zainteresovani, da ne traže dalje provere, da za to nisu priložili valjan dokaz i da su prihvatili da sve posledice i rizik u vezi sa istim same snose, potpisavši klauzulu o potvrđivanju isprave.

Prema ispravama pročitanim u sprovedenom postupku, matična katastarska parcela .. k.o. ... snimljena je prvobitnim premerom 1932. godine, kada je određen njen način korišćenja (katastarska kultura i klasa): šuma II klase, tako i upisana u katastru prilikom njegovog formiranja 1933. godine, i od tada do sada njen način korišćenja nije menjan. U postupku eksproprijacije za izgradnju vodovodnog sistema veštačkog jezera „Gruža“ ta parcela je 1982. godine cepana na dva dela i tada je formirana k.p. .., šuma II klase u sadašnjoj površini od 0.0579 ha, dok je druga tada formirana parcela veće površine potopljena. U postupku osnivanja katastra nepokretnosti 2004. godine (koji se u k.o. ... primenjuje od 17.12.2004), osim dotadašnjeg načina korišćenja koji je ostao isti, dodat je i podatak o vrsti zemljišta za predmetnu parcelu: „poljoprivredno zemljište“. Po zahtevu tuženog VV od 08.08.2018. godine SKN Knić je rešenjem od 25.11.2019. godine ispravila grešku načinjenu 2004. godine (kada je prilikom formiranja katastra nepokretnosti, u k.o. ... precizno odvojeno i razvrstano samo građevinsko zemljište, dok je svo ostalo zemljište svrstano u poljoprivredno bez razdvajanja istog od šumskog) i primenom člana 57. stav 2. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, našavši da su ispunjeni uslovi iz čl. 84. do 88. Zakona o državnom premeru i katastru, dozvolila promenu namene zemljišta k.p. .. u k.o. ... u šuma II klase, površine 579m2, šumsko zemljište (umesto poljoprivredno zemljište).

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da su u konkretnom slučaju bili nesavesni i tuženi i tužioci, jer su tuženi bili obavešteni od tužioca o tome da je njegov otac (knjižni suvlasnik susedne parcele) preminuo i da su on i njegova sestra očevi naslednici i zainteresovani za kupovinu predmetne parcele, zbog čega se o tome raspitivala u SKN i sada pok. tužena ŽŽ, a tužioci nisu postupili u skladu sa svojom dužnošću iz člana 117. Zakona o državnom premeru i katastru da podnesu zahtev SKN za provođenje promene u roku od 30 dana od nastanka promene (očeve smrti ...2016. godine) da bi bili evidentirani kao vlasnici nasleđene parcele. Stoga je, polazeći od Zakona o državnom premeru i katastru i načela javnosti (član 62) i pouzdanja (člana 63), prvostepeni sud ocenio da su tužioci propustili da pravovremeno prijave promenu podataka o vlasniku susedne nepokretnosti u javnim knjigama, izdejstvuju upis svog prava koji bi ih legitimisao prema svim trećima i obezbede uslove da im tuženi dostave ponudu na adresu stanovanja, u skladu sa članom 7. Zakona o prometu nepokretnosti, zbog čega štetne posledice takvog propusta u konkretnom slučaju snose tužioci, kao i da zbog toga tuženi nisu bili dužni da preduzimaju aktivne radnje u cilju pronalaženja tužilaca koji nisu bili upisani kao imaoci prava na susednoj parceli. Osim toga, polazeći od toga da je predmetna parcela bila upisana kao šuma od osnivanja, da nikad nije korišćena kao poljoprivredno zemljište i da od zaključenja osporenog ugovora nije vršena nikakva promena koja bi prouzrokovala ispravku greške 25.11.2019. godine (brisanjem da je i poljoprivredno zemljište) izvršene prema višedecenijskom stanju koje je postojalo i u vreme obavljene prodaje, prvostepeni sud je imao u vidu da na šumskom zemljištu ni ne postoji pravo preče kupovine, te da stoga ne bi ni moglo biti reči o povredi tog prava prilikom prodaje predmetne parcele, ukoliko bi se to smatralo bitnom činjenicom. Na osnovu svega izloženog, prvostepeni sud je tužbeni zahtev tužilaca odbio.

Drugostepeni sud je prihvatio kao pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje, prevashodno vodeći računa o činjenicama da je k.p. .. upisana i kao poljoprivredno zemljište, da su prodavci, uprkos tome što su bili upozoreni na pravo preče kupovine tužilaca i posledice nepoštovanja tog prava, prilikom potvrđivanja ugovora izjavili da međaši nisu zainteresovani i da ne traže dalje provere, pritom ne prilažući valjan dokaz za svoje tvrdnje. Imajući to u vidu, drugostepeni sud je zaključio da je prvostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo, da su tužioci po samom zakonu postali vlasnici susedne parcele trenutkom smrti svog pokojnog oca (čl. 212. stav 1. Zakona o nasleđivanju i 36. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa - ZOSO), za kakvo sticanje i nije potreban upis u javne knjige u smislu člana 33. ZOSO, čime su postali i nosioci prava preče kupovine. Pošto su prodavci bili obavešteni o tome da su tužioci vlasnici, a i pored toga im nisu učinili ponudu parcele na prodaju, suprotno članu 6. Zakona o prometu nepokretnosti, drugostepeni sud je zaključio da je tužiocima povređeno pravo preče kupovine, zbog čega je preinačio prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev.

Pravni zaključak drugostepenog suda nije pravilan.

Revizijom tuženog VV osnovano se ukazuje da drugostepeni sud nije pravilno primenio materijalno pravo na utvrđeno činjenično stanje, s obzirom da je prodata parcela oduvek bila šumsko zemljište, da je prilikom formiranja katastra nepokretnosti 2004. godine, osim označenja predmetne parcele po katastarskoj kulturi (šuma), greškom označeno da je ona po vrsti i poljoprivredno zemljište i da je katastar 2019. godine izvršio promenu vrste zemljišta prema stanju kakvo je bilo i u vreme prodaje i u vreme prvobitnog premera i upisa u katastar, te kako se radi o šumskom zemljištu ne postoji pravo preče kupovine zbog čega prodavci nisu ni bili u obavezi da ga ponude vlasnicima susedne parcele.

Zakonom o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, br. 23/14, 121/14, 6/15) propisano je (član 1. stav 2) da su nepokretnosti, između ostalog i: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište) i da je vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta (član 6. stav 1). Odredbama člana 7. istog zakona propisano je da ponuda, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, da mora biti u pismenom obliku, da je imalac prava preče kupovine dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi i da ponuda i izjava o prihvatanju ponude moraju da se učine preporučenim pismom. Odredbama člana 10. detaljno je uređena situacija kada dođe do prodaje nepokretnosti bez prethodne ponude imaocu prava preče kupovine, ili pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“, br. 62/06, 65/08- dr. zakon, 41/09, 112/15, 80/17, 95/18-dr. zakon) definiše poljoprivredno zemljište kao zemljište koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprivrednu proizvodnju (član 2. tačka 1), propisuje obavezu da se ono koristi za poljoprivrednu proizvodnju i zabranjuje da se koristi u druge svrhe, osim u slučajevima i pod uslovima utvrđenim ovim zakonom (član 15), odnosno da se obradivo poljoprivredno zemljište prve do pete katastarske klase koristi u nepoljoprivredne svrhe (član 22).

Zakonom o šumama („Službeni glasnik RS“, br. 30/10, 93/12, 82/15, 95/18-dr. zakon) je propisano šta se smatra šumom i šumskim zemljištem, tako da je šuma je prostor obrastao šumskim drvećem, minimalne površine 5 ari, sa minimalnom pokrivenošću zemljišta krunama drveća od 30% (član 5. stav 1), a šumsko zemljište je zemljište na kome se gaji šuma, zemljište na kome je zbog njegovih prirodnih osobina racionalnije gajiti šume, kao i zemljište na kome se nalaze objekti namenjeni gazdovanju šumama, divljači i ostvarivanju opštekorisnih funkcija šume i koje se ne može koristiti u druge svrhe, osim u slučajevima i pod uslovima utvrđenim ovim zakonom (član 5. stav 5). Istim zakonom je ustanovljeno i prvo preče kupovine šuma i šumskog zemljišta (član 100) tako što je propisano da je sopstvenik šume koji namerava da proda šumu dužan da tu šumu prvo ponudi na prodaju korisniku šume ako se ona graniči sa šumom u državnoj svojini.

Zakonom o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS,“ br. 72/09, 18/10, 65/13, 15715-odluka US, 96/15, 47/17-autentično tumačenje, 113/17-dr. zakon, 27/18-dr. zakon, 41/18-dr. zakon) je propisano da se katastarsko klasiranje zemljišta vrši na osnovu prirodnih i ekonomskih uslova proizvodnje postojeće kulture na zemljištu i služi za utvrđivanje katastarskog prihoda (član 52. stav 1), da se katastar nepokretnosti osniva prema podacima katastra zemljišta, zemljišne knjige i knjige tapija, odnosno intabulacione knjige i podacima komasacije koje nije provedeno u kastastru zemljišta odnosno zemljišnoj knjizi (u daljem tekstu: neprovedena komasacija) i katastarskog ili komasacionog premera (član 90. stav 4) i da se na osnovu podataka iz stava 4. člana 90. formira baza podataka katastra nepokretnosti (stav 7). Imalac prava na nepokretnosti dužan je da u roku od 30 dana od nastanka promene podnese zahtev za provođenje promene Službi (član 117. stav 1) pri čemu će uz zahtev iz stava 1. ovog člana dostaviti ispravu za upis koja je osnov za upis promene, odnosno isprave na osnovu kojih se mogu utvrditi nastale promene na nepokretnostima (član 117. stav 3).

Zakonom o postupku upisa u katastara nepokretnosti i vodova („Službeni glasnik RS“, br. 41/18) je propisano da sve utvrđene greške, nedostatke i propuste u podacima o nepokretnostima i upisanim stvarnim pravima na nepokretnostima ispravlja služba za katastar nepokretnosti u postupku održavanja katastra nepokretnosti, po službenoj dužnosti ili po zahtevu stranke (član 51. stav 1). Postupci pokrenuti po zahtevu stranke podnetom nakon stupanja na snagu ovog zakona, a kojim se zahtevaju upisi na osnovu odluka sudova i drugih nadležnih organa i imalaca javnih ovlašćenja donetih pre stupanja na snagu ovog zakona, kao i na osnovu prihvatnih isprava koje nisu potvrđene od strane javnih beležnika, vodiće se i okončati po odredbama zakona koji je bio na snazi do dana stupanja na snagu ovog zakona (član 57. stav 2).

Za pravilnu primenu materijalnog prava i pravilnu odluku o tome da li su tužioci bili nosioci prava preče kupovine i, ako jesu, da li im je to pravo bilo povređeno, od odlučnog je značaja prethodno pitanje da li je predmetna k.p. .. k.o. ... poljoprivredno zemljište ili je reč o šumi, odnosno šumskom zemljištu. Shodno načelu pouzdanja iz člana 63. Zakona o državnom premeru i katastru i člana 3. tačka 4. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti, to uobičajeno proizlazi iz podataka katastra nepokretnosti, koji se smatraju istinitim i pouzdanim te zbog tog pouzdanja niko ne može snositi štetne posledice. U konkretnom slučaju međutim, prema podacima iz katastra nepokretnosti upisanim 16.08.2018. godine u vreme zaključenja osporenog ugovora o prodaji, k.p. .. k.o. ... je bila označena istovremeno i kao šuma (po kulturi) i kao poljoprivredno zemljište (po vrsti). U takvoj situaciji, za pravilnu primenu prava bilo je neophodno poći od odredaba Zakona o poljoprivrednom zemljištu i Zakona o šumama koji propisuju šta se smatra poljoprivrednim, a šta šumskim zemljištem, jer bi do povrede prava preče kupovine moglo doći samo ukoliko bi predmetna parcela bila poljoprivredno zemljište.

Drugostepeni sud je ovo pitanje rešio pogrešnom primenom materijalnog prava, zanemarivši okolnost da je predmetna parcela oduvek bila označena kao šuma po kulturi - od prvobitnog premera 1932. i upisa u katastar 1933. godine i da je takav način njenog korišćenja (njena katastarska kultura) ostao nepromenjen tokom gotovo celog veka (i nakon formiranja k.p. ..) sve do danas, a da je samo greškom u postupku formiranja katastra nepokretnosti 2004. godine označena i kao poljoprivredno zemljište (po vrsti), što je bilo učinjeno i sa ostalim katastarskim parcelama u k.o. ... koje nisu bile građevinsko zemljište.

Zbog toga je pravilna odluka prvostepenog suda kojom je tužbeni zahtev odbijen, iako ne zbog, inače pravilnog, zaključka tog suda da tuženi prodavci nisu bili dužni da preduzimaju mere aktivnog traženja novih vlasnika – imalaca prava preče kupovine poljoprivrednog zemljišta i njihove adrese stanovanja kod propusta tužilaca da duže od dve godine obaveste SKN o promeni podataka koji se upisuju u katastar (promena vlasnika usled smrti njihovog oca, dotadašnjeg vlasnika, koja je nastupila ...2016), suprotno dužnosti iz člana 117. Zakona o državnom premeru i katastru da to učine u roku od 30 dana od dana promene podataka, već zbog toga što je prodata parcela šuma, odnosno šumsko zemljište i što tužioci nisu imaoci prava preče kupovine takvog zemljišta, te im to pravo ni nije moglo biti povređeno, pa je njihov tužbeni zahtev neosnovan.

S obzirom na izloženo, Vrhovni sud je preinačio drugostepenu presudu, odbio žalbu tužioca i potvrdio prvostepenu presudu, primenom člana 416. stav 1. ZPP.

Odluka o troškovima postupka po reviziji doneta je na osnovu člana 165. stav 1. u vezi sa čl. 153. stav 1. i 163. st. 1. i 2. ZPP, imajući u vidu uspeh tuženog u postupku po reviziji, kao i to da je njegov zahtev za naknadau troškova bio samo delimično određen - u pogledu sastava revizije, ali ne i u pogledu naknade sudske takse za koju nije naveo ne samo iznos, već ni radnje ili odluke za koje traži naknadu.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković