U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Gordane Komnenić, predsednika veća, dr Ilije Zindovića i Zorana Hadžića, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., koga zastupa Marko Tomović, advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., koga zastupa Miloš Vasilijević, advokat iz ..., radi poništaja ugovora i utvrđenja, odlučujući o reviziji tužioca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 3149/21 od 14.09.2022. godine, u sednici održanoj 12.07.2023. godine, doneo je

P R E S U D U

UKIDAJU SE presuda Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 3149/21 od 14.09.2022. godine u stavu prvom izreke u delu kojim je potvrđena presuda Osnovnog suda u Gornjem Milanovcu P 256/17 od 02.08.2021. godine u stavu drugom i četvrtom izreke i presuda Osnovnog suda u Gornjem Milanovcu P 256/17 od 02.08.2021. godine u stavu drugom i četvrtom izreke i predmet u tom delu vraća prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

U preostalom delu revizija tužioca se ODBIJA kao neosnovana.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Gornjem Milanovcu P 256/17 od 02.08.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi prema tuženom da je ugovor o prodaji nepokretnosti overen kod Osnovnog suda u Čačku, Sudska jedinica u Gornjem Milanovcu Ov 1891/2011 od 02.11.2011. godine zaključen između tužioca kao prodavca i tuženog kao kupca prividan, te da kao takav ne proizvodi pravno dejstvo između ugovornih strana, što je tuženi dužan priznati, kao neosnovan. Stavom drugim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca da se utvrdi prema tuženom da je tužilac isključivi vlasnik prizemne poslovne zgrade dimenzija 6,07h9,60m², bruto osnove 58,27m², korisne površine 45,94m², izgrađena na kat. parc. br. .. KO Gornji Milanovac, što je tuženi dužan priznati, trpeti i dozvoliti da tužilac svoje pravo svojine upiše u katastar i druge javne knjige o nepokretnostima, kao neosnovan. Stavom trećim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi prema tuženom da je ništav i da ne proizvodi pravno dejstvo ugovor o zakupu poslovnog prostora površine 40m² izgrađenog na kat. parc. br. .. KO Gornji Milanovac zaključen dana 01.03.2012. godine između tužioca kao zakupca i tuženog kao zakupodavca, što je tuženi dužan priznati, kao neosnovan. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tužilac da tuženom na ime troškova parničnog postupka isplati iznos od 1.162.938,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti presude pa do isplate u roku od 15 dana od dana prijema presude.

Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 3149/21 od 14.09.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tužioca i potvrđena presuda Osnovnog suda u Gornjem Milanovcu P 256/17 od 02.08.2021. godine. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka kao neosnovan.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. ZPP učinjene u postupku pred drugostepenim sudom i pogrešne primene materijalnog prava iz člana 376. ZPP.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu shodno odredbi člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11... 18/20) pa je našao da je revizija tužioca delimično osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, stranke su zaključile predugovor o prodaji nepokretnosti Ov 4369/10 dana 30.08.2010. godine, kao i aneks predugovora o prodaji nepokretnosti Ov 939/11 od 31.01.2011. godine i aneks broj 2 predugovora o prodaji nepokretnosti Ov 5985/11 od 11.05.2011. godine i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Ov 1891/11 od 02.11.2011. godine koji su overeni pred Osnovnim sudom u Čačku, Sudska jedinica u Gornjem Milanovcu. Konstatovano je da je tužilac kao korisnik na katastarskoj parceli .. po kulturi zemljište pod zgradom – objektom površine 1,41 ar, po kulturi zemljište uz zgradu – objekat u površini od 5,22 ara i vlasnik porodične stambene zgrade na istoj parceli sve KO Gornji Milanovac, iste prodao tuženom za cenu od 70.000 evra. Predugovorom o prodaji Ov 4369/10 od 03.08.2011. godine, predviđeno je da prodavac iz slobodnih ruku i u viđenom stanju prodaje kupcu navedenu nepokretnost za naznačenu cenu s tim što će kupac isplatiti cenu na sledeći način: iznos od 20.000 evra koji predstavlja kaparu je isplaćen prodavcu na dan zaključenja i overe predugovora od 30.08.2010. godine, a preostali iznos od 50.000 evra biće isplaćen najkasnije do 15.01.2011. godine. Prodavac jemči kupcu da nepokretnost iz člana 1. nije opterećena hipotekom ili drugim teretima. Aneksom predugovora o prodaji nepokretnosti od ../11 od 31.01.2011. godine tužilac i tuženi su kao ugovorne strane ugovorili da će preostali iznos kupoprodajne cene od 50.000 evra tuženi kao kupac isplatiti prodavcu najkasnije do 01.05.2011. godine, dok su aneksom broj 2 predugovora o prodaji nepokretnosti Ov 5985/11 od 01.05.2011. godine konstatovali da je kupac po osnovu kupoprodajne cene 11.05.2011. godine isplatio deo cene u iznosu od 30.000 evra tako da kupac sa ovom isplatom do sada je na ime kupoprodajne cene ukupno isplatio prodavcu 50.000 evra. Preostali deo cene od 20.000 evra kupac treba da isplati najkasnije do 01.11.2011. godine. Zaključenje navedenog predugovora između parničnih stranaka rezultirao je zaključenjem predmetnog ugovora o kupoprodaji Ov 1891/11 od 02.11.2011. godine kojim je konstatovano da tužilac kao prodavac prodaje nepokretnost za 70.000 evra i da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti dinamikom: dana 30.08.2009. godine 20.000 evra, a 11.05.2011. godine 30.000 evra i dana 14.06.2011. godine iznos od 20.000 evra što čini ukupno 70.000 evra. Tužilac smatra da je predmetni ugovor prividan (simulovan) pravni posao i da je zaključen u cilju obezbeđenja ugovora o zajmu za novčani iznos koji je podigao od tuženog, te da stoga predmetni ugovor shodno članu 66. stav 1. ZOO ne proizvodi pravno dejstvo. Odmah nakon zaključenja ugovora tužilac je tuženom predao ključ i nepokretnost u posed. U službi za katastar nepokretnosti izvršen je prenos vlasništva na nepokretnostima na tužioca i isti je platio porez na prenos apsolutnih prava. Tužilac je predao ključeve tuženom i od pomoćnog objekta ali je tužilac kao zakupac sa tuženim zaključio ugovor o zakupu 01.03.2012. godine za predmetni poslovni prostor koji se nalazi na istoj parceli. Ugovor je zaključen na neodređeno vreme, a vreme zaključenja ugovora je 01.03.2012. godine. Po tom ugovoru tužilac kao zakupac je obavezan da plaća zakupninu u mesečnom iznosu od 200 evra u dinarskoj protivvrednosti ovde tuženom kao zakupodavcu. Predmetni objekat – poslovni prostor nije unet kao predmet kupoprodaje u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti – stambenog objekta.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, nižestepeni sudovi su zaključili da ugovor o kupoprodaji sporne nepokretnosti – kuće nije simulovani pravni posao te da nisu ispunjeni uslovi u smislu odredbe člana 67. ZOO da bi isti bio primenjen. Zaključivanje takvog ugovora o prometu nepokretnosti nije bilo zabranjeno nijednim pozitivnim pravnim propisom a osim toga tužilac nije pružio dokaze da je kupoprodajna cena bila u nesrazmeri sa tržišnom cenom da bi se ugovor mogao smatrati zelenaškim. Zaključeno je da predmetni ugovor proizvodi pravno dejstvo. U vezi pomoćnog objekta koji se nalazi u dvorištu, a koji u suštini predstavlja poslovni prostor, prvostepeni sud zaključuje da se radi o pomoćnom objektu pa da iako isti nije obuhvaćen ugovorom o kupoprodaji, može se smatrati da je tim ugovorom prodat i taj poslovni prostor kao prateći objekat. Na to ukazuje i činjenica da je tužilac nakon predaje u državinu nepokretnosti kuće, sa tuženim kao zakupodavcem zaključio ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora i obavezao se da plaća zakupninu u visini od 200 evra u dinarskoj protivvrednosti. Osim toga, tuženi je predmetni objekat priveo nameni nakon zaključenja ugovora o zakupu pa se stoga može smatrati da je taj objekat pripadak glavne stvari – porodične stambene zgrade i da deli sudbinu glavne stvari. Shodno tome, zaključeno je da je tužbeni zahtev tužioca i u vezi predmetnog poslovnog prostora neosnovan i to kako u pogledu utvrđivanja prava svojine tako i u pogledu utvrđivanja ništavosti ugovora o zakupu.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su zaključili nižestepeni sudovi da iz izvedenih dokaza proizlazi da tužilac nije dokazao da je predmetni ugovor simulovani pravni posao i da isti ne proizvodi pravno dejstvo. Nema dokaza da je predmetni ugovor zaključen kao sredstvo obezbeđenja za ugovor o zajmu koji je tužilac zaključio sa tuženim jer su u ugovoru naznačeni svi bitni elementi ugovora, predmet, cena, tuženi je ušao u državinu predmetnog objekta, a u toku postupka tužilac nije ni predložio veštačenje na okolnost utvrđivanja da li je cena koja je isplaćena za predmetni objekat bila u nesrazmeri sa tržišnom cenom. Zaključeno je da nisu ispunjeni uslovi iz člana 141. stav 1. ZOO da bi se ovaj ugovor mogao smatrati zelenaškim. Shodno tome Vrhovni sud nalazi da je revizija tužioca u tom delu neosnovana, pa je na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Međutim, vezano za odluku nižestepenih sudova u pogledu poslovnog prostora koji se nalazi na istoj parceli, Vrhovni sud zaključuje da je pogrešno primenjeno materijalno pravo što je za posledicu imalo nepotpuno utvrđeno činjenično stanje.

Naime, pravilo je da sporedna stvar prati sudbinu glavne stvari. Odredba u tom smislu sadrži i Zakon o planiranju i izgradnji. Međutim, po nalaženju Vrhovnog suda, proizlazi da je predmetni objekat poslovni prostor. Takođe, proizlazi da je predmetni objekat izgrađen kao poslovni prostor. U takvom slučaju trebalo je utvrditi da li predmetni objekat, ako je bila namera da isti bude poslovni prostor, može da egzistira kao samostalan objekat a ne kao pripadak glavne stvari – kuće koja se nalazi u istom dvorištu. Zakon o planiranju i izgradnji predviđa da objekat može biti glavni stambeni, poslovni ili objekat javne namene. Ukoliko objekat ima pomoćni karakter onda ne može biti predmet posebnog prometa mimo glavnog objekta. U ovom slučaju, između tužioca i tuženog postoji zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – stambenog objekta. U ugovoru se nigde ne pominje drugi objekat, koji predstavlja očigledno poslovni prostor. Pri tome, u toku prvostepenog postupka nije utvrđivano i cenjeno da li predmetni prostor, kao zaseban poslovni prostor, može predstavljati poseban objekat koji ima ne prateći karakter već kao glavni objekat. Pri tome, od bitnog značaja je sa kojom namerom je taj objekat građen da li da bude pomoćni objekat ili da bude poslovni prostor. U slučajevima kada pomoćni objekat ima veliku vrednost (npr. veću vrednost od glavnog objekta) odstupa se od pravila da prati sudbinu glavnog objekta. Bilo bi nepravično dozvoliti da objekat koji ima veću vrednost od glavnog objekta, zbog tumačenja da predstavlja pomoćni objekat, prati sudbinu glavnog objekta. Ovde se radi o prometu nepokretnosti, i po pravilu svaka nepokretnost treba da se izgradi sa građevinskom dozvolom. To ukazuje da određeni objekti se ne mogu tretirati kao pomoćni objekti već kao samostalni objekti u zavisnosti od namene za koju su izgrađeni i funkcije kojoj služe.

Pri svemu ovome Vrhovni sud nalazi da ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je zaključen između stranaka nije od presudnog uticaja na ocenu da li je prilikom zaključivanja ugovora o kupoprodaji glavnog objekta obuhvaćen i ovaj objekat (ako je to pomoćni objekat) ali činjenica da li je taj objekat samostalan ili je pomoćni objekat, u prvostepenom postupku nije detaljno utvrđena. Ugovor o zakupu u ovom slučaju ne može da utiče na utvrđivanje prava svojine pa stoga Vrhovni sud nalazi da je odluka nižestepenih sudova u pogledu odbijanja tužbenog zahteva tužioca za utvrđivanje ništavosti ugovora o zakupu, pravilna i ne utiče na ukinuti deo presude.

U ponovnom postupku, prvostepeni sud će imati u vidu primedbe Vrhovnog suda, detaljnije utvrditi činjenicu da li je objekat koji se nalazi u dvorištu namenski građen kao poslovni objekat, da li isti po svojoj veličini, položaju i vrednosti ispunjava uslove da bude samostalan objekat, da li je namenski građen kao poslovni objekat, i nakon pravilne ocene izvedenih dokaza doneće zakonitu odluku u tom delu.

Kako je delimično ukinuta odluka o pravu svojine na objektu, to je ukinuta i odluka o troškovima postupka, a o troškovima postupka će sud odlučiti nakon donošenja konačne odluke u ovoj pravnoj stvari.

Imajući u vidu napred izneto na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Predsednik veća – sudija

Gordana Komnenić,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić