U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Vesne Subić, predsednika veća, Zorana Hadžića i Mirjane Andrijašević, članova veća, u parnici tužilaca AA i BB, oboje iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Dragan Simić, advokat iz ..., protiv tuženih VV, GG i DD, svi iz ..., čiji je zajednički punomoćnik Oliver Zaveđi, advokat iz ..., radi utvrđenja ništavosti i predaje poseda, odlučujući o reviziji tužilaca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 835/22 od 25.05.2022. godine, u sednici održanoj dana 09.11.2023. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužilaca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 835/22 od 25.05.2022. godine u delu u kojem je potvrđena presuda Višeg suda u Novom Sadu P 325/2015 od 15.12.2021. godine u stavu prvom.

UKIDAJU SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 835/22 od 25.05.2022. godine u delu u kojem je potvrđena presuda Višeg suda u Novom Sadu P 325/2015 od 15.12.2021. godine u stavu drugom i četvrtom izreke i u delu odluke o troškovima spora i presuda Višeg suda u Novom Sadu P 325/2015 od 15.12.2021. godine u stavu drugom i četvrtom izreke i predmet vraća prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Novom Sadu P 325/2015 od 15.12.2021. godine, odbijen je tužbeni zahtev tužilaca, kojim su tražili da se utvrdi da je ništav ugovor o prenosu prava zaključen 16.01.2012. godine između Privrednog društva „BK Group Company“ DOO i ĐĐ i GG, overen pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 16.01.2012. godine pod brojem Ov. 1415/2012, da se utvrdi da je ništav ugovor zaključen između Privrednog društva „BK Group Company“ DOO Novi Sad kao prodavca, VV kao kupca, o kupoprodaji dupleks stana oznake PK04, korisne površine 55,28 m2 koji se sastoji od 30,64 m2 na četvrtom spratu i 24,64 m2 u potkrovlju, odnosno petoj etaži višestambenog objekta spratnosti Su+P+3+Pk u Novom Sadu, ulica ..., na parceli broj .. KO Novi Sad 2, čiji je investitor „BK Group Company“ DOO koji je zaključen 30.01.2008. godine, a koji je overen dana 16.01.2012. godine pred Osnovnim sudom u Novom Sadu Ov. 451/2012, da se utvrdi da je ništav ugovor zaključen između Privrednog društva „BK Group Company“ DOO kao prodavca i DD iz ... kao kupca, o kupoprodaji dupleks stana oznake PK01, korisne površine 62,40 m2, koji se sastoji od 38,92 m2 na četvrtom spratu i 23,48 m2 u potkrovlju, odnosno petoj etaži višestambenog objekta spratnosti Su+P+3+Pk u Novom Sadu, ulica ..., na parceli .. KO Novi Sad 2, čiji je investitor „BK Group Company“ DOO Novi Sad koji je zaključen 30.01.2008. godine, a koji je overen 16.01.2012. godine pred Osnovnim sudom u Novom Sadu Ov. 445/2012, da se utvrdi da je ništav ugovor o suinvestiranju zaključen 25.09.2012. godine između GG i VV overen pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 02.10.2012. godine pod brojem Ov. 12035/2012, da se utvrdi da je AA na osnovu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji od 24.10.2011. godine overenog pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 28.10.2011. godine pod brojem Ov. 11140/2011 postao vlasnik u celosti nepokretnosti – stana u Novom Sadu, ... broj .., u zgradi koja se gradila na parceli broj .. KO Novi Sad 2, a sada se nalazi na parceli .. KO Novi Sad 2, koji se nalazi na šestoj etaži – potkrovlje, zadnja etaža, projektna oznaka stana C29, ukupne površine 83,38 m2 ulično orijentisan, da se utvrdi da je AA na osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 23.12.2011. godine overenog pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 23.12.2011. godine pod brojem Ov. 14362/2011 postao vlasnik u celosti nepokretnosti – stanova u Novom Sadu, ... broj .., u zgradi koja se gradila na parceli .. KO Novi Sad 2, a koja se nalazi na parceli broj .. KO Novi Sad 2, koji se nalazi na potkrovlju (P2), projektnih oznaka stana C-31, C-32 i C- 33, ukupne površine 78,42 m2, da se utvrdi da je BB iz ... na osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 27.09.2010. godine, overenog pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 28.09.2010. godine pod brojem Ov. 3049/2010 postala vlasnik u celosti nepokretnosti – stana u Novom Sadu, ... broj .., u zgradi koja se gradila na parceli broj .. KO Novi Sad 2, a sada se nalazi na parceli broj .. KO Novi Sad 2, koji se nalazi u prizemlju, projektne oznake C-04, ukupne površine 32,64 m2, orijentisan prema dvorištu, da su tuženi dužni trpeti da se tužioci na osnovu ove presude upišu u RGZ SKN Novi Sad kao vlasnici predmetnih nepokretnosti, da se obaveže tuženi prvog reda da tužilji drugog reda preda u posed i vlasništvo stan u Novom Sadu, ... broj .., u zgradi koja se gradila na parceli broj .. KO Novi Sad 2, a sada se nalazi na parceli broj .. KO Novi Sad 2, koji se nalazi na prizemlju projektne oznake C-04, ukupne površine 32,64 m2, orijentisan prema dvorištu; da se obaveže tuženi prvog reda da tužiocu prvog reda preda u posed i vlasništvo stan u Novom Sadu, ... broj .., u zgradi koja se gradila na parceli broj .. KO Novi Sad 2, a sada se nalazi na parceli broj .. KO Novi Sad 2, koji se nalazi na potkrovlju P2, projektne oznake C-31, C-32 i C-33, ukupne površine 78,42 m2; da se obaveže tuženi prvog reda da tužiocu prvog reda preda u posed i vlasništvo stan u Novom Sadu, ... broj .., u zgradi koja se gradila na parceli broj .. KO Novi Sad 2, a sada se nalazi na parceli broj .. KO Novi Sad 2, koji se nalazi na šestoj etaži - potkrovlje P2, zadnja etaža, projektne oznake C-29, ukupne površine 83,38 m2, ulično orijentisan, da se obavežu tuženi da tužiocima solidarno naknade troškove parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom od presuđenja do isplate (stav prvi izreke). Odbijen je eventualni tužbeni zahtev kojim su tužioci tražili da se obaveže prvotuženi i drugotuženi da tužiocima solidarno isplate na ime novčane protivvrednosti stanova projektnih oznaka C-68 i C-60, bliže opisanih u izreci odluke, ukupan iznos od 23.030.135,10 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od presuđenja pa do isplate, a tužilji solidarno isplate 5.058.036,39 dinara na ime novčane protivvrednosti stana projektne oznake C-04, bliže opisanog u izreci odluke (stav drugi izreke). Odbijen je predlog tužilaca da ih sud oslobodi obaveze plaćanja troškova postupka (stav treći izreke). Obavezani su tužioci da tuženima naknade troškove postupka u iznosu od 1.029.750,00 dinara (stav četvrti izreke).

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 835/22 od 25.05.2022. godine, odbijena je žalba i potvrđena presuda Višeg suda u Novom Sadu P 325/2015 od 15.12.2021. godine (stav prvi izreke). Odbijen je zahtev tužilaca i tuženih za naknadu troškova žalbenog postupka (stav drugi izreke).

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužioci su blagovremeno izjavili reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postpuka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane odluke primenom člana 408. ZPP („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/11 ... 10/23), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužilaca delimino osnovana, a delimično neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, rešenjem Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove Grada Novog Sada od 03.03.2008. godine izdato je odobrenje za izgradnju višeporodičnog stambenog objekta spratnosti suteren, prizemlje, tri sprata i potkrovlje u Novom Sadu u ulici ... broj .. na parceli broj .. KO Novi Sad 2, investitoru „BK Group Company“ DOO Novi Sad, te da je u njemu navedeno da objekat sadrži 17 stambenih jedinica, dva lokala i četiri graže u dvorišnom delu parcele. Prvotuženi je u svojstvu kupca 2008. godine zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa „BK Group Company“ DOO Novi Sad koji je za predmet imao dupleks stan označen brojem PK04 na skici koju je prodavac priložio, projektovane korisne površine 55,28 m2, koji se nalazi u potkrovlju, što u prirodi predstavlja četvrti sprat orijentisan je ka dvorištu, levo od stepeništa i kućišta lifta, a koji se sastoji od 30,64 m2 na četvrtoj i 24,64 m2 na petoj etaži, za dogovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od 3.000.000,00 dinara u koju je uračunat PDV, za koju se u ugovoru konstatuje da je kupac u celosti isplatio. Ugovor je potpisao EE u svojstvu zastupnika prodavca, a potpisi na ugovorima su overeni pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 16.01.2012. godine pod brojem Ov. 445/2012. Povodom predmetnog stana vođen je parnični postupak po tužbi tužioca ĆĆ protiv prvotuženog pred Osnovnim sudom u Novom Sadu, u kome je dana 27.05.2016. godine doneta presuda P 9907/2012 kojom je utvrđeno da je ništav ugovor o kuproprodaji nepokretnosti zaključen 30.01.2008. godine, koji je overen dana 16.01.2012. godine, pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod Ov. 445/2012, a koja je potvrđena presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 834/18 od 31.05.2018. godine.

Dana 21.01.2009. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između „BK Group Company“ DOO Novi Sad, kao prodavca i trećetuženog DD, kao kupca, koji je za predmet imao stan označen brojem Pk01, projektovane korisne površine 62,40 m2, koji se nalazi u potkrovlju, što u prirodi predstavlja četvrti sprat orijentisan ka ulici, prvi desno od stepeništa i kućišta lifta, a koji se sastoji od 38,92 m2 na četvrtoj i 23,48 m2 na petoj etaži, za dogovorenu kupoprodajnu cenu u iznosu od 3.000.000,00 dinara u koju je uračunat PDV, za koju se u ugovoru konstatuje da je kupac u celosti isplatio. Potpisi na ugovoru su overeni pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 16.01.2012. godine pod brojem Ov. 451/2012.

Tužilac je duži niz godina bio poznanik sa tadašnjim direktorom „BK Group Company“ DOO Novi Sad ŽŽ, zbog čega su on i tužilja, njegova supruga, odlučili da kupe stan u zgradi čiji je investitor bila ova firma u ulici ... broj .. . Tako je dana 27.09.2010. godine zaključen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između „BK Group Company“ DOO Novi Sad, kao prodavca i tužilje kao kupca, koji za predmet ima stan u prizemlju, projektne oznake C-04, ukupne površine 29,43 m2, orijentisan prema dvorištu, u zgradi koja se gradi na parceli broj .. KO Novi Sad 2, za kupoprodajnu cenu u iznosu od 29.500 evra u dinarskoj protivvrednosti. U ugovoru je konstatovano da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti kupcu na dan potpisa ugovora, te da će se nakon dobijanja upotrebne dozvole i etažiranja sačiniti aneks ugovora kojim će se precizno definisati oznaka stana i ukupna površina. U ime prodavca ugovor je potpisao direktor „BK Group Company“ DOO Novi Sad, ŽŽ, potpisi su overeni pred Osnovnim sudom u Novom Sadu 28.09.2010. godine pod brojem Ov. 3049/2010. U vreme zaključenja ovog ugovora predmetna stambena zgrada je bila u izgradnji, završena do četvrtog sprata, bilo je završeno potkrovlje, bila je stavljena pod krov i bila je uvedena struja i voda. Kupoprodajna cena za predmetni stan isplaćena je tako što je prodavcu dat automobil za navedeni stan. Tužiocima je od strane EE, koji je bio izvođač radova, ponuđeno da kupe još dva stana, jer je bilo planirano da se skine krov i dozidaju još dva sprata, pa je tako tužilac zaključio ugovor sa ZZ, a potom II, koji su prethodno kupili stanove u ovoj objektu. Tako je dana 21.07.2011. godine zaključen ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji između „BK Group Company“ DOO Novi Sad i ZZ kao kupca, koji je za predmet imao stan u istoj zgradi, koji se nalazi na šestoj etaži – poktrovlje – zadnjoj etaži, projektne oznake C-68, ukupne površine 24 m2, ulično orijentisan za kupoprodajnu cenu u iznosu od 14.400 evra u dinarskoj protivvrednosti. U ugovoru je konstatovano da je cena isplaćena u celosti na dan potpisa ugovora, te da će se nakon dobijanja upotrebne dozvole i etažiranja sačiniti aneks ugovora kojim će se precizno definisati oznake stana i ukupna površina. Ugovor je u ime prodavaca potpisao direktor ŽŽ, saglasnost dao EE, a potpisi na ugovoru su overeni pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 26.07.2011. godine pod brojem Ov. 6497/2011. Potom je ZZ isti stan prodao tužiocu kupoprodajnim ugovorom od 24.10.2011. godine za kupoprodajnu cenu u iznosu od 14.400 evra u dinarskoj protivvrednosti. U ugovoru je konstatovano da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti na dan potpisa ugovora, a potpisi su overeni pred Osnovnim sudom u Novom Sadu 26.07.2011. godine pod brojem Ov. 6497/2011. Za predmetni stan nije isplaćen novčani iznos, već je prodavcu predat automobil marke BMW 330 s obzirom da se tužilac bavio prodajom automobila. Dana 21.06.2011. godine zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između „BK Group Company“ DOO Novi Sad, kao prodavca i JJ kao kupca, koji za predmet ima stan u istoj zgradi na petom spratu, zadnjoj etaži, projektne oznake C-60, ukupne površine 110 m2, orijentisan prema bulevaru i dvorištu, za kupoprodajnu cenu u iznosu od 93.500 evra u dinarskoj protivvrednosti. U ugovoru je konstatovano da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti na dan potpisa ugovora, te da će nakon dobijanja upotrebne dozvole i etažiranja sačiniti aneks ugovora kojim će se precizno definisati oznaka stana i ukupna površina. Ugovor je potpisan od strane kupca, a u ime prodavca je ugovor potpisao ŽŽ, a saglasnost dao EE. Potpisi su overeni 27.06.2011. godine, potom je JJ isti stan ugovorom o kupoprodaji prodao II 25.11.2011. godine za kupoprodajnu cenu u iznosu od 9.400.000,00 dinara, da bi zatim II, kao prodavac predmetni stan prodao tužiocu ugovorom o kupoprodaji od 23.12.2011. godine, za kupoprodajnu cenu u iznosu od 9.400.000,00 dinara. Tužioca je u vezu sa II doveo EE. Potpisi na ugovoru su overeni dana 23.12.2011. godine pod brojem Ov. 14362/2011. Kako je II dugovao izvesnu količinu novca EE, tužilac nije isplatio kupoprodajnu cenu II, već je isplatu izvršio EE i to tako što mu je predao automobil u vrednosti od 55.000 evra i 10.000 evra u gotovini. O navedenom nije sačinjena pismena potvrda. Kupoprodajna cena u ugovoru je naznačena u znatno većem iznosu od one koja je isplaćena iz razloga što je tužilac sastavljao predmetni ugovor na taj način što je prepisao sadržinu prethodno zaključenog ugovora. Kako je račun „BK Group Company“ DOO Novi Sad tokom 2011. godine bio u blokadi, te je pokrenut predstečajni postupak nad ovim društvom, došlo je do zastoja radova na predmetnoj zgradi, te je drugotužena sazvala sastanak svih kupaca stanova radi eventualnog dogovora oko sufinansiranja završetka izgradnje objekta. U cilju realizacije završetka izgradnje dana 16.01.2012. godine „BK Group Company“ DOO Novi Sad, kao prva ugovorna strana i ĐĐ i drugotužena, kao druga ugovorna strana zaključili su ugovor o prenosu prava u kome je konstatovano da su dana 01.03.2007. godine zaključili ugovor o zajedničkoj izgradnji predmetnog stambenog objekta, te da je prva ugovorna strana ishodovala odobrenje za izgradnju od 03.03.2008. godine, da je protekao rok od 2 godine za ishodovanje prijave početka radova, te da nije platila naknadu za komunalno opremanje građevinskog zemljišta ni za ishodovanje sekundarnih priključaka, kao ni naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta, a budući da je odstupila od navedenog odobrenja prilikom gradnje podnela je prijavu za naknadno izdavanje građevinske dozvole u postupku legalizacije od 10.03.2010. godine. Nadalje je u ugovoru navedeno da prva ugovorna strana izjavljuje da zbog promenjenih uslova poslovanja nije u mogućnosti da ispuni obaveze i to kako u pogledu izgradnje stambenog objekta, tako i plaćanje stanarine drugoj ugovornoj strani, te da upoznaje drugu ugovornu stranu da je zaključila kupoprodajne ugovore usmerene na sticanje prava svojine na posebnim delovima stambenog objekta sa više lica, između ostalih i sa tužiljom broj Ov. 3049/2010 sa prvotuženim od 30.01.2008. godine, što dokazuje kopijama navedenih ugovora, te da osim navedenih treća lica nemaju potraživanja usmerena na sticanje stvarnih prava na predmetnom objektu, a da njena ukupna potraživanja po osnovu zaključenih kupoprodajnih ugovora iznose 68.821 evra, a među kojim licima se ne nalaze tužioci. Ugovoreno je da prva ugovorna strana prenosi sva svoja prava na parceli .. KO Novi Sad 2, kao i na objektu koji se nalazi na toj parceli saglasna je da druga ugovorna strana nastavi postupak legalizacije na svoje ime i preduzima druge radnje u cilju okončanja započetog postupka bez daljeg pitanja ili odobrenja prve ugovorne strane, a druga ugovorna strana se obavezuje da po izmirenju svih obaveza zaključi anekse ugovora sa licima iz člana 4. i sporazum o suinvestiranju na osnovu kojih će oni steći pravo svojine na stambenim jedinicama, adekvatnim onim iz ugovora, a u skladu sa nacrtom posebnih delova koji će biti izgrađen kada se za to steknu uslovi, te da se obavezuje da im pod tim uslovima omogući da se priključe postupku legalizacije sve u cilju zajedničkog finansiranja i završetka objekata i njegovog upisa u katastar nepokretnosti. Potpisi na ugovoru su overeni 16.01.2012. godine pred Osnovnim sudom u Novom Sadu pod brojem Ov. 1415/2012. Nakon zaključenja ovog ugovora na zgradi oko godinu dana stajalo je obaveštenje na tabli u kojoj se pozivaju svi kupci stanova da se jave skupštini stanara radi uvođenja u evidenciju, te je ostavljen broje telefona drugotužene i njenog sada pokojnog supruga ĐĐ. Prilikom zaključenja navedenog ugovora drugotužena je od „BK Group Company“ DOO Novi Sad dobila i ugovore koje je ovo pravno lice zaključilo u vezi te zgrade. Prvotuženi i drugotužena su proveravali koliko iznosi dugovanje za svaki stan prema „BK Group Company“ DOO Novi Sad koliko je potrebno izvršiti doplatu po m2 za završetak izgradnje objekta, a u postizanju zajedničkog dogovora učestvovao je i KK, advokat iz Novog Sada. Prvotuženi i drugotužena su u preuzetoj dokumentaciji imali podatke o zaključenom ugovoru o kupovini stana od strane tužilje od 27.09.2010. godine, ali ne i zaključene ugovore za druga dva stana koje je zaključio tužilac obzirom da se radilo o stanovima koji su trebali da budu izgrađeni na etažama koje nisu postojale u prvobitnom projketu. Prema proračunu prvotuženog i drugotužene za završetak izgradnje objekta bilo je potrebno još oko 450.000 evra. Prvotuženi je preuzeo obavezu da organizuje stanare radi prikupljanja potrebnog novca i usmeravao je novac za finansiranje građevinskih radova. Kako bi se smanjio iznos koji je potrebno da kupci stanova doplate radi završetka izgradnje objekta, skupština stanara je odlučila da razmotri mogućnost da se dograde još dva sprata i objekat je završen do 2016. godine. Na poziv prvotuženog LL je pozvan kao veštak građevinske struke da uradi nalaz na kome će utvrditi vrstu, količinu i vrednost izvedenih radova na izgradnji predmetnog objekta i isti je sačinio nalaz 21.11.2012. godine nakon što je obišao gradilište koje je bilo napušteno. U nalazu je navedeno da je vrednost izvedenih radova sa uračunatim PDV od 20% iznosi 200.153,44 evra. Na objektu nije bila izvedena krovna konstrukcija i nije bio pokriven. Rešenjem Privrednog suda u Novom Sadu St 1315/2011 od 24.01.2012. godine utvrđena je ispunjenost stečajnih razloga trajna nesposobnost plaćanja dužnika „BK Group Company“ DOO Novi Sad otvoren je stečajni postupak nad istim i utvrđeno da ne postoji pravni interes poverilaca i stečajnog dužnika za sprovođenje stečajnog postupka i zaključen postupak stečaja, određeno da će po pravnosnažnosti rešenjem imovina stečajnog dužnika preći u svojinu Republike Srbije. Dana 05.01.2012. godine u Privrednom registru registrovana je promena podataka sedišta „BK Group Company“ DOO Novi Sad promena osnivača i zastupnika, tako da je brisan ŽŽ i upisan EE. Tužioca je početkom 2012. godine kontaktirao advokat KK koji mu je saopštio da je neophodno da svi kupci stanova daju po 600 evra da bi se završili papiri za predmetni objekat. Kada je tužilac pokušao da stupi u kontakt sa EE saznao je da sa istim već izvesni period vremena niko ne može da stupi u kontakt. Prvotuženi je sredinom 2012. odnosno 2013. godine kontaktirao tužioca preko advokata KK, sa predlogom da tužilac odrekne polovine kvadrata svih svojih stanova u zgradi, kao i da doplati 40.000 evra kako bi se izgradnja završila, što su tužioci odbili. ĐĐ, suprug drugotužene preminuo je ...2012. godine i u ostavinskom postupku iza njega drugotužena je oglašena za naslednika na njegovoj zaostavštini između ostalog i prava i obaveza po ugovoru o prenosu prava od 16.01.2012. godine. Prvotuženi, kao druga ugovorna strana i drugotužena, kao prva ugovorna strana zaključili su dana 25.09.2012. godine ugovor o suinvestiranju u kome konstatuju da udružuju sredstva u cilju zajedničke izgradnje stambenog objekta u ulici ... u Novom Sadu, kojim je ugovorom ugovoreno da prva ugovorna strana daje u vlasništvo drugoj ugovornoj strani parcelu .., ... i višestambeni objekat u izgradnji na ovoj parceli, za koji je podneta prijava za naknadno izdavanje građevinske dozvole u postupku legalizacije od 10.03.2010. godine i svoju bezuslovnu saglasnost da se upiše kao vlasnik istih u katastar nepokretnosti bez daljih pitnja i odobrenja i da stupi u posed odmah. Druga ugovorna strana se obavezala da će o svom trošku prikupiti potrebne dozvole i saglasnosti, projekte i slično, te pribaviti građevinsku dozvolu potrebnu za završetak izgradnje predmetnog višestambenog objekta u roku od 6 meseci od dana zaključenja ugovora, a koja će glasiti na obe ugovorne strane, kao i na ostala lica koja zaključe ugovore po osnovu navedenog ugovora o prenosu prava, a nakon pribavljanja građevinske dozvole da u roku od 18 meseci završi izgradnju navedenog objekta, ishoduje sve potrebne sekundarne priključke i obezbedi preduslove za uknjižbu tako izgrađenih stambenih jedinica, izuzev okončanja postupka legalizacije za stanove koji pripadaju prvoj ugovornoj strani, a koji će o svom trošku okončati prva ugovorna strana. Navedeno je da prva ugovorna strana prenosi drugoj ugovornoj strani sva svoja prava i obaveze iz ugovora o prenosu prava i da je svu dokumentaciju sa tim u vezi kao i u vezi izgradnje predmetnog objekta ustupila drugoj ugovornoj strani, a druga ugovorna strana se obavezuje da kupcima stanova iz člana 4. ugovora o prenosu prava zaključi ugovore o suinvestiranju po osnovu kojih će isti steći pravo vlasništva na stambenim jedinicama i to nakon izvršenja njihovih obaveza, te im tako omogućiti učešće u zajedničkoj izgradnji objekta čije će troškove zajednički snositi, kao i učešće u postupku legalizacije u cilju uknjižbe objekta, kao i da celokupan preostali deo objekta pripada drugoj ugovornoj strani. Ugovoreno je da drugotuženoj pripadaju četiri stambene jedinice. Stan broj 12, stan broj 17, stan broj 21 i stan broj 34. Potpisi na ugovoru su overeni pred Osnovnim sudom u Novom Sadu dana 02.10.2012. godine pod brojem Ov. 1235/2012. Sa izgradnjom predmetnog objekta započeto je 2008. godine, izvođač radova je bio „BK Group Company“ DOO Novi Sad, a u periodu od 2009. do 2010. godine obustavljeni su radovi. Svi radovi su izvedeni u sivoj fazi sa uvođenjem dela instalacije vodovoda i elektroinstalacije, bila je postavljena PVC stolarija i deo krova. Skupština stanara je u martu 2012. godine donela odluku da se objekat završi u postojećim gabaritnim i postojećoj spratnosti, te je u projektu izvršena rekapitulacija površina stanova i numeracija istih C1 – C33 prema postojećim ugovorima. Prema projektnoj dokumentaciji iz juna 2012. godine koja je urađena na postojeću započetu od „BK Group Company“ DOO Novi Sad koju je izgradila i nastavila na osnovu novih uslova i projekata sadržine Su+P+4+Pk+Pk2 povećana je površina objekta kao i promena stanova. Prema nalazu i mišljenju veštaka građevinske struke stan koji je bio predmet ugovora od 27.09.2010. godine oznake C4 od 29,43 m2 orijentisan prema dvorištu i prema projektu od juna 2012. godine nalazi se na crtežu broj 3 u prizemlju. Prema projektu predatom za ozakonjenje od 14.11.2016. godine postoji stan broj 4 u prizemlju površine 32,64 m2, te je moguće pretpotaviti da su to isti stanovi, a postoji razlika u površini od 3,21 m2. Stan koji je predmet ugovora od 24.10.2011. godine sa oznakom C68 od 24 m2, prema projektu elaborata geodetskih radova odgovara stanu C32 na potkrovlju P2 površine 20,08 m2 i stanu C-33 Pk2 površine 25,23 m2, dok stan C60 od 110 m2 koji je bio predmet ugovaranja ugovorom od 23.12.2011. godine prema projektnoj dokumentaciji o ozakonjenju elaboratu geodetskih radova može da odgovara stanu 26, površine 36,78 m2, stanu 78 površine 60,01 m2 i stanu 28 površine 22,38 m2, koji su stanovi ulično i dvorišno orijentisani. Ukupna površina svih stanova iznosi 119,22 m2, a ukupna površina svih kupljenih stanova prema ugovorima iznosi 164,40 m2. Tržišna vrednost m2 predmetnih stanova iznosi 1.461,70 evra, pa ukupna tržišna vrednost za 163,40 m2 predmetnih nepokretnosti na dan 07.05.2021. godine iznosi 238.841,78 evra, odnosno 28.063.016,15 dinara po srednjem kursu NBS na dan 07.05.2021. godine od 117,58 dinara za 1 evro.

U izvršnom postupku Osnovnog suda u Novom Sadu I 2742/15 tužilaca kao izvršnih poverilaca protiv prvotuženog, kao izvršnog dužnika dana 17.07.2015. godine doneto je rešenje kojim je određena privremena mera zabrane otuđenja i opterećenja stanova projektne oznake C68 ukupne površine 24 m2, projektne oznake C60 ukupne površine 110 m2 i C04 površine 29,43 m2, te je naloženo RGT Službi za katastar nepokretnosti Novi Sad 2 da upiše zabeležbu privremene mere zabrana otuđenja i opterećenja na predmetnim nepokretnostima.

Prvotuženi je u svojstvu suinvestitora prenosioca prava svojine zaključivao ugovore o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju pa je tako 18.09.2015. godine zaključen ugovor sa LJLJ za stan broj 17 površine 37,02 m2 kojim se sticalac obavezao da učestvuje u izgradnji predmetnog objekta u ukupnom iznosu od 8.325 evra u dinarskoj protivvrednosti, dana 18.09.2015. godine ugovor o zajednčkoj izgradnji sa MM za stan broj 30 površine 27,16 m2 u kome su prava i obveze ugovornih strana regulisane na isti način kao i prethodno navedenim ugovorom, dana 01.07.2013. godine sa NN i NJNJ za stan broj 7 etažirane površine 54,68 m2 uz ugovoreno učešće u završavanju objekta u izgradnji od 15.070 evra u dinarskoj protivvrednosti, te dana 20.05.2013. godine sa OO za stan broj 11, površine 29,90 m2 uz obavezu isplate iznosa od 10.700 evra u dinarskoj protivvrednosti na ime učešća u završavanju objekta u izgradnji. Gradska uprava za urbanizam i stambene poslove Grada Novog Sada je dana 14.11.2016. godine donela rešenje o ozakonjenju višeporodičnog stambenog objekta spratnosti prizemlje, četiri sprata i dva nivoa potkrovlja neto površine 1699,61 m2 u Novom Sadu u ulici ... broj .. na parceli .. KO Novi Sad 2 čiji su investitori vlasnici posebnih fizičkih delova bliže navedenih u citiranom rešenju, među kojima nisu navedeni tužioci. Navedeno je da se predmetni objekat sastoji od 33 stambene jedinice i lokala i to između ostalih u prizemlju stana 4 od 32,64 m2 u potkrovlju stana broj 26 od 36,78 m2, stana broj 32 od 20,08 m2. U rešenju je navedeno da je predmetni objekat u potpunosti završen i pogodan za upotrebu, te da je u postupku ozakonjenja pribavljen dokaz o pravu svojine odnosno pravu korišćenja građevinskog zemljišta, a za stanove 27 i 28 ugovor o zajedničkoj izgradnji stana 27 od 60,01 m2 i stana 28 površine 22,38 m2 koji su sagrađeni u potkrovlju u prirodi peti sprat, zaključen između prvotuženog i PP za stan broj 29 ugovor o suinvestiranju zaključen između prvotuženog i RR kojim RR stiče pravo svojine na trosobnom stanu oznake C31 od 83,19 m2 koji je kasnije aneksiran tako da RR stiče pravo svojine na stanu broj 29 etažiran površine 83,38 m2, a stan broj 31 u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji zaključen između RR, SS i prvotuženog koji je kasnije aneksiran tako da RR i SS stiču pravo svojine, na stanu broj 31 etažirane površine 33,11 m2 za stan broj 32 ugovor o suinvestiranju kojim je TT stekao pravo svojine na stanu broj 34 projektovane površine 20,57 m2 sa aneksom kojim se menja osnovni ugovor, tako da TT stiče pravo svojine na stanu broj 32 površine 20,08 m2. U elektronskom izvodu Geodetskog katastarskog infomracionog sistema RGZ od 18.08.2021. godine za list nepokretnosti broj .. navedeno je da je pokrenut postupak za promenu nosioca prava na posebnom delu objekta na stanu broj 28, etažirane površine 22,38 m2, investitora PP.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev kojim je traženo utvrđenje ništavosti ugovora o prenosu prava od 16.01.2012. godine i ugovora o kupoprodaji od 30.01.2008.godine overenih 16.01.2012. godine, ugovora o suinvestiranju od 25.09.2012. godine kojima je prometovano stanovima projektne oznake S-29,S-31,S-32,S-33, C-04, da se utvrdi da je tužilac vlasnik stanova S-31,S-32,S-33,S-29, a tužilja vlasnik stana S-04 i da se obavežu tuženi da im te stanove predaju u posed. Po stanovištu nižestepenih sudova predmetni ugovori su po svojoj pravnoj prirodi ugovori o građenju, a navedeni stanovi nisu izgrađeni, a tužioci nisu učestvovali u završetku izgradnje predmetnog objekta koji je završen i izgrađen i useljen 2016. godine, dodatnim ulaganjem kupaca stanova na predmetnoj lokaciji, kao suinvestitora i na koje glasi rešenje o ozakonjenju, to tužioci nisu stekli pravo svojine originarnim načinom- izgradnjom stana, kao nove stvari u smislu članova 21. i 22. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Sledom toga, ugovor o prenosu prava od 16.01.2012. godine i ugovor o suinvestiranju, koji predstavljaju ugovore o prenosu imovinske celine zajedno sa aktivom i pasivom u smislu članova 452. Zakona o obligacionim odnosima, nisu ništavi pravni poslovi u delu kojim je raspolagano i prometovano stanovima projektne oznake S 29,S31,S32,S33 i S-04. Tužioci su udužili sredstva za izgradnju stanova (koji nisu izgrađeni) u skladu sa tada definisanim projektom, pa preuzimaoci prava (investicije) odgovaraju za dugove koji se odnose na tu celinu, ali samo do vrednosti njene aktive, zbog čega su nižestepeni sudovi odbili i eventualni tužbeni zahtev.

Po stanovištu Vrhovnog suda nižestepeni sudovi su pravilnom primenom materijalnog prava odlučili o primarnom tužbenom zahtevu.

Prema članu 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, po samom zakonu pravo svojine se stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima određenim zakonom, a po članu 22.stav 1. i 2. lice koje od svog materijala svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine na tu stvar. Pravo svojine na novu stvar pripada vlasniku od čijeg materjala je tu stvar, na osnovu pravnog posla, izradilo drugo lice.

Iz sadržine kupoprodajnih ugovora, koje su tužioci zaključili proizlazi da tužioci kupuju stanove u izgradnji, te da će se po završetku izgradnje predmetne nepokretnosti, nakon dobijanja upotrebnih dozvola i etažiranja sačiniti aneks ugovora kojim će precizno definisati oznaku stana i ukupnu površinu. Prema tome, u pitanju je ugovor o izgradnji stana, odnosno ugovor o građenju na koji se shodno primenjuju odredbe ugovora o građenju i ugovra o delu, a ne ugovora o prometu nepokretnosti. Zato je pravilno stanovište nižestepenih sudova da tužioci koji su faktički uložili novčana sredstva u izgradnju stanova u skladu sa tada definisanim projektom gradnje, nisu učestvovali u završetku izgradnje predmetnog objekta koji je završen i useljen 2016. godine, dodatnim ulaganjem kupaca stanova na predmetnoj lokaciji kao suinvestitora i na koje glasi rešenje o ozakonjenju, pa nisu stekli pravo svojine izgradnjom stanova, kao nove stvari u smislu člana 21. i 22. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju investitor izgradnje predmetnog višeporodičnog stambenog objekta bio je „BK Grop Company“ na osnovu rešenja kojim je izdato odobrenje za izgradnju od 03.03.2008. godine. Međutim, na osnovu ugovora o prenosu prava od 16.01.2012. godine i ugovora o suinvestiranju od 25.09.2012. godine, preneta su prava katastarskoj parceli i započetoj zgradi kao imovinskoj celini, s tim što su sticaoci bili upoznati da je investitor zaključio kupoprodajne ugovore usmerene na sticanje prava svojine na posebnim delovima stambenog objekta i to sa više lica (pored ostalih i sa tužiocima) utvrđena su ukupna potraživanja po osnovu tih ugovora kao i obaveze završetka započete izgradnje.

Prema odredbi člana 452. Zakona o obligacionim odnosima lice na koje pređe na osnovu ugovora neka imovinska celina fizičkog ili pravnog lica ili jedan deo te celine, odgovara za dugove koji se odnose na tu celinu, odnosno na njen deo, pored dotadašnjeg imaoca i solidarno s njim, ali samo do vrednosti njene aktive. Nema pravnog dejstva prema poveriocima odredba ugovora kojom bi se isključivala ili ograničavala odgovornost utvrđena u navedenom stavu.

U konkretnoj pravnoj situaciji, navedeni ugovori predstavljaju ugovore o prenosu imovinske celine na osnovu kojih je došlo do prelaska imovine sa kojom su zajedno prešle aktiva i pasiva i kao takvi nisu protivni prinudnim propisima, pri čemu je Zakonom o planiranju i izgradnji uređeno i pitanje izmene rešenja o građevinskoj dozvoli, usled izmene investitora (član 141.), koja se vrši u upravnom postupku na osnovu ugovora kojim se prenose stvarna prava na objektu u izgradnji. Zato je pravilno stanovište nižestepenih sudova da predmetni ugovori nisu ništavi pravni poslovi u delu kojim je raspolagano i prometovano stanovima projektne oznake S-29,S-31, S-32, S-33 i S-04, jer je reč o prenosu imovinske celine na osnovu kojih je došlo do prelaska imovine sa kojom su zajedno prešla prava i obaveze na sticaoca, nastali u poslovanju tom imovinom.

Navodi revidenta o obimu izgrađenosti i građevinskoj vrednosti objekta u izgradnji u vreme zaključenja ugovora o prenosu prava od 16.01.2012. godine i ugovora o suinvestiranju od 25.09.2012. godine i preuzimanja od strane novih investitora, nisu od uticaja na odluku o tužbenom zahtevu za utvrđenje ništavosti ugovora i utvrđenje prava svojine na stanu, već za odluku o eventualnom tužbenom zahtevu, kako bi se u smislu člana 452. Zakona o obligacionim odnosima utvrdile bitne činjenice od kojih zavisi odgovornost lica na koje je prešla neka imovinska celina i utvrdio obim odgovornosti tuženih prema tužiocu u smislu navedene zakonske odredbe.

Međutim, osnovano revident navodi da je odluka o odbijanju eventualnog tužbenog zahteva za sada zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava. Prelazak imovinske celine, u smislu citiranog člana 452. ZOO na novog titulara uključuje ustupanje potraživanja koja ulaze u sastav te imovinske celine i preuzimanje dugova koji čine njenu pasivu, sve radi efikasnije zaštite poverilaca. Za pravilnu primenu ove odredbe nije relevantna samo vrednost izvedenih radova, već vrednost imovine koja je preneta tuženima, aktive i pasive, pri čemu aktivu čini tržišna vrednost do tada izgrađene zgrade sa parcelom, a pasivu potraživanja lica koja su zaključila ugovore o kupovini stanova u izgradnji pre izvršenog prenosa , u šta ulaze i potraživanja tuženih po osnovu ulaganja sredstava i imovine u izgradnju zgrade do izvršenog prenosa. Do pristupanja dugovima imovinske celine dolazi po sili zakona nezavisno od volje sticaoca ili prenosioca, a odgovornost sticaoca po ovom osnovu ograničena je na vrednost aktive te imovinske celine. U tom smislu sudovi utvrđuju da je tužilja zaključila ugovor sa „BK group company“ doo Novi Sad radi kupovine stana C04 i da je isplatila kupoprodajnu cenu od 29.500 evra tako što je prodavcu na ime kupoprodajne cene predato putičko vozilo. Taj stan nije izgrađen, a aktiva te imovinske celine „BK group company“ je uvećana za 29.500 evra koje su uložene u izgradnju te imovinske celine, pa kako stan nije izgrađen, a sud smatra da joj ne pripada današnja tržišna vrednost stana koji nije izgrađen, nedostaju razlozi zašto joj ne pripada kupoprodajna cena stana koju je uplatila, a čija je visina utvrđena. Radi pravilne primene odredbe člana 452. ZOO ostale su neraspravljene činjenice vezane za uplatu tužioca od 55.000 evra i 10.000 evra i da li se uplata odnosi na kupoprodajnu cenu stana ili pak neka druga potraživanja „BK group company“ doo Novi Sad, te da li je i za te iznose uvećana aktiva te imovinske celine „BK group company“ doo Novi Sad, imajući u vidu da je tužilac ugovor o kupoprodaji sa II zaključio posredstvom EE. Nižestepeni sudovi su odbili eventualni tužbeni zahtev tužilaca, jer nisu dokazali obim odgovornosti tužilaca odnosno vrednost aktive imovinske celine u trenutku prenosa imovinske celine. Međutim, tužioci su još u tužbi predložili da se veštačenjem utvrdi vrednost prenesene aktive imovinske celine, a tuženi u odgovoru na tužbu nisu tvrdili da je potraživanje tužilaca veće od vrednosti aktive, pa su sudovi propustili da sa tog aspekta sagledaju primenu pravila o teretu dokazivanja.

Iz svega iznetog odlučeno je kao u izreci na osnovu odredbe člana 414. i 416.stav 2. ZPP.

Kako odluka o troškovima postupka zavisi od odluke o glavnoj stvari sud je ukinuo i odluku o trškovima postupka na osnovu odredbe člana 165.stav 3. ZPP-a.

Predsednik veća - sudija

Vesna Subić, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić