Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Dragane Marinković, predsednika veća, Marine Milanović i Zorice Bulajić, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Goran Todorović, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ... i VV iz ..., čiji je punomoćnik Zlata Ivković, advokat iz ..., radi prava preče kupovine, odlučujući o reviziji tužioca, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Nišu Gž 1445/2021 od 05.04.2022. godine, u sednici veća održanoj dana 04.10.2023. godine, doneo je

R E Š E NJ E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Nišu Gž 1445/2021 od 05.04.2022. godine i predmet vraća drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Apelacionog suda u Nišu Gž 1445/2021 od 05.04.2022. godine, usvojena je žalba tužioca, pa je ukinuta presuda Osnovnog suda u Prokuplju P 432/19 od 14.12.2020. godine i presuđeno: odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se poništi ugovor o kupoprodaji KP .. na mestu zvanom „šumarev breg“ po kulturi šuma 5. klase, u površini od 0.15,66 ha, vrsta zemljišta – šumsko zemljište koje se vodi u A listu LN br. .. KO ..., sa udelom 1/2, koji je zaključen između BB iz ... u svojstvu prodavca i VV iz ..., u svojstvu kupca, koji je overen od strane javnog beležnika Dejana Miladinovića OPU: 525/16 od 17.05.2016. godine, zbog povrede prava preče kupovine, kao neosnovan; odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi da tužilac, kao suvlasnik sa udelom od 1/2 ima pravo preče kupovine KP .. na mestu zvanom „šumarev breg“ po kulturi šuma 5. klase, u površini od 0.15,66 ha, vrsta zemljišta – šumsko zemljište koje se vodi u A listu LN br. .. KO ..., sa udelom 1/2 i da se obavežu tuženi da to priznaju, kao neosnovan; odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se obaveže prvotužena BB iz ... da u svojstvu prodavca proda tužiocu KP .. na mestu zvanom „šumarev breg“ po kulturi šuma 5. klase, u površini od 0.15,66 ha, vrsta zemljišta – šumsko zemljište koje se vodi u A listu LN br. .. KO ..., sa udelom 1/2, na prvotuženu, pod uslovima utvrđenim ugovorom o kupoprodaji OPU: 525/16 od 17.05.2016. godine i da sa tužiocem sačini ugovor o kupoprodaji, kao neosnovan; obavezan je tužilac da tuženima isplati iznos od 142.750,00 dinara na ime naknade troškova parničnog postupka u roku od 15 dana od dana prijema prepisa presude.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno, preko punomoćnika, izjavio reviziju, iz svih zakonom propisanih razloga.

Ispitujući pobijanu presudu primenom člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 3. Zakona parničnom postupku - ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 55/14, 87/18 i 18/20) Vrhovni sud je ocenio da je revizija tužioca osnovana.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom na glavnoj raspravi održanoj pred drugostpenim sudom, tužilac i tužena BB su suvlasnici sa udelom od po 1/2 na KP br. .. koja se vodi u LN br. .. KO ... . Tužena BB je objavila prodaju celokupne imovine koju je stekla po osnovu nasleđa iza smrti supruga, sada pok. GG, a tuženi VV, kao zainteresovani kupac, sa tuženom je stupio u kontakt, pa su postigli dogovor i pred javnim beležnikom overili ugovor o kupoprodaji 17.05.2016. godine. Predmet kupoprodaje je, pored ostalih nepokretnosti bila i prodaja 1/2 KP .. na mestu zvanom „šumarev breg“ po kulturi šuma 5. klase, u površini od 0.15,66 ha, vrsta zemljišta – šumsko zemljište koje se vodi u A listu LN br. .. KO ... . Kupoprodajna cena iz ugovora o kupoprodaji određena je na iznos od 1.500 evra u dinarskoj protivvrednosti. Prema prepisu lista nepokretnosti .. KO ..., KP .. upisana je na ime AA iz ... i GG u udelima od po 1/2. U toku postupka saslušani su tužilac i tuženi u svojstvu stranaka, kao i svedoci, iz čijih iskaza je utvrđeno da tužena BB nije lično tužiocu ponudila parcelu koja se graniči sa njenom parcelom, odnosno 1/2 ovde sporne KP .., ali je obaveštavala da će prodati celo imanje. Tužilac se izjasnio da je za prodaju parcele saznao od trećih lica 2016. godine odnosno da je maja meseca 2016. godine na KP .. čiji je vlasnik 1/2 izveo geometra jer je hteo da zna šta je njegovo, izjašnjavajući se i da je za kupovinu čuo od VV i to kada je njegov sin sekao šumu u proleće. Nakon saznanja o kupoprodaji sporne parcele obratio se advokatu koji se obratio sudu sa zahtevom da im se izda kopija ugovora o kupoprodaji, te je na taj način saznao za sporni ugovor o kupoprodaji. Tržišnu vrednost KP br. .. KO ... u udelu od 1/2 odredio je veštak poljoprivredne struke, koji je obrčaunao tržišnu vrednost sporne nepokretnosti u iznosu od 62.640,00 dinara, određujući i vrednost šume na spornoj parceli u iznosu od 235.797,50 dinara, odnosno da je ukupna vrednost šume i šumskog zemljišta 298.437,50 dinara.

Polazeći od činjeničnog stanja utvrđenog na glavnoj raspravi održanoj po ovlašćenju iz člana 383. i 384. Zakona parničnom postupku, drugostepeni sud je usvojio žalbu tužioca i odlučio o zahtevima stranaka tako što je odbio tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio sudsku zaštitu povređenog prava preče kupovine. Po nalaženju tog suda, tužilac je za prodaju zemljišta – 1/2 sporne KP br. .. saznao maja meseca 2016. godine, a tužbu je podneo 08.11.2016. godine, tako da je tužba podneta po isteku roka od 30 dana od dana saznanja za prodaju, propisanog imperativnom odredbom člana 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti.

Po oceni Vrhovnog suda, revizijom tužioca se osnovano ukazuje da je drugostepena odluka doneta uz pogrešnu primenu materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje pogrešno i nepotpuno utvrđeno.

Odredbom člana 10. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 93/2014, 121/2014, 6/2015) propisano je da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine, ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima (stav 1.); tužba iz stava 1. ovog člana može se podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od 2 godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti (stav 2.); ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku propisanim ovim Zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava (stav 3.); tužba iz stava 3. ovog člana može se podneti nadležnom sudu u roku od 1 godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od 2 godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu (stav 4.); tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz stava 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.

Navedena odredba je imperativne prirode, pa je za ostvarivanje prava preče kupovine potrebno da svi uslovi budu ispunjeni kumulativno i to: da je ugovorom o kupoprodaji povređeno pravo preče kupovine, da je tužba za zaštitu prava preče kupovine podneta blagovremeno i da je tužilac istovremeno sa podnošenjem tužbe kod nadležnog suda položio iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti.

Rok od 30 dana od dana saznanja za prodaju, propisan navedenom odredbom člana 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti počinje da teče od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od 2 godine od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji. U provedenom postupku je utvrđeno da je predmetni ugovor o kupoprodaji zaključen dana 17.05.2016. godine, a da je tužilac za prodaju nepokretnosti saznao od trećih lica maja meseca 2016. godine kada je i izveo geometra na spornu KP .. čiji je suvlasnik na 1/2 radi podele iste, odnosno da zna koji tačno deo pripada njemu. Međutim, saznanje za prodaju odnosi se ne samo na saznanje za faktičku prodaju, već i na uslove pod kojima je nepokretnost prodata drugom kupcu. Podnošenje tužbe u roku propisanom odredbom člana 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti podrazumeva postojanje potpunih podataka o prodavcu i kupcu, predmetu i ceni kao bitnim elementima ugovora, te pribavljanje izveštaja o visini tržišne vrednosti nekretnine, zbog čega saznanje za prodaju podrazumeva saznanje o svim bitnim elementima kupoprodajnog ugovora koje određuje odredba člana 454. stav 1. ZOO.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će otkloniti ukazane nepravilnosti, utvrdiće kada je tužiocu izdata kopija ugovora o kupoprodaji overenog od strane javnog beležnika Dejana Miladinovića br. OPU: 525/2016 od 17.06.2016. godine, odnosno kada je tužilac mogao saznati za kupoprodajnu cenu i druge elemente ugovora i kada je najranije mogao podneti tužbu za poništaj ugovora, nakon čega će ponovo oceniti blagovremenost podnete tužbe i doneti pravilnu i zakonitu odluku.

Ukinuta je i odluka o troškovima postupka, jer ista zavisi od konačnog ishoda parnice.

Na osnovu iznetog, Vrhovni sud je primenom odredbe člana 416. stav 2. ZPP odlučio kao u izreci rešenja.

Predsednik veća-sudija,

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić