Tužena je u odgovoru na reviziju predložila da se ista odbije kao neosnovana i tužioci obavežu na naknadu troškova postupka povodom tog pravnog leka.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 403. stav 2. tačka 2. i člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da revizija tužilaca nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, ugovorom o zakupu od 14.04.2020. godine tužena je uzela u zakup na određeno vreme u trajanju od 10 godina poljoprivredno zemljište u državnoj svojini, pored ostalog i parcele ... i ... KO ... Tužena se ugovorom obavezala da plaća zakupninu unapred za svaku godinu zakupa, najkasnije do 30 septembra za svaku narednu agro-ekonomsku godinu zakupa, a neizvršenje ove obaveze predviđeno je kao razlog za raskid ugovora o zakupu. Rešenjem Agencije za restituciju - Područna jedinica Novi Sad broj 46014526/2014 od 10.09.2021. godine, koje je postalo pravnosnažno i izvršno 27.10.2021. godine, utvrđeno je pravo tužilaca na označenim parcelama i odlučeno da se one vraćaju u državinu tužilaca po isteku tri godine od njegove pravnosnažnosti, s tim da se tužioci i zakupac mogu drugačije sporazumeti, a u tom roku tužioci imaju pravo na zakupnnu čiju visinu, kao i druge odredbe ugovora o zakupu, ne mogu menjati. Zakupninu za agro-ekonomsku 2021/2022 godinu tužena je platila 20.11.2021. godine svom zakupodavcu - Republici Srbiji. Pre izvršenog plaćanja tužena nije bila opomenuta, niti obaveštena da zakupninu treba da isplati nekom drugom licu. Tužena je 30.11.2021. godine primila pismeno obaveštenje tužilaca od 29.11.2021. godine o raskidu ugovora o zakupu zbog neplaćanja zakupnine u ugovorenom roku i zahtev za predaju predmetnih parcela u državinu tužiocima. O promeni vlasnika zakupljenih parcela ... i ... KO ... i obavezi plaćanja zakupnine novim vlasnicima tužena je bila obaveštena 06.05.2022. godine. Po prijemu tog obaveštenja tužena se 23.09.2022. godine pismeno obratila punomoćniku tužilaca radi uputstava za uplatu zakupnine. Tužioci su obavestili tuženu da oni ugovor o zakupu smatraju raskinutim i da zato neće primati zakupninu dok se ne okonča sudski postupak za raskid ugovora.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je primenom člana 20. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju, članova 62. stav 10, 69. i 70. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, članova 124, 125, 583, 591. i 592. Zakona o obligacionim odnosima i člana 37. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa usvojio tužbeni zahtev. Po stanovištu tog suda, rok za plaćanje zakupnine je bitan elemenat ugovora o zakupu od 14.04.2020. godine i njegovim propuštanjem se ugovor raskida po zakonu, u smislu člana 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, a ne može se primeniti stav 2. navedenog člana jer tužioci ugovor nisu održali na snazi, zato što po isteku roka nisu tražili ispunjenje obaveze već su 29.11.2021. godine pismenom izjavom raskinuli ugovor.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev. Po nalaženju tog suda, tužioci su na osnovu pravnosnažnog i izvršnog rešenja Agencije za restituciju stupili u pravni odnos sa tuženom, zasnovan ugovorom o zakupu od 14.04.2020. godine zaključenim sa Republikom Srbijom - vlasnikom poljoprivrednog zemljišta do pravnosnažnosti odluke o njegovom vraćanju ranijim vlasnicima, koja je tolerisala kašnjenje u isplati zakupnine u cilju održavanja ugovora na snazi, što je u skladu sa članom 584. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Zato, po stanovištu drugostepenog suda, nisu bili ispunjeni uslovi za raskid ugovora o zakupu po zakonu, a izjava tužilaca o raskidu ugovora usledila je nakon isplate zakupnine, tako da je ugovor ostao na snazi u smislu stava drugog navedenog člana. Osim toga, tužena do prijema izjave o raskidu ugovora od 29.11.2021. godine nije ni znala za promenu zakupodavca, zbog čega tužiocima nije mogla platiti dugovanu zakupninu, a u pogledu svoje obaveze rukovodila se praksom i postupanjem ranijeg zakupodavca kojeg je i dalje smatrala vlasnikom, i takvo njeno postupanje je u skladu sa članom 592. Zakona o obligacionim odnosima.

Po oceni revizijskog suda, materijalno pravo u ovom sporu je pravilno primenjeno, zbog čega se revizijom izjavljenom iz tog razloga neosnovano osporava zakonitost drugostepene presude.

Odredbom člana 583. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je zakupac dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorm ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu. Ugoovrom o zakupu od 14.04.2020. godine ugovoreno je da se zakupnina plaća unapred za svaku godinu zakupa, najkasnije do 30. septembra za narednu agro-ekonomsku godinu zakupa (član 4. stav 2), a nepostupanje u skladu sa tom ugovornom odredbom predviđeno je kao razlog za raskid ugovora (član 10. stav 1. alineja 2). Iz toga sledi da je ispunjenje obaveze plaćanja zakupnine u određenom roku bitan sastojak označenog ugovora o zakupu i da se ugovor raskida po samom zakonu ako zakupac ne ispuni tu obavezu u tom roku, kako je to propisano članom 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima. Međutim, stavom drugim tog člana predviđeno je da poverilac može održati ugovor na snazi, ako po isteku roka bez odlaganja obavesti dužnika da zahteva ispunjenje obaveze. Tužena je zakupninu za agro-ekonomsku 2021/2022 godinu platila sa zakašnjenjem (20.11.2021. godine), a Republika Srbija koja je označenim ugovorom dala zemljšte u zakup je tu isplatu primila i tako ugovor održala na snazi.

Prema članu 591. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, u slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup, pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca i posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju za njega i zakupca. Saglasno toj zakonskoj odredbi, tužioci su sa danom pravnosnažnosti i izvršnosti rešenja Agencije za restituciju od 10.09.2021. godine stupili na mesto zakupodavca iz ugovora o zakupu od 14.04.2020. godine, u pogledu zakupa na parcelama ... i ... KO ... Odredbom člana 592. stav 1. navedenog zakona propisano je da, ako nije što drugo ugovoreno, pribavilac stvari predate u zakup ima pravo na zakupninu počev od prvog narednog dana posle pribavljanja stvari, a ako je poverilac primio tu zakupninu unapred, dužan je da mu je ustupi. Prema stavu drugom te odredbe, od časa kada je obavešten o otuđenju zakupljene stvari, zakupac može isplatiti zakupninu samo pribaviocu. Tužena je dugovanu zakupninu za agro-ekonomsku 2021/2022 godinu (period od 01.11.2021. godine do 31.10.2022. godine) platila zakupodavcu iz ugovora o zakupu, pre nego što je bila obaveštena o promeni zakupodavca, kojem ona nije pripadala i koji zato ima obavezu da je ustupi tužiocima.

Sledstveno izloženom, iako je ugovorom o zakupu rok za plaćanje zakupnine predviđen kao bitan elemenat ugovora, prekoračenje roka za ispunjenje te obaveze nije dovelo do njegovog raskida po zakonu. Zakupninu, koju je tužena platila ugovornom zakupodavcu po proteku ugovorenog roka i pre nego što je obaveštena da su tužioci stupili na njegovo mesto, zakupodavac je primio i tako konkludentnom radnjom iskazao volju da ugovor održi na snazi. Zbog toga nije došlo do raskida ugovora protekom roka za ispunjenje plaćanja zakupnine, kao bitnog elementa ugovora o zakupu, a pismena izjava tužioca o raskidu ugovora zbog neispunjenja obaveze plaćanja zakupnine u roku data je pošto je ta obaveza već bila izvršena. Okolnost da je zakupnina plaćena ugovornom zakupodavcu, a ne tužiocima, kojima pripada na osnovu člana 592. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, nema uticaja na pravilnost odluke u ovom sporu. Tužena svoju obavezu nije izvršila suprotno stavu drugom navedenog člana, s obzirom da nije znala za promenu zakupodavca sve do 30.11.2021. godine, kada je primila obaveštenje tužilaca o tome. Zbog toga tužioci u ovom sporu neosnovano zahtevaju utvrđenje da je ugovor raskinut prvog narednog dana po isteku roka za plaćanje zakupnine, kao i predaju predmetnih parcela u posed.

Iz navedeni razloga, na osnovu člnaa 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u prvom stavu izreke.

Troškovi odgovora na reviziju, po oceni Vrhovnog suda, nisu bili nužni. Zato je zahtev tužene za njihovu naknadu odbijen i na osnovu člana 165. stav 1. u vezi člana 154. stav 1. ZPP, odlučeno kao u drugom stavu izreke.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković