Prvotuženi je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

U odgovoru na reviziju tužioci su osporili revizijske navode sa predlogom da se revizija odbije. Troškove su opredeljeno tražili.

Ispitujući pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br.72/11... 10/23), Vrhovni sud je odlučio da revizija prvotuženog nije osnovana.

Pobijana presuda je doneta bez bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 06.10.2008. godine zaključen je Ugovor o zameni nekretnina između GG, kao ugovarača, i pravnog prethodnika prvotuženog RES TRADE DOO Novi Sad, kao investitora koji je overen 13.10.2008. godine pod br. OV1 48712/2008. Ugovorom je konstatovano da je ugovarač vlasnik porodičnih stambenih zgrada broj 3 i 4 u delu od ½, ukupne površine 50 m2, u Novom Sadu, ul. ... broj .., sagrađenih na parceli broj .. K.O. Novi Sad 2, a da investitor ima nameru da izgradi poslovni objekat na predmetnoj parceli, pa je postignuta saglasnost da izvrše zamenu nekretnina, tako što će investitor ugovaraču u zamenu za njegove nekretnine izgraditi i predati u vlasništvo dva stana na navedenoj lokaciji u ulici ... broj .. - jednoiposoban stan sa ulične strane na prvom spratu površine 43,51 m2 oznake .. i jednoiposoban stan na prvom spratu površine 37,18 m2 oznake .. koji se nalazi sa dvorišne strane. Ugovoreno je i da će nakon tehničkog prijema i etažiranja zgrade stranke sačiniti aneks ovog ugovora u kom će se utvrditi tačna kvadratura nekretnina investitora, te da će investitor dozvoliti uknjižbu ugovarača na predmetnim stanovima posebnim aneksom nakon međusobne predaje zamenjenih nekretnina. Ugovoren je upis zabeležbe postojanja ugovora o zameni, za koji upis se investitor obavezao da pribavi potrebne dokumente.

Ugovarač GG, preminula je ...2009. godine, a rešenjem o nasleđivanju Osnovnog suda u Novom Sadu br. O 521/10 od 03.02.2010. godine, konstatovano je da njenu zaostavštinu, između ostalog, čini nekretnina upisana u list nepokretnosti broj .. K.O. Novi Sad 2, parcela broj .., koja se sastoji iz porodične stambene zgrade sa pomoćnim zgradama i zemljištem uz zgradu ukupne površine od 05 a i 78 m2, sa pravom korišćenja ½ dela. Za naslednike iza pok. GG oglašeni su ovde tužioci, svako na po ½ dela.

Objekat u ... izgrađen je i etažiran 04.02.2011. godine, a tužiocima su od strane investitora iz ugovora o zameni, dana 14.02.2011. godine predati ključevi ulaznih vrata koji pripadaju stanovima broj 4 i 8, o čemu je sačinjen Zapisnik.

Tužiocima je dana 17.08.2011. godine od strane prvotuženog dostavljen Aneks Ugovora o zameni nekretnina, a u istom je investitor precizirao nepokretnosti opisane u ugovoru o zameni kao dvosoban stan broj 4 površine 37,87 m2, koji se nalazi na prvom spratu i koji pripada AA i jednoiposoban stan broj 8 površine 36,73 m2, koji se nalazi na prvom spratu i koji pripada BB, oba u stambeno-poslovnom objektu u ulici ... broj .., na parceli .. K.O. Novi Sad 2. Investitor se ovim aneksom obavezao da ugovaračima isplati iznos od 9.135 evra na ime razlike u površini ugovorene i konačno etažirane površine predmetnih stanova u roku od 30 dana od dana overe aneksa pred sudom. Navedeni aneks nije potpisan.

Dana 12.03.2012. godine, prvotuženi je sa drugotuženim zaključio Predugovor o kupoprodaji nekretnine, koji je imao za predmet poslovni prostor broj 7 ukupne površine 51,12 m2 u prizemlju, dvosoban stan broj 4 ukupne površine 37,87 m2, koji se nalazi na 1. spratu i jednoiposoban stan broj 8 ukupne površine 36,73 m2, koji se nalazi na prvom spratu višestambenog objekta koji je izgrađen na parceli broj .. K.O. Novi Sad 2, u ulici ... broj .., Novi Sad, za kupoprodajnu cenu od 90.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate. Prodavac je potpisom ovog ugovora potvrdio da je od kupca primio 50% ugovorene kupoprodajne cene, odnosno 45.000,00 evra, a obavezao se da izda saglasnost za uknjižbu nakon isplate celokupne kupoprodajne cene (predviđen je rok za plaćanje 31.12.2012. godine) kada će biti sačinjen konačni ugovor.

Po zaključenju predugovora, na strani prvotuženog izvršene su statusne promene, registrovana je promena poslovnog imena prvotuženog „SEEN PROPERTIES“ d.o.o. Beograd dana 04.06.2015. godine. Prvotuženi je sa drugotuženim dana 09.01.2017. godine zaključio Ugovor o kupoprodaji nekretnina, na osnovu prethodno zaključenog Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 12.03.2012. godine. Konstatovano je da je kupac do zaključenja ugovora isplatio kupoprodajnu cenu i data je clausula intabulandi da se kupac može uknjižiti kao isključivi vlasnik u 1/1 dela na nekretninama koje su predmet ugovora. Prvotuženi je bio upisan kao vlasnik predmetnih stanova. Prvotuženi je drugotuženom dana 04.01.2017. godine, izdao potvrdu u kojoj je konstatovano da je drugotuženi isplatio prvotuženom ostatak kupoprodajne cene iz Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 12.03.2012. godine, u iznosu od 45.000,00 evra.

Dana 11.01.2017. godine doneto je rešenje o upisu prava svojine na predmetnim nepokretnostima u korist drugotuženog na osnovu Ugovora o kupoprodaji nekretnina OPU: 13-2017 od 09.01.2017. godine, koje je postalo pravosnažno dana 13.02.2017. godine.

Po tužbi tužilaca koja je podneta dana 10.03.2014. godine protiv prvotuženog, dana 01.09.2020. godine doneta je presuda kojom je utvrđeno da su tužioci na osnovu Ugovora o zameni nekretnina Ov1 br. 48712/2008 od 13.10.2008. godine stekli pravo svojine i to: prvotužilac na dvosobnom stanu broj 4, površine 38 m2, na 1. spratu višestambene zgrade u Novom Sadu, u ulici ... broj .., a drugotužilac na jednoiposobnom stanu broj 8, površine 37 m2, na 1. spratu višestambene zgrade u Novom Sadu, u ulici ... broj .., oba upisana u list nepokretnosti .. K.O. Novi Sad 2, .., što je tuženi dužan priznati i trpeti a da se na osnovu ove presude upiše pravo svojine u 1/1 delu na ime tužilaca Istom presudom odbijen je zahtev protivtužbe da je ugovor o zameni nepokretnosti raskinut. Navedena presuda je potvrđena presudom Privrednog apelacionog suda Pž 4954/20 od 10.11.2021. godine. Nad prvotuženim otvoren je postupak stečaja dana 13.11.2017. godine.

Polazeći od odredbi člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, člana 460. istog zakona, člana 20. i 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, te člana 62. i 63. Zakona o državnom premeru i katastru, prvostepeni sud je stanovišta da je tužbeni zahtev neosnovan. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 09.01.2017. godine zaključen je pred javnim beležnikom koji je prethodno u sistemu za registrovanje prometa nepokretnosti proverio knjižno vlasništvo na predmetnim nepokretnostima. Kako je u vreme zaključenja pobijanog ugovora prvotuženi bio upisan u katastru nepokretnosti kao vlasnik, a drugotuženi se pouzdao u stanje u katastru u smislu člana 63. Zakona o državnom premeru i katastru, i kako je prvotuženom isplatio kupoprodajnu cenu za predmetne nepokretnosti u celosti, to je, po stanovištu prvostepenog suda predmetni ugovor pravno valjan u pogledu predmeta i osnova, te nije protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, zbog čega odbija tužbeni zahtev u celosti.

Drugostepeni sud prihvata zaključak prvostepenog suda da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 09.01.2017. godine nije ništav u delu kojim se sporni ugovor odnosi na poslovni prostor broj 7, u kom delu je odluka pravnosnažna i nije predmet revizije.

Međutim, drugostepeni sud je stanovišta da prvostepeni sud nije cenio savesnost parničnih stranaka prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti 09.01.2017. godine u delu u kom se isti odnosi na stanove broj 4, površine 38 m2 i broj 8, površine 37 m2.

Prema iznetoj argumentaciji, drugostepeni sud ukazuje na značaj načela savesnosti i poštenja koje je korektiv u oceni punovažnosti ugovora naročito kod višestrukog otuđenja i na iskaz drugotuženog dat prilikom saslušanja. Nesavestan je onaj koji je znao ili je prema okolnostima mogao znati da je ranije zaključenim ugovorom vlasnik već raspolagao nekretninom. Tužioci su u cilju pribavljanja prava svojine na navedena dva stana sa prvotuženim dogovorili zamenu sopstvenih nepokretnosti sa parcele u ... . Završetak izgradnje je kasnio i okončan je 2011. godine, a aneks ugovora o zameni nije potpisan zbog finansijskog dela o kom strane nisu postigle saglasnost. Dakle 2011. godine stanje je bilo takvo da tužioci i prvotuženi nisu imali definisani predmet kupoprodaje, obzirom da u tom trenutku stanovi u zgradi nisu bili etažirani. Zbog navedenog u vreme kada je gradnja okončana i izvršena predaja ključeva stanova (sada sa brojevima 4 i 8) tužioci nisu ni mogli da izvrše uknjižbu prava svojine. Prvotuženi je zaključio ugovor sa drugotuženim u vreme kada je tekla parnica za utvrđenje prava svojine po tužbi tužilaca. Drugotuženi se pak prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji, prema sopstvenom iskazu pouzdao u podatke iz katastra nepokretnosti, a obzirom na raniju saradnju imao je poverenje prema prvotuženom. Drugotuženi, opet prema sopstvenom iskazu, prilikom zaključenja predugovora 2012. godine, kao ni prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji od 09.01.2017. godine nije obišao stanove, iako je znao da postoji „neki spor“. U takvim okolnostima tvrdi da je kupoprodajnu cenu od 90.000,00 evra platio na ruke, i to pre zaključenja ugovora o kupoprodaji, iako su se u vreme zaključenja ugovora isplate preko 15.000,00 evra plaćale preko računa.

Imajući u vidu navedene činjenice, drugostepeni sud zaključuje da je prvotuženi nesporno postupao nesavesno, dok je drugotuženi takođe bio nesavestan jer je imao saznanje o smetnjama koje postoje na stanovima 4. i 8. Nesavesnost drugotuženog proističe i iz činjenice da je pred notarom dao izjavu da odustaje od svake provere i da prihvata upisano stanje iako je bio upoznat sa svim navedenim okolnostima. Osim toga, u periodu od 7 godina koliko je proteklo od zaključenja predugovora do podnošenja tužbe za iseljenje niti jednom nije ni pokušao da ostvari posed stanova, nije plaćao porez i nije plaćao troškove. Zato drugostepeni sud u ovom delu usvaja tužbeni zahtev i delimično utvrđuje ništavost ugovora o kupoprodaji od 09.01.2017. godine u odnosu stanove broj 4 i 8.

Prvotuženi u reviziji ukazuje da je drugotuženi postupao u svemu savesno jer je proverio knjižno stanje, a tužioci nisu dokazali suprotno. Drugostepeni sud nije cenio pasivnost tužilaca. Drugotuženi je istim pravnim poslom stekao tri nepokretnosti, pa je nelogično da se njegova savesnost ceni na različit način.

Revizija nije osnovana.

Prema članu 41. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, kad se dva lica smatraju pretpostavljenim vlasnicima iste stvari, jači pravni osnov ima lice koje je stvar steklo teretno u odnosu na lice koje je stvar steklo besteretno. Ako su pravni osnovi ovih lica iste jačine, prvenstvo ima lice kod koga se stvar nalazi.

I po oceni Vrhovnog suda, u situaciji višestrukog raspolaganja predmetnih nepokretnosti, pravilno je drugostepeni sud u konkretnom slučaju dao prednost pravnom osnovu tužilaca na stanu. Naime, u situaciji kada dva lica zaključe posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istoj nepokretnosti, o jačem pravu sud odlučuje primenom načela savesnosti i poštenja i načela zloupotrebe prava, prema kojima kada su oba sticaoca savesni jači je u pravu onaj sticalac kojim je nepokretnost predata u državinu. Stoga, i po oceni Vrhovnog suda, drugostepeni sud je pravilno priznao kao jači pravni osnov Ugovor o zameni nekretnina od 06.10.2008. godine koji je zaključen između pravnog prethodnika tužilaca i pravnog prethodnika prvotuženog, a po kome su tužiocima su od strane prvotuženog, dana 14.02.2011. godine predati ključevi ulaznih vrata koji pripadaju stanovima broj 4 i 8, o čemu je sačinjen Zapisnik. Dakle, tužioci su izvršili svoju ugovornu obavezu i imaju državinu nepokretnosti, u odnosu na koju su se odnosili kao vlasnici, pa su neosnovani revizijski navodi kojima se insistira na nesavesnosti i pasivnosti tužilaca. S druge strane, drugotuženi je u svojim iskazima potvrdio da je imao saznanje da se u odnosu na predmetne nepokretnosti vodi spor, zbog čega je i prema stanovištu Vrhovnog suda bio nesavestan. Osim toga, drugotuženi nije izjavio reviziju na drugostepenu odluku, pa su svi navodi prvotuženog o ovoj utvrđenoj činjenici irelevantni.

Ni ostalim navodima revizije ne dovodi se u sumnju pravilnost i zakonitost drugostepene odluke, pa se neosnovano revizijom ukazuje da je stanovište drugostepenog suda zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Vrhovni sud je na osnovu izloženog ocenio da revizija prvotuženog nije osnovana pa je odlučio kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Na osnovu člana 165. stav 1. ZPP odbijen je zahtev tužilaca za naknadu troškova revizijskog postupka, jer sastav odgovora na reviziju nije potreban radi vođenja parnice u smislu člana 154. ZPP, pa je odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća - sudija

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković