Protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž 7348/21 od 19.01.2023. godine, tužilac preko punomoćnika iz reda advokata je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku učinjenih u postupku pred drugostepenim sudom i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Odgovor na reviziju nije podnet.

Vrhovni sud je ispitao pobjanu drugostepenu presudu u skladu sa odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ br. 72/11 od 28.09.2011...sa izmenama.) i zaključio da je revizija tužioca neosnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, niti bitne povrede iz tačke 1. ovog člana na koje se neosnovano revident poziva. Drugostepeni sud je cenio sve relevantne žalbene navode i dao jasne razloge za donošenje pobijane odluke.

Prema činjeničnom stanju koje nije bilo sporno između stranaka, dana 19.04.2006. godine je između tužioca u svojstvu kupca i pravnog prethodnika tuženog u svojstvu prodavca zaključen Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti - poslovnog prostora u Prištini površine 814 m² u ul. UCK br. 2 (sa ranijim nazivom ul. JNA, a potom Ulica kralja Milutina br. 2). Članom 3. ovog Ugovora su ugovorne strane utvrdile kupoprodajnu cenu u iznosu od 791.208,00 eura koju će kupac da uplati na račun prodavca prema instrukcijama za plaćanje u roku od 30 dana od dana potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Članom 1. ovog Ugovora ugovorne strane saglasno utvrđuju da je prodavac vanknjižni vlasnik predmetne nepokretnosti, da je pravo vlasništva stekao ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti od 09.01.1973. godine između Preduzeća „Tehnokomerc“ iz Ljubljane i Jugoslovenske investicione banke Beograd, da je tuženi (prodavac) pravni sledbenik navedene Jugoslovenske investicione banke Beograd na osnovu uverenja Trgovinskog suda u Beogradu Fi br. 2665/02 od 23.03.2002. godine, a da se prodaja obavlja na osnovu saglasnosti odbora poverilaca prodavca od 28.03.2006. godine i rešenja stečajnog veća St 10/02 od 04.04.2006. godine. Navedeni ugovor je pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu overen pod brojem Ov 6180/06 od 19.04.2006. godine.

Između istih stranaka je dana 25.05.2009. godine zaključen Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i to poslovnog prostora u Prištini u ul. Vidovdanska br. 4 površine 95,91 m² za (član 3. Ugovora) utvrđenu kupoprodajnu cenu u iznosu od 68.000,00 eura. Članom 1. ovog Ugovora se saglasno konstatuje da je prodavac vanknjižni vlasnik predmetne nepokretnosti upisane u posedovni list br. 7264 parcele 7716/2 KO Priština koju je stekao na osnovu Ugovora o prenosu prava korišćenja dela poslovne zgrade uz naknadu overenog dana 13.04.1978. godine kod Opštinskog suda u Prištini, da je na osnovu uverenja Trgovinskog suda u Beogradu Fi br. 2665/02 od 23.03.2002. godine konstatovano da je prodavac pravni sledbenik ranije Jugoslovenske investicione banke Beograd, a da je za prodaju data saglasnost odbora poverilaca prodavca od 27.04.2009. godine i stečajnog veća Trgovinskog suda u Beogradu St 10/02 od 05.05.2009. godine. Članom 4. ovog Ugovora se kupac obavezuje da iznos definisane kupoprodajne cene iz člana 3. ovog Ugovora uplati na račun prodavca prema instrukcijama za plaćanje koje se dostavljaju i koje predstavljaju sastavni deo ugovora. Navedeni ugovor je pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu overen pod brojem Ov 6547/09 dana 25.05.2009. godine.

Članom 6. navedenih ugovora o kupoprodaji se „prodavac obavezuje da odmah nakon što kupac izmiri svoje obaveze na način utvrđen članom 4. ovog Ugovora, odnosno isplati kupoprodajnu cenu, izda kupcu potvrdu o isplati kupoprodajne cene, kao i saglasnost za uknjižbu u zemljišnim i drugim javnim knjigama u kojima se upisuje pravo svojine (klauzula intabulandi)“.

Članom 7. ovog Ugovora „ugovorne strane saglasno konstatuju da je kupac upoznat da se predmetna nepokretnost od 1999. godine koristi od strane trećih lica bez saglasnosti prodavca, te će prodavac po primanju kupoprodajne cene iz člana 3. ovog Ugovora dati generalno ovlašćenje kupcu ili licu koje on odredi radi pravne zaštite kupca kod nadležnih organa UNMIK-a i sudova na Kosovu sve do ulaska u posed kupca na predmetnu nekretninu i uknjižbe kod nadležnih organa“. Svi troškovi koji proisteknu iz eventualnih sporova ili drugih preduzetih pravnih radnji iz prethodnog stava ovog člana padaju na teret kupca. Izdavanjem punomoćja iz stava 1. ovog člana prestaju sve druge obaveze prodavca prema kupcu.

Između parničnih stranaka nije bilo sporno da je tužilac isplatio u celosti kupoprodajnu cenu za poslovni prostor u ul. UCK (bivša kralja Milutina) br. 2 i za poslovni prostor u ul. Vidovdanska br. 4 (oba u Prištini), nakon čega mu je tuženi izdao potvrde br. 900/74 od 16.05.2006. godine i 48/1349 od 09.09.2009. godine, a u izdatim potvrdama je istovremeno data saglasnost tužiocu kao kupcu za uknjižbu prava vlasništva na kupljenim nekretninama. Navedene odredbe člana 6. i člana 7. su potpuno identične sadržine u oba zaključena ugovora o kupoprodaji.

Tužbom je traženo da sud raskine navedene ugovore o kupoprodaji i da se tuženi obaveže da na ime primljenog iznosa kupoprodajne cene tužiocu isplati iznos od 859.208,00 eura sa pripadajućom zateznom kamatom i troškovima sve to sa razloga što zaključeni ugovori o kupoprodaji nisu ispunili svoju svrhu i cilj, odnosno isplaćena je ugovorena kupoprodajna cena od strane kupca, ali nije izvršena obaveza prodavca da kupcu omogući ulazak u posed predmetnih nekretnina, ističući da je u konkretnom slučaju došlo do nemogućnosti ispunjenja za koju ne odgovara ni jedna strana.

Zahtev tužioca je odbijen u celini kao neosnovan sa obrazloženjem da su tužilac i tuženi bili u poslovnom odnosu po dva pisano zaključena ugovora koja po pravnoj prirodi predstavljaju ugovore o kupoprodaji. U tim poslovnim odnosima je tužilac bio kupac, a tuženi je bio prodavac. Ugovorima je definisan predmet kupoprodaje (i to po ugovoru od 19.04.2006. godine poslovni prostor u Prištini u ul. UCK br. 2 površine 814 m²), odnosno poslovni prostor u Prištini u ul. Vidovdanska br. 4 površine 95,91 m² i ugovorima je definisana kupoprodajna cena i to po ugovoru od 19.04.2006. godine u iznosu od 791.208,00 eura, a po Ugovoru od 25.05.2009. godine u iznosu od 68.000,00 eura.

Zaključenim ugovorima je (član 4.) definisana obaveza kupca da iznos kupoprodajne cene iz člana 3. navedenih ugovora uplati na račun prodavca u roku od 30 dana od dana potpisivanja ugovora o kupoprodaji prema instrukcijama za plaćanje, te je ugovorima definisana i obaveza prodavca (član 6. zaključenih ugovora) da „odmah nakon što kupac izmiri svoje obaveze odnosno isplati celokupnu kupoprodajnu cenu izda kupcu potvrdu o isplati kupoprodajne cene, kao i saglasnost za uknjižbu u zemljišnim i drugim javnim knjigama u kojima se upisuje pravo svojine (klauzula intabulandi)“.

Tužilac je svoju ugovornu obavezu po zaključenim ugovorima ispunio i na račun tuženog kao prodavca je isplatio ugovoreni iznos kupoprodajne cene.

Tuženi je sa svoje strane dana 16.05.2006. godine izdao potvrdu br. 900/74 prema kojom je potvrdio da je kupac- u sporu tužilac u celosti izmirio svoju ugovornu obavezu po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti Ov 6180/06 od 19.04.2006. godine i na račun prodavca (sada tuženog) uplatio celokupan ukupan iznos kupoprodajne cene, te potvrdu da je saglasan da se bez njegovog daljeg prisustva i posebne saglasnosti izvrši uknjižba prava vlasništva na predmetnoj nepokretnosti u ul. UCK br. 2 u korist kupca. Tuženi je dana 09.09.2009. godine izdao i potvrdu br. 48/1349 prema kojoj je tužilac kao kupac po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti Ov 6547/09 od 25.05.2009. godine u potpunosti isplatio celokupni iznos kupoprodajne cene, te je saglasan da se bez daljeg njegovog prisustva i posebne saglasnosti izvrši uknjižba prava vlasništva na nepokretnosti u Prištini u ul. Vidovdanska br. 4 upisano u posedovnom listu 7264 kp. br. 7716/2 KO Priština u korist kupca.

Prema stanovištu nižestepenih sudova, isplatom u celosti kupoprodajne cene o zaključenim ugovorima i izdavanjem o tome potvrde i saglasnosti za uknjižbu su ugovorom definisane obaveze tužioca i tuženog u potpunosti izvršene. Ugovor koji je u celosti izvršen se ne može raskinuti.

U pogledu zahteva tužioca da se tuženi obaveže na isplatu ukupnog iznosa od 859.208,00 eura sa pripadajućom zateznom kamatom, nižestepeni sudovi zaključuju da nema uslova za primenu člana 210. i 214. Zakona o obligacionim odnosima, da su predmetni ugovori o kupoprodaji nepokretnosti u svemu punovažni. Dalje zaključuju da nema mesta ni primeni člana 137. Zakona o obligacionim odnosima jer u konkretnom slučaju nije došlo do nemogućnosti ispunjenja obaveze tuženog kao prodavca. Tuženi je ugovorima definisane obaveze u potpunosti izvršio na način kako su one između stranaka bile definisane. On nije bio u obavezi da predmetne nepokretnosti tužiocu preda u državinu. Naprotiv, zaključenim ugovorima o kupoprodaji (član 7. oba ugovora) se saglasno konstatuje da je kupac upoznat da se predmetne nepokretnosti od 1999. godine koriste od strane trećih lica bez saglasnosti prodavca.

Vrhovni sud nalazi da je pobijana drugostepena odluka doneta pravilnom primenom materijalnog prava. Navodi revizije su neosnovani.

Revident i dalje smatra, što u reviziji ističe, da je u konkretnm slučaju nastupila nemogućnost ispunjenja predmetnih ugovora, da ugovori nisu ispunili ni svrhu ni svoj krajnji cilj, da zbog toga ne može odgovarati nijedna ugovorna strana, te je ovu situaciju bilo nužno razrešiti primenom odredbe člana 137. Zakona o obligacionim odnosima, ugasiti obaveze iz ugovora i ono što je ispunjeno vratiti ugovornim stranama po pravilima stečenog bez osnova.

Ovi navodi se ne mogu prihvatiti kao osnovani. Odredbom člana 137. Zakona o obligacionim odnosima je definisana nemogućnost ispunjenja obaveza iz ugovora za koju ne odgovara ni jedna strana. Nižestepeni sudovi su pravilno zaključili da u konkretnom slučaju nema mesta primeni ove odredbe i obrazložili svoj stav, koji u prihvata i revizijski sud.

Kao što je prethodno navedeno odredbom člana 7. koja je identična kod oba ugovora, strane saglasno konstatuju da je kupac – u sporu tužilac upoznat da se predmetna nepokretnost od 1999. godine koristi od strane trećih lica bez saglasnosti prodavca, te će prodavac po primanju kupoprodajne cene, dati generalno ovlašćenje kupcu ili licu koje on odredi radi pravne zaštite kupca kod nadležnih organa UNMIK-a i sudova na Kosovu sve do ulaska u posed kupca na predmetnu nekretninu i uknjižbe kod nadležnih organa“. Svi troškovi koji proisteknu iz eventualnih sporova ili drugih preduzetih pravnih radnji iz prethodnog stava ovog člana padaju na teret kupca. Izdavanjem punomoćja iz stava 1. ovog člana prestaju sve druge obaveze prodavca prema kupcu.

Tuženi prema sadržini oba ugovora nije imao obavezu predaje poslovnog prostora tužiocu. Utvrđeno je da je tuženi saglasno ugovorima, izdao potvrde kojima je je potvrdio da je kupac- u sporu tužilac u celosti izmirio svoju ugovornu obavezu po oba ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i na račun prodavca (sada tuženog) uplatio celokupan ukupan iznos kupoprodajne cene. Tuženi je izdao potvrde da je saglasan da se bez njegovog daljeg prisustva i posebne saglasnosti izvrši uknjižba prava vlasništva na predmetnoj nepokretnosti. Prema sadržini predmetnih ugovora, tuženi nema neku od obaveza koju nije ispunio, da bi to bio razlog zbog koga bi se opravdano tražio raskid ugovora sa pozivom na član 137. Zakona o obligacionim odnosima.

U reviziji tužilac ukazuje na cilj kupoprodaje i tvrdi da obaveza tuženog ne može da se svede samo na uknjižbu i predaju generalnog punomoćja, ali ne navodi šta to tačno tuženi od ugovorenih obaveza i u kom delu nije izvršio, ni šta to čini nemogućim potpuno izvršenje obaveze a da to zavisi od tuženog.

Ukoliko tužilac u ovoj situaciji nije u mogućnosti da ostvari pravnu zaštitu na nepokretnostima koje je kupio od tuženog, za tu situaciju nije odgovoran tuženi, već taj problem tužilac mora rešiti kod nadležnih organa UMNIK-a i sudova na Kosovu, kako je to jasno ugovoreno između stranaka i tužilac na to pristao.

To su razlozi na osnovu kojih je Vrhovni sud primenom procesnih ovlašćenja iz člana 414. Zakona o parničnom postupku, odlučio kao u izreci presude.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić