U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branka Stanića, predsednika veća, Tatjane Matković Stefanović i Tatjane Miljuš, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Jovan P. Mićić, advokat iz ..., protiv tuženih 1. Stečajna masa „Irva Investicije“ doo u stečaju, čiji je punomoćnik Vladimir Ilić, advokat iz ..., 2. „Neimar V“ AD Beograd, 3. „Kemoimpeks“ AD Beograd, čiji je zajednički punomoćnik Igor Isailović, advokat iz ..., 4. „Corrunda“ DOO Beograd, čiji je punomoćnik Miroslav Pavićević, advokat iz ..., radi utvrđenja, vrednost predmeta spora 7.318.483,20 dinara, odlučujući o reviziji drugotuženog „Neimar V“ AD Beograd i trećetuženog „Kemoimpeks“ AD Beograd, izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž 660/21 od 27.05.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 14.04.2022. godine, doneo je

P R E S U D U

PREINAČAVA SE presuda Privrednog apelacionog suda Pž 660/21 od 27.05.2021. godine i presuda Privrednog suda u Beogradu P 5198/2019 od 29.09.2020. godine u stavu jedan, dva i četiri i presuđuje:

DELIMIČNO SE ODBIJA kao neosnovan zahtev tužilje AA iz ... da se utvrdi da su ništavi i da kao takvi ne proizvode pravno dejstvo ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključio četvrtotuženi „Corunda“ DOO Beograd sa tuženima „Irva Investicije“ DOO, „Neimar - V“ AD Beograd i „Kemoimpeks“ AD Beograd, overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu dana 14.07.2011. godine pod Ov. I broj .../... i I Aneks ugovora, overen pred istim sudom pod Ov. I br. .../... dana 20.07.2011. godine, a koji su imali za predmet pomoćnu prostoriju – magacin, ulaz ... – ..., oznake ..., ... sprat, površine 25,93 m2.

DELIMIČNO SE ODBIJA kao neosnovan tužbeni zahtev za utvrđenje da pomoćna prostorija magacin oznake ..., ulaz ...-..., sprat ..., površine 25,93 m2 koji se nalazi u zgradi u ..., ulica ... broj ..., zgradi na katastarskoj parceli broj ... upisanoj u list nepokretnosti broj ... KO ..., predstavlja zajedničku nedeljivu svojinu svih vlasnika posebnih delova zgrade.

OBAVEZUJU SE tužilja da naknadi troškove spora drugotuženom i trećetuženom u iznosu od 413.500,00 dinara, a sve u roku od 8 dana od dana dostavljanja prepisa presude.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Privrednog suda u Beogradu P 5198/2019 od 29.09.2020. godine, u stavu jedan delimično je usvojen tužbeni zahtev tužilje AA iz ... i utvrđeno je da su ništavi i da kao takvi ne proizvode pravno dejstvo ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključio četvrtotuženi „Corunda“ DOO Beograd sa tuženima „Irva Investicije“ DOO, „Neimar - V“ AD Beograd i „Kemoimpeks“ AD Beograd, overen pred Prvim osnovnim sudom u Beogradu dana 14.07.2011. godine pod Ov. I broj .../... i I Aneks ugovora, overen pred istim sudom pod Ov. I br. .../... dana 20.07.2011. godine, koji su imali za predmet pomoćnu prostoriju – magacin, ulaz ... – ..., oznake ..., ... sprat, površine 25,93 m2. U stavu dva delimično je usvojen tužbeni zahtev pa je utvrđeno da pomoćna prostorija – magacin oznake ..., ulaz ...-..., sprat ..., površine 25,93 m2 koji se nalazi u zgradi u ..., u ulici ... broj ..., zgradi postojećoj na katastarskoj parceli broj ..., upisanoj u list nepokretnosti broj ... KO ..., predstavlja zajedničku nedeljivu svojinu svih vlasnika posebnih delova zgrade. U stavu tri odbačena je tužba u delu u kojem je tužilja tražila da sud donese odluku da se po pravnosnažnosti ove presude kod Republičkog geodetskog zavoda – Služba za katastar nepokretnosti Novi Beograd u list nepokretnosti broj ..., u zgradi postojećoj na katastarskoj parceli ..., izvrši upis brisanja prava svojine sa imenom četvrtotuženog na nepokretnosti navedenoj kao pomoćna prostorija magacin, oznaka ..., ulaz ...-..., ... sprat, površine 25,93 m2 i izvrši upis zajednčkog dela zgrade sve na solidaran teret i trošak tuženih, bez potrebe naknadne saglasnosti ili prisustva tuženih. U stavu četiri obavezani su tuženi da solidarno naknade tužilji troškove parničnog postupka u iznosu od 470.674,00 dinara.

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 660/21 od 27.05.2021. godine, odbijena je žalba drugotuženog i trećetuženog kao neosnovana i potvrđena presuda Privrednog suda u Beogradu P 5198/19 od 29.09.2020. godine u stavovima jedan, dva i četiri izreke.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude drugotuženi i trećetuženi su izjavili blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava, pri čemu nije bilo potrebno da se ista razmatra kao posebna revizija, jer je za istu ispunjen cenzus od 40.000 evra usled atrakcije nadležnosti.

Ispitujući pravilnost pobijane odluke u smislu člana 408. Zakona parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 18/20), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da je revizija drugotuženog i trećeguženog osnovana.

U donošenju drugostepene presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti niti se revidetni osnovano pozivaju na neku bitnu povredu odredaba parničnog postupka učinjenu pred drugostepenim sudom.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilja je kao kupac zaključila ugovor o finansiranju izgradnje nepokretonsti broj ... od 13.11.2016. godine sa konzorcijumom koji su činili prvo, drugo i trećetuženi kao prodavci. Predmet ugovora je bilo finansiranje izgradnje poslovnog stambenog apartmana i garažnog mesta u ..., lokacija u ... . Dana 18.10.2010. godine iste stranke su potpisale Aneks 1 ugovora o finansiranju izgradnje nepokretnosti broj ..., u kome je konstatovano da je prodavac za kupca izgradio poslovno-stambeni apartman oznake ... na ... spratu, površine 902 m2 i garažno mesto oznake ... u niskom prizemlju površine 12 m2 u ulici ... broj ... kao i da je kupac u celini izmirio vrednost predmetne nepokretnosti. Konzorcijum je kao prodavac sa četvrtotuženim kao kupcem zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti broj ... dana 16.11.2011. godine čiji je predmet prodaja pomoćne prostorije – magacina oznake ... na ... spratu površine 25,93 m2. Rešenjem RGZ Službe za katastar nepokretnosti Novi Beograd u list nepokretnosti broj ... KO ... upisano je pravo svojine u korist četvrtotuženog na poslovnom prostoru za koji nije utvrđena delatnost, a koja je predmet spora.

Iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke, prvostepeni sud je utvrdio da su prvo, drugo i trećetuženi za potrebe izgradnje objekta naručili od preduzeća za projektovanje, glavni arhitektonsko-građevinski projekat poslovnog kompleksa prva faza objekta ... po izmenjenom idejnom projektu. Dana 09.10.2017. godine, Grad Beograd, Gradska uprava, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove je rešenjem potvrdio prijem tehničke dokumentacije – glavnog projekta po odobrenju za izgradnju 351-25/07 od 01.02.2007. godine, na osnovu koga je izdato odobrenje za izgradnju, a potom i upotrebna dozvola. Na osnovu crteža arhitektonsko-građevinskog projekta koji je veštak imao na uvid, utvrđeno je da je sporni prostor oznake ... projektovan kao mašinska kućica. U vreme zaključenja ugovora i aneksa ugovora o kupoprodaji posebnog dela zgrade koje je tužilja zaključila sa konzorcijumom, predmetni prostor predstavljao je zajedničku prostoriju – mašinsku kućicu za lift oznake ..., površine 25,93 m2. Do zaključenja glavne rasprave nije bilo izmene glavnog arhitektonsko-građevinskog projekta.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da su prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi sa jedne strane i tužilja sa druge strane postali nosioci prava zajedničke svojine na spornom prostoru u smislu člana 19. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i to zajedničkom izgradnjom objekta, odnosno njegovim zajedničkim finansiranjem, u momentu kada je objekat izgrađen, na osnovu glavnog arhitektonsko – građevinskog projekta na osnovu koga je izdato odobrenje za izgradnju, a potom i upotrebna dozvola. Polazeći od nesporne činjenice da je u vreme zaključenja pravnih poslova čije se utvrđenje ništavosti traži, objekat bio izgrađen, prvostepeni sud nalazi da su tužilja, prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi bili nosioci zajedničke svojine na svim prostorijama koje ne predstavljaju posebne delove zgrada, pa prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi nisu mogli da raspolažu spornim prostorom koji je arhitektonsko – građevinskim projektom predviđen kao mašinska kućica, već su to mogli da učine isključivo kao zajedničari sa ostalim vlasnicima posebnih delova, pa u tom smislu i sa tužiljom.

Prvostepeni sud je stava da nije od uticaja na odluku suda navod tuženih, da je nakon završetka izgradnje objekta, nadležni organ izdao investitorima rešenje o upotrebnoj dozvoli u kome je konstatovao da je komisija za tehnički pregled objekta izvršila odgovarajući tehnički pregled istog, sačinila zapisnik i predložila organu izdavanje upotrebne dozvole i da je u uverenju o broju i specifikaciji fizičkih delova objekta C poslovnog kompleksa u ... u ... od 25.11.2009. godine navedeno da predmetna pomoćna prostorija predstavlja poseban deo objekta, dok su zajedničke prostorije i komunikacije, kao i tehničke prostorije posebno iskazane, jer se na osnovu uverenja, pa ni na osnovu upotrebne dozvole ne može doći do konstituisanja novih stvarnih prava, niti do otuđenja zajedničkih prostorija iz imovine vlasnika posebnih delova zgrada. Prvostepeni sud nalazi da je navedenim dokumentom konstatovano faktičko stanje koje nije od uticaja na svojinskopravni režim nepokretnosti, odnosno njenih delova koji je uspostavljen izgradnjom nepokretnosti na osnovu dozvole za gradnju na osnovu glavnog arhitektonsko – građevinskog objekta kao i sticanjem prava svojine na posebnim delovima od strana više lica, čime se zasniva pravo zajedničke svojine na svim delovima zgrade koje ne predstavljaju posebni deo zgrade.

Shodno tome, prvostepeni sud zaključuje da prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi u momentu zaključenja predmetnog ugovora i aneksa nisu imali pravo da raspolažu spornim prostorom, koji je izgradnjom na osnovu glavnog arhitektonsko- građevinskog projekta postao zajednički deo zgrade na kome je i tužilja imala pravo zajedničke svojine, već je to mogla da učini isključivo stambena zgrada kao pravno lice u smislu člana 11. Zakona o održavanju stambenih zgrada. Posledica nedozvoljenog raspolaganja je da su prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi preneli na četvrtotuženog više prava nego što su imali, a sa druge strane četvrtotuženi je morao znati da predmet kupoprodaje nije poseban deo zgrade koji je u režimu isključive svojine odnosno susvojine prvotuženog, drugotuženog i trećetuženog, već da se radi o pomoćnoj prostoriji što je izričito navedeno u samom ugovoru čije se utvrđivanje ništavosti traži, te je pre zaključenja ugovora o kupoprodaji četvrtotuženi morao utvrditi pravni režim navedene prostorije, pa je prvostepeni sud usvojio tužbeni zahtev za utvrđenje da predmetni ugovor i aneks ugovora ne proizvode pravno dejstvo jer su protivni prinudnim propisima. Usvajanje tužbenog zahteva za utvrđenje ništavosti ugovora o kupoprodaji i aneksa ugovora ima za posledicu i da je osnovan zahtev tužilje za utvrđenje da sporna pomoćna prostorija predstavlja zajedničku nedeljivu svojinu svih vlasnika posebnih delova zgrada, pa četvrtotuženi nije imao valjani pravni osnov za sticanje svojine na navedenom delu zgrade.

Prvostepeni sud je odbacio tužbu u delu u kome je tužilja tražila da se po pravnosnažnosti ove presude kod Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti Novi Beograd u list nepokretnosti broj ..., u zgradi postojećoj na katastarskoj parceli ..., izvrši upis brisanja prava svojine sa imenom četvrtotuženog, a na nepokretnosti navedenoj kao pomoćna prostorija – magacin oznake i izvrši upis zajedničkog dela zgrade na solidarni teret i trošak tuženog, jer sud donosi odluku u okviru svoje nadležnosti i ne može nalagati postupanje Republičkom geodetskom zavodu koji nije stranka u postupku, već organ koji postupa u okviru svoje nadležnosti.

Navedeni stav prihvata i drugostepeni sud.

Osnovani su navodi drugotuženog i trećetuženog kao revidenta da su nižestepeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo.

Prema ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključen između ugovornih strana konzorcijuma, kao prodavca, koga su činili prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi i četvrtotuženog kao kupca, prodavac prodaje kupcu pomoćnu prostoriju – magacin ulaz ...-... oznake ..., ...sprat površine 25,93 m2 u ..., lokacij ..., objekat ..., ulica ... broj .... Članom 1. ugovora predviđeno je da je prodavac nosilac investitorskih prava i prava dugoročnog zakupa na ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini označeno kao prostorno – funkcionalna celina .. u ... u ... po osnovu rešenja gradonačelnika Grada Beograda od 11.10.2005. godine. Nepokretnost iz predmetnog ugovora izgrađena je na osnovu rešenja o odobrenju za izgradnju poslovnog kompleksa na građevinskoj parceli formiranoj od KP .../... i ... KO ... broj IX-04 br. 351-413/05 od 02.11.2005. godine, pravnosnažno dana 01.12.2005. godine, rešenja o odobrenju za izgradnju po izmenjenoj dokumentaciji IX-04 br. 351-25/07 od 01.02.2007. godine, potvrde o prijemu projektne dokumentacije prema rešenju IX-18 br. 351.2-176/06 od 05.07.2006. godine i potvrde o prijemu dokumentacije po izmenjenoj dokumentaciji IX-18 br. 351.2-341,2007 od 09.10.2007. godine izdatih od Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove gradske uprave Grada Beograda. Prvim aneksom navedenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 19.07.2011. godine izmenjen je stav 1. član 7. osnovnog ugovora tako da glasi da kupac na osnovu ovog ugovora postaje isključivi vlasnik nepokretnosti bliže opisane u članu 1. ovog ugovora, te sa istom može neograničeno rapsolagati na osnovu ugovora, može svoje vlasništvo upisati u katastarske knjige bez posebne saglasnosti i prisustva prodavca. Četvrtotuženi se i upisao kao nosilac prava svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji na poslovnom prostoru za koji nije utvrđena delatnost, opisan kao magacin. Prema glavnom arhitektonsko – građevinskom projektu na osnovu koga je dobijeno rešenje o dozvoli za gradnju sporni prostor oznake ... projektovan je kao mašinska kućica i u vreme zaključenja ugovora i aneksa ugovora o kupoprodaji posebnog dela tužilje kao kupca i konzorcijuma kao prodavca, predstavljao je zajedničku prostoriju – mašinsku kućicu za lift oznake ... površine 25,93 m2.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, nakon završetka izgradnje predmetnog objekta, nadležni organ je izdao investitorima rešenje od 09.09.2009. godine o upotrebnoj dozvoli objekta „...“, kao prve faze izgradnje poslovnog kompleksa u ... u ..., iz čije sadržine proizlazi da je komisija za tehnički pregled objekta izvršila odgovarajući tehnički pregled istog i dostavila zapisnik kojim je predložila organu izdavanje upotrebne dozvole. Nadležni organ je izdao uverenje o broju specifikacije fizičkih delova objekta „...“ poslovnog kompleksa u ... u ... broj IX-18 br. 351.3-329/2008 od 25.11.2009. godine u kome je navedeno da predmetna sporna pomoćna prostorija predstavlja posebni deo objekta, dok su zajedničke prostorije i komunikacije, kao i tehničke prostorije posebno iskazane.

Činjenica je da je prema glavnom arhitektonsko – građevinskom projektu na osnovu koga je dobijeno rešenje o dozvoli za gradnju sporni prostor oznake ... projektovan kao mašinska kućica i da je kao takav predstavljao zajednički deo zgrade ali ista nema za posledicu da su ugovor o kupoprodaji predmetne nepokretnosti i aneks istog zaključenih između konzorcijuma i četvtotuženog ništavi. Ovo sa razloga jer je na osnovu gore navedene tehničke dokumentacije sporni prostor postao poseban deo zgrade, pomoćna prostorija magacinske oznake ... površine 25,93 m2 na ... spratu. Podobnost objekta za upotrebu utvrđuje se tehničkim pregledom. Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno građevinskih proizvoda, opreme i postrojenja. Komisija za tehnički pregled dostavila je zapisnik broj 43/09 od 22.06.2009. godine kojim je predložila donošenje rešenja kojim će se odobriti upotreba navedenog objekta, koje je i doneto 09.09.2009. godine, a dana 25.11.2009. godine i uverenje o broju i specifikaciji fizičkih delova objekta ... poslovnog kompleksa u ... u ..., iz čije sadržine takođe proizlazi da sporan objekat predstavlja poseban deo zgrade, pomoćnu prostoriju – magacin oznake ... površine 25,93 m2. Sledom rečenog proizlazi da je u vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i aneksa ugovora između konzorcijuma kao prodavca koji čine prvotuženi, drugotuženi i trećetuženi i četvrtotuženog kao kupca, predmet ugovora bio dozvoljen, pomoćna prostorija magacinske oznake ... ... koja nije bila u režimu zajedničke svojine. Shodno tome, četvrtotuženi je imao valjan pravni osnov za upis prava svojine na ovom posebnom delu zgrade u katastar nepokretnosti, pri čemu se isti i upisao kao vlasnik magacina, poslovnog prostora za koji nije utvrđena posebna delatnost.

Kako u konkretnom slučaju predmetni ugovor i aneks istog nisu u suprotnosti sa prinudnim propisima, niti su se stekli uslovi za utvrđenje da je sporni prostor u režimu zajedničke svojine, Vrhovni kasacioni sud je preinačio prvostepenu i drugostepenu presudu primenom člana 416. ZPP i odbio tužbeni zahtev.

Punomoćniku drugotuženog i trećetuženog dosuđeni su parnični troškovi primenom člana 153. i 154. i 163. Zakona parničnom postupku u pogledu kojih je postojao opredeljeni zahtev i to u iznosu 413.500,00 dinara: za sastav pet podnesaka, pristup na tri održana ročiša i za zastupanje na veštačenju od strane advokata prema važećoj AT uvećano za 50% na ime zastupanja dve stranke.

Predsednik veća - sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić