Protiv navedene drugostepene presude tuženi je izjavio blagovremenu posebnu reviziju, pozivom na odredbe člana 404. Zakona o parničnom postupku, kojom pobija drugostepenu presudu zbog pogrešne primene materijalnog prava, a zbog potrebe za ujednačavanjem sudske prakse i radi razmatranja pravnih pitanja od opšteg interesa i u interesu ravnopravnosti građana.

Vrhovni sud je ocenio razloge posebne revizije tuženog po odredbama člana 404. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br 72/2011 ... 10/2023 – dr zakon) i odlučio da dozvoli posebnu reviziju, radi ujednačavanja sudske prakse.

Nakon pravnosnažnosti presude, treće lice - „Holizam“ d.o.o. Beograd je podneo podnesak 10.02.2023. godine Vrhovnom kasacionom sudu, u kome obrazlaže svoj pravni interes za mešanje u sporu na strani tuženog, te daje izjavu o stupanju u parnicu na strani tuženog pozivom na odredbu člana 215. stav 2. Zakona o parničnom postupku. Podnesak je potpisan od strane direktora označenog trećeg lica. Međutim, odredbama Zakona o parničnom postupku iz člana 85. stav 6. određeno je da stranku mora da zastupa advokat i u postupku po vanrednim pravnim lekovima, izuzev ako je sam advokat. Ova procesna norma odnosi se i na treća lica, kada daju izjavu o stupanju u parnicu u toku postupka nastavljenog izjavljivanjem vanrednog pravnog leka. Kako označeno treće lice nije dalo izjavu o stupanju u parnicu u ovoj fazi postupka preko punomoćnika advokata, Vrhovni sud naznačeni podnesak nije razmatrao.

Takođe, Vrhovni sud nije razmatrao ni podnesak kojim je tuženi dopunio navode posebne revizije, od 10.02.2023. godine, jer je podnet po proteku roka za izjavljivanje revizije.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku i zaključio da je revizija osnovana.

Pobijane presude donete su pogrešnom primenom materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

O tužbenom zahtevu da se obaveže tuženi da se iseli sa svim licima i da tužiocu preda u državinu poslovnu zgradu i parking mesta, kao i sve pokretne stvari koje se nalaze u istoj nepokretnosti i koje čine celokupan inventar za obavljanje hotelske delatnosti, odlučeno je nižestepenim presudama na osnovu činjeničnog stanja prema kome su izgradnjom predmetne nepokretnosti započeli investitori „Grading invest“ DOO Beograd i GP „Crnotravac“ DOO Crna Trava, na koja lica glasi građevinska i upotrebna dozvola. Ta lica su u katastru nepokretnosti upisani kao držaoci istog objekta. Privredno društvo „Grading invest“ DOO Beograd je u junu 2006. godine osnovalo privredno društvo „Ivanijum“ DOO Beograd i u isto unelo nenovčani ulog u iznosu od 3.750.000 evra, što predstavlja procenjenu novčanu vrednost hotela u ... broj .. . Nakon toga, osnivač društva „Ivanijum“ je 09.11.2006. godine svoj udeo i sva osnivačka prava ustupio privrednom društvu „Dizajn hoteli“ DOO Ljubljana, Republika Slovenija, koje privredno društvo je jedini član društva „Ivanijum“, ovde umešača na strani tuženog. Predmetnim hotelima je dalje raspolagano tako što je društvo „Ivanijum“ dana 28.12.2012. godine, osnovalo društvo pod nazivom „DB Hoteli“ DOO Beograd, ovde tužioca, u koje je kao nenovčani ulog uneo nepokretnost – hotel „Life Design“. U posedu hotela je tuženi, na osnovu Ugovora o poslovno tehničkoj saradnji od 28.11.2011. godine, koji je zaključio sa društvom „Ivanijum“ za vreme dok je hotel bio u imovini „Ivanijuma“. Tužilac smatra da je stupio na mesto zakupodavca i zahteva da se tuženi iseli iz predmetnog prostora sa tvrdnjom da je zakupodavni odnos sporazumno prestao potpisivanjem Sporazuma o prestanku zakupa od 29.05.2013. godine.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je tužilac kao pribavilac nepokretnosti koja je predmet zakupa po Ugovoru o poslovno tehničkoj saradnji od 28.11.2011. godine, stupio na mesto zakupodavca, što je bio „Ivanijum“ DOO Beograd, i postao je singularni sukcesor istog u pravima i obavezama iz ugovora o zakupu. Dalje, zaključuje da nije bitno da li je „Ivanijum“ DOO, kao prenosilac nepokretnosti u imovinu tužioca i raniji zakupodavac, imao pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet zakupa, pa ni da li je tužilac nakon unošenja nepokretnosti u osnivački kapital stakao pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet zakupa. Ovo zaključuje zbog toga, što se stvar može izdavati u zakup i od strane lica koje nema svojinska ovlašćenja na stvari, već ima samo ovlašćenje da stvar drži i da njome raspolaže davanjem drugom licu na upotrebu i uživanje, što je u konkretnom slučaju ispunjeno. Prvostepeni sud je ocenio da je „Ivanijum“ DOO Beograd u momentu zaključenja ugovora o zakupu sa tuženim imao ovlašćenje da predmet zakupa koristi i izdaje ga u zakup, te da je zaključenim ugovorom o zakupu na tuženog preneo ovlašćenje upotrebe i uživanja (pribiranja plodova) sporne nepokretnosti. Unošenjem nepokretnosti koja je predmet zakupa u osnivački kapital tužioca, „Ivanijum“ DOO Beograd je na tužioca preneo sva ovlašćenja na predmetu zakupa, tako da je tužilac na taj način stupio u celosti u prava i obaveze „Ivanijuma“ DOO po osnovu zaključenog ugovora o zakupu sa tuženim. Ugovor o zakupu je zaključen na neodređeno vreme, uz otkazni rok od 6 meseci, te prestaje otkazom u skladu sa članom 597. Zakona o obligacionim odnosima koji svaka stranka može dati drugom poštujući otkazni rok. Tužilac je podnošenjem tužbe u ovoj parnici u smislu člana 597. Zakona o obligacionim odnosima otkazao tuženom ugovor i ugovor je istekom otkaznog roka prestao da proizvodi dejstvo, odnosno došlo je do prestanka zakupa. Stoga, tuženi ima obavezu po odredbi člana 585. Zakona o obligacionim odnosima da vrati predmet zakupa.

Drugostepeni sud prihvata stanovište prvostepenog suda. Dodaje da kod ugovora o zakupu zakupodavac ne mora biti istovremeno i vlasnik predmeta zakupa, već mora biti u stanju da na zakupca prenese pravo držanja i upotrebe predmeta zakupa, u cilju urednog ispunjenja ugovornih obaveza. Zakupodavac ustupa zakupcu prava koja su po obimu uža od ovlašćenja koja ima vlasnik predmeta zakupa. Stoga, iako tužilac nije upisan kao vlasnik predmetne nepokretnosti, može biti izjednačen sa pribaviocem, iz člana 591. Zakona o obligacionim odnosima u cilju stupanja u zakupodavni pravni odnos koji je prethodno postojao između „Ivanijum“ DOO Beograd i tuženog. Otuđenje predmeta zakupa, kao osnov za personalnu subrogaciju, podrazumeva prelazak sa zakupodavca na pribavioca onih prava kojima je raspolagao zakupodavac u trenutku nastanka ugovora o zakupu. Na osnovu takvih shvatanja je drugostepeni sud potvrdio prvostepenu presudu kojom je usvojen tužbeni zahtev.

Revizijski sud nalazi da se stanovište nižestepenih sudova o singularnoj sukcesiji tužioca u odnosu na zakupodavca iz Ugovora o poslovno tehničkoj saradnji od 28.11.2011. godine, kao singularnog pravnog prethodnika, zasad ne može prihvatiti.

Zakonom o obligacionim odnosima, u članu 591. stav 1, određeno je da u slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca, te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca. Prema takvoj odredbi nema sumnje da se ona odnosi samo i izričito na situaciju kada je predmet zakupa otuđen od strane zakupodavca trećem licu. Pribavilac stvari koja je predmet zakupa, a otuđena je nakon predaje zakupodavcu, prema citiranoj odredbi stupa na mesto zakupodavca. Pribavljanjem je treće lice postalo sopstvenik stvari, a u odnosu na zakupca stekao je položaj ugovorne strane. Na ovaj način je zakonom određena promena subjekta u ugovornom odnosu.

Drugostepeni sud nije imao osnova u materijalnom pravu da izjednači tužioca sa pribaviocem iz člana 591. Zakona obligacionim odnosima kada nije utvrđeno da je umešač otuđio predmet zakupa tužiocu u svojinu, po osnovu unosa nepokretnosti u kapital tužioca. Citirana odredba ni na koji način ne izjednačuje pribavljanje predmeta zakupa sa kakvim drugim, ili drugačijim osnovom stupanja na mesto zakupodavca. Nema utvrđenja o osnovu po kome je umešač, kako to drugostepeni sud zaključuje, preneo tužiocu onaj korpus ovlašćenja koji se odnosi na držanje, upotrebu i raspolaganje predmetom zakupa, ako mu nije preneo svojinu na predmetu zakupa. Tačno je da zakupodavac ne mora biti vlasnik stvari. Ali, tada je neophodno raspraviti na koji način i po kom osnovu je namesto zakupodavca, koji nije vlasnik stvari, u ugovor sa zakupcem stupilo treće lice. O tome nema utvrđenih činjenica. Prema tome, zaključak nižestepenih sudova o aktivnoj legitimaciji tužioca zasnovan je na pogrešnoj primeni odredbe člana 591. Zakona o obligacionim odnosima i činjenično neutemeljenoj tezi o prenosu sa umešača na tužioca onih prava kojima je umešač raspolagao u trenutku nastanka ugovora o zakupu sa tužiocem. Zakon o obligacionim odnosima poznaje promenu poverioca ustupanjem potraživanja ugovorom, odnosno cesijom, kada prijemnik potraživanja stiče prema dužniku ista prava koja je ustupilac imao prema dužniku do ustupanja (član 440. stav 1.), u konkretnom slučaju bi to bilo pravo da zahteva predaju predmeta zakupa po prestanku zakupa. Međutim, nema utvrđenja o tome da je takav ugovor zaključen između umešača i tužioca. Posebno, sudovi su utvrdili da je umešač uneo tužiocu nepokretnost u osnivački kapital, s tim da smatraju da nije bitno da li je tužilac stekao pravo svojine na nepokretnosti, sa napred komentarisanih razloga, ali ne raspravljaju o osnovu aktivne legitimacije tužioca da od tuženog zahteva i predaju pokretnih stvari koje su određene samo time da se nalaze u predmetnim nepokretnostima.

Kod takvog stanja stvari, primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku, usvojena je revizija, ukinute nižestepene presude i predmet je vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje, kako bi raspravio činjenice od kojih zavisi ovlašćenje tužioca da od tuženog zahteva predaju nepokretnosti i određenih pokretnih stvari i pravilnom primenom materijalnog prava odlučio o tužbenom zahtevu i o troškovima celog postupka.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić