Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 753/22 od 12.05.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijene su kao neosnovane žalbe tuženih i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 7509/19 od 03.07.2020. godine u stavovima prvom, drugom, četvrtom, šestom i sedmom izreke. Stavom drugim izreke, odbačena je kao nedozvoljena žalba tužene GG u delu u kome je izjavljena protiv stava trećeg izreke presude Višeg suda u Beogradu P 7509/19 od 03.07.2020. godine. Stavom trećim izreke, odbijen je kao neosnovan zahtev tužene GG za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužena GG je blagovremeno izjavila reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu, u smislu odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je našao da revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi sada pok. DD i VV su kao investitori sa tuženim „MARKOM-INŽENJERING“ P.D. za projektovanje, inženjering, trgovinu i usluge d.o.o. kao izvođačem građevinskih radova dana 18.06.2007. godine zaključili i overili pred Petim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov br. 17131/07 ugovor zajedničkog izradnji objekta u ulici ... u ... Članom 5. ugovora ugovoreno je da će izvođenje građevinskih radova sa svim troškovima investitori isplatiti izvođaču građevinskih radova na taj način što će prodati svoje pravo svojine na nepokretnostima u izgradnji ili završeno na četiri garažna mesta u zajedničkoj garaži, poslovnom prostoru i prizemlju i na stanovima broj 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9 i 10. Tuženi -investitori VV i DD su kao prodavci dana 04.09.2007. godine preko zajedničkog punomoćnika tuženog „MARKOM-INŽENJERING“ P.D. za projektovanje, inženjering, trgovinu i usluge d.o.o. čiji je zakonski zastupnik tuženi BB sa pravnim prethodnikom tužilje sada pok. ĐĐ zaključili predugovor o kupoprodaji stana broj 8 u ulici ... u ... U zaključenju ovog pravnog posla Privredno društvo „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. je prodavce zastupalo po osnovu specijalnog punomoćja overenog kod Petog opštinskog suda u Beogradu pod Ov broj 17132/07 od 18.06.2007. godine kojim su tuženi DD i VV ovlastili tuženog PD za projektovanje, inženjering, trgovinu i usluge „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. iz Novog Beograda koje zastupa direktor BB, da može u njihovo ime voditi pregovore, formirati ponudu, zaključiti ugovor o prodaji ili neki drugi pravni posao u cilju otuđenja njihovog prava svojine na nepokretnostima u izgradnji ili završene, u ... u ulici ... i to na poslovnom prostoru- četiri garažna mesta i osam stanova, pa između ostalog i na stanu broj ... U predugovoru je konstatovano da ga u ime i za račun prodavaca zaključuje njihov zajednički punomoćnik „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. koga je prilikom zaključenja ugovora zastupao BB. Konstatovano je da su DD i VV vlasnici nepokretnosti u izgradnji i to stana broj ..., površine 71m2 na trećem spratu i jednog garažnog mesta u poslovnom objektu u ulici ... Članom 2. predugovora utvrđena je kupoprodajna cena za obe nepokretnosti od 110.000 evra u dinarskoj protivvrednosti sa obračunatim PDV-om i saglasnost prodavaca da kupac ugovorenu cenu uplati u više rata na račun punomoćnika prodavca PD „MARKOM- INŽENJERING“ d.o.o. Ovaj predugovor nije overen. Dana 10.09.2007. godine sa računa sada pok. ĐĐ u korist računa PD „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. izvršena je uplata u iznosu od 60.000 evra. Pravni prethodnik tužilje, sada pok. ĐĐ je saznao da tuženi BB, investitor, ima u planu da zida objekat u ulici ... u ..., i bio je zaiteresovan za kupovinu stana u toj zgradi. Kako posao izgradnje još nije bio započet, zaključen je sporni predugovor o kupoprodaji stana na drugoj lokaciji- u ulici ..., koji je trebalo da predstavlja garanciju da će kasnije biti zaključen ugovor o kupoprodaji stana u ulici ... Na osnovu zaključenog neoverenog predugovora pravni prethodnik tužilje ĐĐ je isplatio sa svog računa na račun „MARKOM- INŽENJERING“ d.o.o. iznos od 60.000 evra, i lično BB predao iznos od 30.000 evra, ali su se dogovorili da u priznanicu od 09.07.2008. godine unesu dvostruko veći iznos, zatim su sledećom priznanicom od 17.09.2009. godine uskladili sadržaj pismena sa stvarnim stanjem i konstatovali da je BB vratio depozit u iznosu od 30.000 evra ĐĐ. Povodom kupoprodaje ĐĐ nije pregovarao sa tuženima VV i DD, već samo sa tuženim BB kao direktorom preduzeća „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. koje je bilo njihov punomoćnik. Glavni ugovor nikada nije zaključen. Pok. ĐĐ nije preneto pravo svojine na stanu i garaži koji su bili predmet predugovora, a od izgradnje zgrade u ulici ..., gde je on zaista želeo da kupi stan se odustalo. Novac koji je dat tuženima kako iznos od 60.000 evra koji je uplaćen na račun, tako i iznos od 30.000 evra koji je predat tuženom BB nikada nije vraćen tužiocu.

Prvostepeni sud je odlučujući o zahtevu za utvrđenje ništavosti predugovora o kupoprodaji nepokretnosti zaključio da je sporni predugovor ništav pravni posao zbog nedostatka forme, odnosno zbog toga što nije overen od strane suda. Odlučujući o tužbenom zahtevu za povraćaj novca datog po osnovu ništavog predugovora, prvostepeni sud je primenom člana 104. Zakona o obligacionim odnosima obavezao tužene DD i VV kao prodavce da tužilji kao naslednici pok. kupca iz ništavog predugovora vrate iznos od 60.000 evra, koje je kupac sa svog računa uplatio na račun punomoćnika prodavca iz predugovora – tuženog preduzeća „MARKOM- INŽENJERING“ P.D. d.o.o.

Drugostepeni sud je potvrdio prvostepenu presudu prihvatajući razloge prvostepenog suda.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su usvojili tužbeni zahtev.

Članom 45. stav 1. i 2. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor, a propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.

Članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti, važećem u vreme zaključenja spornog predugovora, propisano je da ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača se overavaju kod suda. Stavom 2. istog člana propisano je da ugovori koji nisu zaključeni u skladu sa stavom 1. ovog člana ne proizvode pravno dejstvo, dok je stavom 3. propisano da sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana, koji je zaključen u pisanom obliku na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupine i da nije povređen prinudni propis.

Odredbom člana 103. Zakona o obligacionim odnosima je propisano da ugovor koji je protivan prinudnim propisima je ništav, a odredbom člana 104. istog zakona da u slučaju ništavosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je da vrati drugoj sve ono što je primila po osnovu takvog ugovora, a ako to nije moguće, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cenama u vreme donošenja sudske odluke, ukoliko zakon što drugo ne određuje.

U konkretnom slučaju predmetni predugovor o kupoprodaji nepokretnosti stana broj ... u ulici ... u ..., koji je zaključen između tuženih DD i VV kao pradavaca preko njihovog zajedničkog punomoćnika tuženog preduzeća „MARKOM- INŽENJERING“ d.o.o. čiji je zastupnik tuženi BB, nije overen od strane suda, nije izvršen, nije zaključen glavni ugovor, niti je pravni predhodnik tužioca postao vlasnik stana koji je predmet spora. Stvarna volja stranaka je bila zaključenje ugovora koji će u budućnosti imati za predmet sasvim drugu nepokretnost, zbog čega je pravilan zaključak nižetepenih sudova da se radi o ništavom pravnom poslu u smislu citiranih zaknonskih odredbi.

Kako su u navedenom predugovoru ugovorne strane bili tuženi DD i VV, a pravni predhodnik tužioca je isplatu iznosa od 60.000 evra na dan 10.09.2007. godine izvršio na račun punomoćnika lica koja su u predugovoru bila označena kao prodavci, to je tuženi DD, čiji je pravni sledbenik GG u obavezi da u smislu odredbe člana 104. Zakona o obligacionim odnosima solidarno sa tuženom VV vrati iznos od 60.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Neosnovani su navodi u reviziji tužene GG, pravnog sledbenika tuženog DD, da utvrđenje ništavosti predugovora koji nije overen ne može predstavljati pravni osnov za obavezu da tužena isplati tužilji iznos od 60.000 evra, koji nije ni primila, već je taj novac primilo Privredno društvo „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. odnosno BB. Tuženi DD i VV su bili ugovorne strane u ništavom predugovoru o kupoprodaji, zastupani su od strane tuženog „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. na osnovu specijalnog punomoćja koje su izdali ovom tuženom. Međusobni dogovor tuženog BB kao zakonskog zastupnika tužnog „MARKOM-INŽENJERING“ d.o.o. i tuženih DD i VV u vezi sa načinom plaćanja za izvođenje radova na objektu u ... ne može biti od uticaja na pravo tužioca kao pravnog sledbenika sada pok. ĐĐ da mu se u smislu člana 104. Zakona o obligacionim odnosima vrati iznos od 60.000 evra u dinarskoj protivvrednosti koji je dat na osnovu ništavog pravnog posla nezavisno što je uplata, uz saglasnost tuženih, izvršena njihovom punomoćniku.

Sa iznetih razloga, saglasno odredbi člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković