Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi PD ''Unipromet'' d.o.o. Čačak je izjavio blagovremenu reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi AA je istovremeno i zakonski zastupnik tužioca DOO za promet i usluge RD ''Fund'' iz Čačka, a ujedno je i prethodni vlasnik predmetnih nepokretnosti. Tuženi AA je tužiocu (svom preduzeću) prodao predmetne nepokretnosti ugovorom o kupoprodaji Ov .../... od 23.09.2008. godine, na osnovu kog tužilac nije upisao svoje pravo svojine na predmetnim nepokretnostima. Na predmetnim lokalima bila je upisana hipoteka po osnovu ugovora o kreditu koji je tuženi AA zaključio sa bankom, pa je on tražio od vlasnika firme ''Unipromet'' da izmiri njegov dug prema banci, kako bi bila sprečena prodaja predmetnih lokala ''u bescenje“. Zbog toga su tuženi zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Ov3 .../... od 01.08.2013. godine, koji za predmet ima predmetne lokale. Ugovoreno je da prodavac (AA), ima pravo da, kao držalac, ostane u predmetnim nepokretnostima do 31.12.2013. godine. Tuženi ''Unipromet'' d.o.o. Čačak se 02.06.2014. godine, obratio tuženom AA, zahtevom za predaju u posed predmetnih nepokretnosti pošto ih on nije predao kupcu (tom tuženom) kako se obavezao ugovorom. Pošto tuženi AA nije ispunio svoju ugovornu obavezu (da preda nepokretnosti koje su predmet ugovora o kupoprodaji) ''Unipromet'' d.o.o. Čačak je Osnovnom sudu u Čačku podneo tužbu 24.12.2014. godine, protiv tuženog AA iz ..., radi ispražnjenja predmetnog poslovnog prostora i predaje istog u posed preduzeću ''Unipromet''. Tužbu u ovoj parnici tužilac DOO za promet i usluge RD ''Fund'' iz Čačka, je protiv tuženog preduzeća ''Unipromet'' d.o.o. Čačak i AA iz ..., podneo tvrdeći da njemu pripadaju nepokretnosti koje su predmet parnice pred Osnovnim sudom u Čačku po tužbi tužioca ''Unipromet'' d.o.o. Čačak protiv tuženog AA iz ..., za činidbu (ispražnjenje poslovnog prostora), a na osnovu ugovora o kupoprodaji od 23.09.2008.godine.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je tužbeni zahtev tužioca odbio jer je zaključio da je tuženi preduzeće ''Unipromet'' d.o.o. Čačak, savestan sticalac predmetnih nepokretnosti imajući u vidu da je, kao njihov vlasnik u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji od 01.08.2013. godine, bio upisan tuženi AA i da je za potrebe overe tog ugovora, tuženi AA priložio i overenu pisanu saglasnost svog bračnog druga, BB, u smislu člana 29. Zakona o obligacionim odnosima, kojim se ona saglašava sa prodajom sporne imovine. Prvostepeni sud je zaključio da tuženo preduzeće nije znalo niti moglo da zna da je tuženi AA, kao fizičko lice, predmetne nepokretnosti već ranije otuđio u korist tužioca, čiji je on vlasnik, pa je tako tuženi AA, „narušio načelo savesnosti i poštenja vešto prikrivajući da je ranijim ugovorom sporne nepokretnosti već otuđio u korist svog preduzeća“. Po mišljenju prvostepenog suda, ponašanje tuženog AA bilo je sračunato na manipulisanje, jer je neuverljiv njegov iskaz da upis prava svojine na tužioca, čiji je on vlasnik, na osnovu prvobitno zaključenog ugovora nije ubeležio u javne knjige samo zbog toga što za to nije imao vremena, pošto je između dva predmetna ugovora prošlo pet godina. Po mišljenju prvostepenog suda, tuženo preduzeće nije znalo i nije moglo znati da postoji raniji ugovor iz razloga što je tuženi AA svoje pravo svojine dokazao izvodom iz javne knjige i u svemu se ponašao kao vlasnik nepokretnosti koje su predmet prodaje, pa je prvostepeni sud zaključio da je tužbeni zahtev tužioca neosnovan, iz razloga što je tuženo preduzeće steklo pravo svojine na spornoj nepokretnosti na osnovu zakonitog pravnog posla, upisom u javnu knjigu, u smislu odredbe člana 33. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Po mišljenju prvostepenog suda, tužilac ne može da ostvari korist iz svog nesavesnog postupanja niti sud takvom postupanju može da pruži zaštitu.

Drugostepeni sud je, suprotno tome, nakon održane rasprave na kojoj je ponovo saslušao parnične stranke, zaključio da tuženo preduzeće ''Unipromet'' d.o.o. Čačak, nije savestan kupac, jer je moglo da zna da je tužilac držalac spornih nepokretnosti po ranije zaključenom ugovoru sa vlasnikom nepokretnosti, tuženim AA, pošto je tužilac, kao raniji kupac, ispoljavao svoje pravo prema kupljenoj nepokretnosti tako što ih je neprekidno koristio od 2008. godine, a što je bilo vidljivo trećim licima, pa i tuženom preduzeću.

Po oceni Vrhovnog kasacionionog suda, odluka drugostepenog suda zasnovana je na pogrešnoj primeni materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno.

Odredbom člana 20. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, propisano je da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem. Na osnovu pravnog posla, pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom, u smislu odredbe člana 33. istog Zakona.

Jedno od osnovnih načela obligacionih odnosa je načelo savesnosti i poštenja propisano odredbom člana 12. Zakona o obligacionim odnosima, tako što su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa strane dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja.

U konkretnom slučaju, tuženi AA je bio prethodni vlasnik predmetnih lokala, koje je prvo prodao tužiocu, preduzeću čiji je on zakonski zastupnik, ugovorom zaključenim 23.09.2008. godine, a potom ga je prodao tuženom preduzeću ''Unipromet'' d.o.o. Čačak, ugovorom zaključenim 01.08.2013. godine, na osnovu kog ugovora se tuženo preduzeće i upisalo kao vlasnik predmetnih lokala. Tužilac tuženom Preduzeću nije osporavao pravo vlasništva na predmetnim nepokretnostima a tužbu za utvrđenje svog prava vlasništva na njima podneo je nakon što je tuženo preduzeće, tužbom od 24.12.2014. godine, tražilo iseljenje zakonskog zastupnika tužioca, tuženog AA, iz tog poslovnog prostora.

Kod takvog stanja stvari nerazumljiv je zaključak drugostepenog suda da je tuženo Preduzeće nesavestan kupac, koji je znao da je tužilac vlasnik predmetnih nepokretnosti „pa je iskoristio tešku finansijsku situaciju tužioca koja mu je bila poznata prilikom zaključenja spornog ugovora“. Naime, među parničnim strankama nije bilo sporno da je tuženo preduzeće isplatilo dug tuženog AA prema banci, na osnovu kog je banka upisala svoje založno pravo – hipoteku na predmetnim nepokretnostima i da je to bio razlog zbog kog je zaključen ugovor između tuženih o kupoprodaji predmetnih nepokretnosti od 01.08.2013. godine. Pored toga, kada se ima u vidu da je tuženi AA ujedno i zakonski zastupnik tužioca i da je on bio u državini predmetnih nepokretnosti, nerazumljiv je zaključak drugostepenog suda da nesavesnost tuženog preduzeća sledi iz činjenice da je ono moglo da zna da je tužilac vlasnik predmetnih nepokretnosti, odnosno da je tuženi AA u njihovoj državini u svojstvu zakonskog zastupnika tužioca, a ne u svojstvu njihovog vlasnika. Pri tom je jasno da tuženo preduzeće ''Unipromet'' d.o.o. Čačak ima jači pravni osnov vlasništva u odnosu na tužioca, pošto je njegovo pravo vlasništva upisano u javne knjige, u smislu odredbe člana 33. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. U pogledu savesnosti ugovarača po oba predmetna ugovora o kupoprodaji trebalo je da drugostepeni sud ima u vidu da je Osnovno javno tužilaštvo u Čačku, u predmetu KTO 28/21 podiglo optužnicu, 05.04.2021.godine, protiv okrivljenih AA i BB, „zbog postojanja opravdane sumnje da su izvršili krivično delo prevara u saizvršilaštvu iz člana 208 stav 4. u vezi stava 1. u vezi člana 33. Krivičnog zakonika, tako što su u nameri da sebi i privrednom društvu „RD Fund“d.o.o.Čačak, čiji je jedini član okrivljeni AA, pribave imovinsku korist, lažnim prikazivanjem i prikrivanjem činjenica doveli u zabludu i održavali u zabludi zakonskog zastupnika oštećenog „Unipromet“ d.o.o. Čačak, tvrdeći da je AA vlasnik poslovnog prostora koji je predmet ovog spora iako su znali da je okrivljeni AA ove nepokretnosti već prodao svom privrednom društvu „RD Fund“ d.o.o Čačak“. Na raspravi pred drugostepenim sudom 06.04.2021.godine punomoćnik tuženog „Unipromet“ d.o.o.Čačak, je ukazao na postojanje ovog krivičnog predmeta i predložio drugostepenom sudu da u dokaznom postupku izvrši uvid u spise Kti 4/20 Osnovnog suda u Čačku, ukazujući da nije bio u mogućnosti da izvođenje tog dokaza predloži ranije dok nije podignuta optužnica. Drugostepeni sud nije odlučio o tom predlogu a eventualno oglašavanje krivim tuženog AA, za izvršenje krivičnog dela na štetu tuženog „Unipromet“ d.o.o.Čačak, u tom krivičnom predmetu, bilo bi od uticaja na ocenu njegove savesnosti, u smislu odredbe člana 13.Zakona o parničnom postupku.

Iz izloženih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku drugostepenog suda ukinuo imajući u vidu da su tuženi jedinstveni suparničari u smislu odredbe člana 210. Zakona o parničnom postupku, a ukinuta je i odluka o o troškovima parničnog postupka jer zavisi od njegovog ishoda, u smislu odredbe člana 163. stav 4. Zakona o parničnom postupku.

U ponovnom postupku, potrebno je da drugostepeni sud, imajući u vidu primedbe iz ovog rešenja, činjenično stanje u potpunosti i pravilno utvrdi, kako bi imao mogućnost da, pravilnom primenom materijalnog prava, donese novu i zakonitu odluku.

Iz izloženih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao izreci doneo primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić