U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Tatjane Miljuš, predsednika veća, Jasmine Stamenković i Marine Milanović, članova veća, u parnici po tužbi tužioca Autocentar Petrović DOO Šabac, matični broj ..., čiji je punomoćnik Aleksandra Tešić, advokat u ..., protiv tužene Halkbank AD Beograd, matični broj ..., čiji je punomoćnik Nataša Lalatović Đorđević, advokat u ..., radi naknade štete, vrednost predmeta spora 31.274.641,00 dinara, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 12Pž 3648/24 od 18.09.2024. godine, u sednici veća održanoj 07.05.2026. godine, doneo je

P R E S U D U

USVAJA SE revizija, PREINAČUJU SE presuda Privrednog apelacionog suda 12Pž 3648/24 od 18.09.2024. godine i presuda Privrednog suda u Beogradu P 6038/23 od 06.06.2024. godine u stavovima II i IV izreke, tako što se ODBIJA tužbeni zahtev da se obaveže tuženi Halkbank AD Beograd, da tužiocu Autocentar Petrović DOO Šabac isplati 30.874.681,41 dinar sa zakonskom zateznom kamatom od 21.05.2024. godine do isplate, i ODBIJA SE zahtev tužioca za naknadu troškova parničnog postupka.

OBAVEZUJE SE tužilac Autocentar Petrović DOO Šabac da tuženom Halkbank AD Beograd, na ime troškova celog postupka isplati iznos od 944.437,00 dinara, u roku od 8 dana od dana prijema prepisa presude.

O b r a z l o ž e nj e

Privredni sud u Beogradu je doneo presudu P 6038/23 dana 06.06.2024. godine, kojom je u I stavu izreke odbio predlog tuženog za prekid postupka; u II stavu izreke usvojio delimično tužbeni zahtev tako što je obavezao tuženog da tužiocu plati 30.874.681,41 dinar sa zakonskom zateznom kamatom od 21.05.2024. godine do isplate; u III stavu izreke odbio kao neosnovan tužbeni zahtev u delu na obavezivanje tuženog da tužiocu plati 399.959,67 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od 31.05.2024. godine do isplate i zakonsku zateznu kamatu na 30.874.681,41 dinar od 19.05.2022. godine do 21.05.2024. godine i u IV stavu izreke obavezao tuženog da naknadi tužiocu troškove parničnog postupka od 1.923.025,00 dinara.

Privredni apelacioni sud je doneo presudu 12Pž 3648/24 dana 18.09.2024. godine, kojom je odbio žalbu tuženog kao neosnovanu i potvrdio presudu Privrednog suda u Beogradu P 6038/23 od 06.06.2024. godine u stavovima II i IV presude.

Protiv navedene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi je podneo dozvoljenu i blagovremenu reviziju, kojom presudu pobija zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/2011 ... 10/23) i zaključio da je revizija tuženog osnovana.

Pobijana presuda je doneta bez bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Predmet tužbenog zahteva je naknada štete za koju tužilac tvrdi da je pretrpeo usled nemogućnosti da ubira prihode od izdavanja nepokretnosti u zakup u periodu od 01.08.2019. godine do 01.01.2022. godine, koje bi izvesno ostvario da je tuženi štetnik izdao brisovnu dozvolu za hipoteku koju je u svoju korist imao upisanu na istom objektu.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju od strane prvostepenog suda, na osnovu kog je doneta pobijana presuda, unapred pripremljenim planom reorganizacije privrednog društva Inter-kop DOO Šabac, koji je potvrđen 16.05.2022. godine, predviđena je mera restrukturiranja u vidu prodaje objekata na katastarskim parcelama u KO Mišar i KO Majur, koji su označeni kao „upravna zgrada“ i „auto-salon“ i „auto-servis“. Na auto- salonu i auto-servisu hipoteku prvog reda imalo je privredno društvo Projest one DOO Beograd, a tuženi hipoteku drugog reda. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kojim je tužilac od prodavca Inter-kop DOO Šabac kupio auto-salon i auto-servis solemnizovan je kod javnog beležnika 02.07.2019. godine, i tužilac se upisao u registru nepokretnosti kao vlasnik objekta na kome je imao hipoteku i tuženi. Utvrđeno je da je nakon kupovine nepokretnosti koje su bile opterećene hipotekom, tužilac uputio tuženom zahtev za izdavanje brisovne dozvole. I prodavac objekata, Inter-kop DOO Šabac se obraćao tuženom sa zahtevom za izdavanje brisovne dozvole. Pošto je tuženi odbio da izda brisovnu dozvolu, tužilac je pokrenuo sudski postupak pred Privrednim sudom u Beogradu pod brojem P 5338/2019 protiv tuženog, u kom postupku je doneta pravnosnažna presuda kojom je naloženo tuženom da tužiocu izda brisovnu dozvolu. Tuženi je izdao brisanu dozvolu 10.11.2021. godine, nakon što je doneta drugostepena presuda u pomenutoj parnici, Privrednog apelacionog suda Pž 2156/21 od 01.09.2021. godine. Tužilac je stupio u kontakt sa privrednim društvom Falcone DOO Šabac radi pregovora o zakupu nepokretnosti, a 22.07.2019. godine je dobio ponudu od navedenog društva za zaključenje ugovora o zakupu na period od 10 godina, sa mogućnošću automatskog produženja, sa zakupninom od 12.000 evra mesečno uvećanom za pripadajući PDV. Prvostepeni sud je zaključio, primenom odredbe člana 32. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, da je zaključen usmeni ugovor o zakupu između tužioca i Falcone DOO Šabac, za površinu od oko 2.500 kvadratnih metara. Takvo utvrđenje prvostepeni sud je izveo na osnovu utvrđenih činjenica da su tužilac i tuženi postigli saglasnost o bitnim sastojcima ugovora o zakupu, i to o predmetu ugovora – nepokretnosti, ceni zakupa i dužini trajanja ugovora. Falcone DOO Šabac je pisanim putem 31.08.2019. godine obavestio tužioca da odustaje od dogovorenog zakupa, usled saznanja da založni poverilac, ovde tuženi, odbija da izda brisovnu dozvolu. Drugostepeni sud privredno društvo Falcone DOO Šabac u opisanoj situaciji smatra „potencijalnim zakupcem“. Isti je dopisom od 31.08.2019. godine obavestio tužioca da je izvršio provere i da usled činjenice da tuženi ne želi da izda brisovnu dozvolu za nepokretnost - odustaje od zaključenja ugovora o zakupu. Utvrđeno je da je nakon što je ishodovao izdavanje brisovne dozvole od strane tuženog, tužilac zaključio 25.12.2021. godine ugovor o zakupu sa privrednim društvom Avatar DOO.

Prvostepeni sud je u razlozima presude naveo da je za odustanak Falcone DOO Šabac od ugovora o zakupu odgovoran tuženi, jer je neizdavanjem brisovne dozvole stvorio situaciju nesigurnosti i neodrživosti ugovora o zakupu o pristupu nepokretnostima. Pritom, da je predstavnik Falcone DOO Šabac tek nakon učinjene pismene ponude tužiocu, naknadno obavešten o postojanju hipoteke, prvostepeni sud smatra logičnim i životno realnim stanjem, nalazeći da se od ponuđača ne očekuje da je pre davanja ponude proveravao stanje u katastru nepokretnosti primenom standarda prosečne pažnje lica koje daje ponudu za zaključenje ugovora o zakupu. Tom licu je tek naknadno od strane advokata predočeno da postoji zabeležba hipoteke u korist tuženog, te mu je savetovano da odustane od ugovora sa tužiocem. Prvostepeni sud je ocenio da tužilac ni na koji način nije mogao da otkloni svoju štetu – koja se ogleda u nemogućnosti izdavanja nepokretnosti u zakup Falcone DOO Šabac. Pritom je prvostepeni sud ocenio neblagovremenim prigovor tuženog da je tužilac mogao da spreči nastanak štete ili istu umanji. Prvostepeni sud je ocenio osnovanim tužbeni zahtev za naknadu izmakle koristi koju je tužilac očekivao, u visini zakupnine za period od 22.07.2019. do 25.12.2021. godine, u iznosu od 30.874.681,14 dinara, koju visinu je utvrdio veštačenjem građevinske struke.

Drugostepeni sud nalazi da je tuženi prouzrokovao štetu na strani tužioca time što je bez osnovanog razloga u dužem periodu odbijao da tužiocu izda brisovnu dozvolu, i da je bio svestan da na taj način pričinjava štetu tužiocu. Iako nalazi da je tuženi već u odgovoru na tužbu istakao činjenicu da je tužilac svojim delovanjem mogao sprečiti ili umanjiti nastanak štete, i netačnim zaključak prvostepenog suda da je takve navode istakao tek u žalbi protiv prvobitno donete prvostepene odluke, drugostepeni sud prihvata za pravilne razloge prvostepenog suda da tužilac objekat opterećen hipotekom nije mogao izdati, jer nije bilo zainteresovanih lica obzirom da je nepokretnost bila opterećena hipotekom, i da je pravilan zaključak da tužilac nije mogao ni na koji način sprečiti nastanak štete ili umanjiti njenu veličinu. Drugostepeni sud smatra da je nesumnjivo da je nastanak dobiti na strani tužioca sprečen nečinjenjem tuženog, da je tuženi kriv za nastalu štetu, jer je neizdavanjem brisovne dozvole izazvao nemogućnost davanja nepokretnosti u zakup, odnosno ostvarivanje dobiti po redovnom toku stvari. Pozivanje tuženog na nesavesnost trećeg lica, konkretno Falcone DOO Šabac i tužioca, drugostepeni sud ne smatra bitnim.

Vrhovni sud ocenjuje pogrešnim razloge pobijane presude.

Osnovano se revizijom pobija pravilnost primene materijalnog prava kod izvođenja zaključka o odgovornosti tuženog za konkretnu štetu čiju naknadu tužilac traži tužbenim zahtevom.

Prvostepeni sud je izveo pravilan zaključak na osnovu utvrđenih činjenica da je tužilac kao zakupodavac zaključio ugovor o zakupu sa Falcone DOO Šabac kao zakupcem, postignutom saglasnošću volja između zastupnika tužioca i zakupca o svim bitnim elementima zakupa. Ugovor je zaključen prihvatanjem pismene ponude zakupca tužiocu od 21.07.2019. godine, usmenim sporazumom ugovornih strana. Zaključak drugostepenog suda da je Falcone DOO Šabac u utvrđenim okolnostima bio potencijalni zakupac, koji je odustao od zaključenja ugovora, nema utemeljenja u materijalnom pravu. Pravilno je prvostepeni sud obrazložio da je ugovor o zakupu konsesualan, usmeni ugovor, i pravilno je zaključio da takav ugovor između tužioca kao zakupodavca i Falcone DOO Šabac kao zakupca jeste zaključen. Kod takvog stanja stvari, pogrešan je zaključak prvostepenog suda da je zakupac imao osnovani razlog za odustanak od ugovora o zakupu, odnosno raskid. Taj razlog je prvostepeni sud našao u činjenici da je nakon zaključenja ugovora o zakupu zakupac saznao da postoji upisana hipoteka na predmetu zakupa u korist ovde tuženog. Pogrešna je primena materijalnog prava od strane prvostepenog suda kada nalazi da se od privrednog subjekta, pravnog lica koje stupa u zaključenje ugovora o zakupu nepokretnosti ne očekuje da proveri stanje upisa u katastru nepokretnosti. Na privredne subjekte i njihovo postupanje u pravnom prometu primenjuje se standard pažnje dobrog privrednika, dakle pooštreni standard, povećane pažnje lica koje je prilikom stupanja u pravni promet dužno da se obavesti o svim bitnim činjenicama, pa i blagovremenim angažovanjem stručnih lica. Ponuda obavezuje ponudioca, a u konkretnom slučaju ponuda je od strane tužioca i prihvaćena. Pogrešno je prvostepeni sud cenio da je naknadno saznanje zakupca za upisanu hipoteku u katastru nepokretnosti dovoljan i osnovan razlog za raskid ugovora o zakupu. Drugostepeni sud, koji u pogrešnoj primeni materijalnog prava ide dalje, pa smatra da prema utvrđenim činjenicama nije ni došlo do zaključenja ugovora o zakupu, pogrešno smatra da je, kako ga naziva „potencijalni“ zakupac imao osnovan razlog da odustane od zaključenja ugovora o zakupu u činjenici da je naknadno saznao da je nepokretnost opterećena hipotekom. Sudovi nisu naveli nijedan razlog zbog koga hipotekovana nepokretnost ne bi mogla biti predmet zakupa. Zaključak prvostepenog suda da je neizdavanjem brisovne dozvole stvorena situacija nesigurnosti i neodrživosti ugovora o zakupu o pristupu nepokretnostima je potpuno neutemeljen u utvrđenim činjenicama. Osnovano u reviziji tuženi ukazuje da nije nakon zaključenja ugovora stvorena, dotad nepostojeća situacija, koja bi zakupca dovela u situaciju nesigurnosti i neodrživosti ugovora o zakupu, već je hipoteka postojala i u vreme kada je zakupodavac učinio pisanu ponudu tužiocu, i u vreme kada je ugovor o zakupu zaključen. Ovu okolnost su i zakupodavac i zakupac mogli imati u vidu kod zaključenja ugovora o zakupu i pored toga su ugovor o zakupu zaključili. O nemogućnosti pristupa nepokretnostima od strane tužioca, niti zakupca, nema nijedne utvrđene činjenice. Zbog toga je paušalan i neutemeljen u činjenicama zaključak prvostepenog suda o takvoj nesigurnosti i neodrživosti ugovora o zakupu koja je stvorena neizdavanjem brisovne dozvole zbog koje bi odustanak od ugovora o zakupu, odnosno raskid ugovora o zakupu kako ga zakon poznaje, od strane zakupca bio osnovan.

Pritom, neosnovano drugostepeni sud smatra da nije od značaja savesnost tužioca i zakupca. Naprotiv, od značaja je zato što nijedna od ugovornih strana, tužilac, kao zakupodavac, ni Falcone DOO Šabac kao zakupac, nisu imali osnovan razlog za raskid ugovora zbog već postojeće činjenice o upisu hipoteke na predmetu zakupa u korist tuženog. Takav razlog nema utemeljenja u odredbama Zakona o obligacionim odnosima. Ni nižestepeni sudovi se ne pozivaju na odredbe zakona koje bi opravdale takav raskid ugovora o zakupu. Dakle, tužilac je taj koji je trebalo da ostvaruje svoja prava iz zaključenog ugovora o zakupu, a nema utvrđenih činjenica koje bi na osnovu pravilne primene materijalnog prava opravdale odstupanje tužioca od već zaključenog ugovora o zakupu i ostvarivanja njegovih potraživanja po tom ugovoru.

Osim ovoga, od značaja je sadržina Zakona o hipoteci, člana 15. stav 3. tačka 3, prema kojoj izvršna isprava o hipoteci mora da sadrži jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući u ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr) radi kontrole održavanja ili drugih opravdanih razloga. Ova odredba Zakona je od značaja za razumevanje da nema zakonskih prepreka za zakup hipotekovane nepokretnosti i za razumevanje položaja poverioca čije je potraživanje obezbeđeno hipotekom na nepokretnosti. Prema ovakvoj odredbi zakona jasno je da nema u zakonu utemeljenja za stav da sama po sebi hipoteka čini nemogućim ostvarivanje zakupa na nepokretnosti. Shvatanje nižestepenih sudova na osnovu koga je doneta pobijana presuda da je opravdano raskinuti ugovor o zakupu zato što je već kod zaključenja ugovora o zakupu bila upisana hipoteka na predmetu zakupa, dakle, nema utemeljenja u materijalnom pravu, a ni u konkretno utvrđenim činjenicama. Čak ni odustajanje od pregovora, kao to razume drugostepeni sud, samo zbog upisane hipoteke ne vodi zaključku da je svaka eksploatacija predmetne nepokretnosti bila onemogućena postojanjem hipoteke u korist tuženog. Takav zaključak je neutemeljen u konkretnim utvrđenim činjenicama i stoga je neprihvatljiv.

Rezultat navedenog je to da tuženi, zbog činjenice da brisovnu dozvolu radi brisanja hipoteke na predmetnoj nepokretnosti nije dao sve do 10.11.2021. godine, nije odgovoran za konkretnu štetu čija naknada se traži tužbenim zahtevom. Neostvarivanje potraživanja tužioca kao zakupodavca po zaključenom ugovoru o zakupu sa zakupcem Falcone DOO Šabac nije posledica upisane hipoteke na nepokretnosti u vreme zaključenja ugovora o zakupu. Iz utvrđenih činjenica ne proizlazi da je tuženi tužiocu prouzrokovao štetu u vidu izmakle koristi od izdavanja predmeta hipoteke po ugovoru o zakupu sa zakupcem Falcone DOO Šabac, u smislu odredbe člana 154. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Bez obzira što se može oceniti za nedopušteno postupanje tuženog kod nedavanja brisovne dozvole radi brisanja hipoteke na nepokretnostima tužioca, na šta je konačno i obezan pravnosnažnom presudom Privrednog apelacionog suda Pž 2165/21 od 01.09.2021. godine, i to na zahtev kupca hipotekovane nepokretnosti, ovde tužioca, to samo po sebi nije dovoljno da tuženi bude odgovoran za konkretnu štetu čiju naknadu traži tužilac u ovoj parnici. Šteta za koju tužilac traži naknadu nije nastala kao posledica nedozvoljenog postupanja tuženog, kako je to napred obrazloženo. Prema odredbi člana 189. Zakona o obligacionim odnosima oštećenik ima pravo pored naknade obične štete i na naknadu izmakle koristi, čija visina se ocenjuje uzimanjem u obzir dobitka koji se mogao osnovano očekivati prema redovnom toku stvari ili posebnim okolnostima, a čije je ostvarivanje sprečeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem. Prema napred izloženim razlozima ne proizilazi iz utvrđenih činjenica da je ostvarivanje prihoda od izdavanja nepokretnosti sprečeno propuštanjem tuženog.

Ovo su razlozi prema kojima je Vrhovni sud usvojio reviziju tuženog, preinačio drugostepenu i prvostepenu presudu u usvajajućem delu, te odbio tužbeni zahtev, primenom odredbe člana 416. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Odluka o troškovima celog postupka doneta je primenom odredbe člana 165. stav 2. Zakona o parničnom postupku, na osnovu opredeljenog zahteva tuženog u smislu odredbe člana 163. stav 1 i 2 ZPP, primenom odredaba člana 153. i 154. istog zakona i važeće Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad advokata, tako što je tužilac obavezan da tuženom naknadi troškove u iznosima od po 68.625,00 dinara za sastav 4 obrazložena podneska, po 73.125,00 dinara za pristup punomoćnika advokata na 3 održana ročišta i 38.812,00 dinara za jedno ročište koje nije održano, za sastav 2 žalbe protiv prvostepene presude po 137.250,00 dinara i za sastav revizije 137.250 dinara, ukupno 944.437,00 dinara.

Predsednik veća – sudija

Tatjana Miljuš, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković