Protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž.br. 6119/20 od 27.10.2021 godine, tužilja je blagovremeno preko punomoćnika iz reda advokata izjavila reviziju zbog bitne povrede odredaba aprničnog postupka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija u ovoj pravnoj stvari dozvoljena na osnovu odredbe člana 403 stav 2 tačka 2 Zakona o parničnom postupku (Sl. glasnik RS br. 72/11...sa izmenama) zatim, ispitao pobijanu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408 ovog zakona i zaključio da je revizija tužilje osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374 stav 2 tačka 2 Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Bitna povreda iz tačke 12 ovog člana na koju se revident poziva, nije dozvoljena kao revizijski razlog (član 407 ZPP).

Prema utvrđenom činjeničnom stanju Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti zaključenog dana 22.03.2019. godine između tuženog u svojstvu prodavca i tužilje u svojstvu kupca, koji je zaključen na osnovu Zakona o stečaju i Nacionalnog standarda br. 5 o načinu i postupku unovčenja imovine stečajnog dužnika ugovorne strane su se sporazumele u čl. 2 alineja 2.1: da prodavac prodaje, a kupac kupuje nepokretnu imovinu koja je vlasništvo prodavca i to trosoban stan br. .. u ..., ul. ... br. .., površine 94,49m2 i garažnog boksa br. .. površine 8.99m2 i garažnog boksa br. .. površine 8,98m2 koji se nalaze na -1 etaži stambenog objekta. Predmetna imovina je upisana u list nepokretnosti br. .., kat.parc.br. ... KO ... . Kupoprodajna cena iz prethodne tačke ovog člana iznosi 27.800.141,40 dinara. U alineji 2.2 istog člana kupac potvrđuje da je upoznat sa faktičkim i pravnim stanjem imovine iz alineje 1 ovog člana, da mu je prodavac predočio sve dostupne činjenice u pogledu pravnog statusa imovine koja je predmet ovog ugovora i da se u potpunosti oslanja na izvršena sopstvena ispitivanja i provere pre zaključenja ovog ugovora. U alineji 2.3 ovog člana utvrđeno je da kupac navedenu imovinu kupuje u viđenom stanju i izjavljuje da se odriče prava na isticanje naknadnih reklamacija i zahteva prema prodavcu po osnovu pravnih i faktičkih nedostataka na imovini koja je predmet ovog ugovora, a koji postoje u momentu zaključenja ovog ugovora i predočeni su kupcu od strane prodavca ili koji naknadno nastanu odnosno budu naknadno otkriveni. Prodavac i kupac saglasno isključuju svaku vrstu odgovornosti prodavca za nedostatke na imovini koja je predmet ovog ugovora, a koji budu otkriveni nakon izvršene prodaje, a prodavcu u momentu prodaje nisu bili poznati, niti su mogli biti poznati. Kupac izjavljuje da će snositi troškove koji budu nastali po osnovu pravnih i faktičkih nedostataka na imovini koja je predmet ovog ugovora.

Tužilja je po zaključenju ugovora a nakon isplate kupoprodajne cene, tražila da je stečajni upravnik uvede u posed stana, ali stečajni upravnik nije to odmah učinio već primopredaju zakazao na dan 13.05. 2019. godine. Prilikom primopredaje, stan nije bio u stanju u kakvom je kupljen, već demoliran, izneta vrata, demolirana sanitarna oprema, klima uređaji, osvetljenje, demontirani pregradni zid, harmonika vrata i ugradna kuhinja, oštećen parket.

Tužilja kao kupac traži od tuženog kao prodavca da nadokadi štetu prouzrokovanu na stanu koji je predmet kupoprodaje iz razloga što u momentu primopredaje nema materijalna svojstva koja je imao u trenutku kada je kupac obilazio predmetnu nepokretnost radi utvrđenja u kakvom stanju se nalazi. U postupku je utvrđeno a i nesporno je, koji materijalni nedostaci su na stanu koji je predmetu kupoprodaje utvrđeni u momentu primopredaje dana 3.5.2019. godine, što je konstatovano Zapisnikom o izvršenoj primopredaji stana br. .. u ... ul. ... br. .. koji su ispred prodavca potpisali stečajni upravnik BB i ispred kupca tužilja AA. Na osnovu konstatacija u navedenom primopredajnom zapisniku postupajući veštak Milan Branković izračunao je štetu nastalu na stanu u iznosu od 1.148.474,70 dinara, koji iznos po nalazu veštaka predstavlja iznos, potreban da bi se predmetni stan doveo u ono stanje u kom se nalazi pre izvršene kupoprodaje.

Prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev i obavezao tuženog da isplati štetu tužilji u iznosu od 1.148.474,70 dinara pozivajući se na odredbu člana 454 st.1 i 456 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima (dalje ZOO) koje odredbe regulišu odgovornost prodavca prema kupcu.

Drugostepeni sud nalazi da je prvostepeni sud je na utvrđeno činjenično stanje propustio da primeni odredbu čl.486 ZOO kojom je propisano da ugovarači mogu ograničiti ili sasvim isključiti prodavčevu odgovornost za materijalne nedostatke stvari, pri čemu je odredba ugovora o ograničenju ili isključenju odgovornosti za nedostatke stvari ništava je ako je nedostatak bio poznat prodavcu, a on o njemu nije obavestio kupca, kao i kad je prodavac nametnuo tu odredbu koristeći svoj poseban monopolski položaj, a kupac koji se odrekao prava da raskine ugovor zbog nedostatka stvari zadržava ostala prava zbog tih nedostataka.

Kako tužilac tokom postupka nije dokazao da su materijalni nedostaci na predmetnom stanu, utvrđeni Zapisnikom o kupoprodaji bili tuženom kao prodavcu poznati pre prodaje, to se tužbeni zahtev tužioca ispostavlja neosnovanim, jer su ugovorne strane citiranom odredbom čl.2 Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 22.3.2019. godine isključile svaku vrstu odgovornosti prodavca za nedostatke na imovini koja je predmet ovog ugovora, a koji budu otkriveni nakon izvršene prodaje, a prodavcu u momentu prodaje nisu bili poznati, niti su mogli biti poznati, pri čemu se tužilja u svojstvu kupca obavezala da će snositi troškove koji budu nastali po osnovu pravnih i faktičkih nedostataka na imovini koja je predmet ovog ugovora. U takvoj situaciji saglasno citiranoj odredbi čl.486 st.1 ZOO-a nije bilo mesta primeni odredbi čl.454 st.1 i čl.456 st.1 ZOO-a. Zbog toga je drugostepeni sud preinačio prvostepenu presudu i odbio zahtev tužilje kao neonosvan.

Prema oceni Vrhovnog kasacionog suda, ovakav zaključak drugostepenog suda je pogrešan i osnovano se u reviziji tužilje ističe da je pobijana presuda doneta pogrešnom primenom materijalnog prava.

Nije sporno da je odredbom člana 486 ZOO dato ovlašćenje ugovaračima koji zaključuju ugovor o prodaji, da mogu ugovorom ograničiti ili sasvim isključiti prodavčevu odgovornost za materijalne nedostatke stvari.

Međutim u konkretnom slučaju se ne radi o materijalnim nedostacima na stvari, već se radi o tome da prodavac nije predao kupcu stvar u stanju u kakvom je kupljena i u kakvom je bio u obavezi da je preda, već je kupljenu nepokretnost predao u stanju koje ne odgovara stanju u kakvom je bila na dan ponude i zaključenja ugovora, zato što je u međuvremenu nakon zaključenja ugovora, nepokretnost oštećena ljudskom radnjom, za koju štetu je odgovoran tuženi kao prodavac.

Prema stanju u spisima, predmetni stan je prodat tužilji 22.03.2019 godine kada je zaključen ugovor. Tužilja je isplatila kupoprodajnu cenu 29.03.2019 godine (potvrda tuženog od 29.03.2019 g.) Obaveza tuženog kao prodavca je bila da nakon toga uvede u posed stana tužilju. Tuženi je dana 13.05. 2019 godine predao stan tužilji ali ne u stanju kakovom je bio u momentu kuporodaje, već oštećen. Štetu na nepokretnosti kako je to utvrđeno u postupku, učinio je zakupac tuženog. U nastaloj situaciji, tuženi kao prodavac odgovara prema kupcu – tužiocu, za nastalu štetu saglasno odredbama člana člana 454 st.1 i 456 stav 1 ZOO kako je to zaključio prvostepeni sud. Pored navedenog, stečajni upravnik, kao zakonski zastupnik tuženog, prema odredbama člana 27 Zakona o stečaju, dužan je da preduzme sve mere za zaštitu imovine stečajnog dužnika, pa je u tom smislu bio dužan da zaštiti i predmemtni stan od nastanka svakog oblika štete i stan preda kupcu u stanju u kakvoj ga je prodao. Dakle, na osnovu navedenih odredaba Zakona o obligacionim odnosima i Zakona o stečaju, proizlazi odgovornost tuženog za nastalu štetu i obaveza da nadoknadi štetu tužilji u iznosu od 1.148.474,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana veštačenja 06.01.2020. godine do isplate.

Sledom izloženog, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 416 Zakona o praničnom postupku, preinačio drugostepenu presudu tako što je usvojio zahtev tužilje, kako je to prvostepeni sud svojom odlukom učinio.

Tužilji pripada pravo na naknadu troškova revizijskog postupka po opredeljenom troškovniku i to: taksa na reviziju 109.085,00 taksa na odluku po reviziji 163.627,00 (visina utvrđena po TT) i za sastav revizije po AT 22.500,00 što ukupno čini iznos od 295.212,00 dinara koji je dosuđen tužilji na osnovu odredbe člana 165 Zakona o parničnom postupku.

Na osnovu svega izloženog, odlučeno je kao u izreci presude.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić