Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac i tuženi VV su blagovremeno izjavili revizije iz svih zakonskih razloga.

Ispitujući pravilnost pobijane presude na osnovu člana 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da revizije nisu osnovane.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijama se posebno ne ukazuje na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se, pod uslovima iz člana 407. stav 1. tačke 2. i 3. ZPP, taj pravni lek može izjaviti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tuženi BB je bio vlasnik stana u ulici ... broj .. u Novom Sadu, upisanog u katastar nepokretnosti kao stan broj .., površine 139m2. Označeni stan tuženi je (tokom 2002-2003 godine) faktički podelio i deo u površini od 64m2, izdvojen kao poseban stan, prodao GG. Preostali deo stana, iznad kojeg je postojala galerija, tuženi BB je prodao tužiocu ugovorom o kupoprodaji Ov 46808/2008 od 30.09.2008. godine, po ugovorenoj ceni od 95.000 evra. U navedenom ugovoru je kao predmet prodaje određen četvorosobni stan broj .. sa nus prostorijama površine 139m2 na prvom spratu zgrade u ulici ... broj .. u Novom Sadu. Po zaključenju ugovora tuženi BB je predao tužiocu ključeve od stana. Tužilac se u stan nije uselio, već se vratio u inostranstvo, a ključeve od stana dao je svom advokatu i dvojici prijatelja. Nakon overe potpisa na ugovoru tužilac nije podneo zahtev za upis prava svojine u katastru nepokretnosti (zahtev je podneo tek 15.06.2010. godine), a porez na promet platio je 11.06.2010. godine. Tužilac od zaključenja kupoprodajnog ugovora u stan nije dolazio i nije plaćao komunalne usluge po računima koji su i dalje glasili na tuženog BB, jer tužilac nije izvršio promenu korisnika kod javnih komunalnih preduzeća. Tuženi BB je 01.06.2010. godine zaključio i ugovor o kupoprodaji sa tuženim VV, na kojem su potpisi ugovarača istog dana overeni kod suda pod Ov. 21733/2010, za ugovorenu cenu od 47.000 evra. Predmet tog ugovora određen je kao stan broj .. sa nus prostorijama površine 139m2 na prvom spratu zgrade u ulici ... broj .. u Novom Sadu. Ugovor sadrži klauzulu - garanciju tuženog (prodavca) da stan koji je njegov predmet nije opterećen teretima, da nije predmet prava ili pretenzije trećeg pravnog ili fizičkog lica, da za isti nema zaključenih ugovora svojinskog, državinskog ili drugog prava i da za njega nije zaključen ugovor o zakupu, sa obavezom prodavca da otkloni sve eventualne pravne pretenzije trećih lica. Pre zaključenja ovog ugovora tuženi VV je više puta u periodu od 20-tak dana razgledao stan. Stan mu je pokazivao tuženi BB koji je imao ključeve, a njegovo prezime i dalje se nalazilo na poštanskom sandučetu. Tuženi VV je od svog prodavca saznao da je bio vlasnik stana površine 139m2 koji je podelio na dve stambene jedinice i jednu od njih prodao GG, tako da sada prodaje preostali deo stana sa dve etaže čija je površina 139m2. Tuženi BB je po zaključenju i overi potpisa na ugovoru predao tuženom VV ključeve od stana. U stanu je izvesno vreme živelo treće lice uz saglasnost i dozvolu tuženog VV. Istog dana kada je ugovor overen tuženi VV je podneo poresku prijavu i zahtev za upis prava svojine u katastru nepokretnosti. Pravnosnažnom presudom K 1369/13 od 11.03.2016. godine tuženi BB, oglašen je krivim za produženo krivično delo prevare izvršeno 30.09.2008. godine tako što je lažnim prikazivanjem činjenica doveo u zabludu oštećenog (tužioca) i sa njim zaključio ugovor o kupoprodaji četvorosobnog stana iako je istu nepokretnost sa ½, u površini od 70m2, tokom 2002. godine prodao GG i što je oštećenog (tuženog VV) lažnim prikazivanjem činjenica doveo u zabludu i sa njim zaključio ugovor o kupoprodaji četvorosobnog stana iako je istu nepokretnost ranije prodao drugom licu (tužiocu). Tuženi VV je tokom 2011. godine kupio stan broj .. na prvom spratu zgrade koji je pripojio stanu broj .. (delu koji je kupio od tuženog BB) i tako formirao jedan stan površine 128,95m2. Taj stan je ugovorom o kupoprodaji OPU 627- 2016 od 12.04.2016. godine prodao trećim licima. U tom ugovoru je predmet prodaje određen kao četvorosobni stan broj .. površine 129m2 i potkrovlje površine 88,68m2 iznad stana. Kupci iz tog ugovora su sada u katastru nepokretnosti upisani kao suvlasnici stana broj .. površine 129m2, a tuženi VV je upisan kao vlasnik stana broj .. površine 64m2.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da je isti stan bio predmet dva ugovora o kupoprodaji i da se zato, u slučaju dvostruke prodaje, o tužbenom zahtevu odlučuje primenom jačeg prava - na osnovu načela savesnosti i poštenja. Po stanovištu sudova, kada je više lica zaključilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jačem pravu odlučuje se primenom načela morala društva, savesnosti i poštenja, i načela zabrane zloupotrebe prava; kada su svi kupci savesni, a nijednom od njih nepokretnost nije predata u državinu, niti je ishodio upis prava svojine u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu jači pravni osnov ima raniji kupac; kada su svi kupci savesni, jači pravni osnov ima onaj kupac koji je ishodio upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu, a ako nijedan od njih nije ishodio upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu jači je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u državinu; raniji savesni kupac ima jači pravni osnov u odnosu na kasnijeg nesavesnog kupca, čak i u slučaju kada je prodavac nepokretnost predao u državinu kasnijem nesavesnom kupcu, ili je nesavesni kupac ishodio upis u zemljišnu, odnosno drugu javnu knjigu.

U konkretnom slučaju, ista nepokretnost je predata u državinu i ranijem i kasnijem kupcu, ali je tuženi VV (kasniji kupac) ishodio upis prava svojine u katastru nepokretnosti. Zbog toga bi ova činjenica upisa bila od značaja za jače pravo tuženog (kasnijeg kupca), samo ako je on prilikom kupovine bio savestan. S obzirom na moguću koliziju formalnog stanja u javnim knjigama i faktičkog materijalno- pravnog stanja, ocena valjanosti sticanja prava svojine na nepokretnosti ne može se zasnivati samo na osnovu bezrezervnog pouzdanja u javne knjige. Zbog toga kupac nepokretnosti svoju savesnost ne može opravdati samo s pozivom na pouzdanje u apsolutnu tačnost upisa u javnu knjigu, već je dužan da proveri i posedovno stanje nepkretnosti koju želi da kupi, odnosno da se uveri nije li lice koje je u javnu knjigu upisano kao vlasnik tu nepokretnost već ranije prodala drugom. Propusti li ovu dužnu pažnju pa se ispostavi da je nepokretnost već ranije prodata drugom, kupac će se smatrati nesavesnim jer se uzima da je znao ili mogao znati da je ranije zaključen pravni posao o prodaji nepokretnosti. Izloženo je u skladu sa načelima morala, savesnosti i poštenja i načela zabrane zloupotrebe prava (članovi 10, 12, i 13. Zakona o obligacionim odnosima, odnosno član 4. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa).

U ovom sporu nižestepeni sudovi su pošli od ovih pravila i nakon ocene izvedenih dokaza zaključili da je tuženi VV nesavestan kupac i da je zato ništav ugovor o kupoprodaji Ov 21733/10 od 01.06.2010. godine, koji je zaključio sa tuženim BB.

Po nalaženju prvostepenog suda, predmet oba kupoprodajna ugovora nije bio stan upisan u katastru nepokretnosti (stan broj .. površine 139m2), već deo sa dve etaže koji je preostao nakon faktičkog izdvajanja površine od 64m2 u posebnu stambenu jedinicu, ranije prodatu trećem licu GG. Odlučujući o savesnosti tuženog VV, taj sud utvrđuje da je u vreme kada je zaključen drugi kupoprodajni ugovor tuženi BB u katastru nepokretnosti i dalje bio upisan kao vlasnik stana broj .., površine 139m2 na prvom sprtu zgrade u ulici ... broj .. u Novom Sadu, da je na vratima stana i poštanskom sandučetu postojala pločica sa njegovim prezimenom, kao i da je pre zaključenja kupoprodajnog ugovora uvodio tuženog VV u stan radi njegovog razgledanja, tako da je moguće da tuženi nije znao da je stan koji kupuje već ranije prodat. Međutim, po shvatanju prvostepenog suda, tuženi VV je to svakako mogao znati zato što je znao da ne kupuje onaj stan koji je upisan u katastru nepokretnosti jer je njegov izdvojeni deo ranije prodat GG, zbog čega je bilo životno i logično da stupi u kontakt sa njom i tako od nje sazna da je stan koji kupuje već prometovan i da je tužilac njegov vlasnik, a to je mogao saznati i od DD, vlasnika susednog stana broj .. . Sve to ga, po mišljenju prvostepenog suda, čini nesavesnim kupcem. Drugi tužbeni zahtev, kojim je traženo utvrđenje prava svojine na stanu broj .. i predaja tog stana, prvostepeni sud je odbio sa obrazloženjem da je stan broj .. sada upisan u katastar nepokretnosti sa površinom od 64m2 kao svojina tuženog VV, zapravo stan GG u čijem posedu ni tužilac ni tuženi VV nikada nisu bili. Zbog toga vangruntovno pravo svojine na sadašnjem stanu broj .. ima GG, pa zato nije osnovan tužiočev zahtev za upis prava svojine na tom stanu i za njegovu predaju.

Drugostepeni sud je odbio izjavljene žalbe, ocenivši neosnovanim žalbene navode tuženog VV kojima se osporava zaključak nižestepenog suda o njegovoj nesavesnosti. I po stanovištu drugostepenog suda, provera stanja u javnim knjigama i računa za komunalne usluge nije dovoljna za zaključak o njegovoj savesnosti, jer je on kod postojećih okolnosti mogao znati da postoji mogućnost da je tuženi BB stan već ranije prodao, zbog čega je morao na svaki dodatni, razumno mogući način tu činjenicu proveriti, pored ostalog i stupanjem u kontakt sa vlasnicima susednih stanova kojima je bilo poznato da je isti stan već prethodno prodat tužiocu. Takođe su kao neosnovani ocenjeni žalbeni navodi tužioca i prihvaćeni razlozi nižestepenog suda za odluku o odbijanju drugog tužbenog zahteva.

Po oceni revizijskog suda, nisu osnovani navodi revidenata - tuženog VV da je u ovom sporu pogrešno primenjeno materijalno pravo kada je utvrđeno da je on bio nesavestan kupac jer se nije kod suseda raspitao o tome da li je stan koji kupuje eventualno već prodat.

Načelo savesnosti i poštenja je Zakonom o obligacionim odnosima svrstano u osnovna načela i formulisano imperativno. Odredbom člana 12. tog zakona propisano je da su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa učesnici dužni da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. Time je rečeno da pravnu zaštitu može očekivati samo onaj subjekt u obligacionim odnosima koji postupa savesno i pošteno. Označena zakonska norma sadrži tzv. „generalnu klauzulu“. Ona nema precizna merila, odnosno gotova pravila iz kojih bi se moglo videti šta u konkretnom slučaju odgovara tom načelu. O tome, u slučaju spora, procenu daje sud rukovodeći se opštevažećim zahtevima pravičnosti, životnim iskustvom i praktičnim razumom.

U ovom slučaju, tuženi VV kupovao je stan koji faktički nije odgovarao stanu upisanom u katastar nepokretnosti. Ta činjenica bila mu je poznata, jer mu je sam tuženi - prodavac rekao da je deo tog stana ranije izdvojio u posebnu stambenu jedinicu i prodao GG, i pristao je da se u ugovoru koji je zaključio navedu katastarski podaci o predmetu prodaje kako bi se mogao upisati kao vlasnik. U takvoj situaciji, kada se tuženi (kasniji kupac) nije mogao pouzdati u katastarsko stanje stana koji kupuje i znao da se ono razlikuje od faktičkog stanja, zaista je bilo životno i logično da stupi u kontakt sa licem koje je pre njega kupilo izdvojeni deo istog stana, pre svega radi rešenja međusobnih imovinsko-pravnih odnosa, a tada je od tog lica mogao saznati i za činjenicu da je preostali deo stana koji kupuje već prodat. Takvo postupanje tuženog VV, s obzirom na navedene okolnosti, bilo bi razumno sa stanovišta prosečno pažljivog čoveka koji kupuje stan sa saznanjem da je jedan njegov deo već ranije prodat i da taj promet nije evidentiran u javnoj knjizi. Izostanak razumne pažnje u konkretnim okolnostima tuženog VV čini nesavesnim kasnijim kupcem, jer je pažljivijim postupanjem pre zaključenja ugovora mogao saznati da je i drugi deo stana već prometovan.

Iz navedenih razloga, Vrhovni sud prihvata stanovište nižestepenih sudova o nesavesnosti tuženog VV, zasnovanim na označenom načelu obligacionog prava koje je u ovom sporu pravilno primenjeno u situaciji dvostruke prodaje iste nepokretnosti.

Nisu osnovani ni navodi revidenta - tužioca da je materijalno pravo pogrešno primenjeno kada je odbijen i njegov tužbeni zahtev za upis prava svojine na stanu broj .. na prvom spratu zgrade u ulici ... broj .. u Novom Sadu i predaju tog stana u državinu.

Pravni osnov zahteva za upis prava svojine tužioca je ugovor o kupoprodaji Ov. 46808/2008 od 30.09.2008. godine. Predmet tog ugovora bio je stan označen katastarskim podacima kao stan broj .. površine 139m2 sa nus prostorijama na prvom spratu navedene zgrade. U vreme zaključenja glavne rasprave u katastru nepokretnosti upisan je stan broj .. površine 64m2. To nije stan koji je bio predmet navedenog kupoprodajnog ugovora, kao osnova sticanja prava svojine tužioca. Predmet ugovora o kupoprodaji koji je tužilac zaključio sa tuženim BB zapravo je bio deo stana broj .. površine 139m2, preostao nakon faktičkog izdvajanja njegovog dela površine 64m2 i prodaje trećem licu. Predmet tog ugovora o kupoprodaji je nakon faktičkih i pravnih promena deo sadašnjeg stana broj .. površine 129m2 u susvojini trećih lica. Zato tužilac ne može osnovano zahtevati da se tuženi VV obaeže da trpi upis prava svojine na sadašnjem stanu broj .., kao posebnom delu zgrade, bez obzira što je u katastru nepokretnosti upisan kao vlasnik, jer to nije bio predmet ugovora o kupoprodaji koji je zakljuičo sa tuženim BB. Tuženi VV nije ni u posedu tog stana (u posedu stana je treće lice GG), pa zato ne može biti ni obavezan na njegovu predaju tužiocu.

Sa svega navedenog, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković