Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija neosnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nema bitne povrede iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, dana 07.03.2018. godine, zaključen je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između tuženih BB, kao prodavca i VV, kao kupca. Predmet kupoprodaje je ½ dela parcele broj .., površine 1.00,00 ha, upisana u list nepokretnosti broj .. KO ... i parcela broj ..., površine 1.10,67 ha, upisana u listu nepokretnosti broj .. K.O. ... . Ugovorena je ukupna kupoprodajna cena u iznosu od 1.330.000,00 dinara. Ugovor je overen od strane javnog beležnika dana 09.03.2018. godine, sa napomenom da su ugovorne strane poučene na zakonsko pravo preče kupovine vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta, te da imalac prava preče kupovine može tužbom zahtevati da se ugovor oglasi bez dejstva i da se njemu proda pod istim uslovima. Tužilac je vlasnik parcele .. KO ..., koja se graniči sa parcelom broj .., na kojoj je tuženi BB bio suvlasnik sa udelom od 1/2, dok je suvlasnik preostalog dela, njegova bivša supruga GG, nezainteresovana za kupovinu ove parcele u preostalom delu. Tužilac je dana 06.11.2018. godine, na račun depozita Osnovnog suda u Rumi, uplatio iznos od 413.981,00 dinara, koji je sam opredelio kao tržišnu vrednost ½ dela parcele .. KO ..., srazmerno površini na koju pretenduje, a u odnosu na ukupnu ugovorenu kupoprodajnu cenu. Na osnovu rešenja Poreske uprave Filijala Ruma od 18.06.2018. godine, utvrđeno je da je u postupku utvrđenja poreske osnovice poreza na prenos apsolutnih prava po osnovu predmetnog ugovora, za parcelu u ..., ugovorena kupoprodajna cena od 100,00 dinara/1m2, niža od tržišne cene, te da je osnovica utvrđena u iznosu tržišne vrednosti od 110,00 dinara, pa s obzirom na površinu prodate nepokretnosti od 5.000 m2, ukupna vrednost poljoprivrednog zemljišta u K.O. ... iznosi 550.000,00 dinara, a ukupna vrednost poljoprivrednog zemljiša u K.O. ..., iznosi 885.360,00 dinara, odnosno 80,00 dinara /1m2, dok je ugovorena cena niža od tržišne i iznosi 75,00 dinara/1 m2. Tužilac je za izvršenu prodaju saznao oktobra 2018. godine.

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev, nalazeći da je tuženi BB propustio da pre zaključenja kupoprodajnog ugovora sa tuženim VV predmetnu parcelu ponudi tužiocu, kao vlasniku susedne parcele, na koji način je tužiocu povređeno pravo preče kupovine u smilu člana 5, 6, 7. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti.

Drugostepeni sud je preinačujući prvostepenu presudu, odbio tužbeni zahtev, ocenjujući da je u konkretnom slučaju predmet kupoprodaje jedinstven i čine ga sve parcele obuhvaćene osporenim ugovorom, da tužilac ne može zahtevati da mu tuženi BB proda samo jednu parcelu, te je saglasno tome tužilac bio u obavezi da istovremeno sa podnošenjem tužbe, položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti koje su bile predmet ugovora o prodaji, na dan podnošenja tužbe, u skladu sa odredbom člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti.

Ocenjujući navode revizije, Vrhovni kasacioni sud nalazi da je pobijanom presudom pravilno odbijen tužbeni zahtev, a iz sledećih razloga:

Naime, ovaj sud primećuje da je tužilac postavljenim tužbenim zahtevom tražio poništaj navedenog ugovora o kupoprodaji u celosti, odnosno ne samo u odnosu na parcelu koja se graniči sa njegovom parcelom i u odnosu na koju ima pravo preče kupovine, već i u odnosu na drugu parcelu, koja je takođe predmet ovog ugovora, istovremeno postavljajući zahtev za činidbu, odnosno utvrđenje obaveze tuženog BB, kao prodavca, da njemu kao imaocu prava preče kupovine pod istim uslovima, odnosno za cenu od 413.981,00 dinar, proda ½ dela parcele .. . S obzirom da je tužilac postavio zahtev za poništaj osporenog ugovora o kupoprodaji u celini, mogao bi se prihvatiti stav drugostepenog suda, da je istovremeno sa podnošenjem tužbe, tužilac bio u obavezi da isplati ugovorenu kupoprodajnu cenu za obe parcele, kao uslov za vođenje ove parnice. Tužilac, kao vlasnik poljoprivrednog zemljišta i susedne parcele, ima pravo preče kupovine parcele .., u odnosu na koju ili na deo te parcele od ½, postavljenim tužbenim zahtevom traži zaključenje ugovora sa tuženim BB, kao prodavcem, koja nije ni na koji način povezana sa drugom parcelom, a predmet je osporenog ugovora o kupoprodaji, kako se to ističe i u reviziji. Međutim, tužilac i u odnosu na parcelu na koju pretenduje postavljenim tužbenim zahtevom, prema činjenicama koje su utvrđene u postupku, nije uplatio tržišnu vrednost te parcele, kao uslov za podnošenje ovakvog zahteva, odnosno tužbe, a u smislu člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti, koji u pogledu iznosa koji je potrebno uplatiti istovremeno sa podnošenjem tužbe ove vrste, insistira na tržišnoj vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Suprotno navodima revizije, imajući u vidu da se radi o parcelama različitog kvaliteta, položaja i dr., tržišna vrednost te parcele se nije mogla utvrditi na način kako je to uradio tužilac. Uplata tržišne vrednosti parcele je bila nužna sa podnošenjem tužbe, jer tek time tužilac stiče aktivnu legitimaciju za vođenje spora za poništaj osporenog ugovora zbog povrede prava preče kupovine, te kako tužilac to nije učinio, tužbeni zahtev je pravilno odbijen kao neosnovan.

Vrhovni kasacioni sud je cenio i ostale navode revizije kojima se ukazuje na nesavesnost tuženih, kao učesnika osporenog ugovora, pa nalazi, da s obzirom na napred navedene imperativne odredbe Zakona o prometu nepokretnosti, nisu od značaja.

Na osnovu člana 414. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Jasminka Stanojević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić