Prema utvrđenom činjeničnom stanju na osnovu koga je doneta pobijana presuda, parnične stranke su 12.12.2004.godine zaključile Ugovor o građenju stambeno poslovnih objekata u Bloku u … ulici u …, prva faza, objekti „…“ i „…“, tužilac u svojstvu izvođača, a tuženi u svojstvu naručioca. Predmet izgradnje su stambeno- poslovni objekti na navedenoj lokaciji, na određenim katastarskim parcelama, u svemu prema odobrenom glavnom projektu, prema premeru i predračunu radova, ukupne površine 5.304,03 m2, od čega u određenim ukupnim površinama 74 garaže, 12 poslovnih prostora-lokala i 64 stana. Cena građevinskih radova je sporazumno utvrđena na osnovu ponude tužioca u iznosu od 2.386.800 evra. Obezbeđenje sredstava za gradnju je regulisano Ugovorom o poslovno-tehničkoj saradnji koji su parnične stranke potpisale 20.12.2004.godine, kojim su uredili međusobne odnose u poslovima gradnje stambeno-poslovnih objekata na području Grada Beograda, kojim je predviđeno na koji način će obezbediti sredstva za izgradnju stambeno-poslovnih objekata u Bloku u … ulici u … . Određeno je da se prema učesnicima u zajedničkoj gradnji, angažovanim podizvođačima i dobavljačima elemenata gradnje i građevinskog materijala, obaveze izmire kompenzacijom za stambeno-poslovni i garažni prostor, odnosno sticanjem prava svojine na adekvatnom delu stambeno-poslovnog i garažnog prostora. Aneksom broj 2 Ugovora o suinvestiranju izgradnje od 31.03.2006.godine, koji je zaključen između Stambene zadruge „Prostor“, tuženog kao suinvestitora i tužioca, kao suinvestitora-izvođača, određeno je da objekat „…“ na ime suinvestitorskog dela pripada tuženom, a objekat „…“ na ime suinvestitorskog dela pripada tužiocu. Dana 12.05.2006.godine, zaključen je Aneks ugovora o suinvestiranju izgradnje, kojim su definisane konačne obaveze između ugovornih strana. Aneksom broj 1 Ugovora o građenju stambeno-poslovnog objekta od 12.03.2007.godine predviđen je rok za završetak radova za 31.07.2007.godine. Aneksom broj 2. Ugovora o građenju stambeno-poslovnog objekta od 30.05.2008.godine predviđeno je da konačna cena radova za završetak izgradnje kompletnih objekata iznosi 4.110.951,50 evra sa PDV umanjen za „vrednost kompenzacije Jasika“, koja cena obuhvata izgradnju objekta u ukupnoj površini od 6.099,47 m2 sa rokom završetka do 05.09.2008.godine. Na osnovu rešenja IX-04br. …-…/… od 29.06.2009.godine i IX-04br. …-…/… od 29.06.2009.godine Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Gradske uprave Grada Beograda – Sektor za građevinske poslove-Odeljenja za izdavanje odobrenja za izgradnju, koja su pravnosnažna 10.08.2009.godine, bruto građevinska površina uvećana je za ukupno 1.421,11 m2. Izmenama ugovora od 30.05.2008.godine (Aneks broj 2) su ugovarači predvideli da konačna vrednost potrebna za završetak izgradnje objekta iznosi 4.110.951,50 evra zbog složenosti projekta (izmene projektne dokumentacije, povećane kvadrature objekata i cene alemenata, prolongiranje rokova igradnje), takastivno su naveli obaveze izvođača radova - izgradnju „…“ i „…“ garaža odmaknutih metar od objekta po sistemu „ključ u ruke“, pribavljanje potrebnih atesta i saglasnosti potrebnih za tehnički pregled objekta, aktivno učestvovanje komisije za tehnički pregled, izvođenje toplovodnog priključka za objekte, omogućavanje nesmetanog rada na izradi priključka infrastrukture, te izvršenja drugih neophodnih radova za normalno funkcionisanje objekata i tehničkog pregleda. 

Konstatovano je da se nepredviđenim radovima, koji nisu obuhvaćeni ugovorenom cenom smatraju skloništa uz postavljanje šipova uz garažu kod objekta „…“ koji će se ugovoriti posebnim ugovorom, eventualno uređenje terena po oceni investitora prema prikupljenim ponudama. Konstatovano je da će u slučaju angažovanja drugog lica za uređenje terena uplaćeni avans tuženom preusmeriti na glavne objekte za radove, te će za iste izn ose umanjivati obaveze investitora prema izvođaču. Imajući u vidu već plaćene radove za završetak daljih radova potrebno je uložiti 465.092,60 evra. Nakon toga je 18.06.2008.godine između tužioca i tuženog zaključen Ugovor o spoljnom uređenju terena u sklopu stambeno-poslovnih objekata „…“ i „…“, sa ugovorenom vrednošću tih radova, zatim Ugovor o kišnoj kanalizaciji u sklopu istih objekata od 15.08.2008.godine, kojim je tuženi preuzeo obavezu da izvede radove na povezivanju kišne kanalizacije po ceni od 60.491,58 evra. U međuvremenu je tužilac sa SZ „Prostor“ zaključio ugovore o kupoprodaji dela objekta u izgradnji. Među strankama je sporna vrsta i količina izvedenih radova, način utvrđivanja površine prostora u objektima „…“ i „…“, te da li tužilac ima potraživanje prema tuženom na ime izvršenih i neplaćenih građevinskih radova. Naime, iz nalaza i mišljenja veštaka Ristanovića i Boškovića, kao i na osnovu izveštaja Stambene zadruge „Prostor“, proizilazi da ukupna površina izgrađenih objekata „…“ i „…“ sa garažama u … ulici u … iznosi 7.317,08 m2, da više izgrađena površina u odnosu na ugovorenu iznosi 1.217,61 m2, a troškovi gradnje koje je tužilac imao zbog više izgrađene površine iznose 736.612,37 evra, što, umanjeno za iznos od 4.651,06 evra koliko iznosi srazmerni deo od strane tužioca neizvedenih radova, iznosi 741.263,43 evra koliko su stvarno nastali troškovi zbog više izgrađene površine. Po navedenim ugovorima su tužiocu izmirene obaveze u celini, prema utvrđenim rokovima iz ugovora.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja je prvostepeni sud zaključio da je Aneksom broj 2 Ugovora o građenju stambeno-poslovnog objekta od 30.05.2008.godine predviđeno da zbog složenosti projekta na izgradnji predmetnih objekata, naročito izmene projektne dokumentacije, povećanja izgrađene kvadrature objekata, povećanja cene elemenata izgradnje i prolongiranja rokova izgradnje, parnične strane utvrđuju konačnu cenu radova na 4.110.951,50 evra sa PDV i da navedena cena radova podrazumeva izgradnju objekata „…“ i „…“ sa garažama u svemu prema projektu, po sistemu „ključ u ruke“. Polazi od toga da se tužbeni zahtev odnosi na viškove radova, a da ugovor o građenju po principu „ključ u ruke“ u ugovorenoj ceni obuhvata i vrednost svih nepredviđenih radova i viškova radova. Nalazi da se tužilac potpisivanjem Aneksa 2 Ugovora o građenju stambeno-poslovnog objekta od 30.05.2008.godine sa klauzulom „ključ u ruke“ kao izvođač odrekao mogućnosti uticaja nepredviđenih radova i viškova radova na ugovorenu cenu. Time je isključeno pravo tužioca kao izvođača da pored ugovorene cene ostvari i naknadu za višak radova. U odsustvu dokaza da su parnične stranke zaključile posebne ugovore sa posebnom cenom za naknadne radove, tj. radove koji nisu bili predviđeni u ugovoru, zaključuje da potraživanje tužioca nije utemeljeno na potrebnim ispravama kojima može dokazati osnovanost potraživanja.

Drugostepeni sud nalazi da je pravilno prvostepeni sud odbio tužbeni zahtev, polazeći od okolnosti da je ugovor o građenju zaključen po principu „ključ u ruke“. Za radove koje je izveo tužilac nije dobijena upotrebna dozvola, niti je izvršena primopredaja između tužioca i tuženog. Kod postojanja ugovora po principu „ključ u ruke“tužiocu se ne mogu priznati potraživanja po osnovu viška i naknadno izvedenih radova koji nisu izričito odobreni od strane tuženog. Tužiocu ne pripada naknada za izvođenje naknadnih radova koji nisu ugovoreni i koji nisu bili nužni da se izvedu, niti je to tužilac tvrdio, a nisu bili izvedeni po nalogu ili uz naknadnu saglasnost ovlašćenog lica tuženog kao naručioca radova, odnosno van projekta i van ugovorenog iznosa od 30.05.2008.godine. Za drugostepeni sud bitno je da bi osnov za naknadu naknadnih radova bilo priznanje investitora za izradu navedenih radova, a da zapravo, investitor spori da su oni i izvršeni.

Prema ovakvom stanju stvari Vrhovni kasacioni sud nalazi da nižestepeni sudovi nisu raspravili poreklo nastanka veće kvadrature objekta izgradnje u odnosu na ugovorenu Ugovorom o građenju stambeno poslovnih objekata i posebno Aneksom br. 2 tog ugovora, kojim Aneksom je određena klauzula „ključ u ruke“ i utvrđena cena za izgradnju objekta u ukupnoj površini od 6.099,47 m2. Iz nalaza veštaka i izveštaja Stambene zadruge „Prostor“ utvrđeno je da ukupna površina izgrađenih objekata iznosi 7.317,08 m2, dakle više izgrađena površina u odnosu na ugovorenu za 1.217,61 m2. Prema činjeničnom stanju iz prvostepene presude tako utvrđena ukupna kvadratura obuhvata i garaže. Na osnovu rešenja organa uprave o odobrenju za izgradnju po izmenjenoj projektnoj dokumentaciji bruto građevinska površina uvećana je za ukupno 1.421,11 m2. Ako je to tako, onda je bilo potrebno raspraviti kako je došlo do uvećanja i na čega se ona odnose, i kakva je priroda radova kojima su uvećanja nastala, kako bi se moglo zaključiti u kakvom je to odnosu sa predmetom Aneksa br. 2 i ugovorenom klauzulom „ključ u ruke“. To što tuženi osporava da su radovi uopšte izvedeni, ne znači da nije dokazano da jesu izvedeni, kad je već utvrđeno da postoji uvećanje kvadrature objekta u odnosu na ugovorenu. Drugo je pitanje da li se tuženi sa tim saglasio. Ta sporna pitanja se nisu mogla eliminisati samo na osnovu činjenice da Aneks br. 2 sadrži klauzulu „ključ u ruke“. Ovo stoga, što prema odredbama člana 640. stav 1. i 2. Zakona o obligacionim odnosima, za unapred ugovorenu ukupnu cenu kod ugovora o građenju sa klauzulom „ključ u ruke“, važi da se ne menja zbog nastalih viškova radova i nepredviđenih radova, ali tako određena cena ne isključuje izmenu zbog nastupanja novih okolnosti i izvođenja naknadnih radova. Naknadni radovi su oni koji nisu ugovoreni a nisu nužni za ispunjenje ugovora. Dakle, ako je uvećanje kvadrature nastalo radovima koji nisu ugovoreni zaključno sa Aneksom 2, koji sadrži klauzulu „ključ u ruke“, a naručilac je zahtevao da se izvedu, ili se sa njima saglasio, onda se naknada za te radove ne može isključiti pozivom na klauzulu „ključ u ruke“. Upravo je među strankama sporno pitanje da li je uvećanje kvadrature obuhvaćeno Aneksom br. 2. Po pitanju saglasnosti tuženog za izvedene radove kojim je kvadratura uvećana, a čija priroda nije raspravljena, potrebno je oceniti značaj ishodovanja naknadnih rešenja o odobrenju za izgradnju po izmenjenoj projektnoj dokumentaciji, po kojima je bruto građevinska površina objekata povećana za ukupno 1.421,11 m2. Svakako da je teret dokazivanja činjenica o obimu i prirodi radova za koje traži naknadu na tužiocu.

Kako nedostaju bitne činjenice kako je napred ukazano, to je odlučeno kao u izreci po odredbi člana 416. stav 2. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić