Tužilac je podneo blagovremenu reviziju pozivom na odredbu člana 404. Zakona o parničnom postupku, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tuženi je podneo odgovor na reviziju tužioca.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao razloge za posebnu reviziju, u smislu odredbe člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku kojom je propisano da je revizija izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija) i odlučio da dozvoli posebnu reviziju, radi ujednačavanja sudske prakse. Odluku u stavu jedan izreke ovog rešenja Vrhovni kasacioni sud je doneo po odredbi člana 404. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Pobijanom drugostepenom presudom je pravnosnažno odlučeno o zahtevu tužioca za utvrđivanja da je ništav ugovor o prodaji nepokretnosti Ov .../... od 26.05.2005. godine, zaključen između tuženih i da se utvrdi da tužilac ima pravo korišćenja na poslovnom prostoru u ... u Ulici ... ..., bliže određenom u izreci presude, tako što je tužbeni zahtev odbijen. Prema razlozima prvostepene presude, tužbeni zahtev je odbijen jer je prvostepeni sud zaključio da je u vreme zaključenja ugovora prodavac, ovde drugotuženi, bio vlasnik po osnovu ugovora o prodaji Ov br. .../... od 18.11.1996. godine, koji je overen u ... od strane javnog beležnika, te da je drugotuženi u vreme zaključenja spornog ugovora bio vlasnik predmetnog poslovnog prostora i kao takav uknjižen u zemljišnim knjigama Opštinskog suda u Aranđelovcu (rešenjem DP br. 674/2005), pa je kao vlasnik odnosno suvlasnik i kao sukorisnik zemljišta mogao ta prava spornim ugovorom da prenese na prvotuženog kao kupca, te sporni ugovor nije protivan prinudnim propisima, odnosno nije ništav.

Drugostepeni sud nije prihvatio navedene razloge prvostepenog suda i uz to je zaključio da nisu ispunjeni uslovi za ništavost ugovora u smislu odredbe člana 103. Zakona o obligacionim odnosima jer je predmetni ugovor zaključen u formi koji propisuje zakon, te da je drugotuženi u nadležnom katastru nepokretnosti bio upisan kao vlasnik nepokretnosti koju je prodao po ugovoru koji je predmet ove parnice, a da pri tom upis nije osporen, iz čega proizilazi da je prvotuženi bio savestan kupac.

Pobijana presuda je zasnovana na utvrđenom činjeničnom stanju od strane prvostepenog suda, da su drugotuženi kao prodavac i prvotuženi kao kupac zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Ov .../...dana 26.05.2005. godine, čiji predmet je poslovni prostor površine 50 m2 u ... u Ulici ... broj ... . U članu 1. ugovora ugovorne strane su konstatovale da je prodavac vlasnik na osnovu Ugovora o prodaji Ov ... od 18.11.1996. godine koji je overen u ... o strane javnog beležnika, na udelu 7/12 kuće broj ... u Ulici ... i da taj udeo čini poslovni prostor u površini od 50 m2, sve na katastarskoj parceli broj ... KO ..., ZKUL br. ..., te da je korisnik zemljišta sa udelom od 7/12. Prvostepeni sud je utvrdio da je Ugovor o kupoprodaji od 15.04.2005. godine zaključen između preduzeća „KIO“ DOO kao prodavca i ovde drugotuženog i da je predmet i tog ugovora i poslovni prostor u ... u Ulici ... ..., površine 50 m2. Pravnosnažnom presudom Privrednog suda u Leskovcu P 814/12 od 03.03.2014. godine je utvrđeno da je ugovor zaključen 15.04.2005. godine između „KIO“ DOO kao prodavca i ovde drugotuženog kao kupca apsolutno ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo. Iz takovog utvrđenja proizilazi zaključak da su oprečni konstatacija u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti od 26.05.2005. godine, koji je predmet tužbenog zahteva, da je drugotuženi vlasnik na osnovu ugovora o prodaji Ov .../... od 18.11.1996. godine i utvrđenje da je drugotuženi označen kao kupac i u Ugovoru o kupoprodaji od 15.04.2005. godine koga je zaključio sa preduzećem „KIO“ DOO kao prodavcem. Pre formiranja katastra nepokretnosti za KO ..., u evidenciji zemljišne knjige u ZKNJUL ... KO ..., bila je upisana katastarska parcela broj .../... po starom premeru, sa kućom i dvorištem, a od 1980. godine po novom premeru katastarska parcela broj ... – zemljište i kuća broj ... . Na osnovu Ugovora o kupoprodaji Ov .../... od 11.06.1970. godine, je uknjiženo pravo vlasništva na 7/12 udela na kući u korist društvene svojine, korisnik Preduzeće ... „BB“ u ..., a u 5/12 delova je vlasnik VV. Zatim je prvostepeni sud utvrdio da je, na osnovu Ugovora o prodaji stečajnog dužnika od 30.11.1991. godine, kupoprodajnog ugovora od 18.04.2005. godine, overenog od strane javnog beležnika pod Ov .../..., rešenja Okružnog suda u Kragujevcu od 26.04.2004. godine i potvrde Trgovinskog suda Karlovac broj 19/91 od 12.04.2005. godine uknjiženo pravo vlasništva na 7/12 delova na kući Preduzeća .. „...“ ..., sada u korist drugotuženog na 7/12 delova. Prema takvom utvrđenju proizilazi da je drugotuženi bio upisan u zemljišnim knjigama kao vlasnik 7/12 udela na kući na parceli broj ... KO ... na osnovu kupoprodajnog ugovora overenog od strane javnog beležnika od 18.04.2005. godine pod Ov br .../..., što je treći pravni osnov u odnosu na prethodna dva pomenuta. Iz toga dalje proizilazi da nije raspravljen osnov po kome je drugotuženi bio upisan u zemljišne knjige KO ... kao vlasnik 7/12 udela na nepokretnosti – kući, porodičnoj stambenoj zgradi broj ..., u ... u ... sagrađenoj na parceli broj ... . Na istoj nepokretnosti je potom na osnovu Ugovora o prodaji nepokretnosti Ov .../... od 26.05.2005. godine, koji je predmet tužbenog zahteva, uknjiženo pravo vlasništva na istom suvlasničkom udelu u korist ovde prvotuženog. Kod takvog stanja stvari se ne može prihvatiti za raspravljeno da li je drugotuženi predmetni ugovor zaključio kao stvarni vlasnik posebnog dela – poslovnog prostora površine 50 m2, samo na osnovu činjenice da je bio upisani vlasnik 7/12 idealnih delova na stambenoj zgradi broj ... na određenoj parceli, a potencijalno na osnovu tri pomenuta ugovora (ugovora o prodaji Ov br. .../... od 18.11.1996. godine, ugovora o kupoprodaji od 15.04.2005. godine koga je drugotuženi zaključio sa prodavcem „KIO“ DOO koji je ugovor oglašen apsolutno ništavim pravnosnažnom presudom i kupoprodajnog ugovora od 18.04.2005. godine overenog pod Ov .../... od strane javnog beležnika).

Proizilazi da nije raspravljen pravni osnov sticanja prava svojine drugotuženog na nepokretnosti koju je prometovao spornim ugovorom prvotuženom, niti savesnost prvotuženog kod zaključenja osporenog ugovora. Da li je prvotuženi bio savestan u pogledu podataka o svojini drugotuženog, upisanih u javnoj knjizi je takođe neraspravljeno, a sam upis podataka o vlasništvu drugotuženog u zemljišnoj knjizi po sebi nije apsolutan dokaz savesnosti prvotuženog. Drugostepeni sud je izneo i zaključak da je predmetni ugovor o prodaji zaključen u formi koju propisuje zakon, te da i s toga nisu ispunjeni uslovi za ništavost ugovora u smislu odredbe člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Zakon o obligacionim odnosima po članu 103. propisuje da je ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Sankcija nedostatka potrebne forme je određena u članu 70. Zakona o obligacionim odnosima tako da ugovor koji nije zaključen u porpisanoj formi nema pravno dejstvo, ukoliko iz cilja prpisa kojim je određena forma ne proizilazi što drugo. Dakle, posledica nedostatka potrebne forme nije ništavost ugovora i obrnuto, postojanje potrebne forme propisane zakonom za zaključenje ugovora ne znači i da je ugovor valjan, odnosno da nema uslova za njegovu ništavost propisanih odredbom člana 103. Zakona o obligacionim odnosima. Dalje, Zakonom o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98, koji je bio na snazi u vreme zaključenja predmetnog ugovora, 26.05.2005. godine, bilo je propisano u članu 4. da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda, dakle ne od strane javnog beležnika, kako je overen ugovor od 18.04.2005. godine pod Ov .../... na osnovu kog je (prema jednoj od varijanti) drugotuženi upisan kao vlasnik 7/12 udela na kući. Prema tome, proizilazi da ugovor na osnovu koga je drugotuženi upisan u zemljišne knjige prema odredbi člana 4. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti nije proizvodio pravno dejstvo. Pravnosnažnom presudom je utvrđeno je oglašen ništavim i da ne proizvodi pravno dejstvo ugovor koga je drugotuženi zaključio 15.04.2005. godine sa prodavcem „KIO“ DOO za istu nepokretnost. I ugovor o prodaji Ov .../... od 18.11.1996. godine, za koji se u ovde predmetnom osporenom ugovoru navodi da je osnov sticanja svojine drugotuženog, takođe je overen od strane javnog beležnika u ..., dakle u Republici Hrvatskoj, dakle, opet ne u zakonom propisanoj formi. Savesnost prvotuženog kao kupca realnog dela nepokretnosti od drugotuženog kao prodavca, kome je upisano pravo svojine na idealnom delu kuće, je upitna. Iz utvrđene činjenice da je prvotuženi podneo tužbu Osnovnom sudu u Kragujevcu sudska jedinica u Aranđelovcu, protiv tužioca, po kojoj tužbi je doneta presuda Osnovnog suda u Kragujevcu P 729/12 od 26.04.2012. godine kojom je obavezan ovde tužilac da se sa svim licima i stvarima iseli iz poslovnog prostora – lokala u ... u ulici ... broj ..., površine 50 m2 u porodičnoj stambenoj zgradi broj ... izgrađenoj na kp br. ..., upisane u LN br ... KO ... i da isti preda tužiocu na dalje korišćenje, proizilazi da je tužilac bio u posedu nepokretnosti koja je predmet prometa spornim ugovorom o prodaji nepokretnosti od 15.05.2005. godine.

Vrhovni kasacioni sud je stanovišta da sam po sebi upis, a bez uvida u fakticitet, stvarno stanje stvari, kupca nepokretnosti ne čini savesnim.

Stvarno stanje stvari prema kome je tužilac bio u posedu poslovnog prostora određene površine, dakle kao realnog dela nepokretnosti, što proizilazi kao zaključak iz navedenih utvrđenih činjenica, dovodi u pitanje savesnost kupca koji se uzda samo u upis prodavca sa pravom svojine na idealnom delu kuće u kojoj se nalazi poslovni prostor. Pri tom, osnov upisa prodavca su ugovori koji datiraju iz različitih vremena, sa različitim licima i overeni od nenadležnog organa druge republike. Na sve to, drugostepeni sud je u razlozima za odbijanje žalbe tužioca naveo i to da je drugotuženi pravo svojine na nepokretnosti stekao kupovinom u stečajnom postupku nad stečajnim dužnikom „KIO“ DOO zaključivši kupoprodajni ugovor overen pod brojem Ov .../... od 18.04.2005. godine, a da se kupovina, odnosno prodaja imovine u stečajnom postupku ne može osporavati pokretanjem parničnog postupka za utvrđenje ništavosti zaključenog ugovora o prodaji, pri tom zanemarujući prethodno utvrđenje da je pravnosnažnom presudom Privrednog suda u Leskovcu P 814/12 od 03.03.2014. godine, utvrđen za apsolutno ništav kupoprodajni ugovor zaključen između prodavca „KIO“ DOO i ovde drugotuženog od 15.04.2005 godine. Proizilazi da je između mogućih pravnih osnova sticanja prava svojine drugotuženog upisom u zemljišne knjige, bio i četvrti ugovor od 18.04.2005. godine.

Na osnovu tako neraspravljenog činjeničnog stanja od značaja za osnov sticanja prava svojine drugotuženog na poslovnom prostoru kojim je raspolagao predmetnim ugovorom, i savesnosti prvotuženog kao sticaoca, nije moglo biti pravilno primenjeno materijalno pravo od značaja za osnovanost tužbenog zahteva za utvrđenje ništavosti ugovora o prometu nepokretnosti.

Tvrdnja je tužioca na kojoj zasniva tužbu da je drugotuženi raspolagao nečim što nije bilo u njegovoj imovini, a zaključak nižestepenih sudova o tome se za sada ne može prihvatiti.

Kod svega iznetog stoji i to da je drugostepeni sud obrazložio da su neosnovani navodi tužioca o posebnom režimu predmetne nepokretnosti saglasno Uredbi o privremenoj zabrani raspolaganja određenim nepokretnostima, pokretnim stvarima i pravima i Uredbi o zaštiti imovine delova preduzeća čije je sedište na teritoriji bivših republika SFRJ. Drugostepeni sud je navedeno cenio sa aspekta Zakona o potvrđivanju Sporazuma o pitanjima sukcesije i priloga G istog, a bez odgovora na pitanje u kom režimu je predmetna nepokretnost bila sa aspekta Uredbe o privremenoj zabrani raspolaganja određenim nepokretnostima, pokretnim stvarima i pravima i Uredbe o zaštiti imovine delova preduzeća čije je sedište na teritoriji bivših republika SFRJ, te se takvi razlozi o primeni materijalnog prava ne mogu prihvatiti. Pri tom drugostepeni sud napominje da je tužilac bio korisnik iste nepokretnosti, čime potpuno dovodi u pitanje utvrđenje da je drugotuženi imao pravo raspolaganja istom nepokretnošću koja bila u njegovoj privatnoj svojini. Ovo stoga što je pravo korišćenja koje je imao tužilac, prema ovakvom iskazu drugostepenog suda, moralo određenim pravnim putem prestati ili biti transformisano u pravo svojine drugotuženog, o čemu razloge nije dao ni prvostepeni ni drugostepeni sud.

Prema svemu iznetom proizilazi da nisu raspravljene bitne činjenice za primenu materijalnog prava od zanačaja za odluku o osnovanosti pre svega tužbenog zahteva za utvrđenje ništavosti ugovora koga su zaključili tuženi, te zatim za osnovanost tužbenog zahteva za utvrđenje da tužilac ima pravo korišćenja na poslovnom prostoru koji je predmet prometovanja istim ugovorom.

Zbog toga su nižestepene presude ukinute po odredbi člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku i predmet je vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje jer nedostaju činjenice za odlučivanje o tužbenim zahtevima tužioca pravilnom primenom materijalnog prava.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić