Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 3886/20 od 16.07.2020. godine, prvim stavom izreke, preinačena je prvostepena presuda tako što je odbijen tužbeni zahtev tužilje kojim je tražila da se zbog povrede prava preče kupovine poništi ugovor o prodaji nepokretnosti overen kod javnog beležnika u Lazarevcu broj OPU 317-2016 od 13.04.2016. godine, da se tuženi obavežu da priznaju i trpe, kao i da se obavežu tuženi BB i VV da pod istim uslovima naznačenim u ugovoru OPU 317-2016 od 13.04.2016. godine prodaju i zaključe ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa tužiljom, kao kupcem sledeće sadržine: prodavci prodaju kupcu suvlasničke udele, i to suvlasničke udele od po 5/36 na k.p. br. .. KO ... – njiva 3. klase, ukupne površine od 0.81,32 ha poljoprivredno zemljište, k.p. br. .. KO ... – njiva 3. klase, ukupne površine od 3.86,32 ha poljoprivredno zemljište, k.p. br. .. KO ... – šuma 3. klase, ukupne površine od 0.35.84 ha šumsko zemljište, sve upisano u list nepokretnosti broj .. KO ..., zatim suvlasničke udele od po 5/36 na k.p. br. .. KO ..., ukupne površine 5.44.00 ha koja se sastoji od delova parcele njiva treće klase površine 2.21 – 04 ha njive četvrte klase, površine 3.22.96 ha poljoprivredno zemljište, k.p. br. .. KO ... – njive 3. klase, ukupne novršine 0.69.62 ha poljoprivredno zemljište, obe upisane u list nepokretnosti broj .. KO ..., kao i suvlasničke udele od po 5/72 na k.p. br. .. KO ..., šuma 3. klase, ukupne površine 0.45.46 ha poljoprivredno zemljište, upisana u list nepokretnosti broj .. KO ..., pri čemu prodavci prodaju kupcu, a kupac kupuje navedene nepokretnosti za ugovorenu kupoprodajnu cenu od 10.000 evra, svakom kupcu po polovinu iznosa u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS, uz pravo prodavca da kupoprodajnu cenu naplati iz sredstava koja se nalaze u depozitu suda po rešenju R3 871/16 od 16.12.2016. godine, kojim je kupac platio na ime kupoprodajne cene u korist prodavcu, uz saglasnost prodavca da se kupac na osnovu ovog ugovora može uknjižiti kao suvlasnik navedene nepokretnosti bez njihove posebne saglasnosti i prisustva u katastru nepokretnosti, pa ova presuda menja ugovor o kupoprodaji i služiće kao osnov za upis prava svojine tužilji u katastarskom operatu. Drugim stavom izreke, preinačeno je rešenje o troškovima parničnog postupka sadržano u stavu drugom izreke prvostepene presude, tako što je obavezana tužilja da tuženima na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 144.300.00 dinara.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane odluke u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku, u vezi člana 403. stav 2. tačka 1. ZPP (,,Službeni glasnik RS“ broj 72/11, 49/2013 - US, 74/13 - US, 55/14, 87/18 i 18/20), Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija neosnovana.

 

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužene BB i VV, kao prodavci i tuženi GG kao kupac su 01.04.2016. godine zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kojim ugovorom su tužene prodale tuženom suvlasničke udele u obimu i na nepokretnostima bliže navedenim u obrazloženju nižestepenih odluka. Tužene su suvlasnice na katastarskim parcelama koje su predmet spornog ugovora broj .., .., .., .. i .. KO ..., a po osnovu pravnosnažnog rešenja Opštinskog suda u Lazarevcu O 227/2000 od 04.12.2000. godine, a tuženi GG je suvlasnik sa suvlasničkim udelom od 31/36. Tužilja je na žiro-račun depozita Osnovnog suda u Lazarevcu uplatila 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti (1.235.640,00 dinara), što odgovara ugovorenoj kupoprodajnoj ceni spornih nepokretnosti.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je zahtev tužilje za poništaj spornog ugovora o prodaji nepokretnosti osnovan sa obrazloženjem da tuženi suprotno odredbi člana 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti tužilju nisu obavestili o nameri da prodaju svoj suvlasnički udeo, što su u smislu člana 10. stav 1. istog zakona bile dužne, dok činjenica da je tuženi GG tužilji u leto 2016. godine ponudio da kupi njen suvlasnički udeo na predmetnim parcelama bez opredeljivanja cene ne može biti od uticaja na pravo tužilje da od strane tuženih kao suvlasnika na spornim nepokretnostima, koje su u svojstvu prodavaca otuđile tuženom, jer bi ponuda tuženog tužilji dovela do zaključenja drugog ugovora koji nema veze sa spornim ugovorom čiji se poništaj traži.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu odbijanjem tužbenog zahteva tužilje, zaključujući da nije povređeno njeno pravo preče kupovine s obzirom da su tužene sporni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključile sa tuženim GG koji je na spornoj nepokretnosti suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom od 31/36 i koji samim tim ima prvenstvo prava preče kupovine iste, zbog čega tužene nisu imale obavezu da i tužilji prethodno ponude sporne parcele na prodaju. Osim toga, tužilja nije dokazala da iznos od 10.000 evra koji je položila u sudski depozit kao ugovorenu kupoprodajnu cenu, predstavlja tržišnu vrednost spornih nepokretnosti koje su bile predmet kupoprodaje između tuženih u smislu odredbe člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda revizijom tužilje se neosnovano ukazuje da je drugostepena odluka doneta uz pogrešnu primenu materijalnog prava.

Odredbom člana 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, broj 93/2014, 121/14 i 6/2015) koji je važio u vreme zaključenja spornog ugovora, propisano je da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima, a stavom 2. istog člana da u slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.

Odredbom člana 10. stav 5. istog zakona propisano je da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz st. 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilna je odluka drugostepenog suda kojom je odbijen zahtev tužilje za poništaj spornog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zbog povrede prava preče kupovine.

Naime, novčani iznos koji je tužilja dužna da položi u sud istovremeno sa podnošenjem tužbe zbog povrede prava preče kupovine mora da odgovara tržišnoj vrednosti same nepokretnosti na dan podnošenja tužbe, nezavisno od kupoprodajne cene po kojoj je nepokretnost prodata kupcu ili ponuđena na prodaju tužilji. Ovo proizlazi iz navedene odredbe člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti. Tužilja je, nakon zaključenja ugovora, pre podnošenja tužbe izvršila i uplatu depozita u visini cene koja je označena u ugovoru koji su tuženi zaključili. Međutim, tužilja u konkretnom slučaju nije dokazala da iznos koji je uplatila odgovara tržišnoj vrednosti nepokretnosti, zbog čega nisu ispunjeni kumulativni uslovi iz člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti, te je tužilja, kao titular prava preče kupovine, trebalo da položi kod suda iznos u visini tržišne vrednosti na dan podnošenja tužbe, u smislu člana 10. stav 5. navedenog Zakona. Polaganje novčanog iznosa u visini tržišne cene nepokretnosti istovremeno sa tužbom je uslov za osnovanost tužbenog zahteva imaoca prava preče kupovine radi poništaja ugovora o prodaji nepokretnosti i zahteva da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima. Tužilja nije postupila shodno navedenoj zakonskoj odredbi koja je imperativnog karaktera, pa je tužbeni zahtev neosnovan. Kod svega navedenog, revizijski navodi o pogrešnoj primeni materijalnog prava su neosnovani.

Pogrešno pozivanje drugostepenog suda u obrazloženju odluke na odredbe materijalnog prava sadržane u članu 5. stav 2. i članu 10. stav 1., 3. i 5. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“ broj 42/98 i 111/2009) nije od uticaja na zakonitost i pravilnost pobijane odluke, imajući u vidu da su navedene odredbe sadržinski identične sa odredbama Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, broj 93/2014, 121/14 i 6/2015) koji je važio u vreme zaključenja spornog ugovora.

Iz iznetih razloga, a primenom člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Slađana Nakić Momirović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić