Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 4373/20 od 26.01.2023. godine stavom prvim izreke, odbijena je kao neosnovana žalba tuženog i potvrđeno rešenje sadržano u stavu prvom, stavu drugom i stavu šestom izreke presude Drugog osnovnog suda u Beogradu P 5875/17 od 21.02.2020. godine. Stavom dva izreke preinačena je presuda Drugog osnovnog suda u Beogradu P 5875/17 od 21.02.2020. godine u stavu četvrtom izreke, tako što je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca da se obaveže tuženi da mu isplati iznos od 1.607.113,48 dinara sa zateznom kamatom od 05.12.2017. godine, kao dana podnošenja tužbe pa do isplate. Stavom tri izreke preinačeno je rešenje o troškovima postupka sadržano u stavu sedmom izreke prvostepene presude, tako što je obavezan tužilac da tuženom na ime troškova prvostepenog postupka drugostepenog postupka plati iznos od 254.000,00 dinara u roku od 15 dana od dana prijema prepisa presude.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužilac je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka uiz člana 374. stav 1. ZPP, zbog pogrešne primene materijalnog prava, sa pozivom na odredbu člana 404. ZPP.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. ZPP u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP, Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužioca osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju dana 19.02.2007. godine zaključen je ugovor o zakupu poslovnog prostora na određeno vreme po osnovu koga je tužilac kao zakupodavac predao na upotrebu a tuženi kao zakupac primio u zakup poslovni prostor koji se nalazi u ulici ... broj ... u ..., ukupne površine 192,67 m2 koji se sastoji od dve prostorije sanitarnog čvora ukupne površine 121,67m2, galerije sa stepeništvom od 72m2. Ugovoreno je da je ugovor zaključen na period počev od 01.02.2007. godine zaključno sa 29.12.2016. godine. Mesečna zakupnina opredeljena na iznos od 90.531,10 dinara. Prema članu 3. ugovora zakupac nema prava da vrši bilo kakve izmene, prepravke ili adaptacije po osnovu potvrde saglasnosti zakupodavca i da nema pravo na eventualnu naknadu za izvršene popravke. Na predlog tužioca doneto je rešenje o izvršenju od strane Privrednog suda u Beogradu Iv br.32356/11 od 09.12.2011. godine, posle usvajanja prigovora tuženog postupak je nastavljen kao parnični. Presudom Privrednog suda u Beogradu P br.665/12 od 30.10.2012. godine, održano je na snazi rešenje o izvršenju Privrednog suda u Beogradu Iv 32356/11 od 19.12.2011. godine kojim je obavezan tuženi da tužiocu isplati naznačene iznose Tuženi nije bio u mogućnosti da isplati naznačeni iznos, pa je sa tužiocem sklopio sporazum o načinu i rokovima za izmirenje duga dana 30.12.2014. godine. Tuženi je isplatio deo duga. Tužilac potražuje zakupninu za period od 13.12.2011. godine pa zaključno sa 30.12.2013. godine. Tuženi je preduzetnik čija je radnja prestala da obavlja delatnost 31.08.2017. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je delimično usvojio tužbeni zahtev tužioca za plaćanje zakupnine (stav četvrti izreke). Stranke su bile u naznačenom periodu u obligaciono-pravnom odnosu (od 13.11.2011. do 31.12.2013. godine) po osnovu zaključenog ugovora o zakupu od 19.02.2007. godine i aneksa ugovora od 31.12.2013. godine. Za sporni period tuženi nije izmirio obaveze u vidu ugovorene zakupnine što je shodno zaključenom ugovoru bio u obavezi da učini. U vezi troškova adaptacije tuženi nije imao saglasnost tužioca da vrši adaptaciju a o tome za taj period je odlučeno presudom Privrednog suda u Beogradu P 6270/2016 od 29.01.2018. godine pa je u vezi tog dela zahteva odlučeno kao u stavu petom i šestom izreke.

Drugostepeni sud nije prihvatio ovakvo pravno stanovište prvostepenog suda u pogledu obavezujućeg dela prvostepene presude. Nalazi da na strani tužioca ne postoji aktivna legitimacija za vođenje ovog spora. Ovo iz razloga što je sud u smislu odredbe člana 386. stav 3. u vezi člana 376. istog zakona propustio da oceni aktivnu legitmiaciju tužioca, kao i odredbu člana 23. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini grada Beograda, odnosno na kojima grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja („Službeni list Grada Beograda broj 63 od 23.04.2016. godine). Naime, prema članu 22. stav 1. citirane odluke propisano je da na Grad Beograd tj. organizacionu jedinicu gradske uprave nadležnost za obavljanje poslova upravljanja i davanja u zakup poslovnih prostorija i poslovnog prostora prelaze sva prava i obaveze iz ugovora o zakupu koje su zaključile gradske opštine, odnosno javna preduzeća ili drugi organizacione jedinice osnovane od strane gradskih opština iz člana 22. stav 1. te odluke ukoliko su u saglanosti sa zakonom i propisima grada Beograda počev od 01.12.2016. godine. Odredbom člana 24. iste odluke predviđeno je da započeti sudski sporovi sa zakupcima zgrada i poslovnih prostorija kojima su upravljale gradske opštine iz člana 22. stav 1. te odluke, pokrenuti zbog neizmirene zakupnine biće nastavljeni i okončani bez promene tužioca. Tužilac je podneo tužbu dana 05.12.2017. godine, iz čega proizilazi da se ne radi o postupku započetom pre 01.12.2016. godine zbog čega je u konkretnom slučaju isključivo aktivno legitimisan grad Beograd, kao sukcesor prava i obaveza u pogledu naplate naknade za korišćenje predmetnog poslovnog prostora a ne tužilac javno preduzeće za obavljanje komunalnih usluga poslovni centar Čukarica Beograd. Stoga je po mišljenju drugostepenog suda očigledno da na strani tužioca postoji nedostatak aktivne legitimacije pa je prvostepena presuda u stavu četvrtom izreke preinačena i odbijen je tužbeni zahtev tužioca kao neosnovan.

Po oceni Vrhovnog suda, ovakvo pravno stanovište drugostepenog suda nije pravilno jer je zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Naime, drugostepeni sud pogrešno tumači odredbu člana 24. Odluke o načinu postupanja sa nepokretnostima koje su u javnoj svojini grada Beograda na kojima grad Beograd ima posebna svojinska ovlašćenja. Ovo iz razloga što je predmetni član zakona predvideo da započeti sudski sporovi sa zakupcima poslovnih zgrada i poslovnih prostorija kojima su upravljale gradske opštine iz člana 22. stav 1. te Odluke, pokrenuti zbog neizmirenja zakupnine biće nastavljeni i okočani bez promene tužioca. Iz toga proizilazi da se ova odredba odnosi na situacije kada je postupak naplate zakupnine pokrenut pre 01.12.2016. godine. U ovom slučaju postupak nije pokrenut do tada da bi se predmetni član primenjivao u konkretnom slučaju. Naznačenu odredbu treba tumačiti tako da Grad Beograd ima pravo potraživanja zakupnine za izdati prostor nakon 01.12.2016. godine tj. od vremena kada je poslovni prostor pripao na upravljanje Gradskom sekretarijatu za imovinu u okviru koga postoji sektor za upravljanje poslovnim prostorom. Pomenuti član 24. naznačene odluke suštinski bliže pojašnjava kako će se regulisati pitanje već pokrenutih postupaka u vezi zakupnine koja je nastala do 01.12.2016. godine. Međutim, to ne znači da ukoliko postoji potraživanje do tog perioda da raniji vlasnik odnosno zakupodavac nema pravo da pokrene postupak radi naplate neplaćene zakupnine u skladu sa zakonom, iz čega proizilazi da tužilac ima aktivnu legitimaciju za potraživanje sporne zakupnine.

Iz iznetog proizilazi da je drugostepeni sud preinačenjem prvostepene presude pogrešno primenio materijalno pravo.

Imajući u vidu napred izneto, Vrhovni sud je na osnovu člana 416. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Gordana Komnenić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić