Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 121/22 od 11.05.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijene su, kao neosnovane, žalbe tuženih i prvostepena presuda potvrđena u stavu prvom, drugom, četvrtom i petom izreke. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi tužilaca i tuženih za naknadu troškova drugostepenog postupka kao neosnovani.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su izjavili blagovremene revizije zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilja BB dala je odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu odredbe člana 408. u vezi sa članom 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11...18/20) i utvrdio da su revizije osnovane.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom pred drugostepenim sudom, pred kojim je rasprava otvorena u smislu člana 383. ZPP, rešenjem Komisije za nacionalizaciju pri NOO Stari Grad N br. 1412/1 od 17.08.1959. godine, nacionalizovana je zgrada u ulici ... broj .. u Beogradu vlasinicima ĐĐ i EE sa po ½ idealnih delova, a izuzeti su od nacionalizacije petosoban stan na drugom spratu levo i petosoban stan na drugom spratu od ulaza levo. Tužioci su suvlasnici stana broj 3 u istoj zgradi. Delimičnim rešenjem Agencije za restituciju od 10.06.2013. godine i 27.11.2013. godine, tužiocima je vraćena nacionalizovana imovina sa po ¼ idealna dela i to na poslovnom prostoru ukupne površine 151 m2, u prizemlju zgrade ... broj .. kat. parceli .. KO Stari grad, i na gradskom građevinskom zemljištu na delu parcel .. u površini srazmerno površini idealnog dela vraćenog poslovnog prostora, dok će o ostalim zahtevima biti odlučeno naknadno. Savet zgrade u ... broj .. i investitori VV, GG i DD su 21.11.1996. godine zaključili i overili Ugovor o uređivanju međusobnih odnosa vlasnika stanova zgrade i investitora pretvaranja Ov broj 13254/96, na osnovu odluke Saveta zgrade po dobijenoj pismenoj saglasnosti kako vlasnika stanova kojima pripada više od polovine od ukupne površine stanova u zgradi, tako i većinom od ukupnog broja članova Skupštine zgrade, radi pretvaranja zajedničke terase u ... broj .. u stanove. Između istih ugovarača je 17.07.1997. godine zaključen i istog dana overen pod Ov broj 5642/97 Aneks ugovora od 21.11.1996. godine, u kome je navedeno da je na osnovu saglasnosti vlasnika stanova kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova u zgradi u ulici ... broj .., odlučeno da se nad zajedničkim tavanskim prostorom zgrade nadzidaju dva sprata i potkrovlje u skladu sa propisima o planiranju i izgradnji, te da se u tom smislu menja ranije zaključeni ugovor. Saglasnost vlasnika stanova za nadziđivanje i pretvaranje tavanskog prostora i terase u stanove je data od strane 5 vlasnika stanova zgrade od ukupno 8 stanova i jednog poslovnog prostora, koliko navedena zgrada ima prema prepisu lista nepokretnosti. Gradska Opština Stari Grad – Odeljenje za građevinske poslove je 21.03.2013. godine donela rešenje broj 351-10/13 kojim je odobreno tuženima i VV, GG i DD zvođenje radova na sanaciji i nadziđivanju ulične zgrade ... broj .. u Beogradu radi formiranja 4 stana u postojećem gabaritu, tako da će izvođenjem radova biti zatvoren otvor – prozor na podestu zajedničkog stepenišnog prostora stana broj 1 u prizemlju, a radovi će se izvoditi na bočnom zidu terase stana broj 3 na prvom spratu, koji je u suvlasništvu tužilaca.

Prvostepeni sud je utvrdio ništavost predmetnog ugovora i aneksa ugovora sa pozivom na odredbe člana 18., 21. i 22. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, broj 88/2011), jer radovi na nadziđivanju i pretvaranju zajedničkog prostora u stanove nisu izvedeni, pa se na sporni odnos moraju primeniti odredbe ovog zakona koji je donet nakon odluke Ustavnog suda koja je objavljena u Službenom glasniku broj 88/2011, imajući pri tome u vidu u vidu pravno dejstvo odluke Ustavnog suda.

Drugostepeni sud je nalazeći da je pred prvostepenim sudom činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno, otvorio glavnu raspravu i nakon održane rasprave odbio žalbe tuženih i potvrdio prvostepenu presudu, ali ne iz razloga navedenih u prvostepenoj odluci, već sa razloga što Ugovor o uređivanju međusobnih odnosa od 21.11.1996. godine i Aneks ugovora od 14.07.1997. godine ne sadrže detaljan opis radova i sa razloga što je predmet obaveze vlasnika stanova ostao neodređen. Polazeći od činjenice da radovi nisu izvršeni niti započeti pre donošenja odluke Ustavnog suda IU 95/2006, kojim je određeno da odredbe člana 18. stav 1. u delu koji glasi „saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade“, člana 21. stav 3. i člana 22. stav 2. Zakona o održavanju stambenih zgrada nisu u saglasnosti sa ustavom, zaključuje da se na konkretnu pravnu situaciju imaju primeniti odredbe člana 18., 21. i 22. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 88/2011) nalazeći pri tome da je u konkretnom slučaju bio ispunjen uslov za zaključenje spornog ugovora kao i njegovog aneksa, jer je saglasnost data od strane većine od ukupnog broja članova Skupštine zgrade. Međutim, zaključak o ništavosti predmetnih pravnih poslova zasniva na tome da navedeni ugovor i aneksi ne sadrže detaljan opis radova i podatke o radovima radi čijeg izvođenja su zaključeni, kao jedan od obaveznih elemenata koje ovaj ugovor mora da sadrži u smislu odredbe člana 18. stav 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada, pozivajući se i na to da je odredbom člana 6. osnovnog ugovora predviđena obaveza vlasnika da investitorima po potrebi omoguće pristup svojim stanovima, radi izvođenja radova na pretvaranje zajedničkih prostorija u stan, da će izvođenjem radova biti zatvoren otvor, prozor na podestu zajedničkog stepenišnog prostora stana broj 1 u prizemlju i na bočnom zidu terase stana broj 3 na prvom spratu, suvlasništvo tužilaca, što čini da je predmet obaveze vlasnika stanova iz ove ugovorne odredbe neodređen u smislu člana 47. ZOO i nedopušten u smislu odredbe člana 49. ZOO. Kako je neophodno izvođenje radova na delu terase broj 3 i na poslovnom prostoru prizemlja i podruma zgrade suvlasništvo tužilaca, za koje radove tužioci nisu dali saglasnost, to su ugovor i aneks ugovora suprotni članu 3. stav 3. ZPP što ih čini ništavim u smislu člana 103. ZOO. Utvrđena je i ništavost Ugovora o ustupanju i naknadi za gradsko građevinsko zemljište od 14.03.2013. godine, jer je navedeni ugovor akcesorne pravne prirode, te ništavost Ugovora i Aneksa ugovora iz 1996. i 1997. godine povlače i ništavost predmetnog ugovora od 14.03.2013. godine.

Pobijana odluka se ne može prihvatiti kao pravilna jer je zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Odredbom člana 18. stav 1. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, broj 44/95, 46/98), propisano je da Skupština zgrade saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade može doneti odluku o izvođenju radova na sanaciji ravnog krova odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekta, može izgraditi odnosno adaptirati novi stan. Stavom trećim istog člana propisano je da investitor radova iz stava 2. ovog člana i stambena zgrada svoje međusobne odnose uređuju ugovorom, koji se zaključuje u pismenoj formi i overava u sudu, a stavom četvrtim da ugovor iz stava trećeg sadrži naročito sledeće elemente: uslove pod kojima se daje na korišćenje zajednički deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za završetak izvođenja radova, rokove za priključenje na instalaciju u zgradi, posebne obaveze za pojedine vlasnike, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u slučaju neizvršenja obaveza, a stavom 5. da ugovor iz stava 3. ovog člana služi kao dokaz o pravu izvođenja radova u smislu propisa o planiranju i uređenju prostora u izgradnji objekata. Članom 21. stav 1. ovog zakona propisano je da Skupština zgrade može doneti odluku da se zajedničke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, a stavom 4. ovog člana da se na zaključivanje ugovora o uređivanju međusobnih odnosa zgrade investitora pretvaranja shodno primenjuju odredbe člana 18. stav 3., 4. i 5. ovog zakona.

Odlukom Ustavnog suda RS IU 95-2006, određeno je da odredbe člana 18. stav 1. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 44/95 sa izmenama) u delu koji glasi „Saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade“, člana 21. stav 3. i člana 22. stav 2. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, broj 44/95, 46/98), nisu u saglasnosti sa Ustavom i potvrđenim Međunarodnim ugovorima.

Odredbom člana 18. stav 1. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 88/2011 od 24.11.2011. godine propisano je da skupština zgrade većinom od ukupnog broja članova može doneti odluku o izvođenju radova na sanaciji krova odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, može izgraditi, odnosno adaptirati novi stan. Odredbom člana 18. stav 4. ovog zakona propisano je da ugovor iz stav 3. ovog člana naročito sledeće elemente: uslove pod kojima se daje na korišćenje zajednički deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za završetak izvođenja radova, rokove za priključenje na instalaciju u zgradi, posebne obaveze za pojedine vlasnike, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u slučaju neizvršenja obaveza.

Osnovano se revizijom tuženih ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava i to odredbe člana 18. stav 4. Zakona o održavanju stambenih zgrada koji je važio u vreme zaključenja spornih ugovora, te na nepotpuno utvrđeno činjenično stanje.

Naime, odredba člana 18. stav 4. Zakona o održavanju stambenih zgrada predviđa šta ugovor iz stava 3. istog člana naročito treba da sadrži, s tim što zakon ne sadrži imperativno nabrajanja radova koji su predmet ugovora o izgradnji odnosno adaptiranju stana. Razlozi drugostepenog suda za utvrđenje ništavosti Ugovora od 21.11.1996. godine i Aneksa ugovora od 17.07.1997. godine nisu praćeni utvrđenjem činjeničnog stanja za takvu odluku, sagledavanjem sadržine ugovora i aneksa i rešenja nadležnog organa za izvođenje radova. Drugostepeni sud je propustio da utvrdi da li su predmetni pravni poslovi bili praćeni projektom radova i da li su u istom razrađeni elementi iz osnovnog ugovora i aneksa ugovora. Ovo kod činjenice da ugovor i aneks ugovora sadrže odrednicu u pogledu radova-da se zajedničke tavanske prostorije i zajednička terasa zgrade pretvore u stanove, a aneks ugovora iz 1997. godine da se nadzidaju dva sprata i potkrovlje u skladu sa propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, dok je rešenjem 351-10/13 od 21.03.2013. godine, odobreno izvođenje radova tuženima od prvog do trećeg reda, sa konstatacijom da je sastavni deo građevinske dozvole Lokacijska dozvola od 07.12.2010. godine i Glavni projekat usklađen sa pravilima građenja sadržanim u Lokacijskoj dozvoli, kao i da je Glavni projekat urađen u preduzeću „Krip-inženjering“ doo Beograd sa odgovornim projektantima za arhitektonsko-građevinski deo, za statički proračun i konstrukciju i vodovod i kanalizaciju, da je dobijena potvrda o izvršenoj tehničkoj kontroli, urađen Elaborat geotehničkih uslova i Glavni projekat zaštite od požara., a da je uz zahtev priložena, pored ugovora Ov br 13254/96, aneksa ugovora Ov br 5642/97, ugovora zaključenog sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju, i saglasnost većine od ukupnog broja članova Saveta zgrade, odluka Saveta zgrade o davanju saglasnosti za radove, saglasnost ŽŽ, vlasnika stana broj 1, u prizemlju, za pomeranje prozora u zidu prema ulaznom holu za 50 cm. Osim toga, rešenje o odobrenju izvođenja radova doneto od strane organa uprave ne može se preispitivati u sudskom postupku, međutim drugostepeni sud odluku o ništavosti pravnih poslova upravo zasniva na tumačenju sadržine ovog rešenja od 21.03.2013. godine i faktički vrši preispitivanje istog. Pri tome propušta da utvrdi činjenicu da li je navedeno rešenje pravnosnažno, sa kojim datumom ili je prestalo da važi kako je to navedeno u obrazloženju prvostepene odluke. Takođe, osnovano se revizijom ukazuje i da je u drugostepenom postupku učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 8. ZPP propuštanjem da se cene odluke Stambene zgrade koje su prethodile zaključenju predmetnog ugovora i aneksa ugovora, te da li su ovi pravni poslovi zaključeni prema uslovima sadržanim u odlukama Stambene zgrade. Kod svega iznetog izostala je i ocena pravnog dejstva Ugovora o ustupanju i naknadi za gradsko građevinsko zemljište od 14.03.2013. godine i razloga za ništavost ovog ugovora, koji je zaključen između tuženih kojim je predviđena zakonska obaveza investitora u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji na plaćanje naknade za uređenje građevinskog zemljišta.

Iz napred navedenih razloga, pobijana odluka je morala biti ukinuta i predmet vraćen drugostepenom sudu na ponovno suđenje. U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu ukazane primedbe ovog suda, pa će pošto potpuno i pravilno utvrdi činjenično stanje doneti novu odluku.

Iz iznetih razloga, a na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, Vrhovni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić