Apelacioni sud u Beogradu je doneo presudu Gž 2215/22 dana 01.12.2022. godine, kojom je u prvom stavu izreke preinačio presudu Višeg suda u Beogradu P 3738/19 od 20.06.2019. godine, u drugom, trećem i petom stavu izreke tako što je: a) odbio kao neosnovan tužbeni zahtev da se utvrdi da su ništavi i da ne proizvode pravno dejstvo ugovor o prodaji nepokretnosti zaključen 20.08.2008. godine između AA preduzetnika Samostalna radnja za građevinarstvo i poslovne usluge „Nov-Invest“ Beograd, matični broj ..., PIB ... kao kupca, čiji je pravni sledbenik tužilac i tužene kao prodavca, overen kod Drugog opštinskog suda u Beogradu dana 20.08.2008. godine pod Ov br. 13998/08; aneks ugovora o prodaji nepokretnosti zaključen dana 15.12.2010. godine između istih strana overen kod Prvog osnovnog suda u Beogradu 15.12.2010. godine pod Ov1 br. 160926/10 i aneks ugovora o prodaji nepokretnosti zaključen dana 06.08.2014. godine, između istih strana overen kod Drugog osnovnog suda u Beogradu 06.08.2014. godine pod Ov1 br. 43770/2014; b) odbio kao neosnovan tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da sud obaveže tuženu da tužiocu isplati iznos od 150.000 evra sa kamatom i to na iznos od 50.000 evra po stopi koju određuje Evropska centralna banka počev od 08.08.2008. godine do 24.12.2012. godine a od 25.12.2012. godine do isplate u visini referentne kamatne stope Evropske centralne banke na glavne operacije za refinansiranje uvećane za 8% poena i na iznos od 100.000 evra po stopi koju određuje Evropska centralna banka počev od 20.08.2008. godine do 24.12.2012. godine, a od 25.12.2012. godine pa do ispalte u visini referentne kamatne stope Evropske centralne banke na glavne operacije za refinansiranje uvećane za 8% poena, sve u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate; v) obavezao tužioca da tuženoj nakandi troškove postupka u iznosu od 1.379.960,00 dinara, i u drugom stavu izreke ukinuo presudu Višeg suda u Beogradu P 3738/19 od 20.06.2019. godine u stavu četvrtom izreke.

Protiv navedene drugostepene presude tužilac je izjavio blagovremenu reviziju kojom pobija presudu u celosti. Revizija je dozvoljena u delu kojim tužilac presudu pobija u prvom stavu izreke, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

U odnosu na drugi stav izreke, u kome je sadržano rešenje o ukidanju prvostepenog rešenja o odbacivanju tužbe sadrano u četvrtom stavu izreke prvostepene presude, revizija nije dozvoljena po odredbama člana 420. Zakona o parničnom postupku, jer se ovim rešenjem ne okončava postupak. Stoga je u navedenom delu revizija odbačena po odredbi člana 413. ZPP.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/2011 ... 10/23) i odlučio da je revizija tužioca osnovana u delu kojim se pobija pravnosnažna presuda drugostepenog suda, u prvom stavu izreke.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, na kome je zasnovana pobijana pravnosnažna drugostepena presuda, kuća u Beogradu u ... ulici kućni broj .., sagrađena na katastarskoj parceli broj .. starog premera, odnosno broj .. novog premera, upisana u A listu zemljišno knjižnog uloška broj .. KO ... kao zemljišno knjižno telo broj IV, bila je vlasništvo sada pokojnog VV, pravnog prethodnika tužene, sa pravom korišćenja istog na zemljištu. Kao suvlasnici na kućama, zemljišno knjižnim telima II i III, bili su uknjiženi GG i tužilac, u suvlasničkim delovima, sa pravom korišćenja istih na zemljištu. Navedene nepokretnosti su eksproprisane 28.12.1983. godine, u korist Zavoda za izgradnju Grada Beograda, ali je rešenje o eksproprijaciji poništeno rešenjem Opštinske uprave Čukarica od 20.08.2007. godine i pravnosnažnošću tog rešenja je nastala obaveza ranijih vlasnika da korisniku ekspropriajcije vrate isplaćenu naknadu. Postupak deeksproprijacije je u ime i za račun tužene pokrenuo tužilac kao njen označeni punomoćnik, na osnovu punomoćja za koje je presudom Drugog osnovnog suda u Beogradu P 4656/17 od 29.01.2019. godine, po tužbi ovde tužene i DD, rođene ..., utvrđeno da je ništavo i da ne proizvodi pravno dejstvo. Prema punomoćju koje je oglašeno ništavim su tužilja i DD dana 12.07.2007. godine ovlastile ovde tužioca da ih zastupa i vrši sve potrebne radnje u postupku poništaja rešenja o eksproprijaciji i da u slučaju poništenja rešenja sa Direkcijom za gradsko- građevinsko zemljište i izgradnju Beograda zaključi poravnanje za svu primljenu naknadu, te da zaključi ugovor o prenosu apsolutnih prava sa trećim licima. Tužilac je (u svojstvu preduzetnika u Samostalnoj radnji za građevinske i poslovne usluge „Nov- Invest“, koja je radnja brisana iz registra 27.11.2013. godine pre donošenja rešenja o deeksproprijaciji) dana 20.07.2007. godine zaključio ugovor o zajedničkoj gradnji sa GG, kojim se obavezao da na katastarskoj parceli .. KO ... o svom trošku sazida višespratnu stambeno poslovnu zgradu i da suinvestitoru na ime njegovog uloga isporuči stanove i lokale sa parking mestima, navedene u ugovoru. Međutim, on je bez odobrenja za izgradnju i bez potvrde o prijemu dokumentacije započeo građevinske radove na izgradnji objekta, te je na celoj katastarskoj parceli .. uradio široki otkop dubine oko 4 metara, sa tamponom i slojem betona, pa mu je rešenjem građevinskog inspektora od 12.07.2007. godine, naloženo da poruši bespravno izvedene radove. Nakon pravnosnažnosti rešenja o deeksproprijaciji tužiocu i njegovom suinvestitoru GG je rešenjem Gradske uprave u Beogradu 24.01.2008. godine izdato odobrenje za izgradnju, uz obavezu rušenja postojećih objekata pre početka gradnje, na katastarskoj parceli broj .. . Tužena, koja živi u Kanadi, je naknadno kod organa uprave došla do saznanja o vođenom i okončanom postupku deeksproprijacije i to po punomoćju za koje je u parničnom postupku utvrđeno da je ništavo, jer ga ona nije izdala. Zbog toga su ona i tužilac, kako bi rešili odnos koji je nastao deeksproprijacijom, rušenjem kuće tužene i izgradnjom na parceli na kojoj je tužilja imala pravo sukorišćenja, sve bez njenog znanja i odobrenja, zaključili 20.08.2008. godine ugovor o prodaji nepokretnosti, koji je predmet tužbenog zahteva u ovoj parnici. Tim ugovorom konstatovali su da je tužena vanknjižni vlasnik nepokretnosti – kuće u Beogradu u ... ulici broj .., sagrađenoj na katastarskoj parceli broj .. upisanoj u A listu zk.ul. br. .. KO ..., kao ZK telo IV, sa pravom sukorišćenja katastarske parcele na kojoj je kuća izgrađena, da prodavac, ovde tužena prodaje, a kupac, ovde tužilac kupuje te nepokretnosti, uz prenošenje prava korišćenja katastarske parcele na kojoj je kuća sagrađena, za neto kupoprodajnu cenu 500.000 evra. Aneksom ugovora o prodaji koji je overen kod Prvog osnovnog suda u Beogradu pod Ov1 160926/10 dana 15.12.2010. godine, između tužioca kao kupca i tužene kao prodavca, koji aneks je takođe predmet tužbenog zahteva, ugovoreno je da je predmet ugovora prenos pripadajućeg prava gradnje sa tužene na kupca i izmenjen je predmet hipoteke. Deo kupoprodajne cene od 50.000 evra u dinarskoj protivvrednosti kupac je isplatio prodavcu na ime kapare koja se uračunava u kupoprodajnu cenu, na osnovu predugovora o prodaji nepokretnosti zaključenog i overenog 2008. godine, a drugi deo kupoprodajne cene u iznosu od 100.000 evra prodavcu je isplaćen 20.08.2008. godine, kako je konstatovano u članu 2. Aneksa Ugovora o prodaji nepokretnosti koji je 06.08.2014. godine zaključen između parničnih stranaka i overen pred Drugim osnovnim sudom u Beogradu pod Ov1 broj 43770/2014, koji Aneks je takođe predmet tužbenog zahteva i kojim su parnične stranke izmenile rok za isplatu preostalog dela ugovorene kupoprodajne cene. Tužilac je izgradio poslovno stambeni objekat na parceli i prodao sve stanove, osim stanova koji su pripali suinvestitoru GG. Tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti ugovora zaključenog sa tuženom, i njegovih aneksa, tužilac je zasnovao na činjenici da u vreme zaključenja ugovora 20.08.2008. godine, kuća čiji je prenos prava svojine predmet tog pravnog posla - nije postojala.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev tužioca i utvrdio da su ništavi i da ne proizvode pravno dejstvo Ugovor o prodaji nepokretnosti od 20.08.2008. godine i aneksi tog ugovora, od 15.12.2010. godine i od 06.08.2014. godine, u smislu odredbe člana 103. stav 1. u vezi člana 47. Zakona o obligacionim odnosima, jer je zaključio da je ugovor o prodaji nepokretnosti, kuće u Beogradu u ... ulici broj .., sagrađene na katastarskoj parceli broj .. KO ... površine 1370 m2, sa pravom korišćenja katastarske parcele na kojoj je kuća sagrađena, zaključen u vreme kada kuća na parceli više nije postojala, pošto je prethodno već srušena, a 2007. godine na parceli su se nalazili samo ostaci ruševina. Na osnovu toga je prvostepeni sud zaključio da se radi o nepostojećem predmetu obaveze, zbog čega je ništav ugovor i njegovi aneksi. Kako je tužilac tuženoj po osnovu takvog ugovora isplatio iznos od 150.000 evra, od čega 50.000 evra 08.08.2008. godine, a 100.000 evra 20.08.2008. godine, na temelju odredbe člana 104. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima prvostepeni sud je obavezao tuženu da tužiocu vrati primljeni iznos sa zateznom kamatom od dana prijema novca.

Nakon što je Vrhovni kasacioni sud rešenjem Rev 4328/2020 od 10.03.2022. godine, ukinuo prethodno donetu presudu Apelacionog suda u Beogradu Gž 957/2019 od 19.12.2019. godine, drugostepeni sud je presudom koja se pobija revizijom preinačio prvostepenu presudu i odbio kao neosnovane tužbene zahteve za utvrđenje ništavosti ugovora i aneksa. Razlozi za to su, da se na parceli nisu nalazili samo objekti GG sa kojim je tužilac zaključio ugovor o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta, već i zemljišno-knjižno telo broj IV – kuća čiji je vlasnik bio sada pokojni VV, a čiji je sledbenik tužena, da je tužilac srušio i zemljišno knjižno telo IV i zemljišno knjižna tela II i III, i na parceli počeo da zida objekat koji je kasnije dovršio, i stanove prodao. Kako je pritom, koristeći ništavo punomoćje, koje mu je navodno dala tužena, ishodovao deeksproprijaciju ovih zemljišno knjižnih tela – objekata i proizveo odgovarajuću obavezu isplate naknade za deeksproprisane objekte i na teret ovde tužene, tužilac se sporazumeo sa tuženom o zaključenju ovde spornog ugovora o prodaji nepokretnosti i njegova dva aneksa, jer je u njegovom interesu bilo da nastavi sa izgradnjom objekta, a interesu tužene da dobije naknadu za objekat koji je tuženi bez njenog znanja porušio, a zatim bez njenog ovlašćenja u njeno ime vodio postupak za njegovu deeksproprijaciju. Dakle, predmetni pravni poslovi su zaključeni sa ciljem da se tužiocu, koji je povredio pravo tužene na imovinu, uspostavi novčana obaveza prema tuženoj. Stoga nije od značaja što su parnične stranke imenovale sporne pravne poslove kao ugovor o prodaji nepokretnosti i aneks ugovora o prodaji nepokretnosti, jer je to bez uticaja na ocenu njihove pravne prirode. Namera ugovornih strana nije ni bila da se izvrši prenos prava svojine na u tom momentu srušenom objektu, već da tužilac tuženoj kao vlasniku bespravno srušenog objekta da odgovarajuću naknadu, te radi interesa tužioca koji je na tom mestu već počeo da zida novi objekat. Drugostepeni sud zaključuje da je tužena pristala da tužilac izgradi poslovno-stambeni objekat iako je za to prethodno srušio njen objekat, bez njene dozvole. Ovakav predmet obaveze tužioca nije nemoguć, nedopušten, neodređen ili neodrediv, te ni pravni poslovi kojima je ugovorena takva obaveza nisu ništavi, nisu protivni ni prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima, jer su njime stranke regulisale svoj imovinsko-pravni odnos koji je nastao time što je tužilac srušio objekat tužene, radi izgradnje svog objekta. Ovbaveza tužene iz tog ugovora u potpunosti je i izvršena time što je tužena pristala da tužilac izgradi poslovno stambeni objekat. Stoga ni tužena nema obavezu da tužiocu vrati iznos od 150.000 evra koji joj je tužilac predao po osnovu ugovora.

Revident osporava pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja, ističući da je prilikom njegovog stupanja u posed parcele, jedan objekat, čija je prodaja bila predmet spornog ugovora, već bio srušen još devedestih godina. Na placu su se nalazili ostaci srušenog objekta, te je sa tuženom zaključio predmetni ugovor o kupoprodaji tog, srušenog objekta, koji u trenutku zaključenja ugovora nije postojao. Revident ukazuje na protivrečnost o ovoj činjenici u odnosu na utvrđenje prvostepenog suda. Prvostepeni sud je utvrdio da je kuća srušena pre nego što je tužilac stupio u posed katastarske parcele na kojoj je ta kuća ranije postojala. Naprotiv, drugostepeni sud utvrđuje da je tužilac porušio sve objekte koji su se nalazili na parceli pa i objekat – zemljišno- knjižno telo IV – kuću čiji je vlasnik bio VV. Suština tvrdnje revidenta je da nije utvrđeno da je on porušio objekat čija je prodaja bila predmet spornog ugovora, čime dovodi u pitanje pravilnost zaključka drugostepenog suda da je predmetni ugovor zaključen sa ciljem da tužilac tuženoj kao vlasniku bespravno srušenog objekta isplati odgovarajuću naknadu za taj objekat, niti je to utvrđeno od strane prvostepenog suda. Zbog toga revident ukazuje na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 394. stav 1. tačka 1. ZPP, jer je drugostepeni sud utvrdio drugačije činjenično stanje od prvostepenog suda, bez otvaranja rasprave. Nadalje, revident osporava zaključak drugostepenog suda o cilju zaključenja predmetnog ugovora sa strane tužioca, radi ostvarenja njegovog interesa za izgradnjom poslovno-stambenog objakta na parceli iz predmetnog ugovora, time što ukazuje da je tužilac sa GG kao suinvestitorom već 18.02.2008. godine imao pravnosnažno rešenje kojim je stekao pravo na gradnju stambeno-poslovnog objekta na parceli .., dakle, pre zaključenja spornog ugovora sa tuženom. Tužilac predmetnim ugovorom nije dobio od tužene dozvolu za upis prava svojine na objektu, niti prava korišćenja na zemljištu. Tužena se saglasila sa postupkom deeksproprijacije nepokretnosti time što je sa tužiocem zaključila ugovor o prodaji nepokretnosti čiji je predmet prenos prava svojine na nepokretnosti koja je tuženoj vraćena u postupku deeksproprijacije. Sama tužena je nesavesna, budući da je znala u trenutku zaključenja ugovora da kuća ne postoji, te nije bila u mogućnosti da izvrši svoje ugovorne obaveze. Time ukazuje da je cilj zaključenja ovog ugovora za tuženu bio sticanje materijalne koristi na ime kupoprodajne cene za nepostojeću nepokretnost i da obezbedi novčana sredstva kojima bi mogla izvršiti svoju obavezu na vraćanje naknade koju je primila za eksproprisane nepokretnosti. Tužilac ukazuje i da je promet prava korišćenja zemljišta u vreme zaključenja spornog ugovora bio zakonom zabranjen, što je tužena takođe znala. Predmet ugovora je zapravo bio promet zemljišta koje se nalazi u režimu prava korišćenja, a ne objekta, što takođe pravni posao čini ništavim. Stoga je neosnovan zaključak drugostepenog suda da je tužena sve svoje obaveze preuzete predmetnim ugovorom izvršila. Iz ništavosti predmetnog ugovora proizlazi obaveza tužene da tužiocu vrati novčani iznos primljen po tom osnovu.

Ceneći navode revizije i sadržinu razloga drugostepene presude, Vrhovni sud zaključuje da se za sada ne može prihvatiti za pravilno utvrđenje drugostepenog suda o stvarnoj volji ugovornih strana kod zaključenja predmetnog ugovora i aneksa, o njihovom predmetu. Revizijski sud nalazi i da osnovano tužilac ističe bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana člana 394. ZPP, jer drugostepeni sud nije mogao izvesti utvrđenje o činjenicama na kojima je zasnovao presudu kao zaključak na temelju onih činjenica kako ih je utvrdio prvostepeni sud.

Prema sadržini prvostepene presude, Ugovorom o zajedničkoj izgradnji stambeno- poslovnog objekta od 20.07.2007. godine, tužilac i GG kao suinvestitori i suvlasnici kuće broj ... u ulici ... i kuće broj .. u ... ulici u Beogradu, zemljišno-knjižnog tela II i III na katastarskoj parceli .., ugovorili su obavezu GG da tužioca kao investitora uvede u posed njegovog dela nepokretnosti i da postojeće objekte preda ispražnjene od lica i stvari do dana overe ovog ugovora. Dakle, iz ovog ugovora ne vidi se da li je u to vreme postojao i objekat – kuća, zemljišno-knjižno telo broj IV, niti je ta kuća predmet ugovora između tužioca i suinvestitora. Ovo samim tim što je suinvestitor prihvatio obaveze koje se tiču njegovog dela nepokretnosti. Isto se ne može zaključiti ni iz zapisnika građevinskog inspektora od 11.07.2007. godine, koji je utvrdio da je površinom cele parcele izvršen iskop. Predmet ugovora od 20.08.2008. godine, između tužioca i tužene je prodaja nepokretnosti – kuće u ulici ... broj .., koju tužena prodaje kao vanknjižni vlasnik, koja je određena kao zemljišno-knjižno telo broj IV, upisana u zemljišno-knjižnom ulošku broj .. na tadašnjoj katastarskoj parceli broj .. . Takođe je predmet prenošenje prava korišćenja katastarske parcele na kojoj je kuća sagrađena, te obaveza tužioca da kao kupac isplati prodavcu kupoprodajnu cenu. Tim ugovorom su ugovorne strane konstatovale i to da je pravnosnažnim rešenjem Gradske opštine Čukarica od 20.08.2007. godine, oglašeno ništavim rešenje Opštinske uprave, i da su obavezani raniji vlasnici, odnosno njihovi pravni sledbenici GG, BB – ovde tužena i neparničar DD, da JP Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda vrate svu primljenu naknadu koja je utvrđena na ime eksproprisane nepokretnosti, te je delimično poništeno rešenje od 17.12.1987. godine i obavezani raniji vlasnici, odnosno njihovi pravni sledbenici da JP Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda vrate primljeni iznos na ime utvrđene naknade za izuzeto zemljište. Konstatovano je i da ugovorne strane ne znaju koliki je tačan iznos koji će prodavac biti u obavezi da isplati direkciji kao posledicu navedenog rešenja, ali da pretpostavljaju da će iznositi oko 350.000 evra i da će kupac isplatiti prodavcu na ime ostatka kupoprodajne cene onaj iznos koji bude određen od strane direkcije, najkasnije u roku od 3 dana od dana njegovog određivanja i da će taj dan predstavljati dan dospelosti kupčeve obaveze. Tužilac je overio založnu izjavu kojom se saglasio da se na delu nepokretnosti u izgradnji na parceli .. ustanovi hipoteka, te da ukoliko njegov dug ne bude plaćen od dospelosti, tužena može svoje potraživanje naplatiti iz cene dobijene u postupku vansudske prodaje opterećene nepokretnosti, te je na osnovu te založne izjave i aneksa ugovora u korist tužene i uknjiženo založno pravo – izvršna vansudska hipoteka na nepokretnosti u izgradnji, radi obezbeđenja potraživanja prema tužiocu od 350.000 evra u dinarskoj protivvrednosti sa rokom dospeća 01.10.2008. godine. Aneksom od 15.12.2010. godine, ugovorne strane su izmenile osnovni ugovor o prodaji tako što su predvidele da je predmet ugovora i prenošenje pripadajućeg prava gradnje. Zatim su 06.08.2014. godine, zaključili aneks kojim su predvideli da će tačan iznos preostalog dela kupoprodajne cene biti utvrđen novim aneksom u skladu sa pravnosnažnom sudskom presudom po tužbi direkcije protiv ovde tužene. Prema izvodu iz lista nepokretnosti broj .. od 23.03.2017. godine katastarska parcela broj .. KO ... je gradsko-građevinsko zemljište u državnoj svojini Republike Srbije i čini ga zemljište pod zgradom objektom u ulici ... broj .., zemljište pod zgradom-objektom u ulici ..., zemljište pod zgradom-objektom u ulici ... broj .., zatim zemljište pod delom zgrade u ulici ..., zemljište uz zgradu – objekat u ulici ... i voćnjak druge klase u ulici ..., ukupne površine 1370 m2. Kao nosioci prava korišćenja na zemljištu upisani su VV, GG, Nov-invest Beograd, ĐĐ i EE. VV upisan je kao isključivi vlasnik zgrade broj 2. (a ne IV).

Osim sadržine ovih pismenih dokaza, relevantni su i iskazi stranaka dati pred prvostepenim sudom, koje je bilo potrebno da oceni drugostepeni sud kod utvrđenja relevantne volje ugovornih strana.

Nije od značaja samo to da li je tužilac raspolagao kućom – objektom tužene i njene kćerke kao sledbenika pok. VV, tako što ga je srušio i time pribavio sebi korist kao graditelj na placu, već treba imati u vidu i da je pisanim ugovorom raspolagano pravima na zemljištu, koji predmet ugovora drugostepeni sud nije cenio. Svakako da je od značaja i to da je u ugovoru konstatovano da postoji obaveza tužene povodom deeksproprijacije i da je obaveza tužioca odmerena prema takvoj njenoj obavezi, iz čega svakako proizlazi šta je makar u delu bio osnov tužiočevog obavezivanja.

Sve ovo je od značaja za ocenu valjanosti, odnosno ništavosti ugovora i aneksa.

Iz ovih razloga je drugostepena presuda ukinuta primenom odredbe člana 415. stav 1. i člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku i predmet je vraćen drugostepenom sudu, kako bi u ponovljenom postupku bez bitne povrede odredaba postupka odlučio o žalbi tužene izjavljenoj protiv prvostepene presude u označenom delu.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković