Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužioci su blagovremeno izjavili reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji u skladu sa članom 408. ZPP, Vrhovni sud je napao da je revizija tužilaca delimično osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se posebno ne ukazuje na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se, pod uslovima propisanim članom 407. stav 1. tač. 2. i 3. ZPP, taj pravni pravni lek može izjaviti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci su suvlasnici stana broj ... u ul. ... broj ... u ... . Pravo susvojine stekli su nasleđivanjem zaostavštine pok. GG. Tužena u tom stanu živi od rođenja (19... godine) osim u periodu od 1969. do 1972. godine kada se, nakon udaje, preselila u ... . Od 1972. godine tužena sa članovima svog porodičnog domaćinstva živi u navedenom stanu i ima prijavljeno prebivalište na adresi tog stana. Tužena je sa sada pok. GG 10.10.1983. godine zaključila ugovor o korišćenju predmetnog stana, a nakon smrti njegovog vlasnika stranke nisu zaključile novi ugovor o korišćenju – zakupu stana. Na adresi predmetnog stana tužena je 21.02.2012. godine registrovala sedište preduzeća čiji je osnivač, a 14.02.2013. godine i sedište svoje trgovinsko zanatske radnje. Tužena je neredovno i u manjem iznosu od propisanog plaćala zakupninu, tako da za period od 21.10.2010. godine do 31.08.2017. godine postoji njeno dugovanje u iznosu od 145.808,54 dinara, odnosno u iznosu od 76.456,06 evra za period od jula 2004. godine do avgusta 2017. godine – u visini razlike između plaćene i tržišne zakupnine. U spornom stanu tužena je izvodila radove na promeni dotrajalih prozora i ugradila klima uređaje. Tužena stan koristi i samo povremeno, u periodu od jednog do tri meseca ga nije koristila u vreme kada su njen suprug i sin živeli u ..., gde su radili, odnosno studirali.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da nisu ispunjeni uslovi za iseljenje tužene iz razloga za otkaz ugovora o zakupu stana na kojima su tužioci zasnovali svoj tužbeni zahtev. Odbijen je i zahtev za isplatu novčanog potraživanja, sa obrazloženjem da tužioci zahtevaju naplatu tržišne zakupnine za stan koja im ne pripada, a pošto su tužbeni zahtev postavili u stranoj valuti i suprotno članu 395. Zakona o obligacionim odnosima, o njemu nije bilo moguće odlučivati ni za iznos od 145.808,54 dinara koji je osnovan.

Po oceni Vrhovnog suda, odluka o zahtevu za iseljenje tužene iz predmetnog stana doneta je pravilnom primenom materijalnog prava, zbog čega se navodima revidenta iz tog razloga neosnovano osporava zakonitost te odluke.

Tužioci su zahtev za iseljenje zasnovali na razlozima za otkaz ugovora o zakupu stana propisanih članom 35. stav 1. tač. 1, 2, 3. i 6. Zakona o stanovanju. Prema tim odredbama, zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana ako zakupac i posle opomene bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom; ne plati zakupninu za najmanje dva meseca uzastopno; nanosi štetu stanu i zajedničkim prostorijama i instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi, kao i ako zakupac i članovi njegovog porodičnog domaćinstva ne koriste stan duže od jedne, a najduže četiri godine, a zakupac se ne sporazume sa zakupodavcem o načinu korišćenja stana za to vreme.

Iz navedene odredbe, po stanovištu revizijskog suda, sledi da je opomena zakupodavca obavezan uslov za davanje otkaza ugovora o zakupu stana zbog njegove nedozvoljene upotrebe (korišćenja za obavljanje poslovne delatnosti, izdavanja u podzakup i omogućavanja korišćenja licima koja nisu predviđena ugovorom o zakupu stana), odnosno zbog nanošenja štete stanu ili zajedničkim prostorijama. Naime, zakupcu se može otkazati ugovor o zakupu podnošenjem tužbe (preobražajna tužba), samo ako on i nakon opomene nastavi sa nedozvoljenom upotrebom stana, odnosno oštećuje stan ili zajedničke prostorije.

Tužioci u ovom slučaju nisu dokazali da su pre podnošenja tužbe opomenuli tuženu na povredu njenih ugovornih obaveza, kao razloga za otkaz ugovora o zakupu u smislu člana 35. stav 1. tač. 1, 2. i 3. Zakona o stanovanju. Zato su irelevantni revizijski navodi da tužena nije platila dve zakupnine u 2008. godini i šest zakupnina u 2010. godini, jer njihovom neplaćanju nije prethodila opomena. Plaćanje zakupnine u nižem iznosu od propisanog nije razlog za otkaz ugovora o zakupu stana, jer prema odredbi člana 32. stav 3. Zakona o stanovanju obračun zakupnine vrše tužioci koji su zato dužni da od tužene zahtevaju naplatu zakupnine u obračunatom iznosu. Isti značaj imaju i navodi revidenta o registrovanom sedištu privrednog društva, odnosno preduzetničke radnje koje je tužena osnovala, pri čemu se samo iz te činjenice ne može izvesti zaključak da je u stanu i obavljana poslovna delatnost, kao i navodi da su u stanu izvedeni radovi bez njihove saglasnosti jer zamena prozora na stanu (u zgradi sagrađenoj 1927. godine) i ugradnja klima uređaja nisu radovi kojima se stanu nanosi šteta.

Ocenom izvedenih dokaza, koja se revizijom ne može osporavati jer se tako pobija utvrđeno činjenično stanje, utvrđeno je da nisu ispunjeni uslovi za otkaz ugovora o zakupu stana zbog njegovog nekorišćenja u vremenu propisanom članom 31. stav 1. tačka 6. Zakona o stanovanju.

Sa svega navedenog, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u prvom stavu izreke.

Pogrešan je zaključak nižestepenih sudova da tražena isplata novčanog potraživanja u stranoj valuti predstavlja smetnju za odlučivanje o tužbenom zahtevu za naplatu dela neplaćene zakupnine. Naime, zahtev za isplatu novčane obaveze koji glasi na određeni iznos novčanih jedinica u stranoj valuti, sadrži u sebi zahtev za isplatu određenih novčanih jednica u domaćoj valuti.

Iz tog razloga, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, obe nižestepene presude su morale biti ukinute u delu kojim je odlučeno o novčanom potraživanju tužilaca, i u tom delu predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U ponovljenom suđenju prvostepeni sud će odlučiti i o tom zahtevu, imajući u vidu odredbu člana 32. st. 1. i 4. Zakona o stanovanju kojom je propisan način utvrđivanja zakupnine za stanove koji se koriste po osnovu prava zakupa.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka jer zavisi od konačnog ishoda spora.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković,s.r.

Za tačnost otpravka

zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković