U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Nema ni bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 12. ZPP, na koju upućuju navodi tužiočeve revizije, jer pobijana presuda sadrži detaljne razloge za ocenu bitnih žalbenih navoda i razloge uzete u obzir po službenoj dužnosti, pa nema ni bitne povrede učinjene u drugostepenom postupku u smislu člana 362. stav 1. u vezi člana 382. stav 1. ZPP. Na druge bitne povrede se revizijom određeno ne ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilac je 2007. godine vršio adaptaciju svog poslovnog objekta površine 336 m2, u ul. ... ..., u ..., koju nije mogao da završi. Zato je 30.06.2008. godine kao zakupodavac zaključio sa tuženom bankom kao zakupcem ugovor o dugoročnom zakupu tog poslovnog objekta, koji je u to vreme bio u „sivoj fazi gradnje“. Ugovor je zaključen na period od deset godina uz obavezu zakupca da plaća mesečnu zakupninu do 05. u mesecu u neto iznosu 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Među strankama kao ugovoračima ugovorena je zaupnina za prva dva meseca umanjena za 50% tako da za prva dva meseca ukupno iznosi 10.000 evra sa isplatom prve tranše u roku od pet dana od potpisivanja ugovora a druge do 05.08.2008. godine. Odredbom člana 4. ugovora predviđeno je da zakupac ima pravo na jednostrani otkaz ugovora uz poštovanje otkaznog roka od 60 dana po uručenju otkaza ugovora pismenim putem, s tim što je po prestanku zakupa dužan da na dan isteka ugovora preda zakupodavcu prostor u stanju u kojem ga je primio, o čemu bi bio sačinjen poseban zapisnik na dan ispražnjenja poslovnog prostora potpisan od obe ugovorne strane. Odredbom člana 6. ugovora je konstatovano da je zakupac lokal zakupio u viđenom stanju i preuzeo obavezu da ga o svom trošku i bez prava refundacije prilagodi potrebama obavljanja bankarske delatnosti, u skladu sa prihvatljivim standardima, s tim što se zakupodavac prema članu ugovora obavezao da participira u pojedinim troškovima adaptacije.

Tužena BB je kao zakupac 02.07.2008. godine otkazala ugovor o dugoročnom zakupu poslovnog prostora, pozivom na novonastalu svetsku finansijsku krizu i izmenjenu poslovnu strategiju banke, uz poštovanje ugovorenog otkaznog roka od 60 dana i poziv zakupodavcu da se 31.12.2008. godine izvrši primopredaja predmeta zakupa. Zapisnik o primopredaji sačinjen je 31.12.2008. godine između tužioca kao zakupodavca i tužene kao zakupca, uz konstataciju da zakupac vraća poslovni prostor u stanju u kojem ga je i preuzeo, bez ikakvih izmena i adaptacija. Tužena je isplatila zakupninu u iznosu od po 5.000 evra za prva dva meseca, a nakon toga po 10.000 evra mesečno, zaključno sa decembrom 2008. godine. Posle raskida ugovora tužilac nije imao drugih ponuda, a sporni objekat je prodao u aprilu 2010. godine, do kada je on bio prazan.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava iz odredaba člana 17. stav 1., člana 132. stav 1., člana 266. stav 1. i člana 567. stav 1. u vezi člana 99. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), ocenili da se tužena kao zakupac ponašala u skladu sa svojim obavezama iz ugovora o dugoročnom zakupu zaključenog između stranaka, da je isplatila svu dugovanu zakupninu u skladu sa ugovorom, da je iskoristila pravo na jednostrani raskid ugovora uz poštovanje otkaznog roka i da je posle raskida poslovni prostor predala tužiocu uz zapisnik u preuzetom stanju, saglasno odredbama ugovora. Okolnost što nije izvršila adaptaciju zakupljenog poslovnog prostora nije razlog njene odgovornosti za štetu jer to nije bila njena glavna ugovorna obaveza i bitan element ugovora, već je adaptacija bila samo nužnost privođenja prostora osnovnoj nameni za obavljanje bankarske delatnosti tužene. Uzevši u obzir okolnosti slučaja, sudovi su ocenili da tužena nije pričinila štetu tužiocu neizvršenjem ili neurednim izvršenjem ugovornih obaveza, niti je tužilac dokazao da je pretrpeo štetu u vidu izgubljene dobiti i uzročno-posledičnu vezu sa radnjama odnosno propustima tužene.

Neosnovani su navodi i razlozi tužiočeve revizije kojima se pobijaju nižestepene presude. Odluka o tužbenom zahtevu sadržana u tim presudama zasnovana je na pravilnim i potpunim razlozima koje prihvata i Vrhovni kasacioni sud. Drugostepeni sud je u pobijanoj presudi izneo valjane i dovoljne razloge o oceni bitnih žalbenih navoda tužioca, koje on sada delom ponavlja i sadržinom svoje revizije.

Motiv pregovaranja i zaključenja dvostrano teretnog ugovora nije od značaja za punovažnost, a još manje za pravno dejstvo ugovora o zakupu zaključenog između stranaka u pogledu izvršenja ugovornih obaveza, opstanka ugovora i odgovornosti za naknadu eventualno nastale štete. Stranke su dužne da svoje ugovorne obaveze izvrše onako kako one glase imajući u vidu njihovu sadržinu. Za tumačenje ugovora (u slučaju nejasnoća) i stvarne volje ugovornih strana merodavna je sadržina pisanog teksta ugovora u pogledu određene ugovorne obaveze ali i ostalih obaveza i ugovora u celini, što se utvrđuje ne samo jezičkim već i sistematskim i ciljnim tumačenjem. Bez obzira na ugovornu odredbu prema kojoj tužena kao zakupac prihvata da preuzme lokal u zatečenom nedovršenom stanju i izvrši adaptaciju i odgovarajuće radove za potrebe svoje (bankarske) delatnosti i o svom trošku, osim određenih radova koja padaju na teret tužioca kao zakupodavca, takva sadržina ugovora ne ukazuje da je u pitanju glavna ugovorna obaveza zakupca i uslov i bitan element zaključenog ugovora. Istim ugovorom je predviđeno da po prestanku zakupa zakupac vraća i predaje lokal zakupodavcu u stanju u kojem ga je preuzeo, što znači pre nego što ga je adaptirao i prilagodio potrebama svoje delatnosti. Ta odredba, kao i odredba sa ovlašćenjem na jednostrani raskid ugovora o zakupu, uz otkazni rok od 60 dana, su nesumnjivo stipulisane u korist zakupca – ovde tužene BB.

Prema činjeničnom utvrđenju i pravilnom pravnom zaključivanju nižestepenih sudova, tužena je kao zakupac u svemu postupila u skladu sa svojim obavezama i ovlašćenjima iz ugovora o zakupu, zaključenog sa tužiocem.

Postupanje tužene u skladu sa ugovorom odnosi se kako na uslove i čin jednostranog raskida ugovora, tako i na plaćanje dugovane zakupnine i predaju poslovnog prostora prilikom prestanka zakupa usled raskida. Tužilac sa svoje strane nije dostavio dokaze o stvarno nastaloj običnoj šteti ili/i izgubljenoj dobiti koje bi bile u uzročno-posledičnoj vezi sa ponašanjem i radnjama tužene u izvršenju međusobnog ugovora i predstavljale posledicu skrivljenog kršenja njenih ugovornih obaveza. Teret dokazivanja takvih činjenica, na kojima je zasnovan tužbeni zahtev, počiva na tužiocu u skladu sa odredbom člana 223. stav 2. ZPP. Dokaze za odlučne činjenice nastanka obične štete ili izmakle dobiti tužilac je mogao dostaviti ili predložiti do zaključenja rasprave pred prvostepenim sudom, a najkasnije u žalbi, pod uslovom da to nije mogao ranije učiniti bez sopstvene krivice i iz opravdanih razloga.

Navodi njegove revizije kojima se posredno ili neposredno ukazuje na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje odnosno pogrešnu ocenu izvedenih dokaza ne predstavljaju dozvoljen revizijski razlog u smislu člana 398. stav 2. ZPP, pa nisu uzeti u razmatranje prilikom odlučivanja o reviziji, niti u razlozima ove presude.

Kako ne postoje razlozi zbog kojih je revizija izjavljena, niti razlozi koje revizijski sud uzima u obzir po službenoj dužnosti, na osnovu člana 405. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci presude.

Tuženoj nisu priznati i dosuđeni troškovi odgovora na reviziju jer ta procesna radnja nije bila nužna u revizijskom postupku, a zahtev za njihovu naknadu nije ni opredeljen (član 161. stav 1. u vezi člana 150. i člana 159. st.1. i 2. ZPP).

Predsednik veća - sudija

Ljubica Milutinović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić