Protiv pravosnažne drugostepene presude tuženi je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je podneo odgovor na reviziju. Tražio je naknadu troškova.

Ispitujući pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“, br.72/11...18/20) Vrhovni kasacioni sud je odlučio da revizija tuženog nije osnovana.

Pobijana presuda je doneta bez bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se ističe da je pobijana odluka zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka u smislu odredbe člana 403. stav 1. tačka 3) u vezi sa članom 8. Zakona o parničnom postupku. Međutim, drugostepeni sud je odluku zasnovao na činjeničnom stanju koje je utvrdio prvostepeni sud, pa nema takve bitne povrede postupka pred drugostepenim sudom, jer ponovnog izvođenja dokaza u postupku donošenja odluke koja se pobija revizijom nije bilo. Navodima revizije da je drugostepena odluka nejasna, odnosno da je protivrečna sama sebi, ukazuje se na bitnu povredu odredbe parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku, što prema odredbi člana 407. stav 1. Zakona o parničnom postupku ne može biti revizijski razlog.

Predmet tužbenog zahteva je potraživanje tužioca u iznosu od 20.827.173,19 dinara sa opredeljenom zakonskom zateznom kamatom, na ime naknade štete zbog neizvršenja ugovora.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao zakupodavac i tuženi kao zakupac su bili u ugovornom odnosu po osnovu Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 14.02.2014. godine koji je zaključen na period od 10 godina. Površina zakupljenog prostora je zapisnički utvrđena u iznosu od 1.270,32 m2, te je ugovorena mesečna zakupnina u iznosu od 10 evra po m2, za koju nije sporno da je do septembra 2017. godine plaćana od strane tuženog u iznosu od 12.703,20 evra mesečno u dinarskoj protivvrednosti, uvećana za PDV od 20%. Ugovorne strane su se sporazumele da u periodu trajanja ovog ugovora, nemaju pravo otkaza niti raskida ugovora po bilo kom osnovu, osim izuzetka predviđenih članom 16.3. Ugovora, a koji se odnose na decidno navedeno grubo kršenje bitnih odredaba ugovora. Tuženi je početkom 2017. godine predložio smanjenje cene zakupa uz produženje perioda trajanja zakupa, ali tužilac takvu ponudu nije prihvatio. Nakon toga, tuženi je dopisom od 01.03.2018. godine obavestio tužioca da je iz ekonomskih razloga prestao sa obavljanjem poslovne delatnosti u zakupljenom poslovnom prostoru i da je spreman da tužiocu zakupljeni prostor stavi na raspolaganje i preda u posed, što je i učinjeno dana 14.03.2018. godine, kada je sačinjen Zapisnik o primopredaji. U Zapisniku je konstatovano da je tužiočev interes da tuženi nastavi da isplaćuje zakupninu za ceo period ugovorenog zakupa, te da tužilac u celini ostaje kod zaključenog ugovora, a da tuženi potpisivanjem ovog zapisnika potvrđuje da tužilac nije prekršio bilo koju ugovornu odredbu u vezi mogućnosti korišćenja iznajmljenog prostora, te su konstatovali da je tuženi jednostrano odlučio da više ne koristi predmetni prostor, da je isti potpuno ispraznio od svih lica i stvari i predao ga u posed tužiocu zajedno sa ključevima, i konstatovano je da je tužilac obavestio tuženog da prijemom jednostrano vraćenih ključeva, ne odustaje od bilo kog potraživanja koje proističe iz ugovora o zakupu. Nakon preuzimanja poslovnog prostora, tužilac je 12.02.2019. godine sa privrednim društvom AMAN d.o.o. Surčin zaključio Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora, a potom i Anekse ugovora, kojim je ugovoreno korišćenje 988 m2 poslovnog prostora, sa obavezom plaćanja zakupnine u iznosu od 8 evra po m2 što ukupno iznosi 7.704,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan uplate, uvećano za pripadajući PDV, te je od ukupne površine prostora 1.270,32 m2 koji je bio izdat tuženom, preostao neizdat deo površine od 282,32 m2. Nalazom veštaka je utvrđen ukupan iznos naknade štete koju tužilac trpi za period od 01.04.2018. godine do 30.09.2019. godine, i to za period do izdavanja u zakup trećem licu imajući u vidu ugovorenu zakupninu sa tuženim, a za period nakon davanja u zakup trećem licu imajući u vidu razliku u ceni zakupa po m2 ugovorenu sa privrednim društvom AMAN d.o.o. u odnosu na cenu po ugovoru zaključenom između parničnih stanaka, kao i imajući u vidu ugovorenu cenu zakupa za preostalih 282,32 m2 poslovnog prostora koji nije izdat.

Na temelju tako utvrđenih činjenica prvostepeni sud nalazi da tužbeni zahtev nije osnovan, uz obrazloženje da je u konkretnom slučaju ugovorni odnos prestao na inicijativu tuženog i da je potrebno da tužilac dokaže sve elemente štete, a to je postojanje uzročno posledične veze između radnji tuženog, predaje poslovnog prostora i nastale štete na strani tužioca, odnosno da je potrebno da tužilac dokaže činjenicu da je tuženi svojom radnjom prouzrokovao štetu na strani tužioca u vidu sprečavanja uvećanja imovine i to uvećanja koje se realno moglo očekivati. Po stavu prvostepenog suda, momentom zaključenja ugovora o zakupu od strane tužioca sa novim zakupcem, prestala je obaveza naknade štete u vidu izmakle koristi. Uz to, smatra bitnim da je tuženi bio spreman da plati za celu površinu zakupljenog prostora zakupninu od 8 evra po m2 i da tužilac na to nije hteo da pristane, da bi potom sa novim zakupcem zaključio ugovor pod istim uslovima za manju površinu prostora, čime je sam tužilac doprineo nastanku štete. Prvostepeni sud ima u vidu da je pre zaključenja ugovora sa privrednim društvom AMAN d.o.o. bilo ponuda od strane više privrednih društava za zaključenje ugovora o zakupu za manje površine prostora, te da bi zaključenjem ovih ugovora, pa i za manje površine prostora, tužilac došao do nekog prihoda i time umanjio eventualni nastanak štete za koji tvrdi da je nastao. Sud je stanovišta da nema odgovornosti tuženog, niti uzročno posledične veze između radnje tuženog, izlaska iz prostora i zaključenja ugovora sa novim zakupcem po nižoj ceni, kao i da na ugovorenu visinu zakupnine u ugovoru sa novim zakupcem utiču tržišni uslovi, pa da razlika između ugovorene zakupnine sa tuženim od 10 evra i zakupnine od 8 evra koju tužilac dobija nije realno očekivana dobit.

Drugostepeni sud ne prihvata stanovište prvostepenog suda. Ugovori zaključeni na određeno vreme prestaju istekom roka na koji su zaključeni, te izuzetno, ugovor može prestati i pre isteka roka na koji je zaključen kada je pre isteka roka za ispunjenje obaveze očigledno da jedna strana neće ispuniti svoju obavezu iz ugovora. Raskid ugovora zbog neispunjenja obaveze je u dispoziciji strane verne ugovoru, a ne ugovorne strane za koju je očigledno da obavezu neće ispuniti, pa je u konkretnom slučaju tužilac imao ovlašćenje da raskine ugovor pre isteka roka zbog neplaćanja zakupnine od strane tuženog, kao zakupca, ili da traži izvršenje ugovora onako kako glasi. Po nalaženju tog suda, tužilac se, preuzimanjem poslovnog prostora u državinu, saglasio sa raskidom ugovora o zakupu, ali se nije odrekao prava na naknadu štete zbog prevremenog raskida ugovora koja se odnosi na izgubljenu dobit, koja šteta i predstavlja predmet tužbenog zahteva, pa drugostepeni sud preinačuje prvostepenu odluku primenom odredaba čl. 148., 262. stav 2., 266. stav 1., 567. stav 1., 583. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima i usvaja tužbeni zahtev tužioca za isplatu utvrđenog iznosa po osnovu naknade štete u vidu izmakle dobiti, zbog prevremenog raskida ugovora zaključenog na određeno vreme, sa zakonskom zateznom kamatom od dospelosti obaveza pa do isplate, shodno članu 277. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Revizijskim navodima osporava se izneto stanovište uz obrazloženje da je drugostepeni sud propustio da utvrdi bitnu činjenicu da je ugovor o zakupu prestao da proizvodi pravno dejstvo dana 14.03.2018. godine radnjom tužioca, kojom preuzima predmet zakupa od tuženog, te da u spisima predmeta nema dokaza da je ugovor raskinut radnjama tuženog, već samo da je tuženi spreman da zakupljeni prostor tužiocu stavi na raspolaganje ukoliko za to tužilac ima interes, pa je preuzimanjem predmeta zakupa bez raskida ugovora sam ugovor o zakupu prestao da proizvodi pravno dejstvo. Ukazuju se protivrečnim stavovi drugostepenog suda u pogledu okolnosti da li je ugovor raskinut ili je ostao na snazi, te da se iznos naknade štete neosnovano poistovećuje sa iznosom ugovorene zakupnine iz ugovora o zakupu koji je prestao, kao i da nije obrazloženo na osnovu čega se tuženi može smatrati odgovornim za zaključenje ugovora o zakupu sa novim zakupcem po nižoj ceni kada na cenu zakupnine utiču tržišni uslovi, te da je davanjem predmeta zakupa u zakup trećem licu tuženi onemogućen da koristi predmet zakupa, čime je prestalo i pravo tužioca da od tuženog potražuje iznos u visini zakupnine, kako po osnovu zakupnine tako i po osnovu naknade štete.

Ceneći revizijske navode tuženog, Vrhovni kasacioni sud nalazi da navodi revizije ne stoje i da je drugostepeni sud, na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje, pravilno primenio materijalno pravo kada je obavezao tuženog da plati tužiocu predmetno potraživanje, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom. Naime, ugovor o zakupu je konsensualni ugovor, odnosno nastaje saglasnošću volja ugovornih strana o bitnim elementima ugovora, a jedan od bitnih elemenata ugovora o zakupu je vreme trajanja zakupa. Članom 595. stav 1. ZOO propisano da ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Zaključeni ugovor stvara prava i obaveze za ugovorne strane do isteka vremena na koje je zaključen.

U konkretnom slučaju, utvrđeno je da je ugovor o zakupu između parničnih stranaka zaključen za period od 10 godina, te da je tuženi pre isteka ugovorenog perioda obavestio tužioca da je prestao sa obavljanjem poslovne delatnosti u zakupljenom poslovnom prostoru i da je spreman da zakupljeni prostor stavi na raspolaganje tužiocu i preda u posed, što je i učinjeno dana 14.03.2018. godine, kada je sačinjen Zapisnik o primopredaji. U zapisniku je konstatovano da je tužiočev interes da tuženi nastavi da isplaćuje zakupninu za ceo period ugovorenog zakupa i da tužilac ne odustaje od bilo kog potraživanja koje proističe iz ugovora o zakupu. Prema takvom stanju stvari ugovor o zakupu nije raskinut. Nije raskinut ni saglasnim voljama ugovornih strana, niti izjavom tužioca zbog neispunjenja ugovorne obaveze od strane tuženog. Volja je tuženog da zakupljeni prostor ne koristi, a tužilac ga u korišćenju poslovnog prostora nije sprečavao. U takvoj situaciji, opravdano tužilac zahteva od tuženog da mu naknadi štetu zbog neizvršavanja ugovorne obaveze, koju štetu je tužilac umanjio izdavanjem prostora trećem licu u meri koja je utvrđena.

Članom 262. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da kad dužnik ne ispuni obavezu ili zadocni sa njenim ispunjenjem, poverilac ima pravo zahtevati i naknadu štete koju je usled toga pretrpeo, dok je članom 266. stav 1. istog Zakona propisano da poverilac ima pravo na naknadu obične štete i izmakle koristi. Tužilac je u skladu sa odredbom člana 189. Zakona o obligacionim odnosima dokazao da je pretrpeo štetu u vidu izostalog očekivanog prihoda od izdavanja objekta u zakup tuženom u ugovorenom periodu od 10 godina. Zato tužilac osnovano od tuženog potražuje naknadu štete čija je visina utvrđena veštačenjem, u vidu izmakle koristi jednake razlici između ugovorene zakupnine i one koju je tužilac ostvario izdavanjem predmeta zakupa trećem licu. Na tuženom je bila ugovorena obaveza na plaćanje zakupnine u ugovorenoj visini, te kod činjenice da tu obavezu nije ispunjavao, ne može tužiocu staviti na teret da je trebalo da spreči štetu izdavanjem prostora na drugačiji način, niti su od značaja za visinu ugovorene obaveze tuženog uslovi na tržištu.

Kod navedenog, ispostavljaju se neosnovanim navodi revizije.

Prema izloženom, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci presude.

U stavu drugom izreke odbijeni su zahtevi za naknadu troškova revizijskog postupka na osnovu ovlašćenja iz člana 165. stav 1. ZPP, i to s obzirom da tuženi nije uspeo u revizijskom postupku, a u pogledu tužioca ne radi se o troškovima potrebnim radi vođenja revizijskog postupka u smislu člana 154. ZPP.

Predsednik veća - sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić