Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1425/14 od 19.06.2014. godine, ukinuta je prvostepena presuda u delu kojim je odbijen primarni tužbeni zahtev za raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 22.09.1997. godine, u delu kojim je odbijen primarni tužbeni zahtev za isplatu stečenog bez osnova u visini od 21.589.062,45 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 01.06.2010. godine do konačne isplate, u delu kojim je usvojen protivtužbeni zahtev i u delu odluke o troškovima parničnog postupka, pa je presuđeno tako što je: odbijen primarni tužbeni zahtev kojim je tužilac tražio da se raskine ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključen 22.09.1997. godine između tužioca, kao prodavca i tuženog, kao kupca, te da se obaveže tuženi da tužiocu preda u posed slobodnu od lica i stvari nepokretnost upisanu u ZKUL br…, KO N. S. .., sagrađeno na parceli … i …, u ukupnoj površini od 28 ari i to zgradu sa poslovnim prostorijama u površini od 8 ari i 43 m2 i dvorište površine 19 ari i 57 m2, kao i da mu na ime stečenog bez osnova isplati 21.589.062,45 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 01.06.2010. godine do konačne isplate; usvojen je eventualni tužbeni zahtev pa je obavezan tuženi da plati tužiocu 137.511,50 evra u dinarskoj protivvrednosti po najpovoljnijem kursu po kom poslovne banke u mestu plaćanja otkupljuju stranu valutu sa domicilnom kamatom u dinarskoj protivvrednosti i to na 268.949,17 DEM počev od 28.04.2000. godine do 01.01.2002. godine, a na 137.511,53 evra počev od 01.01.2002. godine pa do isplate; usvojen je protivtužbeni zahtev i utvrđeno da je tuženi stekao pravo svojine na napred navedenoj nepokretnosti i to na katastarskoj parceli i zgradi sa poslovnim prostorijama (u površinama i sa katastarskim oznakama bliže označenim ovim stavom izreke), a na osnovu ugovora zaključenog 22.09.1997. godine između tužioca, kao prodavca i tuženog, kao kupca, što je tužilac dužan priznati i dozvoliti tuženom zemljišno knjižni upis, a da će u suprotnom ova presuda služiti kao osnov za uknjižbu; obavezan je tužilac da se sa svim licima i stvarima iseli iz svih poslovnih i pomoćnih prostorija koje se nalaze u N.S. u ulici … broj …, na parceli broj …, kao i da sa navedene parcele ukloni kiosk i cisternu; obavezan je tužilac i da po osnovu ispunjenja člana 5. Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, ogradi stan koji u delu predmetne nepokretnosti koristi njegov raniji čuvar, a od ostalog dela dvorišta i obezbedi mu sanitarne prostorije, tako da isti nema prava korišćenja ostalog dela dvorišta i objekata u njemu, kao i da sudskim putem iseli lice iz navedenog stana. Istom presudom određeno je da svaka stranka snosi svoje troškove parničnog postupka, a odbijen je zahtev parničnih stranaka za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnsnažne presude donesene u drugom stepenu, obe parnične stranke su izjavile reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu odluku, primenom člana 399. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 125/04 i 111/09), koji se primenjuje na osnovu člana 506. stav 1. istog Zakona, pa je našao da je revizija tuženog osnovana, a revizija tužioca neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 361. stav 2. tačka 9. ZPP, na koju revizijski sud pazi po slubženoj dužnosti, a revizijama parničnih stranaka se ne ukazuje na druge povrede postupka zbog kojih se ona može izjaviti, primenom člana 398. stav 1. ZPP.

Prema činjeničnom stanju na kome je zasnovana pobijana odluka, parnične stranke su 11.03.1997. godine zaključile Ugovor o zakupu poslovnih prostorija na period od dve godine i to počev od 01.05.1997. godine, po kom ugovoru tužilac daje tuženom u zakup nepokretnost – poslovnu prostoriju koja se nalazi u ulici … broj … u N.S., površine 843 m2 sa pripadajućim zemljištem u površini od 19,57 ari, a koja je u zemljišnim knjigama upisana na kp. br. …, KO N.S., kao vlasništvo zakupodavca. Zakupnina je ugovorena u visini od 5.000 DEM mesečno, u dinarskoj protivvrednosti po kursu NBJ na dan isplate. Istim ugovorom parnične stranke predvidele su mogućnost kupovine ovih nepokretnosti do isteka jedne godine od početka zakupa, pa su u skladu sa tim 22.09.1997. godine zaključile ugovor o kupoporodaji ovih nepokretnosti i to za kupoprodajnu cenu od 2.310.000,00 dinara, što predstavlja protivvrednost 700.000 DEM po kursu NBJ od 3,30 dinara za 1 DEM u momentu zaključenja ugovora. Ugovorom o kupoprodaji utvrđena je dinamika plaćanja kupoprodajne cene i to počev od 30.09.1997. godine zaključno sa 31.12.1999. godine, na taj način što će od 30.09.1997. do kraja 1997. godine tuženi svakog poslednjeg dana u mesecu plaćati po 254.000,00 dinara, a od januara 1998. godine do isplate poslednjeg obroka po 191.000,00 dinara i to poslednjeg dana u kvartalu. Članom 3. Ugovora, parnične stranke kao ugovorne strane su se saglasile da ukoliko do konačne isplate kupoprodajne cene dođe do promene kursa dinara u odnosu na kurs nemačke marke, da će kupac prodavcu platiti iznos svake rate prema kursu dinara u odnosu na DEM, računajući po kursu NBJ u momentu isplate svake pojedinačne rate. Ovim ugovorom određeno je da kupac stupa u državinu nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, odmah po zaključenju ugovora, ali istim se i prodavac obavezao da stan, koji u delu predmetne nepokretnosti koristi njegov čuvar, ogradi od ostalog dela dvorišta i obezbedi mu sanitarne prostorije tako da isti nema pravo korišćenja ostalog dela dvorišta i objekta u njemu, da pokrene spor radi iseljenja ovog lica iz stana do konačne otplate ugovorene cene, kao i da će kiosk i cisternu, čiji je vlasnik, a koji se nalaze u dvorištu, koristiti samo dok kupcu to ne bude smetalo, a da će po isplati celokupne kupoprodajne cene kupcu izdati dozvolu podobnu za upis vlasništva na ovim nepokretnostima. Na dan zaključenja ugovora o kupoprodaji, vrednost dinara u odnosu na nemačku marku, prema kursu NBJ, iznosila je 3,3 dinara za 1 DEM, dok je istoga dana tržišni kurs iznosio 3,70 dinara za 1 DEM, koliko je iznosio do 13.08.1997. godine. Do promene kursa NBJ došlo je 01.04.1998. godine i to 6,00 dinara za 1 DEM, pa je za rate dospele nakon 01.04.1998. godine tužilac, kao prodavac, ispostavljao tuženom, kao kupcu, račune po promenjenom kursu u skladu sa ugovorom. Ukupno zaduženje tuženog utvrđeno na ovaj način iznosilo je 3.420.272,75 dinara, dok je tuženi tužiocu uplatio 3.461.214,46 dinara, što znači da je bio u pretplati za 40.941,71 dinar. Zakonska zatezna kamata, od dospeća za isplatu pa do dana uplate svake rate pojedinačno, obračunata na dan poslednje uplate – 28.04.2000. godine iznosi 320.405,37 dinara. Tuženi je na ime plaćanja zakonske zatezne kamate, 09.05.2001. godine uplatio na račun tužioca još 438.638,41 dinar.

Sudovi su utvrdili i da ukoliko se izvršene uplate od strane tuženog računaju po tržišnom kursu nemačke marke za 1 dinar, izvršenim uplatama tuženi je u tom slučaju platio tužiocu ukupno 416.622,41 DEM, pa imajući u vidu ugovorenu kupoprodajnu cenu od 700.000,00 DEM, proizilazi da je manje plaćeno 283.377,59 DEM. Kada se od navedenog iznosa oduzme i uplata od 438.638,41 dinar, koji je tuženi platio na ime obračunate zatezne kamate za kašnjenje u plaćanju, što predstavlja dinarsku protivvrednost 14.428,42 DEM (po tržišnom kursu), proizilazi da je tuženi manje platio tužiocu 268.949,17 DEM, što predstavlja protivvrednost 137.511,53 evra ili 38,42% od ukupno ugovorene cene, a sve takođe obračunato na dan izvršene poslednje uplate – 28.04.2000. godine. U postupku je utvrđeno i da je tuženi stupio u posed kupljene nepokretnosti, te se u posedu iste nalazi i dalje, ali je utvrđeno i da tužilac nije izvršio svoju ugovornu obavezu (činidbu) preuzetu članom 5. i 7. zaključenog ugovora.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pobijanom odlukom pravilno primenjeno materijalno pravo kada je odbijen zahtev tužioca za raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zaključenog između parničnih stranaka 22.09.1997. godine, uz obavezu tuženog da mu vrati u posed navedenu nepokretnost, kao i zahtev tužioca da se obaveže tuženi da mu na ime stečenog bez osnova plati 21.589.062,45 dinara (zbog nekorišćenja poslovnog prostora). Pravilno je usvojen protivtužbeni zahtev kojim je tuženi tražio da se utvrdi da je po osnovu zaključenog ugovora o kupoprodaji postao vlasnik navedene nepokretnosti, a tuženi obavezan da izvrši svoje obaveze preuzete zaključenim ugovorom (činidbe bliže opisane izrekom pobijane presude). Međutim, revizijom tuženog se osnovano ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava u delu kojom je drugostepeni sud usvojio eventualni tužbeni zahtev i obavezao ga da plati tužiocu 137.511,53 evra u dinarskoj protivvrednosti sa pripadajućom kamatom, na ime manje plaćene kupoprodajne cene predmetne nepokretnosti.

Naime, pretpostavke za raskid ugovora utvrđene su odredbom člana 133. Zakona o obligacionim odnosima, po kojima se ovakav zahtev može postaviti ako su posle zaključenja ugovora nastupile okolnosti koje otežavaju ispunjenje obaveze jedne strane ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, i to u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana, te bi bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je (stav 1. ovog člana). Pri tom, raskid ugovora ne može se zahtevati ako je strana koja se poziva na promenjene okolnosti bila dužna da u vreme zaključenja ugovora uzme u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbeći ili savladati (stav 2. istog člana). U trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji, odnosno 22.09.1997. godine, već je postojala razlika između kursa NBJ i tržišnog kursa nemačke marke, jer je kurs NBJ iznosio 3,30 dinara za 1 DEM, a tržišni kurs 3,70 dinara za 1 DEM. Ova činjenica je tužiocu bila poznata ili mu je morala biti poznata u momentu zaključenja ugovora, ali je i pored navedene razlike u kursu, ugovorena cena prema kursu NBJ u odnosu na nemačku marku. Pri tom, nakon 01.04.1998. godine, kada je došlo do promene kursa NBJ (određivanjem vrednosti od 6,00 dinara za 1 DEM), tužilac je, za dospele rate, ispostavljao tuženom račune, kojima je visinu dospele rate uskladio sa promenjenim kusom NBJ, poštujući odredbe zaključenog ugovora.

Imajući ovo u vidu, Vrhovni kasacioni sud nalazi da drugostepeni sud osnovano zaključuje da u konkretnom slučaju nisu nakon zaključenja ugovora nastupile promenjene okolnosti za koje tužilac, koji zahteva raskid ovog ugovora, nije znao u momentu njegovog zaključenja, a posebno se ne radi o promenjenim okolnostima u toj meri da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana ili bi bilo nepravedno održati ga na snazi. Raskid ugovora posebno ne može tužilac zahtevati, s obzirom da je za promenu zvaničkog kursa NBJ i razliku ovog u odnosu na tržišni kurs nemačke marke, imao saznanje i to kako u momentu zaključenja ugovora, tako i u toku njegovog izvršenja, pri čemu je nakon promene zvaničnog kursa – 01.04.1998. godine, sam ispostavljao tuženom račune za plaćanje dospelih rata, za koje je obračun vršio prema kursu NBJ, iako je znao (ili je morao znati) da postoji razlika ovog u odnosu na tržišni kurs. Iz navedenog proizilazi da nisu ispunjeni uslovi za raskid ugovora propisani odredbom člana 133. Zakona o obligacionim odnosima, pa je pravilno tužbeni zahtev u ovom delu odbijen kao neosnovan.

Tuženi je u posed predmetne nepokretnosti stupio odmah po zaključenju ugovora, kako je to među parničnim strankama i ugovoreno, odredbom člana 4. ugovora o kupoprodaji. S obzirom da je odbijen tužbeni zahtev za raskid ugovora, što znači da i dalje proizvodi pravno dejstvo, to se tuženi ne nalazi u posedu ovih nepokretnosti bez pravnog osnova, što i tužbeni zahtev za naknadu izmakle koristi, u visini zakupnine ovih nepokretnosti (od 21.589.062,45 dinara), čini neosnovanim, pa je kao takav pravilno odbijen pobijanom odlukom.

Međutim, Vrhovni kasacioni sud nalazi da se osnovano revizijom tuženog ukazuje da je o eventualnom tužbenom zahtevu odlučeno uz pogrešnu primenu materijalnog prava.

Naime, parnične stranke su zaključile ugovor o kupoprodaji 22.09.1997. godine, kojim je ugovorena kupoprodajna cena nepokretnosti koja je bila predmet ugovora i to u visini od 2.310.000,00 dinara što predstavlja dinarsku protivvrednost 700.000 DEM po kursu NBJ u momentu zaključenja ugovora. Ukoliko do konačne isplate kupoprodajne cene dođe do promene kursa u odnosu na nemačku marku, parnične stranke, kao ugovorne strane, su se sporazumele da će kupac platiti iznos svake rate prema kursu NBJ u momentu isplate (svake pojedinačne rate). Nakon 01.04.1998. godine, kada je došlo do promene ovog kursa, tuženi, kao prodavac, dostavljao je tuženom račune kojima je sam vršio obračun visine rate i to ne po tržišnom, već po promenjenom kursu NBJ. Ukupno zaduženje tuženog po navedenim računima iznosilo je 3.420.272,75 dinara, a tuženi je izvršenim uplatama tužiocu platio ukupno 3.461.214,46 dinara, što znači 40.941,71 dinar više od iznosa računa kojima ga je tužilac dužio. Pored navedenog, a zbog plaćanja dospelih rata sa docnjom, 09.05.2001. godine tuženi je platio tužiocu i 438.638,41 dinar, pri čemu su sudovi utvrdili da obračunata zatezna kamata za period docnje sa plaćanjem svake rate pojedinačno i to do poslednje uplate (28.04.2000. godine), iznosi 320.405,37 dinara. Imajući u vidu da je tuženi u svemu postupao u skladu sa odredbama ugovora, da je uplate vršio prema računima koje mu je tužilac ispostavljao (a kojima je tužilac određivao visinu rate u skladu sa promenom kursa dinara u odnosu na nemačku marku), te da je za docnju sa plaćanjem rata platio i kamatu u većem iznosu od onog koji je utvrđen pred nižestepenim sudovima, Vrhovni kasacioni sud nalazi da je tuženi svoju ugovornu obavezu, koja se odnosi na isplatu kupoprodajne cene, izvršio u celosti.

Pogrešno drugostepeni sud zaključuje da je obavezu tuženog i visinu kupoprodajne cene trebalo utvrditi prema tržišnoj vrednosti kursa nemačke marke. Naime, primenom člana 10. ZOO, stranke su u obligacionim odnosima slobodne da svoje odnose urede po sopstvenoj volji. U skladu s tim, u konkretnom slučaju vrednost nepokretnosti u nemačkim markama utvrđena je prema kursu NBJ na dan zaključenja ugovora, a stranke su postigle saglasnost da se i u slučaju promene kursa - visina rate utvrđuje prema promenjenom kursu NBJ, a ne prema tržišnom kursu. Iz navedenog proizilazi da su parnične stranke, iako su znale da postoji razlika između zvaničnog kursa NBJ i tržišnog kursa nemačke marke, vrednost utvrdile prema kursu NBJ, te su obe ugovorne strane i postupale u skladu sa navedenim odredbama ugovora, s obzirom da je i sam tužilac nakon promene kursa NBJ, tuženom ispostavljao račune u skladu sa zvaničnim a ne tržišnim kursom. Imajući u vidu da je na ovaj način tuženi svoju obavezu preuzetu ugovorom o kupoprodaji ispunio na način na koji je to utvrđeno odredbama ovog ugovora, kao i u visini predviđenoj ugovorom, to ne postoji obaveza tuženog da tužiocu plati i iznos koji se potražuje eventualnim tužbenim zahtevom, a koji predstavlja razliku u ceni između vrednosti utvrđene prema kursu NBJ i vrednosti utvrđene prema tržišnom kursu nemačke marke.

Kod napred utvrđenog činjeničnog stanja, ne može se govoriti o narušavanju načela jednake vrednosti uzajamnih davanja iz člana 15. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, kako to nalazi drugostepeni sud, s ozbirom da u konkretnom slučaju nije utvrđivana tržišna vrednost nepokretnosti koja je bila predmet ugovora o kupoprodaji, već se radi o ugovorenoj ceni koju je odredio sam tužilac, kao prodavac, a koji je odredio i kurs po kome će se vršiti preračun pojedinačnih rata za isplatu kupoprodajne cene, što znači da je to bila slobodna volja tužioca, kao prodavca, sa kojom se tuženi saglasio i svoju obavezu preuzetu ugovorom ispunio u celosti.

Tužilac se zaključenim ugovorom o kupoprodaji obavezao da sa parcele na kojoj se nalazi predmetna nepokretnost ukloni kiosk i cisternu, čiji je on vlasnik, a koji se nalaze u dvorištu a da može da ih koristi samo dok to kupcu – tuženom ne bude smetalo, te da će stan koji u delu dvorišta koristi njegov čuvar, ograditi od ostalog dela dvorišta i obezbediti mu sanitarne prostorije, kao i da će pokrenuti spor radi iseljenja ovog lica iz stana do konačne otplate ugovorene cene. Kako prema utvrđenom činjeničnom stanju on to nije učinio, to je pravilno pobijanom odlukom usvojen protivtužbeni zahtev u ovom delu i tuženi obavezan da izvrši ovaj deo svoje ugovorne obaveze.

Prilikom odlučivanja, Vrhovni kasacioni sud nije cenio navode revizije kojima tužilac osporava utvrđeno činjenično stanje, s obzirom da se revizija iz tih razloga ne može izjaviti (član 398. stav 2. ZPP).

Na osnovu iznetog, a primenom odredbe člana 405. stav 1. i 407. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Vesna Popović,s.r.