Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Dragane Marinković, predsednika veća, Marine Milanović i Zorice Bulajić, članova veća, u parnici tužioca Sportsko- ribolovačko društvo „Šaran“ iz Rume, čiji su punomoćnici Jovan Stanojčić i Vladislav Maletić, advokati iz ..., protiv tužene Opštine Ruma, koju zastupa Opštinsko pravobranilaštvo Opštine Ruma, radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tužene, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2594/21 od 07.12.2021. godine, u sednici veća održanoj dana 08.11.2023. godine, doneo je

R E Š E NJ E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2594/21 od 07.12.2021. godine i predmet vraća drugostpenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Sremskoj Mitrovici P 61/20 od 15.06.2021. godine, stavom prvim izreke, odbijen je kao neosnovan osnovni tužbeni zahtev tužioca za utvrđenje da je isti po osnovu građenja na tuđem zemljištu stekao pravo svojine na nekretninama upisanim u LN br. ... KO ... i to na poslovnoj zgradi za koju nije utvrđena delatnost, a koja je kao zgrada broj 1 podignuta na KP .../... KO ... i to nad delom iste parcele – zemljište pod zgradom objektom u ..., potes ..., koji je površine 01 a 61 m2 (a koja KP .../... KO ... je ukupne površine 04 ha 32 a 13 m2) koja poslovna zgrada se sastoji od ukupne bruto površine 230 m2, a ukupne neto površine 172,07 m2 (koja poslovna zgrada se sastoji od sanitarnog čvora, sale 1, sale 2, kuhinje, roštilja, natkrivene terase, sale, velike šank-kuhinje, kancelarije i sanitarnog čvora spoljnog), kao i zahtev tužioca kojim je predlagao da se izvrši uknjižba prava svojine na opisanom objektu na osnovu presude; stavom drugim izreke, odbijen je eventualni tužbeni zahtev tužioca kojim je potraživao od tuženog na ime pravno neosnovanog obogaćenja povodom njegovog ulaganja u nekretninu navedenu u stavu jedan isplatu iznosa od 8.142.000,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom na isti iznos počev od dana podnošenja tužbe pa do konačne isplate; stavom trećim izreke, obavezan je tužilac da tuženoj naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 803.250,00 dinara; stavom četvrtim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova parničnog postupka od strane tužene.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2594/21 od 07.12.2021. godine, žalba tužioca je usvojena, pa je presuda Višeg suda u Sremskoj Mitrovici P 61/20 od 15.06.2021. godine preinačena u pobijanom odbijajućem delu odluke o glavnoj stvari iz stava prvog izreke, tako što je usvojen primarni tužbeni zahtev i utvrđeno da je tužilac po pravnom osnovu gradnje na tuđem zemljištu stekao pravo svojine na poslovnoj zgradi za koju nije utvrđena delatnost upisanoj u LN ... KO ..., a koja je kao zgrada broj 1 podignuta na KP .../... KO ..., nad delom delom te parcele – zemljištem pod zgradom objektom površine 1 a 61 m2, koja poslovna zgrada je ukupne bruto površine 230 m2, a ukupne neto površine 172,07 m2 i sastoji se od sanitarnog čvora, sale 1, sale 2, kuhinje, roštilja, natkrivene terase, velike sale, šank-kuhinje, kancelarije i spoljnog sanitarnog čvora, pa je obavezana tužena Opština Ruma da trpi da se na osnovu ove presude u katastarskim knjigama izvrši uknjižba prava vlasništva na navedenoj zgradi broj 1 u korist tužioca; u pobijanom delu odluke o troškovima postupka iz stava tri i četiri izreke, tako što je obavezana tužena da tužiocu na ime naknade troškova postupka isplati iznos od 1.198.500,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od izvršnosti presude pa do isplate od čega iznos od 156.000,00 dinara solidarno sa AA po presudi Višeg suda u Sremskoj Mitrovici P 7/16 od 13.01.2020. godine. Stavom drugim izreke, ukinuta je prvostepena presuda u pobijanom odbijajućem delu odluke o eventualnom tužbenom zahtevu; obavezani su tuženi da tužiocu solidarno naknade troškove žalbenog postupka u iznosu od 273.000,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužena je blagovremeno izjavila reviziju, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 18/20) i utvrdio da je revizija tužene osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, nepokretnosti koje su predmet tužbenog zahteva su upisane u LN ... KO ... kao javna svojina Opštine Ruma na KP .../... potes ..., kao zemljište pod zgradom – objektom površine 1 a 61 m2 – gradsko-građevinsko zemljište, zemljište pod zgradom – objektom površine 1 a 39 m2 – gradsko-građevinsko zemljište i šuma 1. klase površine 4 ha 29 a i 13 m2 – gradsko-građevinsko zemljište. Na istoj parceli je upisana poslovna zgrada za koju nije utvrđena delatnost u ... kao javna svojina Opštine Ruma, pravni status objekta – objekat preuzet iz zemljišne knjige, a zgrada broj 2 je upisana kao objekat kulture u javnoj svojini Opštine Ruma. Ove nepokretnosti su ranije u zemljišno-knjižnom ulošku broj ... KO ... bile upisane kao društvena svojina sa pravom korišćenja upisanim u korist Opštine Ruma. Tužilac Sportsko-ribolovačko društvo „Šaran“ sa sedištem u Rumi, Orlovićeva bb, upisan je u Registar udruženja društva i saveza u oblasti sporta rešenjem APR od 25.04.2012. godine. Pravni prethodnik tužioca Udruženje sportskih ribolovaca „Šaran“ Ruma, obratio se dana 18.04.1973. godine zahtevom Sindikalnoj podružnici Opštinskog sindikalnog veća Ruma za dodelu kućice u ... u trajno vlasništvo uz navođenje da se kućica nalazi u stanju totalnog rušenja, a Udruženje je zainteresovano za objekat koji bi uz popravku mogao biti namenski korišćen. Od tada je Udruženje u posedu i državini predmetne kućice. Udruženje se obraćalo raznim preduzećima za pomoć u vidu materijala i dozvola za radove na spornoj kućici, a 1973. godine tražena je od Elektrovojvodine dodela električnog brojila za monofaznu struju. Dana 07.02.1980. godine Udruženje se obratilo istoj podružnici sa zahtevom da im se objekat dodeli na trajno korišćenje radi mogućnosti da se kod nadležnog organa Katastarske uprave postojeći objekat ucrta i regulišu imovinsko-pravni odnosi zbog činjenice da je već izvršena dogradnja pored objekta koji je dat na korišćenje, te su sagređene dve prostorije od oko 25 m2, a namera je da se iznad njih sagradi jedna prostorija koja bi služila kao sala za sastanke i druge potrebe u vreme kada se koristi vikend odmor i odlazak za pecanje ribe. U zahtevu je istaknuto da je sporazumom objekat dodeljen na korišćenje i da je služio za održavanje sastanaka članova Udruženja, ali kako se društvo omasovilo, a nema adekvatne prostorije, namera je da se proširi postojeći poslovni prostor i obezbede radne prostorije u koju svrhu je neophodno ishodovati građevinsko-tehničku dokumentaciju. Odlukom Osnovne organizacije saveza sindikata društveno-političkih organizacija broj 72 od 27.06.1980. godine, kamp kućica u izletištu ... koja je izgrađena na osnovu dobrovoljnih priloga i dobrovoljnog rada radnika društveno-političkih organizacija Opštine Ruma preneta je u vlasništvo Udruženju sportskih ribolovaca „Šaran“ iz Rume, bez naknade, sa obrazloženjem da je navedena kućica prilikom ustupanja 1973. godine Udruženju bila neiskorišćenja, iz kojih razloga je data na korišćenje Udruženju koje je imalo izvesnih ulaganja za kamp-kućicu, zbog čega je odlučeno da joj se preda u trajno vlasništvo. U vreme podnošenja zahteva 1973. godine, kućica je imala površinu od oko 10 m2 i sastojala se od jedne prostorije koja sada odgovara sanitarnom čvoru. U periodu od 1973. godine do momenta donošenja odluke od 27.06.1980. godine, Udruženje je već dozidalo dve prostorije od po 25 m2, malu terasu i poljski vc i izgrađena je betonska ploča preko starog i novog dela. U tom periodu objekat nije imao krov, već samo ravnu betonsku ploču, što znači da nije imao ni propisnu hidroizilaciju, te su prokišnjavanja bila moguća. Nije bilo sanitarnog čvora unutra, a spoljni sanitarni čvorovi su bili skromni. Od 1981. godine Udruženje je počelo sa izdavanjem ovih prostorija u zakup. Prvi zakupac bio je „Agro Ruma“ OUR za ugostiteljstvo „Korzo“ na period od 20.05.1981. do 15.04.1985. godine i on je izveo radove na uvođenju vode, postavljanju novog strujomera, odvoda vode i drugo. U 2002. godini tužilac je prostorije izdao u zakup AA, na njen zahtev, na period od 3 godine, s tim da je ugovoreno da se zakupnina neće naplaćivati, ali da je zakupac do kraja perioda zakupa (do 01.10.2004. godine) dužan da izvrši renoviranje doma po prihvaćenoj ponudi sa javnog nadmetanja. U vreme zaključenja ovog ugovora objekat je bio površine 90 m2 bez sanitarnog čvora i kuhinje, sa lošim vodovodnim priključkom i električnom instalacijom. Aneksom ugovora od 28.09.2005. godine, produžen je zakup od 01.10.2005. do 01.10.2009. godine, sa mesečnom zakupninom od 30 evra u dinarskoj protivvrednosti uz obavezu zakupca na završetak radova oko sanitarnog čvora u restoranskom delu objekta (postavljanje keramičkih pločica i montaža sanitarija). Zakupac je obavezan da do 01.10.2006. godine izvede radove na potpunom ustakljivanju i zatvaranju gornje terase i na zatvaranju tavanice na gornjoj terasi lamperijom sa termo i hidro izolacijom, te da na tavanici izradi trapezasti svod po rogovima na krovnoj konstrukciji. U periodu od 2002. do 2010. godine objekat je dovršen sredstvima tužioca, s obzirom na to da je izvršena kompenzacija zakupnine i vrednosti izvedenih radova. Izvedeni su radovi dogradnje prostorija za roštilj, izveden je sanitarni čvor, izgrađeno kompletno prizemlje, postavljen drveni krov, uređeno okruženje i konstrukcija spoljnih sanitarnih čvorova i izgradnja druge septičke jame. Objekat je sagrađen u dve etaže: suteren sadrži stari deo objekta u kome su kuhinja, stari sanitarni čvor, jedna sala, prostorija za roštilj i natkrivena terasa, a u prizemlju se nalazi velika sala, šank-kuhinja i kancelarija, a u bližem okruženju kućica sa dve vc kabine i platoi i stepeništa popločani starom opekom, kao i dve septičke jame. Pismena saglasnost za gradnju nije tražena, ali opština je imala saznanja za gradnju, nije joj se protivila, čak su radove obilazili predstavnici opštine koji se nisu protivili gradnji. Po isteku perioda zakupa, tužilac je nasilno ušao u posed promenom brave, zbog čega se AA obratila prijavom SUP-u, a zahtevom za legalizaciju opštini. Kako nije mogla da ishoduje dokumentaciju neophodnu za legalizaciju, AA je 2010. godine zaključila ugovor o zakupu sa Opštinom Ruma sa zakupninom od 270 evra mesečno + režijski troškovi. Od 2010. godine na objektu ništa više nije građeno. Tužilac se nalazi u mirnoj državini nepokretnosti od 1973. godine do 01.10.2009. godine. Ukupna bruto površina objekta je sada 230 m2. Građevinska vrednost objekta je u periodu od 1973. do 1975. godine iznosila 3.750 evra, u periodu od 1976. do 2005. godine 11.600 evra, a nakon 2002. godine 80.500 evra sve prema stanju u kom je objekat u to vreme bio i po cenama na dan veštačenja 30.06.2018. godine. Tržišna vrednost zemljišta – parcele pod objektom površine 161 m2 je 970 evra.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da tužbeni zahtev tužioca nije osnovan, obzirom da se zakonske odredbe o građenju na tuđem zemljištu ne primenjuju u slučaju gradnje na zemljištu u društvenoj svojini koje nije na zakonit način dato graditelju na korišćenje, odnosno kada graditelj nije savestan. Opština nije mogla na tužioca preneti više prava nego što je sama imala, pa kako je bila upisana sa pravom korišćenja zemljišta i objekta mogla je na tužioca preneti samo pravo korišćenja. Nije postojao ni sporazum da će tužilac radovima koje je izvodio dobrovoljno i finansirao sopstvenim sredstvima iz članarine i pomoći društvenih organizacija steći pravo svojine niti građevinska dozvola, to se tužilac smatra nesavesnim graditeljem, kao i zakupac AA koja je u njegovo ime i za njegov račun izvodila radove na nadziđivanju i nadogradnji, zbog čega je odlučio kao u izreci svoje presude.

Drugostepeni sud je odlučujući o žalbi tužioca izjavljenoj protiv prvostepene presude, zaključio da je tužilac suprotno zaključku prvostepenog suda savesni graditelj, obzirom da mu je 1980. godine prvobitni objekat dat na korišenje, da je vlasnik zemljišta nesporno znao za gradnju i nije joj se protivio, nije tražio rušenje objekta ni da mu objekat pripadne u vlasništvo. Svoje pravo korišćenja tužilac nije upisao u zemljišne knjige, ali je kao zakoniti i savesni držalac dela objekta datog na korišćenje u površini 10 m2 koji ima valjan pravni osnov za upis tog prava – odluku od 27.06.1980. godine održajem postao nosilac prava korišćenja na tom delu objekta protekom od 10 godina računajući od 04.07.1996. godine od kada se pravo vlasništva pa i time pravo korišćenja moglo steći održajem na društvenoj svojini. Kako pravo korišćenja više ne postoji kao oblik stvarnih prava, tužilac je održajem postao vlasnik tog prvobitnog dela objekta površine 10 m2 dok je preostali deo objekta izgradio kao savesni graditelj budući da se vlasnik zemljišta gradnji nije protivio, pri čemu je višestruko uvećana vrednost objekta, koji je od ruševnog objekta površine 10 m2 građevinske vrednosti 3.750 evra sa vrednošću zemljišta od 970 evra izgrađen do bruto površine od 230 m2 građevinske vrednosti 80.500 evra, u koji tužena Opština Ruma nije uložila svoja sredstva, već samo vrednost zemljišta.

Po oceni Vrhovnog suda osnovano se revizijom tužene ukazuje da je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno, zbog čega je drugostepena presuda morala biti ukinuta.

Neosnovani su revizijski navodi tužene o istaknutom prigovoru nedostatka aktivne legitimacije na strani tužioca sa razloga koje su dali nižestepeni sudovi, a koje prihvata i na koje upućuje i ovaj sud.

Međutim, drugostepeni sud je odlučujući kao u izreci pobijane presude svoju odluku zasnovao na utvrđenju da je tužilac, odnosno njegov pravni prethodnik održajem na kamp-kućici površine 10 m2 (koji je renovirao i adaptirao) a na kojoj mu je preneto pravo korišćenja odlukom od 27.06.1980. godine stekao pravo svojine održajem kao savestan i zakoniti držalac počev od 04.07.1996. godine, a na preostalom delu predmetnog objekta kao savestan graditelj, jer je isti izgradio sopstvenim sredstvima (gradnja je završena 2010. godine) sa pozivom na odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa koje regulišu sticanje prava svojine održajem i gradnjom na tuđem zemljištu, na koji način je primenio materijalno pravo koje nije merodavno za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari.

U vreme davanja na korišćenje kamp-kućice pravnom prethodniku tužioca 1973. godine i u vreme donošenja odluke Osnovne organizacije saveza sindikata društveno- političkih organizacija broj 72 od 27.06.1980. godine važio je Zakon o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik SRS“ broj 15/74 i 14/77) koji je u članu 1. dozvoljavao promet nepokretnosti pod kojim se podrazumeva i prenos prava korišćenja i drugih prava na nepokretnosti i zgrada u društvenoj svojini. Odredbom člana 4. stav 2. tog Zakona bilo je propisano da udruženja građana i druga građanska pravna lica mogu u skladu sa zakonom sticati pravo svojine na nepokretnosti koje služe ostvarivanju zajedničkih interesa njihovih članova i ciljeva za koje su osnovani, kao i otuđivati nepokretnosti na koje imaju pravo svojine; članom 5. stav 2. da društvena pravna lica iz stava 1. ovog člana mogu pravnim poslom uz naknadu i bez naknade sticati, otuđivati i prenositi nepokretnosti pod uslovima određenim zakonom, a društveno političke organizacije i druge zakonom određene društvene organizacije mogu sticati samo nepokretnosti koje su im potrebne radi ostvarivanja njihovih zadataka u skladu sa zakonom; članom 6. istog zakona bilo je propisano da nosioci prava svojine na nepokretnosti u smislu ovog zakona su građani, udruženja građana i druga građanska pravna lica (u daljem tekstu nosioci prava svojine) i da nosioci prava svojine mogu imati pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu, građevinskom zemljištu, šumama i šumskom zemljištu, stambenim i poslovnim zgradama i stanovima i poslovnim prostorijama kao posebne delove zgrade u granicama i pod uslovima koji su određeni zakonom; članom 8. bilo je propisano da otuđenjem zgrade na kojoj postoji pravo svojine prenosi se pravo svojine i na zemljištu na kome se ona nalazi, kao i na zemljištu koje služi za njenu redovnu upotrebu (stav 1.), otuđenjem zgrade na kojoj postoji pravo svojine, a koja se nalazi na zemljištu u društvenoj svojini stiče se pravo korišćenja na zemljištu, dok zgrada na njemu postoji kao i na zemljištu koje služi za njenu redovnu upotrebu (stav 2.), otuđenjem zgrade koja je u društvenoj svojini ne stiče se pravo svojine na zemljištu u društvenoj svojini na kome se zgrada nalazi, ali se stiče pravo korišćenja na tom zemljištu dok zgrada na njemu postoji.

Odredbom člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 42/98 i 111/2009) bilo je propisano da sud može da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti iz stava 2. ovog člana koji je zaključen u pisanom obliku na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnom delu, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis.

Zakon o udruženjima („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 51/09, 99/11 i 44/18) u članu 81. stav 1. propisuje da nepokretnosti u društvenoj svojini na kojima su društvene organizacije do dana stupanja na snagu ovog Zakona imale pravo korišćenja prelaze u svojinu, odnosno susvojinu ovih društvenih organizacija, srazmerno udelu u kojem su društvene organizacije učestvovale u finansiranju ovih nepokretnosti sopstvenim sredstvima ostvarenim od dobrovoljnih članarina, poklona, donacija, legata i na drugi zakonom dozvoljen način. Sopstvenim sredstvima iz stava 1. ovog člana ne smatraju se sredstva ostvarena po osnovu vršenja javnih ovlašćenja ili druga sredstva ostvarena iz budžeta društveno-političkih zajednica (stav 2.); svojinska prava iz stava 1. ovog člana utvrđuju se u postupku pred nadležnim sudom (stav 3.).

Za donošenje pravilne i zakonite odluke u ovoj parnici, bilo je neophodno primeniti ispunjenost uslova za primenu napred navedenih odredbi Zakona o prometu nepokretnosti i Zakona o udruženjima, uz prethodno utvrđenje o pravnom statusu kamp- kućice koja je pravnom prethodniku tužioca 1973. godine data na korišćenje, a koja je odlukom od 27.06.1980. godine preneta u vlasništvo pravnom prethodniku tužioca bez naknade i utvrditi i oceniti ispunjenost uslova za primenu odredbe člana 80. i 81. Zakona o udruženjima. Pri odlučivanju drugostepeni sud će imati u vidu da graditelj građevinskog objekta izgrađenog bez odobrenja za građenje (što je konkretni slučaj) do legalizacije ili rušenja tog objekta na osnovu odluke nadležnog organa uživa sudsku zaštitu koja pripada vlasniku (pa i utvrđrenje prava svojine što tužilac u ovoj parnici traži) ako zakonom nije drugačije određeno. Međutim, neophodno je utvrditi i po kom osnovu je predmetni objekat u LN br. ... KO ... upisan na tuženu, kod utvrđene činjenice da Opština Ruma u izgradnju istog nije uložila svoja sredstva.

Kako je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno, drugostepena presuda je morala biti ukinuta i predmet vraćen drugostpenom sudu na ponovno suđenje, koji će u ponovnom postupku otkloniti ukazane nepravilnosti i ponovo odlučiti o žalbi tužioca.

Ukinuta je i odluka o troškovima parničnog postupka, jer ista zavisi od konačnog ishoda parnice.

Sa iznetih razloga, primenom odredbe člana 416. stav 2. ZPP odlučeno je kao u izreci rešenja.

Predsednik veća-sudija,

Dragana Marinković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić