Stavom 2 izreke, preinačava se presuda Privrednog suda u Beogradu P 3092/18 od 17.11.2020. godine u delu stava I izreke i u stavu II izreke i rešenje Privrednog suda u Beogradu P 3092/18 od 18.12.2020. godine i presuđuje tako što se usvaja tužbeni zahtev tužilaca pa se utvrđuje da je ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo Sporazum o obezbeđenju novčanog potraživanja zaključen 18.02.2004. godine pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu pod brojem I-VII-196/04 između drugotuženog Addiko Vank ad Beograd i trećetuženog Reit doo Beograd, Zemun - u stečaju. Obavezuje se tuženi da tužiocima solidarno plate iznos od 2.464.544,00 dinara na ime troškova parničnog postupka u roku od 8 dana od dana prijema pisanog otpravka ove presude.

Protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž 1244/21 od 26.10.2022. godine tužena drugog reda Addiko Vank ad Beograd i tuženi četvrtog reda Cpr Impex doo za trgovinu i usluge, Beograd, balgovremeno preko punomoćnika iz reda advokata su izjavili reviziju i to zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava. Tuženi drugog reda reviziju izjavljuje u odnosu na stav 2 (preinačeni deo) drugostepene odluke dok tuženi četvrtog reda reviziju izjavljuje u odnosu na drugostepenu odluku u celini.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu drugostepenu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408 Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ 72/11...sa izmenama) i utvrdio da su reviozije tuženih neosnovane.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2 Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, niti su učinjene bitne povrede iz člana 374. stav 1. ovog zakona u postupku pred drugostepenim sudom, koje bi bile od uticaja na zakonitost i pravilnost pobijane odluke.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, između drugotuženog, trećetuženog i Privrednog društva Duga sistem doo Beograd, dana 10.02.2004. godine, zaključen je Ugovor o dugoročnom kreditu broj ... u kome je ugovoreno da drugotuženi odobri i stavi na raspolaganje korisniku kredita Duga sistem doo Beograd iznos od 1.700.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan puštanja kredita u cilju finansiranja izgradnje poslovnog prostora u ulici ... br. .. u Beogradu uz uslov da se u korist banke izvrši uknjižba hipoteke na nepokretnosti solidarnog dužnika ovde trećetuženog i to u poslovnoj zgradi u ul. ... br. .. spratnosti P +1, površine 849,50 m2 a na osnovu Sporazuma o uspostavljanju založnog prava radi obezbeđenja predmetnog novčanog potraživanja banke. Trećetuženi se obavezao da dostavi banci izjavu o zalaganju u korist banke nepokretnosti i omogući uknjižbu založnog prava u korist banke. Po zaključenju ugovora o kreditu, zajednički predlog za obezbeđenje novčanog potraživanja zasnivanjem založnog prava na nepokretnosti podneli su založni dužnik Reit doo Beograd, Hipo Alpe Adria Bank ad Beograd kao drugotuženi i Duga sistem doo Beograd. Četvrti opštinski sud je na ročištu održanom dana 18.02.2004. godine prihvatio sporazum stranaka o obezbeđenju novčanog potraživanja zasnivanjem založnog prava na nepokretnosti založnog dužnika, i odredio i sproveo uknjižbu založnog prava u korist poverioca na nepokretnosti u svojini založnog dužnika - poslovnoj zgradi u ul. ... br. .. spratnosti P+1, površine 849,50 m2. Rešenjem Drugog opštinskog suda Dn br. 3990/04 od 15.03.2004. godine dozvoljena je uknjižba založnog prava na navedenoj nepokretnosti za odobreni kredit privrednom društvu Duga sistem doo Beograd u iznosu od 1.700.000,00 evra po kupovnom kursu NBS od dana puštanja kredita u tečaj u korist drugotuženog. Nakon zasnivanja založnog prava u korist drugotuženog, između tužilaca i trećetuženog je zaključen dana 27.08.2004. godine Ugovor o kupovini objekta u izgradnji i to poslovne zgrade u ulici ... br. .. spratnosti P+1, površine 849,50 m2 sagrađene na kat.parceli .. zk telo 2 upisano u zk.ul. .. KO Beograd sa pravom korišćenja zemljišta koje pripada objektu kao i svim pravima iz svih građevinskih dozvola za rekonstrukciju i dogradnju objekata na osnovu kojih je izgrađena konstrukcija u stepenu gotovosti 18% sa ukupnom korisnom površinom od 2.936,17 m2. U samom ugovoru je konstatovano da je Sekretarijat za urbanizam grada Beograda izdao akt o uslovima za uređenje prostora kojim je predviđeno da se dozvoljava izgradnja poslovnog objekta u ulici ... br. .., te da je rešenjem Odeljenja za urbanizam, komunalno-stambene i imovinsko-pravne i građevinske poslove Opštine Savski venac broj 351-612/2934-02 od 13.07.2003. godine, odobreno izvođenje građevinskih i građevinsko zanatskih radova na rekonstrukciji i dogradnji postojećeg objekta u cilju formiranja poslovnog objekta visine Np+Pr+4S ukupne površine 2936,17 m2.

Drugotuženi je dana 11.11.2009. godine, podneo predlog za izvršenje protiv ovde tužilaca kao izvršnih dužnika na osnovu Sporazuma o obezbeđenju novčanog potraživanja, na nepokretnosti izvršnog dužnika u poslovnoj zgradi u ulici ... br. .. P+1 sprat, površine 849,50 m2. Tokom 2016. godine tuženi drugog reda je tuženom prvog reda ustupio potraživanje iz Ugovora o dugoročnom kreditu sa sredstvima obezbeđenja uz naknadu, a iste godine je to potraživanje ustupljeno u sporu četvrtotuženom.

U postupku je dalje utvrđeno da u momentu zaključenja i Ugovora o dugoročnom kreditu dana 11.02.2004. godine i Sporazuma o uspostavljanju založnog prava dana 18.02.2004. godine, na lokaciji u ulici ... u Beogradu nije postojao objekat spratnosti P+1, površine 849,50 m2, kako je isti bio evidentiran u zemljišnim knjigama, jer je u martu i aprilu 2001. godine u postupku inspekcijskog nadzora koji je izvršila nadležni građevinski inspektor Ljiljana Aleksijev, konstatovano da na lokaciji nema radova i da je teren prazan. Juna 2001. godine su na istoj lokaciji izvođeni radovi na širokom otkopu za izgradnju novog objekta bez nove dozvole za gradnju takvog objekta, te da je objekat na kat. parceli .. KO ... spratnosti PO+P+4+PS izgrađen kao potpuno nov objekat, odnosno nije rađena rekonstrukcija i dogradnja u skladu sa odobrenom dokumentacijom tako da isti objekat nije postojao kao takav u momentu u kome je ustanovljena hipoteka rešenjem Drugog opštinskog suda Dn.br. 39920/04 od 15.03.2004. godine.

Dalje je utvrđeno da je dopunskim rešenjem Sekretarijata za imovinsko pravne poslove grada Beograda XXI-07 br. 351.2-267/01 od 22.08.2002. godine preduzeću Reit doo Beograd, odobreno izvođenje građevinskih i građevinsko zanatskih radova na rekonstrukciji i dogradnji postojećeg objekta kao i izvođenje radova na zaštitnom obezbeđenju temeljnih jama u cilju formiranja objekta ukupne korisne površine 2936,17 m2, visine NP+Pr+4S.

Na ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud nalazi da je u vreme ustanovljavanja hipoteke objekat već uveliko bio rekonstruisan, da je na lokaciji kat.parcela .. postojao novi objekat sa neutvrđenim brojem etaža, jer iz svih dokaza sledi da je raniji objekat u ul. ... br. .. potpuno srušen 2001. godine, tako da je pre februara 2004. godine u potpunosti uklonjena sa temeljom poslovna zgrada na navedenoj adresi spratnosti P+1, površine 849,50 m2, da je 2003. godine objekat u ... izveden do određene mere, te da je reč o potpuno novom objektu, a ne o rekonstrukciji i dogradnji ranije postojećeg objekta.

Prvostepeni sud primenjujući odredbe člana 5. i 6. Zakona o državnom premeru i katastru i upisu prava na nepokretnosti, član 63. stav 1. i 2. Zakona o osnovama svojinsko pravnim odnosima i član 104. Zakona o obligacionim odnosima zaključuje, da je tužbeni zahtev neosnovan u celosti budući da je banka savesno lice koja ne može trpeti štetne posledice stoga što se koristila podacima koji su u tom momentu bili upisani u katastar nepokretnosti, te kako se Sporazum o obezbeđenju čije se utvrđenje ništavosti traži u vreme kada je sačinjen odnosio na nepokretnost kako je bila upisana u javne knjige, a u njegovom zaključenju je učestvovalo lice koje je bilo upisano kao isključivi vlasnik predmetne nepokretnosti, drugotuženi kao treće savesno lice je konstituisao založno pravo na predmetnoj nepokretnosti radi obezbeđenja svog potraživanja po osnovu datog kredita. Stoga prvostepeni sud smatra da činjenica da je pre zaključenja sporazuma, objekat kakav je bio evidentiran u javnom registru bio porušen i prestao je da postoji, ne može voditi utvrđenju ništavosti navedenog sporazuma, odnosno gubitku založnog prava drugotuženog kroz regulisanje pravnih posledica ništavosti ugovora u smislu člana 104. Zakona o obligacionim odnosima. Prvostepeni sud dalje zaključuje da je drugotuženoj banci u postupku zaključenja ugovora o kreditu predočeno da je objekat koji je u ugovoru naveden kao predmet obezbeđenja u svojini založnog dužnika u rekonstrukciji i izgradnji, a banka nije imala ni zakonsku ni ugovornu obavezu da pre zasnivanja same hipoteke sprovodi ekspertizu na temu da li je solidarni dužnik po ugovoru o kreditu postupio protivno građevinskoj dozvoli i na ime te dozvole porušio predmetni objekat iz temelja i započeo izgradnju novog, niti je bilo zabranjeno zasnivanje hipoteke na objektu na kome se vrše radovi rekonstrukcije i dogradnje, usled čega ocenjuje da je hipoteka zasnovana u svemu u skladu sa zakonom u postupku pred sudom, a da drugotužena banka ne može trpeti štetne posledice u prometu nepokretnosti i drugim odnosima, jer se pouzdala u javne knjige, zbog čega odbija tužbeni zahtev.

Drugostepeni sud nalazi da zaključak prvostepenog suda, da nije ništav Sporazum o obezbeđenju novčanog potraživanja zaključen dana 18.02.2004. godine pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu pod brojem I-VII-196/04, ne može se prihvatiti kao pravilan, jer na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje sud pogrešno primenjuje materijalno pravo.

Utvrđeno je da je na dan 18.02.2004. godine, kada je zaključen Sporazum o obezbeđenju novčanog potraživanja, nepokretnost na kojoj se tim sporazumom zasniva založno pravo, u ul. ... br. .. spratnosti P+1, površine 849,50 m2, nije postojala, jer je taj objekat potpuno srušen, odnosno da je u potpunosti uklonjena sa temeljom poslovna zgrada na navedenoj adresi tokom 2001. godine. Založno pravo je stvarno pravo, za čije konstituisanje je nužno da postoji stvar povodom koje se stiče pravo prema vlasniku stvari i svim docnijim vlasnicima te stvari da se iz vrednosti iste može naplatiti potraživanje radi čijeg obezbeđenja je ta stvar i data u zalogu. Nepokretnost na koju se odnosi Sporazum o obezbeđenju novčanog potraživanja od 18.02.2004. godine, bila srušena znatno pre tog datuma, koja činjenica sprečava nastanak stvarnog prava na nepokretnosti. Stoga je predmetni sporazum ništav u smislu odredbe člana 47. Zakona o obligacionim odnosima, jer u vreme zaključenja istog nije postojao objekat stvarnog prava, te nije bilo moguće zasnovati založno pravo na nepokretnosti koja je prethodno srušena. Činjenica da je dozvoljena i sprovedena uknjižba hipoteke na osnovu Sporazuma od 18.02.2004 godine, ne može otkloniti nedostatke u pogledu nepostojanja premeta obaveze, niti može konvalidirati predmetni sporazum.

Kod činjenice da je utvrđeno da založno pravo na predmetnoj nepokretnosti nije ni nastalo usled ništavosti Sporazuma o obezbeđenju novčanog potraživanja od 18.04.2004. godine, neosnovan je zahtev da se utvrdi da je založno pravo prestalo. Pored toga, kako se upis i brisanje stvarnih prava na nepokretnostima vrši prema pravilima upravnog postupka, konkretno prema odredbama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, to sud ne može da obaveže tužene da trpe i dozvole da se kod nadležnog RGZ SKN izvrši upis brisanja založnog prava. Na osnovu svega izloženog, drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu, tako što je usvojio tužbeni zahtev tužilaca i utvrdio da je ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo Sporazum o obezbeđenju novčanog potraživanja zaključen 18.02.2004. godine pred Četvrtim opštinskim sudom u Beogradu pod brojem I-VII-196/04 između drugotuženog Addiko Vank ad Beograd i trećetuženog Reit doo Beograd, Zemun - u stečaju. U preostalom delu prvostepena presuda je potvrđena.

Prema oceni Vrhovnog suda, pobijana drugostepena presuda je doneta pravilnom primenom materijalnog prava.

Prema članu 64. stav 1. Zakona o hipoteci („Sl. glasnik RS“ 115/05...63/15) ovaj zakon se ne primenjuje na hipoteke zasnovane do dana njegovog stupanja na snagu, osim ako se ugovorne strane drukčije sporazumeju, a takav sporazum u ovom slučaju nije utvrđen. Stoga se u vreme kada su sporazumno zasnovana založna prava na nepokretnostima za obezbeđenje novčanog potraživanja tužene banke (18.02.2004. godine), u pogledu načina i uslova za zasnivanje založnog prava – hipoteke na nepokretnosti, primenjuju odredbe članova 63. do 69. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90 i „Sl. list SRJ“, br. 29/96), koji je u tom periodu bio na snazi.

Odredbom člana 63. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, koji je važio u vreme upisa hipoteke, propisano je da radi obezbeđenja određenog potraživanja nepokretna stvar može biti opterećena pravom zaloge u korist poverioca (hipoteka) koji je ovlašćen na način predviđen zakonom, da traži namirenje svog potraživanja iz vrednosti te nepokretnosti pre poverilaca koji na njoj nemaju hipoteku, kao i pre poverilaca koji su hipoteku na njoj stekli posle njega, bez obzira na promenu vlasnika opterećene nepokretnosti, kao i da se hipoteka odnosi na celu nepokretnost, na njene plodove dok su neodvojeni, kao i na druge njene sastavne delove i pripatke i da se za obezbeđenje jednog potraživanja može zasnovati hipoteka na više nepokretnosti (zajednička hipoteka), a založena nepokretnost u celini obezbeđuje potraživanje poverioca do potpunog namirenja tog potraživanja bez obzira na kasniju podelu nepokretnosti (nedeljivost hipoteke).

Članom 64. stav 1. istog Zakona propisano je da se na osnovu pravnog posla ili sudske odluke hipoteka stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.

U konkretnom slučaju je utvrđeno da nepokretnost na koju se odnosi Sporazum o obezbeđenju potraživanja poslovna zgrada u ul. ... br. .. nije ni postojala u momentu zaključenja sporazuma, već je bila srušena znatno pre zaključenja sporazuma. Kako, nepokretnost navedena u sporazumu na kojoj se zasniva hipoteka nije postajala u momentu zaključenja sporazuma, pravilno je drugostepeni sud zaključio da je takav sporazum ništav, pozivajući se na odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i na odredbu člana 47. Zakona o obligacionim odnosima.

Vrhovni sud prihvata stav drugostepenog suda da to što je dozvoljena i sprovedena uknjižba hipoteke u javnim knjigama po osnovu predmetnog Sporazuma od 18.02.2004 godine, ne može konvalidirati predmetni sporazum, jer ne postoji predmet obaveze – ne postoji nepokretnost koja je predmet hipoteke, koja je navedena u sporazumu.

Tačni su navodi revizije da upis stvarnih prava u javni registar nepokretnosti ima konstitutivno dejstvo i treće savesno lice ne može imati štetne posledice zbog pouzdanja u tačnost upisa. Ali, ovo načelo ne može biti opravdanje za propuste poverioca, koji su učinjeni u postupku zasnivanja hipoteke na nepokretnosti. Drugotužena u reviziji navodi da je izvršila proveru dokumentacije koja se može podvesti pod „pravu ekspertizu“ a koja je od strane nadležnog suda dobila formalnu potvrdu u smislu ispunjenosti uslova za upis hipoteke.

Međutim, prema redovnom toku stvari, drugotužena banka u cilju obezbeđenja potraživanja putem zasnivanja hipoteke na nepokretnosti dužnika, pre svega mora proceniti nepokretnost. Procena se vrši od strane stručnog lica na licu mesta gde se nepokretnost nalazi, da bi se na pouzdan način utvrdile sve karakteristike nepokretnosti i njena vrednost i da li je nepokretnost takve vrednosti da se iz nje može namiriti potraživanje. U konkretnom slučaju, nema dokaza da je drugotužena banka na taj način postupila, jer da jeste, konstatovala bi na licu mesta da ne postoji objekat - predmet hipoteke, i da nisu ni ispunjeni uslovi za zasnivanje hipoteke, bez obzira na to što je nepokretnost-objekat upisan u registar nepokretnosti. Javni registar nepokretnosti, nije u svakoj situaciji usaglašen sa faktičkim stanjem i te činjenice su morale biti poznate drugouženoj banci. Imajući u vidu činjenicu da se knjižno i faktičko stanje često razlikuju, savesnost lica koje se poziva na ovo načelo treba ceniti tako što se mora uzeti u obzir mogućnost tog lica da izvrši proveru ne samo dokumentarnu nego i stanja na licu mesta kada su u pitanju nepokretnosti.

Stoga su neosnovani navodi revizije drugo tuženog da je pobijana presuda doneta pogrešnom primenom materijalnog prava, odnosno, suprotno odredbama člana 63 i 64 Zakona o državnom premeru i katastru – suprotno načelu pouzdanja u tačnost upisa, kao i navodi iz revizije četvrtotuženog koji se odnose na ekstenzivnost hipoteke i zaključak da se konkretna hipoteka odnosi na sadašnji objekat u Beogradu u ulici ... .

Na osnovu svega izloženog Vrhovni sud na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 414. Zakona o parničnom postupku je odlučio kao u izreci presude.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić