Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je izjavio blagovremenu i dozvoljenu reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešne primene materijalnog prava i pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

Tuženi je dao odgovor na reviziju. Troškove je opredeljeno tražio.

Ispitujući pobijanu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 10/23 - dr.zakon), Vrhovni sud je odlučio da revizija nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju sud u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. Bez uticaja su revizijski navodi da je pred drugostepenim sudom učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka tako što postoji protivrečnost između onoga što se u razlozima drugostepene presude navodi i izvedenim dokazima, jer se time ukazuje na bitnu povredu iz člana 374. stav 2. tačka 12 Zakona o parničnom postupku, koja se u revizijskom postupku ne može isticati.

Predmet tužbenog zahteva je obavezivanje tuženog na isplatu iznosa od 15.550.775,98 dinara na ime poreza na imovinu, poreza na građevinsko zemljište i takse za građevinsko zemljište, kao i iznosa od 6.696.180,05 dinara sa opredeljenom zakonskom zateznom kamatom na ime naplaćenih troškova za usluge upravljanja imovinom.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac i tuženi su bili u obligacionom odnosu po osnovu Ugovora o zakupu poslovnog prostora koji je za predmet imao zakup poslovnog prostora u GTC Skveru u Beogradu, ul. Milutina Milankovića br. 11. Prvi ugovorni odnos trajao je od 23.05.2008. godine, da bi stranke potom zaključile 04.07.2013. godine novi Ugovor o zakupu za isti poslovni prostor. Nakon zaključenja ugovora, između istih stranaka zaključena su još 4 aneksa. Članom 5. Opštih uslova definisana je zakupnina i naknada za usluge, pa je tačkom 5.4 navedenog člana propisano da naknada za usluge pokriva sve izdatke, sve naknade i sve troškove izvršenja usluga i državni opštinski porez na nepokretnosti za objekat i lokaciju i sve druge poreze i naknade koje mogu zameniti taj porez, za formiranje amortizacionog fonda za obnavljanje i remont opreme, isplatu premija osiguranja koje se odnose na objekat i lokaciju, troškove klimatizacije i troškove komunalnih usluga koji se naplaćuju srazmerno zakupljenom prostoru. Navedenim članom je definisano da po isteku kalendarske godine, ali najranije 90 dana nakon isteka kalendarske godine zakupac ima pravo da od zakupodavca zatraži spisak i dokumenta kojima se potvrđujy izdaci učinjeni u odnosnoj kalendarskoj godini. Tačkom 5. navedenog člana opštih uslova je definisano da mesečna visina avansne naknade za usluge utvrđena Ugovorom o zakupu da u narednim godinama perioda zakupa mesečnu avansnu naknadu za usluge snosi zakupac proporcionalno površini zakupljenog prostora u odnosu na površinu prostora u objektu koji se može izdati u zakup, a koji je na dan potpisivanja ovih opštih uslova određen ugovorom o zakupu. Dana 15.12.2011. godine, između tužene i C&R Ventures doo iz Beograda, zaključen je ugovor o upravljanju imovinom, kojim je definisano pružanje usluga na imovini koja je predmet zakupa. Navedenim ugovorom je definisano i upravljanje finansijama, pa je definisano da naknada za upravljanje iznosi 251.636,00 evra godišnje bez PDV, a ova usluga uključuje uslugu upravljanja imovinom u iznosu od 58.409,00 evra po kvartalu i usluge finansija i računovodstva 4.500,00 evra po kvartalu.

Odlučujući o delu tužbenog zahteva kojim je tužilac tražio da se obaveže tuženi da mu na ime neosnovano naplaćenog poreza na imovinu, poreza na građevinsko zemljište i takse za građevinsko zemljište isplati opredeljeni iznos, prvostepeni sud je primenom odredaba člana 4. Zakona o porezu na imovinu, zatim člana 567. i 570. Zakona o obligacionim odnosima, odredaba Opštih uslova koji čine sastavni deo Ugovora o zakupu, zaključio da je tužbeni zahtev u tom delu neosnovan. Obrazlaže da zakupac, ovde tužilac prihvatio kao ugovornu obavezu da tuženom za zakup poslovnog prostora refundira troškove poreza i taksi srazmerno zakupljenom prostoru, te da stoga tužilac plaćeni iznos po tom osnovu ne može zahtevati od tuženog po odredbama člana 210. Zakona o obligacionim odnosima.

Dalje, kada se radi o delu tužbenog zahteva da se obaveže tuženi da tužiocu na ime neosnovano naplaćenih troškova za usluge upravljanja imovinom isplati opredeljeni iznos, prvostepeni sud je zaključio da je tužbeni zahtev u ovom delu osnovan. Prvostepeni sud se pozvao na Opšte uslove iz kojih proizlazi da je bila predviđena avansna uplata naknada od strane tužioca tuženom, ali uz istovremenu obavezu da nakon avansne uplate tuženi obračuna stvarni iznos troškova na ime usluga koje su pružene tužiocu. Sa tim u vezi, prvostepeni sud je utvrdio da nema dokaza da je tuženi dostavio tužiocu obračun stvarnih troškova na ime usluge upravljanja imovinom, a takođe je utvrdio da troškovi redovnog poslovanja pravnog lica C&R Ventures ne predstavljaju troškove upravljanja imovinom koje je dužan da snosi tužilac kao zakupac, jer se ovi troškovi ne odnose na predmet zakupa. Prihvatajući treću varijantu nalaza i mišljenja sudskog veštaka od 23.05.2023. godine, u kojoj je veštak obračunao da je po ovom osnovu tuženi tužiocu naplatio ukupan iznos od 6.969.180,05 dinara, prvostepeni sud je stanovišta da je tuženi u smislu člana 210. Zakona o obligacionim odnosima, ovaj iznos stekao bez osnova, pa je dužan isti da vrati tužiocu, kao i da nema mesta primeni člana 211. Zakona o obligacionim odnosima, jer je tužilac bio dužan da vrši avansnu uplatu naknade i nije mogao imati saznanja koliki je stvarni iznos troškova za fakturisanu cenu usluge.

Drugostepeni sud u potpunosti prihvata materijalnopravne zaključke prvostepenog suda u delu odluke kojom je odbijen tužbeni zahtev za vraćanje iznosa plaćenog po osnovu poreza na imovinu, poreza na građevinsko zemljište i takse za građevinsko zemljište, pa je u tom delu potvrdio prvostepenu presudu. Međutim, u delu odluke kojom je usvojen tužbeni zahtev na ime neosnovano naplaćenih troškova za usluge upravljanja imovinom, drugostepeni sud smatra da je na utvrđeno činjenično stanje prvostepeni sud pogrešno primenio materijalno pravo. Prema oceni drugostepenog suda, prvostepeni sud je pogrešno zaključio da su u konkretnom slučaju ispunjeni uslovi za primenu pravila o sticanju bez osnova iz člana 210. Zakona o obligacionim odnosima, a da nema mesta primeni člana 211. istog zakona. Tužilac je predmetnu naknadu za usluge upravljanja imovinom plaćao za čitav period trajanja ugovora o zakupu, a nije zadržao pravo na vraćanje, u smislu člana 211. Zakona o obligacionim odnosima. Dalje se obrazlaže da suprotno zaključku prvostepenog suda iz čl. 5.5 Opštih uslova tužilac je imao pravo kao zakupac da od zakupodavca traži specifikaciju stvarnih troškova koje je imao vezano za upravljanje imovinom, a koje je tužilac kao zakupac dužan da snosi i koje je prethodno avansno platio. Sa tim u vezi, drugostepeni sud ne prihvata zaključak prvostepenog suda da tužilac nije mogao da ima saznanja o visini stvarnih troškova, jer ga upravo pomenuta odredba opštih uslova ovlašćuje na to da od zakupodavca dobije potrebne informacije u pogledu visine troškova. Iz navedenih razloga, zaključak drugostepenog suda je da tužilac jeste avansno vršio uplatu naknade, ali je na kraju svake kalendarske godine imao pravo da od tuženog traži specifikaciju iznosa stvarnih troškova, što tužilac nije činio tokom višegodišnjeg trajanja zakupodavnog odnosa, usled čega ne može sada u parničnom postupku da traži sticanje bez osnova, u smislu člana 210. Zakona o obligacionim odnosima, jer nije zadržao pravo da traži vraćanje plaćenih iznosa avansa. Iz navedenih razloga drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu u navedenom delu i odbio tužbeni zahtev. U skladu sa navedenim, drugostepeni sud je preinačio i odluku o troškovima postupka.

Revizija nije osnovana.

Drugostepeni sud je na utvrđeno činjenično stanje pravilno postupio kada je potvrdio prvostepenu presudu u odbijajućem delu, odnosno preinačio prvostepenu presudu u usvajajućem delu i odbio tužbeni zahtev. Bez uticaja su revizijski navodi da u članu 5.1.2 Plana pružanja usluga nema utemeljenja za prevaljivanje na tužioca troškova poreza na imovinu, poreza na građevinsko zemljište i takse za građevinsko zemljište, jer kako tužilac tvrdi, ti troškovi nisu nastali u pogledu pružanja usluga. Tačni su navodi revidenta da je navedenim članom Plana predviđeno da će zakupac (ovde tužilac) učestvovati u troškovima koji su predviđenim članom 4 ovog Plana pružanja usluga i koji su nastali u pogledu pružanja usluga u meri u kojoj se oni odnose. Međutim, navedenim Planom regulisana je isključivo obaveza tužioca u vezi sa uslugama koje tuženi pruža u vezi „normalnog funkcionisanja lokacije i objekta kao prvoklasne poslovne zgrade za koju je po Ugovoru o zakupu ili zakonu odgovoran tuženi“ (član 4.), što prema slovu samog Plana podrazumeva upravljanje i izvršenje usluga unutar i izvan objekta. Obavezu plaćanja troškova poreza tužilac je preuzeo na osnovu odredbe člana 5.4 Opštih uslova za zakup poslovnog prostora u GTC Skver na Novom Beogradu, jer se istim predviđa da zakupac plaća i dodatne troškove, između ostalog, državni i opštinski porez na nepokretnosti za objekat i lokaciju (i sve druge poreze i naknade koje mogu zameniti taj porez). Dakle, radi se o dodatnim troškovima mimo onih definisanih Planom pružanja usluga, a koje je tuženi prefakturisao tužiocu srazmerno kvadratu zakupljenog prostora u skladu sa Ugovorima o zakupu i Aneksom broj 2 ugovora (proizlazi iz nalaza i mišljenja veštaka), pa stoga i prema oceni Vrhovnog suda, postoji valjan pravni osnov po kom je tuženi troškove poreza i taksi prefakturisao na tužioca. Zato je pravilna odluka nižestepenih sudova kojom je odbijen tužbeni zahtev za vraćanje iznosa plaćenih na ime troškova poreza na imovinu, poreza na građevinsko zemljište i takse za građevinsko zemljište.

Bez uticaja su revizijski navodi da se u konkretnom slučaju ne može primeniti odredba člana 211. Zakona o obligacionim odnosima kojom je propisano da ko izvrši isplatu znajući da nije dužan platiti, nema pravo da zahteva vraćanje, izuzev ako je zadržao pravo da traži vraćanje ili ako je platio da bi izbegao prinudu. U prvostepenom postupku utvrđeno je da je tuženi avansno plaćao troškove na ime upravljanja imovinom u skladu sa ugovorom, a suprotno revizijskim navodima, nije utvrđeno da je tužilac prigovarao tuženom bilo na način obračuna troškova, bilo na visinu. Imajući u vidu da je ugovorni odnos trajao više godina, pravilno drugostepeni sud nalazi da izostanak dokumentacije tuženog o stvarnim troškovima na ime upravljanja imovinom, ne može voditi stečenom bez osnova. Ovo iz razloga što je odredbom čl. 5.4.5 Opštih uslova za zakup poslovnog prostora propisano da po isteku kalendarske godine, ali najranije 90 dana nakon isteka kalendarske godine, zakupac ima pravo da od zakupodavca zatraži spisak i dokumente kojima se potvrđuju izdaci učinjeni u odnosnoj kalendarskoj godini, a u koje zakupodavac ima uvid, u pogledu svih elemenata i obračuna naknade za usluge, umanjeni za izvršena avansna plaćanja u skladu sa čl. 5.5 Opštih uslova, a zakupodavac ima obavezu da zakupcu dostavi taj spisak dokumenata u roku od 60 dana od prijema zahteva od zakupca. Dakle, tužilac je imao mogućnosti da sazna iznos stvarnih troškova od kojih treba odbiti avansne uplate, ali je nastavio sa plaćanjem i naredne godine u odnosu na koju nije dobio dokumentaciju iz citiranog člana. Zato tužilac nema pravo da potražuje vraćanje plaćenih avansnih iznosa na ime troškova upravljanja imovinom, jer je tužilac plaćanjem avansa ispunjavao svoju ugovornu obavezu, a za eventualne korekcije tih potraživanja bilo je neophodno da tužilac od tuženog zahteva odgovarajuću dokumentaciju, što tužilac tokom postupka nije dokazao. Zato je bez uticaja na pravilnost pobijane odluke tužiočeva tvrdnja da je deo tih troškova naplaćen prinudnim putem, jer je tuženi koristio sredstva obezbeđenja (menice) radi naplate dospelih obaveza po ugovoru o zakupu (onako kako su fakturisane), pa se ne može govoriti o sticanju bez osnova. Sledi da u konkretnom slučaju, prema oceni Vrhovnog suda, primena člana 211. Zakona o obligacionim odnosima ne predstavlja pravni osnov za odbijanje tužbenog zahteva (jer uopšte nema mesta primeni ni člana 210. Zakona o obligacionim odnosima), ali bez obzira što se drugostepeni sud pozvao na navedenu odredbu, pogrešna primena materijalnog prava nije bila od uticaja na pravilnost same odluke.

Kako ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, kao ni razlozi o kojima revizijski sud vodi računa po službenoj dužnosti, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci.

Vrhovni sud je odbio zahtev tuženog za naknadu troškova revizijskog postupka imajući u vidu da troškovi nastali povodom odgovora na reviziju ne spadaju u nužne troškove za odlučivanje o reviziji.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković