O b r a z l o ž e nj e

Presudom Privrednog suda u Novom Sadu P 186/2020 od 04.01.2021. godine, u stavu jedan, tužbeni zahtev je delimično usvojen i utvrđeno da je ništav ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 22.04.2004. godine overen pred Opštinskim sudom u Bečeju pod brojem Ov. 1-1498/2005 od 07.04.2005. godine, zaključen između „DŽLS“ DOO Kanjiža kao prodavca i „Gradins“ DOO Novi Sad kao kupca. U stavu dva naloženo je drugotuženom da tužiocu naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 178.225,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude pa do isplate. U stavu tri u delu tužbenog zahteva za isplatu zakonske zatezne kamate na iznos troškova postupka za period od presuđenja pa do izvršnosti presude, tužbeni zahtev je odbijen.

Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 2401/21 od 28.10.2021. godine odbijena je kao neosnovana žalba drugotuženog i potvrđena presuda Privrednog suda u Novom Sadu P 186/2020 od 04.01.2021. godine.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude, drugotuženi je preko punomoćnika izjavio blagovremenu reviziju sa pozivom na član 404.Zakona parničnom postupku.

Odredbom člana 404. Zakona parničnom postupku („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 18/20) propisano je da je revizija dozvoljena zbog pogrešene primena materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja se ne bi mogla pobijati revizijom ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija). O dozvoljenosti i osnovanosti revizije odlučuje Vrhovni kasacioni sud u veću od pet sudija.

Odlučujući u smislu citirane zakonske odredbe, Vrhovni kasacioni sud je odlučio da dozvoli posebnu reviziju tužioca ocenjujući da zbog pogrešne primene materijalnog prava nastala potreba za ujednačavanjem sudske prakse.

Pobijana presuda nije zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 22.12.2004. godine između „DŽLS“ DOO Kanjiža, pravnog prethodnika prvotuženog, kao prodavca i „Gradins“ DOO kao kupca – drugotuženog, potpisan je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Predmet ugovora je poslovni prostor lokal 28, površine 52,65 m2, u stambeno-poslovnom prostoru A4, lamela 6, ulaz broj ..., prizemlje u ulici ... u ..., sagrađen na parcelama 7750/1, 7752/1, 7753/1, 7758/1 i 7759/1 KO ..., za kupoprodajnu cenu u iznosu od 1.274.923,74 dinara, koju će kupac platiti tako što će prodavcu predati automobil „...“ sa karakteristikama bliže navedenim u ugovoru, u vrednosti od 1.260.000,00 dinara, a preostali iznos od 14.923,74 dinara će platiti u roku od 15 dana od dana potpisivanja ugovora. Članom 4. prodavac je dao bezuslovnu i neopozivu dozvolu da se izvrši zemljišno-knjižni i katastarski prenos vlasništva na kupca. Ugovor je overen od strane Opštinskog suda u Bečeju pod Ov. 1-1498/2005, a kupoprodajna cena isplaćena je dana 13.12.2005. godine zaključenjem ugovora o kompenzaciji. Za prodavca ugovor je potpisao, direktor BB, a za kupca VV. U periodu od 18.11.1997. godine do 08.04.2005. godine VV nije bio zastupnik Privrednog društva „Gradins“ DOO Novi Sad, niti je imao specijalno punomoćje za zaključenje pomenutog ugovora.

Nakon otvaranja stečajnog postupka nad prvotuženim, u postupku unovčavanja imovine stečajnog dužnika označena nepokretnost – lokal broj 28/1, površine 53 m2 prodata je kupcu AA, tužiocu. U vreme prodaje sporne nepokretnosti, u registru nepokretnosti koji vodi RGZ, stečajni dužnik bio je upisan kao njen vlasnik 1/1 deo. Rešenjem Privrednog suda u Novom Sadu St 66/15 od 18.04.2017. godine konstatovano je da je u postupku unovčenja stečajne mase stečajnog dužnika „DŽLS“ DOO u stečaju Novi Sad, predmetna nepokretnost prodata kupcu AA iz ... i naloženo nadležnom organizacionom delu RGZ Služba broj 2 u Novom Sadu da po pravnosnažnosti tog rešenja uknjiži kupca, ovde tužioca kao vlasnika predmetne nepokretnosti kao i da obriše sve terete i zabeležbe na istoj. nepokretnosti. Navedeno rešenje postalo je pravnosnažno dana 27.04.2017. godine.

U stečajnom postupku, nakon prodaje predmetne nepokretnosti tužiocu drugotuženi je podneo prigovor na izvršenu prodaju koji je odbačen, kao i izlučni zahtev koji je odbijen odlukom stečajnog upravnika, a koje odluke su potvrđene rešenjem stečajnog sudije.

Prvostepeni sud sa pozivom na članove 103, 109. i 110. Zakona o obligacionim odnosima zaključuje da je predmetni ugovor o kupoprodaji ništav, imajući u vidu da je ugovor u ime drugotuženog potpisalo neovlašćeno lice u smislu člana 31. i 32. Zakona o privrednim društvima i da u toj situaciji volja izjavljena od strane neovlašćenog lica nije mogla dovesti do nastanka obaveze, pa je usvojio tužbeni zahtev.

Drugostepeni sud nalazi da je pravilno prvostepeni sud cenio postojanje pravnog interesa tužioca za podnošenje tužbe, jer se tužilac kao kupac sporne nepokretnosti nalazi u situaciji pravne nesigurnosti i neizvesnosti u pogledu svojinskih prava imajući u vidu da je ista nepokretnost ranije bila predmet kupoprodaje između tuženih kao i da on i pored pravnosnažnog rešenja Privrednog suda u Novom Sadu St 66/15 od 18.04.2017. godine i pravila o sticanju svojine iz člana 133. stav 2. Zakona o stečaju, evidentno ne može da izvrši upis svog prava svojine u nadležnom registru. Pored toga, drugostepeni sud je imao u vidu da je pred Privrednim sudom u Novom Sadu iniciran parnični postupak po tužbi ovde drugotuženog protiv ovde tužioca i prvotuženog čiji je predmet upravo sporna nepokretnost i da je jedan od zahteva utvrđenje svojine drugotuženog. Drugostepeni sud sa pozivom na član 88. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima nalazi da je pravilno utvrđeno da je ugovor u ime drugotuženog zaključilo neovlašćeno lice, pri čemu u toku postupka nije dokazano da je ugovor naknadno odobren od strane drugotuženog, niti su dostavljeni dokazi da se prvotuženi obraćao drugotuženom u smislu navedenog člana kako bi se izjasnio da li ostaje pri zaključenju ugovora, odnosno da li ga naknadno odobrava.

Polazeći od člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa drugostepeni sud nalazi da bi pomenuti ugovor proizvodio pravno dejstvo i da bi se smatrao naknadno odobrenim od strane drugotuženog pored isplate kupoprodajne cene neophodno je bilo da drugotuženi dokaže da je bio i u faktičkoj državini nepokretnosti kao i da se uknjižio kao vlasnik u javnom registru, pa zaključuje da se ne može smatrati da je ugovor ispunjen ili u smislu odredbe člana 88. Zakona o obligacionim odnosima naknadno odobren od strane drugotuženog, kako bi mu se naknadno dala pravna snaga iako je bilo manjkavosti prilikom njegovog zaključenja. Po stavu drugostepenog suda u prilog navedenog je i činjenica da je prvotuženi kao upisani vlasnik dana 01.04.2010. godine dozvolio upis vansudske izvršne hipoteke na spornoj nepokretnosti legitimišući se tom prilikom kao lice koje koristi nepokretnost uz izričitu izjavu da na hipotekovanoj nepokretnosti ne postoji treće lice koje ima neposrednu državinu.

Drugostepeni sud nalazi da zaključenje ugovora od strane neovlašćenog zastupanog ne dovodi automatski do ništavosti ugovora, međutim kod činjenice da on nije dokazao da je isti naknadno odobrio, niti da mu je nepokretnost predata u državinu, niti da se upisao kao vlasnik u odgovarajućem registru, zaključuje da nisu ispunjeni uslovi iz člana 88. Zakona o obligacionim odnosima kako bi se smatralo da je ugovor ispunjen i naknadno odobren.

Ceneći navode drugotuženog kao revidenta, Vrhovni kasacioni sud nalazi da se zaključak nižestepenih sudova ne može prihvatiti, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Odredbom člana 88. Zakona o obligacionim odnosima predviđeno je da ugovor koji neko lice zaključi kao punomoćnik u ime drugog, bez njegovog ovlašćenja obavezuje neovlašćeno zastupanog samo ako on ugovor naknadno odobri. Strana sa kojim je ugovor zaključen može zahtevati od neovlašćenog zastupanog da se u primerenom roku izjasni da li ugovor odobrava. Ako nevolašćeno zastupani ni u ostavljenom roku ugovor ne odobri smatra se da ugovor nije ni zaključen. U tom slučaju strana sa kojom je ugovor zaključen može od lica koje je kao punomoćnik bez ovlašćenja zaključilo ugovor tražiti naknadu štete, ako u trenutku zaključenja ugovora nije znala niti je morala znati da to lice nije imalo ovlašćenje za zaključenje ugovora.

Dana 22.12.2004. godine između pravnog prethodnika prvotuženog „DŽLS“ DOO knjižara kao prodavca i drugotuženog „Gradins“ DOO kao kupca zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – poslovnog prostora lokal 28, površine od 52,65 m2 za kupoprodajnu ceni od 1.274.923,74 dinara. Ugovor ispred prvotuženog kao prodavca potpisan je od strane zakonskog zastupnika, direktora BB, a ispred drugotuženog kao kupca od strane VV koji nije bio zastupnik privrednog društva u vreme potpisivanja ugovora niti je imao specijalno punomoćje za zaključenje pomenutog ugovora. Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je kupoprodajna cena isplaćena dana 31.12.2005. godine.

Kako je po zaključenju kupoprodajnog ugovora predmetne nepokretnosti od strane VV ispred drugotuženog kao kupca, izvršena isplata kupoprodajne cene od strane drugotuženog kao kupca, nesumnjivo proizilazi da je naknadno odobren od strane drugotuženog ugovor koji je zaključen od strane lica koje u momentu zaključenja ugovora nije bilo zakonski zastupnik niti je imalo ovlašćenje za zaključenje spornog ugovora. Činjenica da se prvotuženi nije obraćao drugotuženom sa zahtevom da naknadno odobri ugovor, nije od uticaja na pravno dejstvo ugovora pri čemu za istim nije bilo ni potrebe, jer je ugovor odobren isplatom kupoprodajne cene. U konkretnom slučaju ugovor je zaključen u propisanoj formi i kod naknadnog odobrenja neovlašćeno zastupanog, isti ne ispunjava uslove za utvrđenje njegove ništavosti sa pozivom na član 88. Zakona o obligacionim odnosima niti prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Prema ovom zakonu, punovažan ugovor predstavnja samo pravni osnov i sam po sebi ne prenosi pravo svojine na nepokretnosti, već se traži i određeni način sticanja, upis prava svojine u odgovarajući javni registar, pa činjenica da li je izvršen upis prava svojine u u katastar nepokretnosti od bitnog uticaja je za sticanje prava svojine, a ne za punovažnost ugovora.

Tužilac je kao kupac u stečajnom postupku kupio predmetnu nepokretnost i na njegovo pravo svojine ne utiče sporni ugovor, jer prema Zakonu o stečaju, stečajni sudija rešenjem konstatuje da je prodaja izvršena i nalaže odgovarajućem registru upis prava svojine i brisanje tereta nastalih pre oizvršene prodaje. Shodno tome tužilac je kao kupac stekao pravo svojine na osnovu rešenja stečajnog sudije o kupoprodaji i RGZ na osnovu istog upisuje tužioca kao kupca predmetne nepokretnosti oslobođene od svih tereta.

Sa druge strane, ako su ispunjeni propisani uslovi, drugotuženi može da ostvari zaštitu u skladu sa članom 102. Zakona o stečaju.

Shodno tome, Vrhovni kasacioni sud je preinačio nižestepene presude i odbio tužbeni zahtev primenom člana 416. ZPP.

Odluka o troškovima spora doneta je primenom člana 154, 155, 163 ZPP, pa su drugotuženom dosuđeni troškovi prvostepenog i drugostepenog postupka u iznosu od 202.175,00 dinara i to za sastav odgovora na tužbu, sastav žalbe, za pristup na tri održana ročišta od strane advokata prema važećoj Advokatskoj tarifi, za taksu na odgovor na tužbu i za takse na žalbu i odluku po žalbi.

Drugotuženom su dosuđeni troškovi revizijskog postupka u iznosu od 290.806,00 dinara i to za sastav revizije i za taksu na reviziju.

Predsednik veća-sudija,

Tatjana Matković Stefanović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić