Presudom Višeg suda u Novom Sadu Gž 467/14 od 14.01.2015. godine, stavom prvim izreke, delimično je preinačena prvostepena presuda, tako što je odbijen tužbeni zahtev u odnosu na tuženog S.P., a obavezan tužilac da mu naknadi troškove parničnog postupka od 62.759,82 dinara, dok je žalba tužene M.P. odbijena kao neosnovana i prvostepena presuda u odnosu na nju potvrđena. Stavom drugim izreke obavezan je tužilac da tuženom S.P. naknadi i troškove žalbenog postupka od 41.519,64 dinara.

Protiv pravosnažne presude donesene u drugom stepenu, tužena M.P. je izjavila reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava, sa predlogom da se revizija smatra izuzetno dozvoljenom, primenom člana 404. ZPP.

Prema odredbi člana 404. stav 1. ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 i 55/14), posebna revizija se može izjaviti zbog pogrešne primene materijalnog prava protiv drugostepene presude koja se ne bi mogla pobijati revizijom, ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno razmotriti pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i kada je potrebno novo tumačenje prava. Ispunjenost uslova za izuzetnu dozvoljenost revizije ceni Vrhovni kasacioni sud, u veću od pet sudija (stav 2. istog člana).

Odlučujući o predlogu tužene, u smislu člana 404. stav 1. i 2. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni kasacioni sud nalazi da su u konkretnom slučaju ispunjeni uslovi iz člana 404. ZPP, jer postoji potreba za novim tumačenjem prava a u interesu ravnopravnosti građana, s obzirom da je u konkretnom slučaju sporno pravno pitanje, pravo posrednika na naplatu naknade za posredovanje u situaciji kada je nepokretnost prodata u izvršnom postupku putem javne licitacije, pa je prihvatio da odlučuje o reviziji tužene, kao izuzetno dozvoljenoj, odnosno odlučio kao u stavu prvom izreke.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku, u smislu člana 408. ZPP, pa je našao da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema činjeničnom stanju na kome je zasnovana pobijana odluka, S.S., agent a. P., čiji je vlasnik tužilac, tužene je odvela u obilazak nekeretnine - stambene zgrade sa dva pomoćna objekata, koji se nalaze u ulici ... u N.S., koje su bile suvlasništvo S.H. u delu od ¼ i V.F. na ¾ idealna dela ove nepokretnosti, na kojoj treće lice, J.P., ima pravo doživotnog plodouživanja. Nakon obilaska kuće, 13.03.2009. godine, tužena M.P. je potpisala izjavu kojom potvrđuje da je posredovanjem agencije tužioca saznala za prodaju napred navedene nepokretnosti, da je posredstvom agencije dovedena u direktnu vezu sa prodavcem, vlasnikom nekretnine, te da se obavezuje da agenciji plati proviziju od 3% od postignute kupoprodajne cene, koju obavezu preuzima i ukoliko nepokretnost kupi neko od njenih najbližih srodnika. Posle potpisivanja izjave, S.S., agent a. P. je saopštila tuženima da će se nepokretnost prodavati na aukciji, a nekoliko dana kasnije organizovan je sastanak sa V.F., kada su tuženi bliže upoznati sa sporom povodom ove nepokretnpost i licitaciom koja sledi. Dana 07.05.2009. godine, predmetna nepokretnost je u postupku licitacije prodata tuženoj M.P., za cenu od 8.266.358,00 dinara, pa je rešenjem Opštinskog suda u Novom Sadu I 3194/07 od 05.06.2009. godine utvrđeno da se nepokretnost predaje kupcu M.P., sa teretom doživotnog plodouživanja u korist J.P., te je naloženo RGZ-u da u katastru upiše pravo vlasništva na nepokretnosti u korist ove tužene. Provizija od 3% u odnosu na postignutu cenu iznosi 247.991,00 dinara i ista nije plaćena tužiocu.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pobijanom odlukom odbijen je tužbeni zahtev u odnosu na tuženog S.P., zbog nedostetka pasivne legitimacije, a usvojen u odnosu na tuženu M.P., koja je obavezana da plati tužiocu naknadu na ime provizije za posredovanje u prometu predmetne nepokretnosti.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da se osnovano revizijom tužene ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava, s obzirom da agent agencije tužioca nije posredovao u zaključenju ugovora između tužene i vlasnika nepokretnosti, u smislu člana 813.Zakona o obligacionim odnosima.

Naime, odredbom člana 813. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da se ugovorom o posredovanju obavezuje posrednik da nastoji naći i dovesti u vezu sa nalogodavcem lice koje bi s njim pregovaralo o zaključenju određenog ugovora, a nalogodavac se obavezuje da mu isplati određenu naknadu, ako taj ugovor bude zaključen. U skladu sa navedenom odredbom, kao i članom 818. stav 2. ZOO, posrednik je dužan posredovati u pregovorima i nastojati da do zaključenja ugovora dođe. Ugovor je zaključen kada se ugovorne strane saglase o bitnim elementima ugovora (član 26. ZOO), a u skladu sa odredbom člana 454. stav 1. ZOO, kod ugovora o prodaji bitni elementi su predmet prodaje i kupoprodajna cena.

Imajući u vidu činjenično stanje na kome je zasnovana pobijana odluka, Vrhovni sud nalazi da agencija za nekretnine, čiji je vlasnik tužilac, nije posredovala između tužene M.P., kao kupca i vlasnika predmetne nepokretnosti, radi zaključenja ugovora o kupoprodaji, u smislu člana 818. Zakona o obligacionim odnosima, zbog čega nema pravo ni na naknadu za posredovanje. Između suvlasnika na nepokretnosti i tužene nije došlo do zaključenja ugovora o kupoprodaji, niti je tužilac posredovao u postupku, pravnom poslu, na osnovu koga je tužena postala vlasnik nepokretnosti, pa samo činjenica što je tužena potpisala izjavu kojom se obavezala da tužiocu plati naknadu za posredovanje u slučaju kupovine nepokretnosti koju joj je pokazao, ne stvara za nju obavezu da tu naknadu i plati.

Naime, vlasnici ove nepokretnosi su bila dva fizička lica, sa različitim suvlasničkim udelima, pa je za posredovanje u zaključenju ugovora o kuprodaji bilo neophodno da agencija tužioca dovede u kontakt tuženu, kao potencijanog kupca, sa oba suvlasnika, što u konkretnom slučaju nije učinjeno, niti je prilikom dovođenja u kontakt tužene sa jednom od suvlasnika bilo razgovora o uslovima prodaje, već je tužena upoznata samo sa sporom koji se vodi povodom ove nepokretnosti. Pored navedenog, a što je i osnovno, između tužene kao kupca i vlasnika nepokretnosti nikada nije postignuta saglasnost volja o zaključenju ugovora, niti su ova lica postigla sporazum u pogledu cene nepokretnosti, s obzirom da je tužena vlasnik iste postala nadmetanjem u postupku javne prodaje u izvršnom postupku, koji je sproveo tada Opštinski sud u Novom Sadu. U toj situaciji, nisu prodavci-suvlasnici, postigli sporazum sa tuženom, kao kupcem, o ceni nepokretnosti, kao bitnim elementom ugovora, već je sud doneo rešenje kojim je utvrđena vrednost nepokretnosti, kao i zaključak o prodaji kojim su određeni način i uslovi prodaje, kao i mesto i vreme prodaje – javnim nadmetanjem, u skladu sa odredbom člana 116. i 120. Zakona o izvršnom postupku („Sl. glasnik RS“ broj 125/04, koji je u tom periodu bio na snazi). Tužena je kao učesnik javne prodaje pred sudom, ponudila najveću cenu (8.266.358,00 dinara), što je utvrđeno rešenjem suda, kojim joj je predmetna nepokretnost i predata u državinu i naložen upis njenog prava vlasništva u katastar nepokretnosti.

Imajući ovo u vidu, Vrhovni kasacioni sud nalazi da tužena nije postala vlasnik nepokretnosti posredovanjem agencije tužioca, niti je vlasnik postala na osnovu ugovora zaključenog sa prodavcima, suvlasnicima na nepokretnosti, zbog čega ni tužilac nema pravo na naknadu za posredovanje, jer do posredovanja, na način kako je to određeno članom 813. stav 1. i 818. stav 2. ZOO, nije ni došlo. Pri tom, prilikom javne prodaje u izvršnom postupku pred sudom, moguća je bila i prodaja neposrednom pogodbom (pod uslovima iz člana 122. stav 4. i člana 129. stav 1. ZIO), u kom slučaju bi tužilac imao pravo na naknadu da je posredovao u postizanju takve pogodbe, ali kako je u konkretnom slučaju i to izostalo, to ne postoji osnov koji bi obavezivao tuženu da mu plati traženu naknadu, a što i tužbeni zahtev u odnosu na tuženu M.P., čini neosnovanim.

Kako su sudovi pogrešnom primenom materijalnog prava usvojili tužbeni zahtev u odnosu na ovu tuženu, Vrhovni kasacioni sud je, primenom člana 416. stav 1. ZPP, preinačio nižestepene odluke i odbio tužbeni zahtev u odnosu na nju, odnosno odlučio kao u stavu drugom izreke.

Tužena je uspela u sporu, pa je Vrhovni kasacioni sud odlučio i o troškovima celog postupka, u smislu člana 165. stav 2. ZPP pa su joj isti, primenom člana 153. stav 1. i 154. ZPP, dosuđeni u visini od 75.000,00 dinara, u skladu sa tarifnim brojem 13, 14. i 15. u vezi tarifnog broja 17. važeće Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad advokata, imajući pri tom u vidu da su oba tužena u toku postupka bila zastupana od strane istog advokata, a da su pobijanom odlukom, tuženom već dosuđeni troškovi u visini od 104.279,46 dinara, pa je na taj način odlučeno kao u stavu trećem izreke.

Predsednik veća-sudija

Vesna Popović,s.r.