Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11....87/2018 - u daljem tekstu: ZPP), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se neosnovano ukazuje da je drugostepeni sud učinio bitnu povredu postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 386. i 372. ZPP, a zbog bitne povrede postupka iz člana 374. stav 2. tačka 7. ZPP, revizija se prema članu 407. stav 1 ZPP, ne može izjaviti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je vlasnik firme „VV“ koja je zvanični distributer proizvođača iz oblasti tehnologije komozitnih materijala, dok je tuženi zaposlen kao ... - ... u privrednom društvu „GG“ DOO ..., iz ... . U junu 2014. godine, za vreme posete fabrici kada u ...., koja je poslovala u sastavu privrednog društva u kome je tuženi bio u radnom odnosu, tuženi je saopštio tužiocu da pokušava da proda fabriku i da su na prodaju i nepokretnosti i pokretne stvari. Parnične stranke su nakon toga vršile prepisku elektronskim putem, u toku koje je tužiocu dostavljena ponuda za prodaju fabrike, sa njenim opisom i lokacijom, kao i površinom proizvodnog pogona i zemljišta ispod i pored proizvodnog pogona. Tuženi je nudio tužiocu proviziju na fabriku 5% a na proizvodnu liniju 10%, dok je ua isplatu navedeno da je ista kao što kupci isplaćuju. Pismeni ugovor o posredovanju između tužioca i tuženog nije zaključen. Tužilac nije upisan u registar posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. Tužilac i direktor Privrednog društva „DD“ DOO ..., ..., ĐĐ, sa kojim je tužilac imao komunikaciju u vezi prodaje fabrike, su u toku 2014. godine obišli predmetnu fabriku u ... . U periodu od 01.01.2015. godine do 24.10.2016. godine, između Privrednog društva „GG“ DOO ..., iz ..., kao zakupodavca i Privrednog društva „DD“ DOO ..., ..., kao zakupca, zaključeno je više ugovora o zakupu na određeno vreme, nepokretnosti - poslovnog prostora (upravnih zgrada sa pomoćnim prostorijama, proizvodne hale sa proizvodnim pogonom, magacinom i pomoćnim prostorijama, objakta trafistanice i zemljišta pod objektima i oko objekata ), na kp. ..., ..../..., .../..., ..../... i .../.... KO ..., kao i pokretnih stvari - osnovnih sredstava sa sitnim inventarom, navedenih u zapisniku 003/16 od 01.01.2006.godine, koje čine osnov za proizvodnju fabrike kada u ..., sa pripadajućim aneksima ugovora o zakupu. Dana 24.10.2016. godine pod OPU: 913/16, zaključen je i pred javnim beležnikom overen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između Privrednog društva „GG“ DOO ..., iz ..., kao prodavca i Privrednog društva „DD“ DOO ..., ..., kao kupca. Predmet ugovora je kupoprodaja nepokretnosti – objekata i zemljišta koji su bili predmet ugovora o zakupu između navedenih privrednih društava. Ugovorena kupoprodajna cena je iznosila 250.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan plaćanja, sa rokom za isplatu 01.01.2019. godine. Na osnovu navedenog kupoprodajnog ugovora, Privredno društvo „DD“ DOO ..., ..., podnelo je dana 25.10.2016. godine RGZ- Službi za katastar nepokretnosti ..., zahtev za upis predbeležbe, te je u listu nepokretnosti broj ... KO ..., u kome je kao vlasnik navedenih nepokretnosti bilo upisano Privredno društvo„GG“ DOO ..., iz ..., upisana predbeležba postojanja navedenog ugovora. U toku žalbenog postupka dostavljeni su dokazi da su nepokretnosti koje su bile predmet kupoprodaje uknjižene kao vlasništvo kupca.

Na ovako utvrđeno činjenično stanje pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su ocenili da je tužbeni zahtev tužioca neosnovan.

Oderedbom člana 1. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 95/2013), uređeni su uslovi i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor nad primenom ovog zakona. Članom 2. navedenog zakona propisano je da na pitanja koja nisu ovim zakonom posebno uređena, shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi. Prema članu 3. stav 1. tačka 2 istog zakona, posrednik je privredno društvo, odnosno preduzetnik koji ima sedište u Republici Srbiji i koji je upisan u registar posrednika. Odredbom člana 12. stav 1. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisano je da je zabranjeno da pravno ili fizičko lice koje nije upisano u registar posrednika obavlja posredovanje. Članom 32. navedenog zakona propisano je da će se novčanom kaznom u visini od dvostruke do petostruke vrednosti uobičajne posredničke naknade, kazniti za prekršaj pravno lice, preduzetnik, fizičko lice, odnosno odgovorno lice u pravnom licu, ako obavlja posredovanje suprotno zabrani iz člana 12. stav 1. ovog zakona.

Na osnovu citiranih zakonskih odredbi, proizilazi da je za zakonito obavljanje poslova posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti neophodno da lice koje se bavi tom delatnošću bude upisano u registar posrednika. Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti je specijalni zakon koji se primenjuje na sva pitanja koja su tim zakonom uređena u pogledu uslova i načina obavljanja posredničke delatnosti u zaključenju ugovora o prometu i zakupu koji za predmet imaju nepokretnost, dok se odredbe Zakona o obligacionim odnosima, kao opšteg zakona, primenjuju supsidijarno, na pitanja koja nisu specijalnim zakonom posebno regulisana.

Imajući u vidu predmet tužbenog zahteva u ovoj pravnoj stvari, kojim se traži isplata naknade za izvršeno posredovanje u prodaji nepokretnosti po overenom ugovoru o kupoprodaji, koje čine opisane poslovne prostorije fabrike kada u ..., sa zemljištem, koje su bile u vlasništvu Privrednog društva „GG“ DOO ..., iz ..., kao i nesporno utvrđenu činjenicu da tužilac kao fizičko lice nije upisan u Registar posrednika za obavljanje poslova posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, takav zahtev ne može uživati sudsku zaštitu s obzirom da se zasniva na nedozvoljenim radnjama tužioca koje su obavljene suprotno navedenim zakonskim odredbama, jer tužilac nije ispunio zakonsku obavezu registracije svojih aktivnosti u domenu posredovanja u prometu nepokretnosti.

Pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo iz odredbi članova 813 - 826. Zakona o obligacionim odnosima, koje regulišu ugovor o posredovanju, prilikom odlučivanja o zahtevu tužioca za isplatu naknade za posredovanje u zakupu (prodaji) pokretnih stvari koje čine osnovna sredstva i inventar fabrike koja je poslovala u okviru Privrednog društva „GG“ DOO ..., iz ... . Naime, odredbom člana 813. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da se ugovorom o posredovanju obavezuje posrednik da nastoji naći i dovesti u vezu sa nalogodavcem lice koje bi sa njim pregovaralo o zaključenju određenog ugovora, a nalogodavac se obavezuje da mu isplati određenu naknadu, ako taj ugovor bude zaključen, dok je članom 823. stav 1 istog zakona propisano da posrednik stiče pravo na naknadu u času zaključenja ugovora za koji je posredovao, ako što drugo nije ugovoreno. Prema članu 821. ZOO, posrednik u privredi dužan je u posebnu knjigu (posrednički dnevnik) ubeležiti bitne podatke o ugovoru koji je zaključen njegovim posredovanjem i izdati izvod iz te knjige potpisan od njegove strane (posrednički list). Sledom citiranih zakonskih odredbi, u konkretnom slučaju tuženi ne može biti nalogodavac po osnovu ugovora o posredovanju zaključenim sa tužiocem, sa obavezom isplate naknade - posredničke provizije, i u situaciji da je pregovarao sa tužiocem povodom posredovanja i da je posredstvom tužioca zaključen predmetni ugovor u privredi (iako je utvrđeno da tuženi za to nije imao zakonsko ili drugo ovlašćenje u smislu članova 31 - 40. Zakona o privrednim društvima, niti je vodio posrednički dnevnik), jer je ugovor o zakupu (prodaji) pokretnih stvari zaključilo privredno društvo preko direktora, kao zakonskog zastupnika, a ne tuženi lično, pa stoga ne može biti pasivno legitimisan u ovom sporu.

S ozbirom na navedeno, nisu osnovani revizijski navodi o pogrešnoj primeni materijalnog prava isticanjem da je poslovni odnos kupoprodaje između navedena dva privredna društva u potpunosti relizovan uz njegovo posredovanje i da mu zbog toga pripada ugovorena naknada.

Kako se navodima revizije ne dovodi u sumnju pravilnost i zakonitost nižestepennih odluka, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u stavu prvom izreke, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Odluka o troškovima revizijskog postupka, u stavu drugom izreke, doneta je na osnovu člana 154. stav 1. ZPP, jer troškovi povodom odgovora na reviziju nisu bili potrebni za vođenje postupka.

Predsednik veća – sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić