2

prema rešenju o odobrenju za gradnju Gradske uprave – Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove – Sektor za građevinske poslove – Odeljenje za objekte preko 800 m2, od 03.03.2006. godine, pod ...-... br. ... – .../... na delu kat. parc. .../... KO ... i to na stanu br. ... na ... spratu, lamela ..., površine 91,84m2, što prema stanju upisanom kod Službe za katastar nepokretnosti predstavlja stan koji se nalazi u ..., u ul. ... broj ..., stan broj ..., na ... spratu, površine 92m2, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj ..., izgrađene na kat. parceli broj .../... KO ...; u članu 7. stav 1. alineja 42, kojim je predviđeno da je tuženi Sportsko udruženje FK „Hajduk“ Beograd Zvezdara, saglasan da PD „LH Sistem“ d.o.o. Kraljevo, uknjiži pravo svojine na stanu koji se nalaze u stambeno-poslovnoj zgradi spratnosti Su+Pr+3+Pk, izgrađenoj prema rešenju o odobrenju za gradnju Gradske uprave – Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove – Sektor za građevinske poslove – Odeljenje za objekte BG preko 800 m2 od 03.03.2006. godine, pod ...-... br. ... – .../... na delu kat. parc. br. .../... KO ..., stan br. ... na ... spratu, lamela ..., površine 91,84m2, a što prema stanju upisanom kod Službe za katastar nepokretnosti predstavlja stan koji se nalazi u Beogradu, u ul. ... broj ..., stan broj ..., na ... spratu, površine 92m2, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj ..., izgrađene na kat. parceli broj .../... KO ... . Stavom četvrtim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi da je ništav i bez pravne važnosti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti I Ov br. .../... od 06.11.2009. godine i to: u članu 1. stav 1. alineja 2. kojim je predviđeno da po osnovu ugovora o poravnanju zaključenog pred Trećim opštinskim sudom u Beogradu dana 25.12.2008. godine, Ov br. .../..., „LH Sistem“ d.o.o. Kraljevo ima pravo raspolaganja na nepokretnosti u stambeno- poslovnom objektu, na kat. parceli br. .../... KO ..., koji se gradi na osnovu rešenja o odobrenju za izgradnju izdatog od Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda br. ... -.../... od 03.03.2006. godine, stan br.3b na prvom spratu, lamela B, površine 91,84 m2, a što prema stanju upisanom kod Službe za katastar nepokretnosti predstavlja stan koji se nalazi u ..., ul. ... broj ..., stan br. ... na prvom spratu, površine 92 m2, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj ..., izgrađene na kat. parceli broj .../... KO ...; u članu 2. stav 1. alineja 2. kojim je predviđeno da PD „LH Sistem“ d.o.o. Kraljevo tuženom „BK-URBING“ d.o.o. Kraljevo, prodaje stan broj ... na prvom spratu, lamela B, površine 91,84 m2, u sivoj fazi gradnje, po ceni od 43.500,00 dinara/m2, a što prema stanju upisanom kod Službe za katastar nepokretnosti predstavlja stan – nepokretnost koja se nalazi u ... u ... ulici br.ulaza ... stan br. ... na prvom spratu, površine 92 m2, koji je upisan kao posebni deo zgrade broj ..., izgrađen na kat. parceli broj .../... KO ... . Stavom petim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi da je ništav i bez pravne važnosti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti I Ov br. .../... od 02.12.2011. godine kojim je prvotuženi „BK-URBING“ d.o.o. Kraljevo preneo na tuženog BB iz ..., pravo svojine na stanu koji se nalazi u ... u ulici ... broj ulaza ... stan br. ... na ... spratu, površine 92 m2, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj ... izgrađene na kat. parceli broj .../... KO ... . Stavom šestim izreke, odbačena je tužba tužioca u delu kojim je tražio da sud naloži Republičkoj službi za katastar nepokretnosti da izvrši upis prava svojine na stan – nepokretnosti koja se nalazi u ..., ul. ... broj ... stan br. ... na prvom spratu, površine 92 m2, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj ..., izgrađen na kat. parceli broj .../... KO ... u korist tužioca AA, zbog apsolutne nenadležnosti. Stavom sedmim izreke, odbijen je eventualni tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se obavežu tuženi da tužiocu, na ime naknade materijalne štete, solidarno isplate iznos od 14.352.000,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom počev od 28.05.2015. godine kao dana podnošenja tužbe, do isplate, kao i zahtev za naknadu troškova postupka u iznosu od 1.416.392,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom počev od 05.12.2017. godne, kao dana presuđenja do isplate. Stavom osmim izreke, obavezan je tužilac da tuženoj „BK-URBING“ d.o.o. Kraljevo, naknadi troškove postupka u iznosu od 371.250,00 dinara. Stavom devetim izreke, obavezan je tužilac da tuženom BB, naknadi troškove postupka u iznosu od 443.250,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom počev od ispunjenosti uslova za izvršenje, do isplate.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 4300/19 od 23.09.2020. godine, stavom prvim izreke, odbijena je, kao neosnovana, žalba tužioca i potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 902/15 od 05.12.2018. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je, kao neosnovan, zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugostepenom postupku, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava i bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP, učinjene pred drugostepenim sudom.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu primenom člana 408. ZPP („Sl. glasnik RS“, br.72/11...18/20), i utvrdio da je revizija neosnovana.

U sprovedenom postpuku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti, kao ni bitna povreda odredba parničnog postupka pred drugostepenim sudom iz člana 374. stav 1. ZPP, na koju se neosnovano ukazuje revizijom.

Nižestepeni sudovi su utvrdili da je između preduzeća „National Interexport“, Vrnjačka Banja, kao prodavca i VV iz ..., kao kupca, 08.05.1997. godine zaključen pisani, neovereni ugovor, čiji je predmet stan broj ..., površine 102,00 m2, na prvom spratu u objektu A, po ceni od 461.100,00 dinara, koju je kupac isplatio. Aneksom ovog ugovora br. .../..., bez datuma i overe, prodavac je preuzeo obavezu da kupcu prezentira više varijanti unutrašnjeg rasporeda stana, s tim da obavezno jedna bude sa pogledom na fudbalsko igralište. Pravnosnažnom presudom na osnovu priznanja Trećeg opštinskog suda u Beogradu P 2828/01-03 od 05.10.2005. godine, usvojen je tužbeni zahtev VV i utvrđeno prema tuženom Preduzeću „Nacional Group“ DOO Vrnjačka Banja, da je po osnovu kupovine vlasnik stana ... površine 102 m2, na prvom spratu objekta A SPC „Hajduk“ u Beogradu, ulaz iz ..., što je tuženi dužan priznati i trpeti uknjižbu, koji je ovaj stan, Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti od 09.06.2006. godine, overenim u sudu, prodao AA, po ceni od 15.000 evra, koja je isplaćena.

S obzirom da investitor i suinvestitor nisu završili izgradnju objekta A, u kome se nalazi sporni stan, kupaci stanova su osnovali firmu „LH Sistem“ DOO Kraljevo sa kojom su, zajedno sa investitorom FK „Hajduk“ zaključili Poravnanje kod suda 31.05.2002. godine, kojim se „LH Sistem“ DOO Kraljevo, kao graditelj obavezao da svojim sredstvima i radom završi izgradnju ovog objekta u svemu prema građevinsko-tehničkoj dokumentaciji izdatoj u februaru 1996.godine i urbanističkoj dozvoli izdatoj 29.10.1999.godine, s tim da se ovim ugovorom ne dira u međusobna prava i obaveze suinvestitora kao izvođača radova niti u stečena prava drugih kupaca koji su isplatili kupoprodajnu cenu a nisu se izjasnila o učešću u završetku izgradnje, između ostalih, ni kupca VV. Graditelj se obavezao da tim kupcima preda u državinu kupljene nepokretnosti prema stanju koje je konstatovano posebnim zapisnikom na dan zaključenja ugovora, a ukoliko ne prihvate obaveze predviđene ovim ugovorom i ne zaključe sa suinvestitorom Sporazum o raskidu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti uz obavezu suinvestitora na povraćaj plaćene cene, nepokretnošću ovih lica raspolaže suinvestitor, u kom slučaju je u obavezi da učestvuje u troškovima završetka izgradnje zgrade srazmerno kvadraturi nepokretnosti.

Poravnanjem zaključenim u sudu 24.12.2008. godine, između FK „Hajduk“ kao investitora i većeg broja kupaca, pravnih i fizičkih lica, među kojima nije tužilac, ugovarači su odredili svoja uzajamna prava i obaveze i otklonili neizvesnosti u pogledu svojinskog statusa nepokretnosti izgrađenoj prema rešenju u odobrenju za gradnju od 03.03.2006. na delu kat. parcele .../... KO ..., pa je konstatovano da je FK „Hajduk“ korisnik kat. parcela .../... i .../... KO ... na kome mu je, od strane nadležnog organa, 29.10.1999. godine izdata urbanistička dozvola za izgradnju Sportsko-poslovnog centra, objekta A, B, C i D, na osnovu ugovora overenog u sudu od 04.04.1996. godine, zaključenim između preduzeća „Nacional Interexport“, čiji je pravni sledbenik „Nacional Group“ d.d. iz Vrnjačke Banje i FK „Hajduk“, da je preduzeće „Nacional“ finansiralo izgradnju nepokretnosti na predmetnoj lokaciji, koja je započela 1996. godine, a „LH Sistem“ d.o.o. preuzeo radove radi završetka objekta A, svojim sredstvima, prema stanju utvrđenom od strane veštaka građevinske struke od 2002. godine, u svemu prema odobrenoj tehničkoj dokumentaciji i građevinskoj dozvoli, radi sticanja svojine u predmetnom objektu umesto isplate kupoprodajne cene, koje obaveze je i ispunio, da je u postupku legalizacije objekta 03.03.2006. godine doneto rešenje nadležnog organa kojim se investitoru FK „Hajduk“ iz Beograda odobravaju izvedeni radovi na izgradnji objekta i na delu kat. parcele .../... KO ..., koji se sastoji od dve lamele A i B, da je deo kupaca u toku 1997. godine po ugovornom ovlašćenju investitora FK „Hajduk“, preduzeću „Nacional“ isplatilo kupoprodajnu cenu, dok je deo kupaca svojim sredstvima učestvovao u završetku predmetnog objekta, od 2002. godine do dana zaključenja ovog poravnanja, u kom momentu je objekat u fazi završnih radova, da FK „Hajduk“ priznaje pravo svojine kupcima na nepokretnostima izgrađenim prema rešenju o odobrenju za izgradnju od 03.03.2006. godine, između ostalih, u članu 3. stav 1. i članu 7. stav 1. alineja 42. kupcu „LH Sistem“ d.o.o.- stan broj ..., prvi sprat, lamela B, površine 91,84 m2 i da je saglasan da kupci uknjiže pravo svojine, s tim da se ovim ugovorom ne dira u prava trećih lica prema Preduzeću „Nacional“ koja su stekla na osnovu zaključenih ugovora sa njim i da zaključenjem ovog poravnanja prestaju da važe svi raniji sporazumi među ugovornim stranama.

Ugovorom overenim u sudu 06.11.2009. godine, „LH Sistem“ d.o.o. je na ovom stanu, u sivoj fazi gradnje, preneo pravo raspolaganja „BK-URBING“, za cenu od 5.776.365,00 dinara u neto iznosu, koja će se isplatiti kompenzacijom za uslugu izvođenja radova na objektu u okviru koga se nalaze stanovi za prodaju. Preduzeće „LH Sistem“ d.o.o. Beograd brisano je rešenjem Agencije za privredne registre od 08.09.2010. godine iz registra privrednih subjekata, na osnovu rešenja Privrednog suda u Beogradu od 30.06.2010. godine, kojim je otvoren i zaključen stečajni postupak.

Ugovorom o kupoprodaji overenim u sudu od 02.12.2011. godine. „BK-URBING“ d.o.o. iz Kraljeva je kao jedini knjižni vlasnik, navedeni stan prodao tuženom BB, kao useljiv, u viđenom stanju za cenu od 114.800,00 evra, koja je isplaćena, a stan mu istog dana predao u državinu. Ugovorom overenim u sudu, od 19.10.2013. godine, prodavac BB je, kao knjižni vlasnik, ovaj stan bez tereta prodao kupcu GG koji je isplato kupoprodajnu cenu i uveden u posed stana.

Na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke, utvrđeno je da je stan koji je bio predmet navedenih ugovora i poravnanja, stan na kat. parceli .../... LN ... KO ..., na adresi .... ..., kućni broj ..., upisan u podacima u posebnom delu objekta pod Ev br. ..., u objektu ... ... broj ... na ulazu ..., korisne površine 92,05 m2, da je površina od 102 m2 bila u izgradnji, pa je merodavna površina od 91,84 m2 koju je u specifikaciji navela komisija za tehnički prijem, da u lameli ... na ulazu ... ne postoji takav niti drugi sličan stan na prvom spratu oznake ..., ni po strukturi ni po površini, da u vreme kada je kupac VV zaključio ugovor nije bilo idejnog projekta, da stan nema pogled na fudbalsko igralište, nije izgrađen prema građevinskoj dozvoli, već je legalizovan, a razlika u površini od 0,19 m2 je zanemarljiva. Kao vlasnici stana, po rešenjima RGZ –SKN Beograd, prvo je bio upisan 09.04.2011. godine „LH Sistem“ d.o.o. Beograd, potom 27.04.2011. godine „BK-URBING“, d.o.o. Kraljevo, a 23.11.2012. godine BB.

Kod tako utvrđenog činjeničnog stanja, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava zaključili da su tužbeni zahtevi tužioca neosnovani.

Kako tužilac tužbom za utvrđenje ništavosti navedenih odredbi poravnanja zaključenog 24.12.2008 godine nije obuhvatio sve ugovorne strane koje su u materijalnopravnom odnosu prema predmetu spora, kao nužne i jedinstvene suparničare, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, nižestepeni sudovi su, suprotno revizijskim navodima, primenom čl.211. stav 2 ZPP pravilno odbili tužbeni zahtev, ocenjujući da je pasivna legitimacija po ovom delu tužbenog zahteva nepotpuna.

Pravilno su nižestepeni sudovi odlučili o tužbenom zahtevu kojim je traženo utvrđenje prava svojine. U situaciji kada se radi o višestrukom otuđenju iste nepokretnosti različitim licima, u kakvoj su tužilac AA i tuženi „BK- URBING“ Kraljevo, BB iz ... i Sportsko udruženje fudbalski klub „Hajduk“ Beograd, o pravu svojine sticalaca odlučuje se po jačem pravnom osnovu, primenom načela savesnosti i poštenja u odnosu na kasnijeg sticaoca. Tužilac nije dokazao da su druga lica bila nesavesna u sticanju predmetne nepokretnosti, a kada su svi savesni sticaoci, jači pravnomi osnov se ceni na osnovu činjenice o predaji nepokretnosti u državinu, odnosno upisu prava svojine kod Službe za katastar nepokretnosti ili u drugu javnu knjigu. S obzirom da se na osnovu čl.33 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO) pravo svojine stiče upisom u javnu knjigu, prednost u sticanju tog prava ima onaj savesni sticalac koji je to pravo upisao kod Sužbe za katastar nepokretnosti ili u drugu javnu knjigu, bez obzira da li je, i ako jeste kome od njih predata nepokretnosti, jer on ispunjava oba uslova iz čl.33 iz Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, s obzirom da postoji osnov i način sticanja.

Shodno navedenom, kako je u vreme zaključenja ugovora između VV i tužioca, 09.06.2006. godine, zgrada u kojoj se nalazi i predmetni stan bila u izgradnji koju predhodni graditelji nisu završili, zbog čega je ugovorom o poravnanju od 24.12.2008. godine, „LH Sistem“ d.o.o. preuzeo radove na završetku objekta uz obavezu da snosi sve troškove izgradnje, radi sticanja svojine na objektu umesto isplate kupoprodajne cene, koje obaveze je ispunio, da se tužilac i njegov pravni predhodnik nisu izjasnili da preuzimaju završetak izgradnje predmetnog stana i nisu učestvovali u troškovima koji su predviđeni poravnanjem, da je nakon upisa u katastar nepokretnosti „LH Sistem“ d.o.o. stan otuđio kupcu „BK-URBING“ d.o.o. koji se upisao u katastaru nepokretnosti kao vlasnik i prodao ga BB kao savesnom sticaocu, s obzirom da nije znao da kupuje stan u vezi koga su tužilac i njegov pravni prethodnik zaključili ugovor o kupoprodaji u izgradnji, koji se upisao kao vlasnik i ugovorom o kupoprodaji od 19.10.2013. godine ga prodao GG, koji je u državini stana, nižestepeni sudovi su primenom odredbe člana 460. ZOO, suprotno navodima u reviziji, pravilno ocenili da ugovori od 06.11.2009. i 02.12.2011. godine nisu ništavi zbog toga što prodavci stana nisu bili vlasnici, jer prema navedenoj odredbi, prodaja tuđe stvari nema za posledicu ništavost ugovora u smislu člana 103 ZOO i pravilno zaključili da tuženi BB, kao kasniji savesni sticalac koji se na osnovu overenog ugovora o kupoprodaji upisao kao vlasnik u katastru nepokretnosti i stupio u državinu stana, shodno članu 20. i 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, ima jači pravni osnov u odnosu na tužioca. Pored toga, kako tužbom nije tužen i DD, kao nužni i jedinstveni suparničar, koji je pre podnete tužbe u ovoj parnici sporni stan kupio od tuženog BB, pravilno su nižestepeni sudovi ocenili da je nepotpuna pasivna legitimacija i po ovom delu tužbenog zahteva.

Činjenica da je doneta presuda na osnovu priznanja o pravu svojine lica od koga je tužilac kupio stan je bez uticaja, s obzirom da se odnosila na stan koji u to vreme nije bio izgrađen i da se odnosila samo na „Nacional Group“ d.d. kao pravnog sledbenika „Naciona Interexport“, jer tužbom nije bio obuhvaćen i investitora FK „Hajduk“ kao suvlasnik u smislu člana 14, 15. i 17. ZOSPO. a time i nužni i jedinstvenog suparničara u smislu člana 211. stav 2. u vezi člana 210. ZPP.

Kod utvrđenja da je tužilac zaključio ugovor o prodaji nepokretnosti spornog stana sa VV koji je pre toga zaključio ugovor o kupoprodaji sa „Nacional Interexport“, čiji je pravni sledbenik preduzeće „Nacional Group“, koje je preuzelo obavezu da VV izvrši predaju stana, a ovaj tužiocu, do čega nije došlo, nižestepeni sudovi su primenom odredbi člana 266. stav 1, 269. 155. 158. i 262 u vezi sa članom 460 ZOO prema kojoj prodaja tuđe stvari obavezuje prodavca, ali kupac koji nije znao ili nije morao znati da je stvar tuđa, može ako se usled toga ne može ostvariti cilj ugovora, raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete, nižestepeni sudovi su pravilno zaključili da bi tužilac bio ovlašćen da zahteva ispunjenje ugovora i naknadu štete od svog dužnika, odnosno lica sa kojim je u ugovornom odnosu a koga tužbom nije obuhvatio i da tuženi iz ove parnice, koji nisu imali obavezu da izgrade i predaju sporni stan u državinu tužiocu, nisu odgovorni da mu naknade štetu koju trpi zbog neizvršenja ugovora zaključenog sa drugim licem.

Neosnovano se revizijom ukazuje da postoji odgovornost za naknadu materijalne štete tuženih FK „Hajduk“ i d.o.o BK- URBING kao osnivača d.o.o „LH Sistem,“ jer je nakon sprovedenog stečajnog postupka, „LH Sistem“ d.o.o. Beograd prestao da postoji, pa su prestale su i njegove ugovorne obaveze prema licima koja svoja potraživanja nisu prijavila u stečajnom postupku, kao što to nije učinio ni pravni prethodnik tužioca, pa nije dokazano da je to društvo imalo obavezu prema tužiocu niti da je ona prešla na njegove osnivače, da su ovi tuženi njegovi pravni sledbenici niti da je tužilac sa njima bio u ugovornom odnosu. Kako ugovori kojima su raspolagali spornim stanom nisu ništavi u smislu člana 103. ZOO, ne postoji osnov njihove odgovornosti ni po osnovu krivice. Tužba u ovoj pravnoj stvari podneta je 28.05.2015. godine. Tužilac tvrdi da mu je šteta pričinjena zaključenjem ugovora o poravnanju 24.12.2008. godine, ugovorom o kupoprodaji od 06.11.2009. godine i 02.12.2011. godine, pa su, primenom člana 376. ZOO, nižestepeni sudovi pravilno ocenili da je potraživanje naknade štete, čak i da je osnovano, zastarelo.

Pravilno je ocenjeno i da je sud apsolutno nenadležan da odlučuju o delu tužbenog zahteva kojim je traženo da se naloži Službi za katastar nepokretnosti da izvrši upis na nepokretnosti na način kako je tužilac istako u tužbenom zahtevu, jer je ovaj organ, shodno odredbama člana 83 do 90 Zakona o državnom premeru i katastru nadležan da u postupku koji sprovodi, ceni podobnost privatne ili javne isprave za upis stvarnih prava u katastar nepokretnosti.

Iz navedenih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u stavu prvom izreke ove presude primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Troškovi postupka na ime angažovanja punomoćnika advokata za izjavljenu reviziju nisu priznati tužiocu, shodno članu 153. stav 2. ZPP, s obzirom da nije uspeo u postupku po reviziji, a troškovi revizijskog postupka na ime angažovanja punomoćnika advokata za sastav odgovora na reviziju i za sudske takse tuženima koji su odgovorili na reviziju, nisu priznati, jer nisu bili nužni, shodno članu 154. ZPP, pa je Vrhovni kasacioni sud odlučio kao u stavu drugom i trećem izreke.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić