Apelacioni sud u Kragujevcu je, presudom Gž 699/24 od 03.04.2024. godine, odbio, kao neosnovanu, žalbu tužioca i potvrdio presudu Osnovnog suda u Novom Pazaru P 84/21 od 20.12.2023. godine.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je izjavio blagovremenu reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu, primenom odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 … 18/20), u vezi odredbe člana 92. Zakona o uređenju sudova („Službeni glasnik RS“ br. 10/23), i utvrdio da je revizija neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Bitna povreda iz odredbe člana 374. stav 2. tačka 12. Zakona o parničnom postupku na koju tužilac u reviziji ukazuje nije razlog za izjavljivanje revizije u smislu odredbe člana 407. stav 1. tačka 2. Zakona o parničnom postupku. Tužilac u reviziji neosnovano ukazuje na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. Zakona o parničnom postupku, učinjenu pred drugostepenim sudom nepravilnom ocenom dokaza u smislu odredbe člana 8. Zakona o parničnom postupku, imajući u vidu da je drugostepena odluka doneta u sednici veća, tako što drugostepeni sud nije izvodio dokaze niti ih je cenio, već je prihvatio utvrđeno činjenično stanje i ocenu dokaza izvedenih pred prvostepenim sudom.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je 14.06.2019. godine, u svojstvu investitora, zaključio sporazum o izvođenju građevinskih radova sa tuženima VV i preduzećem „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar, u svojstvu izvođača radova. U ugovoru je, u članu 1. konstatovano da je investitor vlasnik nepokretnosti označene kao kp br .. k.o. Novi Pazar sa udelom o 1/1 na zemljištu, i imalac prava građenja stambeno – poslovne zgrade spratnosti PO + Pr + 6 u izgradnji u Novom Pazaru u ulici ..., na opisanoj parceli a na osnovu pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli od 20.08.2018. godine. Predmet ugovora je izvođenje kompletnih građevinskih radova od strane izvođeča na izgradnji stambene zgrade iz člana 1. tog ugovora u svemu prema građevinskoj dozvoli, projekto-tehičkoj dokumentaciji i po sistemu „ključ u ruke“. Sporazumom su regulisane obaveze izvođača radova, cena radova, način plaćanja novčanog dela, obaveze investitora i drugo. Cena radova ugovorena je članom 7. i iznosi 1.154.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate. Investitor i izvođač su se sporazumeli da ugovorena cena bude isplaćena delom u novcu a delom prenosom prava svojine na stanovima i poslovnom objektu, pri čemu izvođaču pripada 599,6 m2 stambenog i 255,7 m2 poslovnog prostora (lokal u prizemlju), kao i pravo trajnog korišćenja parking prostora označenih kao parking mesta broj 1 – 8 iz pravca ulica ... u stambeno poslovnom objektu koji će biti izgrađen na parceli .. k.o. Novi Pazar. Ugovarači su se sporazumeli da je vrednost stambenog prostora koji će pripasti izvođaču 900 evra po m2, dok vrednost poslovnog prostora iznosi 1.100 evra po m2. Deo ugovorene cene koji će biti isplaćen kroz prenos prava svojine na stambenom i poslovnom prostoru iznosi 820.910 evra, a novčani deo koji će investitor isplatiti na tekući račun izvođača iznosi 330.090 evra. Sporazum je potpisan od strane ugovarača a nije overen kod javnog beležnika. Istog dana, 14.06.2019. godine, tužilac je, u svojstvu investitora zaključio ugovor o izvođenju građevinskih radova sa tuženim VV iz ... i „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar, u svojstvu izvođača radova, koji je overen kod Javnog beležnika Hafiza Hajirovića 18.06.2019. godine, pod brojem UPO-I-2537/2019. Predmet ugovora je isti kao i predmet sporazuma o izvođenju građevinskih radova od 14.06.2019. godine, s tim što je izmenjen član 8. ugovora koji se odnosi na način plaćanja a kojim je ugovoreno da cena radova iz člana 7. ugovora bude isplaćena u novcu, po situacijama koje ispostavlja izvođač. Tužilac je, u svojstvu prodavca 09.08.2019. godine, zaključio predugovor o kupoprodaji poslovnog prostora sa tuženim BB, kao kupcem, koji je overen kod Javnog beležnika Elme Faknić u ... pod brojem OPU: 573/2019. Predmet predugovora je poslovni prostor u stambeno- poslovnom objektu u izgradnji spratnosti Po + Pr + 6 u Novom Pazaru u ulici ... na parceli .. ukupne površine 679 m2, upisane u list nepokretnosti broj .. k.o. Novi Pazar. Između tužioca kao prodavca i tuženog BB, kao kupca, je 24.07.2020. godine, zaključen ugovor o kupoprodaji poslovnog prostora u izgradnji overen kod Javnog beležnika Jelene Fakić u ... pod broj OUP: 514-2020, koji je za predmet ima poslovni prostor u stambenom-poslovnom objektu u izgradnji spratnosti Po + Pr + 6 u Novom Pazaru, na parceli .., površine 769 m2, upisane u list nepokretnosti broj .. k.o. Novi Pazar. Ugovoreno je da se nepokretnost prodaje u „sivoj fazi“, što podrazumeva započete „grube“ građevinske radove, uz obavezu njihovog završetka do „ukrovljenja“, priključak na gradsku infrastrukturnu mrežu (elektromrežu, vodovod i kanalizacija, PTT), postavljanje fasadne stolarije, uređenje prilaza objektu i prostora oko objekta. Obaveza kupca je da, o sopstvenom trošku, završi sve ostale građevinsko-zanatske radove na poslovnom prostoru koji je predmet ugovora, kao i njegovo opremanje, u skladu sa projektnom dokumentacijom. Članom 3. ugovorena je ukupna kupoprodajna cena poslovnog prostora od 85.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan uplate, tako što je u cenu uračunato 20% PDV-a. Članom 4. ugovora konstatovano je da je kupac prodavcu avansno isplatio ukupno ugovorenu kupoprodajnu cenu iz člana 3. ugovora, nakon zaključenja i overe kod Javnog beležnika i to kroz avansne uplate 02.09.2019. godine, iznosa od 1.765.790,00 dinara, i 10.09.2020. godine, iznos od 8.232.252,00 dinara, što ukupno čini 9.998.042,00 dinara. Tužilac je, u svojstvu davaoca sa tuženim BB u svojstvu korisnika zaključio ugovor o korišćenju parking mesta broj 1 - 8, koji je overen pred Javnim beležnikom Jelenom Fakić iz ... pod brojem UOP-II-4477-2020. Tuženi BB se, preko punomoćnika advokata Saše Nedovića iz ..., 27.09.2021. godine, obratio dopisom tužiocu u kom je naveo da nije moguće da dođe do preuzimanja nepokretnosti jer prodavac nije ispunio svoju ugovornu obavezu u pogledu spajanja lokala na kanalizacionu, elektro i vodovodnu infrastrukturu, te da vodovodna i kanalizacione cevi nisu prošle kroz lokal kako bi mogle biti izvođeni dalji radovi pa ga je pozvao da izvrši svoje obaveze, sve u skladu sa ugovorom o kupoprodaji poslovnog prostora. Tužilac je 05.10.2021. godine, uputio dopis punomoćniku BB obaveštavajući ga da su se u međuvremenu promenile okolnosti vezane za izgradnju predmetnog objekta zbog čega je izvršenje ugovora nije moguće, pa mu je ponuđen raskid ugovora OPU: 514-2020. Tuženi BB je tužiocu, dopisom od 11.10.2021. godine, odgovorio da ne prihvata povraćaj novca i raskid ugovora, već ga je pozvao da ispuni svoje ugovorne obaveze. Tužilac tvrdi da je imao usmeni dogovor sa tuženim VV prema kom je taj tuženi trebalo da obezbedi kupca za predmetni lokal i da, prenosom prava svojine na tog kupca, tužilac izvrši delimičnu isplatu cene koju duguje tuženima za građevinske radove u iznosu od 281.270 evra, a kako su oni ugovorili sporazumom o izvođenju građevinskih radova od 14.06.2019. godine. Promenjene okolnosti na koje se tužilac poziva, ogledaju se u tome da je tuženi VV saopštio tužiocu da ne priznaje dogovor oko realne cene poslovnog prostora koji je „fiktivno“ prodat BB a čiji su stvarni kupci tuženi VV i njegovo preduzeće „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar. Tužilac navodi da je „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar na ime izvođenja građevinskih radova na objektu u izgradnji u ulici ... na parceli .. k.o. Novi Pazar, ispostavio račun u vidu privremene situacije, a zatim podneo predlog za izvršenje na osnovu verodostojne isprave i tužbu Višem sudu u Novom Pazaru radi naplate iznosa od 34.716.396,21 dinar, pa mu je na taj način pričinio štetu po osnovu razlike između ugovorene i tržišne cene poslovnog prostora iz ugovora čiji se raskid traži.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je, primenom odredbe člana 133. Zakona o obligacionim odnosima, zaključio da u konkretnom slučaju nisu ispunjeni uslovi za raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti jer takve okolnosti nisu nastupile, niti je tužilac dokazao da je tuženi BB fiktivni kupac predmetnog lokala a da su pravi kupci tuženi VV i „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar. Prvostepeni sud je takođe zaključio da tužilac nije dokazao da su tuženi VV i „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar, odgovorni za štetu koja se ogleda u razlici ugovorene i tržišne cene poslovnog prostora iz ugovora čiji se raskid traži.

Drugostepeni sud je, prihvatio zaključak prvostepenog suda o neosnovanosti tužbenog zahteva tužioca ukazujući da poremećaj odnosa tužioca sa tuženim VV i „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar, ne može imati uticaj na ugovorni odnos koji je nastao između tužioca i tuženog BB. Drugostepeni sud takođe prihvata, kao pravilan i zaključak prvostepenog suda da tužilac u postupku nije pružio dokaze da su mu tuženi VV i „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar pričinili štetu koja se sastoji u razlici ugovorene i tržišne cene poslovnog prostora iz ugovora čiji se raskid traži, posebno imajući u vidu da se tužilac, duži niz godina, bavi gradnjom u svojstvu investitora i da je, prema svom poslovnom iskustvu bio dužan da postupa sa pažnjom dobrog privrednika tako da u trenutku zaključenja predmetnog ugovora ceni eventualno postojanje razlike između ugovorene i tržišne cene.

Po oceni Vrhovnog suda, nižestepeni sudovi su pravilno primenili materijalno pravo.

Odredbom člana 133. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, propisano je da ako posle zaključenja ugovora nastupe okolnosti koje otežavaju ispunjenje obaveze jedne strane ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a u jednom i u drugom slučaju u toj meri da je očigledno da ugovor više odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je, strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze odnosno strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora, može zahtevati da se ugovor raskine (stav 1.). Raskid ugovora ne može se zahtevati ako je strana koja se poziva na promenjene okolnosti bila dužna da u vreme zaključenja ugovora uzme u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbeći ili savladati (stav 2.). Strana koja zahteva raskid ugovora ne može se pozivati na promenjene okolnosti koje su nastupile po isteku roka određenog za ispunjenje njene obaveze (stav 3.). Na osnovu odredbe člana 66. stav 1. istog Zakona, prividan ugovor nema dejstvo među ugovornim stranama.

U konkretnom slučaju, tužilac tvrdi da je predmetni ugovor o kupoprodaji koji je zaključio sa tuženim BB prividan, a pošto prividan ugovor nema dejstvo među ugovornim stranama, sledi da je neosnovan tužbeni zahtev za njegov raskid jer se raskidaju samo punovažni ugovori. Izvedenim dokazima je utvrđeno da je tuženi BB ispunio svoju ugovornu obavezu iz predmetnog ugovora isplatom ugovorene kupoprodajne cene tužiocu, za objekat u izgradnji, dok tužilac nije ispunio svoju ugovornu obavezu i kupcu nije predao nepokretnost koja je predmet ugovora, pri čemu nije dokazao da postoje okolnosti koje otežavaju ispunjenje njegove obaveze, odnosno zbog kojih se ne može ostvariti svrha ugovora, a bio je dužan u smislu odredbe člana 228. Zakona o parničnom postupku.To znači da nisu ispunjeni uslovi propisani odredbom člana 133. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, za raskid predmetnog ugovora zbog promenjenih okolnosti. Takođe, tužilac nije dokazao da su mu tuženi VV i „Iko kompani“ d.o.o. Novi Pazar pričinili štetu koja se sastoji u razlici ugovorene i tržišne cene poslovnog prostora iz ugovora čiji se raskid traži, a na njemu je bio teret dokazivanja te činjenice.

Ukazivanje tužioca u reviziji na pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje je bez uticaja na odlučivanje, imajući u vidu da revizija ne može da se izjavi zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, na osnovu odredbe člana 407. stav 2. Zakona o parničnom postupku, osim u slučaju iz člana 403. stav 2. tog zakona, što ovde nije slučaj.

Pravilna i odluka o troškovima parničnog postupka jer je doneta pravilnom primenom odredbe člana 153. stav 1. i 154. Zakona o parničnom postupku.

Na osnovu odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Gordana Komnenić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković