Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 2707/22 od 09.02.2023. godine, stavom prvim izreke, odbijene su kao neosnovane žalbe tuženih i potvrđena ispravljena presuda Višeg suda u Smederevu P 63/21 od 01.03.2022. godine u stavovima prvom, drugom i delu stava trećeg izreke kojim su obavezani tuženi da solidarno naknade tužiocu troškove postupka u iznosu od 957.000,00 dinara. Stavom drugim izreke, preinačeno je rešenje o troškovima parničnog postupka sadržano u stavu trećem izreke prvostepene presude, tako što su obavezani tuženi da tužiocu na dosuđeni iznos troškova postupka od 957.000,00 dinara solidarno isplate zakonsku zateznu kamatu od izvršnosti presude do isplate, dok je odbijen zahtev tužioca za isplatu kamate od dana presuđenja do izvršnosti odluke. Stavom trećim izreke, odbijeni su zahtevi tužioca i tuženih za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tuženi ĐĐ je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijanog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane odluke primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 18/20), Vrhovni sud je utvrdio da revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nisu učinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.. Revizijom se ističe bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 199. ZPP, koje su isticane i u postupku po žalbi. Imajući u vidu da se drugostepeni sud izjasnio o nepostojanju navedenih bitnih povreda odredaba parničnog postupka, te da u drugostepenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi sa članom 199. stav 1. ZPP, to se kao revizijski razlog ne može izjaviti po članu 407. stav 1. tačka 3. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, katastarska parcela broj .. u potezu „EE“, ukupne površine 11.28,26 ha, od čega je po kulturi njiva II klase od 9.95,34 ha i njiva III klase od 1.32,92 ha, upisana u list nepokretnosti broj .. KO ... je u postupku restitucije (delimičnim rešenjem Agencije za restituciju, Područne jedinice u Nišu od 25.07.2017. godine) vraćena zakonskim naslednicima bivšeg vlasnika i to ovde tuženima BB, GG i DD. Označeni tuženi su navedenu nepokretnost prodali tuženom ĐĐ, kao kupcu, za ugovorenu kupoprodajnu cenu od 112.800,00 evra, a na osnovu ugovora o kupoprodaji nepkretnosti zaključenog 29.12.2017. godine i overenog istog dana od strane Osnovnog suda u Velikoj Plani pod brojem OPU 1094/2017. Na osnovu tog ugovora tuženi ĐĐ je upisan u list nepokretnosti kao vlasnik predmetnog poljoprivrednog zemljišta. Tužilac je vlasnik katastarskih parcela .., .. i .. koje predstavljaju poljoprivredna zemljišta, upisana u list nepokretnosti .. KO ... . Na osnovu kopije plana Službe za katastar nepokretnosti u Velikoj Plani od 21.10.2013. godine, katastarska parcela broj .. koja je bila predmet kupoprodaje, graniči se pretežnim delom sa katastarskom parcelom .. koja je u vlasništvu tužioca. Tuženi BB, GG i DD kao prodavci, nisu prethodno pisanim putem ponudili kupovinu premetne nepokretnosti tužiocu kao imaocu prava preče kupovine. Tužilac je kupoprodajnu cenu iz navedenog ugovora u ukupnom iznosu od 112.800 evra, odnosno u dinarskoj protivvrednosti u iznosu od 13.352.057,04 dinara uplatio (dana 16.01.2018. godine) u depozit Višeg suda u Smederevu. Iz izveštaja poreske uprave - Filijala Velika Plana od 29.03.2018. godine utvrđeno je da je ugovorena kupoprodajna cena viša od tržišne vrednosti navedene nepokretnosti, s obzirom da je vrednost te nepokretnosti procenjena na 61,42 dinara/m2, dok je ugovorena kupoprodajna cena glasila na iznos od 118,45 dinara/m2. Rešenjem Višeg suda u Smederevu Gž jb 2/19 od 03.07.2019. godine potvrđeno je rešenje javnog beležnika kojim je odbijen zahtev za solemnizaciju Sporazuma o raskidu predmetnog ugovora o kupoprodaji, jer je ugovor u celosti izvršen i proizveo pravno dejstvo, a time i cena nepokretnosti koja je ugovorom predviđena.

Na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su primenom odredaba članova 5, 6, 7. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti ocenili da je osnovan tužbeni zahtev nalazeći da tužiocu kao nosiocu prava preče kupovine nije prethodno upućena ponuda za zaključenje ugovora o kupoprodaji predmetne nepokretnosti u pismenom obliku sa podacima o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, pri čemu je tužilac u depozit Višeg suda u Smederevu uplatio iznos od 13.352.057,04 dinara koji iznos predstavlja dinarsku protivvrednost iznosa kupoprodajne cene predmetne nepokretnosti, koja je viša od tržišne vrednosti, iz kojih razloga je usvojen tužbeni zahtev.

Nasuprot navodima revizije, po oceni Vrhovnog suda odluke nižestepenih sudova su zasnovane na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Tužbeni zahtev tužioca zasniva se na odredbama Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, broj 93/2014, 121/14 i 6/2015). Ovim Zakonom propisano je pravo preče kupovine, kao i obaveze koje ima vlasnik koji namerava da proda svoje poljoprivredno zemljište.

Odredbom člana 6. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, broj 93/2014) propisano je da je vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, dok je stavom 2. istog člana propisano da u slučaju kada ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Odredbom člana 7. stav 1. navedenog zakona propisano je da ponuda iz člana 5. i 6. ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, a stavom 2. istog člana propisano je da ponuda mora biti u pismenom obliku.

Odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima, a stavom 2. da se tužba iz stava 1. ovog člana može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, dok je stavom 5. propisano da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz stava 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

Citirane odredbe kojima je regulisano pravo preče kupovine, upućuju na zaključak da je smisao zaštite prava preče kupovine da imalac tog prava predmet prodaje pribavi pod istim uslovima kao kupac iz pobijanog ugovora (i po ceni iz ugovora), a u skladu sa citiranom odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti.

U konkretnom slučaju, tužilac je vlasnik kat.parc. br. .. upisane u LN br. .. KO ..., koja se graniči sa kat.parc. br. .. ukupne površine 11.28,26 ha, po kulturi njiva II klase od 9.95,34 ha i njiva III klase od 1.32,92 ha, upisana u list nepokretnosti broj .. KO ..., koja je bila predmet pobijanog ugovora o kupoprodaji, a koja je prodata za ugovorenu cenu od 112.800,00 evra. Između tuženih BB, GG i DD kao prodavca i tuženog ĐĐ kao kupca, zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overen od strane Osnovnog suda u Velikoj Plani pod brojem OPU-1094/2017 od 29.12.2017. godine, a u klauzuli o potvrđivanju isprave (solemnizaciona klauzula), između ostalog, konstatovano da je da su ugovorne strane upozorene na sadržinu odredaba članova 6-10 Zakona o prometu nepokretnosti. Tuženi BB, GG i DD nisu prethodno tužiocu, kao vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, uputili ponudu u pismenom obliku sa podacima o napokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, kako je to propisano odredbom člana 7. Zakona o prometu nepokretnosti, zbog čega je takvim propuštanjem povređeno pravo preče kupovine tužioca, kako to pravilno zaključuju nižestepeni sudovi.

Imajući u vidu navedeno, te da je tužilac kao imalac prava preče kupovine pre podnošenja tužbe (18.01.2018. godine) uplatom dinarske protivvrednosti ugovorene cene iz kupoprodajnog ugovora, koja je po činjeničnom utvrđenju veća od tržišne u vreme podnošenja tužbe, to je po oceni Vrhovnog suda pravilan zaključak da je postupio u skladu sa odredbom člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti i da su ispunjeni uslovi iz stava 1. iste odredbe da se oglasi da je predmetni ugovor bez dejstva prema tužiocu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovim, s obzirom na to da su tuženi postupili protivno odredbi člana 6. i 7. Zakona o prometu nepokretnosti.

Saglasno navedenom, neosnovano je revizijsko ukazivanje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Kako se ni ostalim revizijskim navodima ne dovodi u sumnju pravilnost pobijane presude Vrhovni sud je primenom člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković