Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu u preinačujućem delu, tuženi su izjavili blagovremeno reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu odluku primenom odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, broj 72/11 ... 10/23-drugi zakona) i utvrdio da je revizija tuženih osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a ni povrede iz stava 1. tog člana zakona na koje se revizijom ukazuje pred drugostepenim sudom koje bi mogle da utiču na donošenje zakonite i pravilne odluke.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je, zajedno sa neparničarem EE, na osnovu neoverenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 20.05.1979. godine kupio od prodavca ŽŽ, brata tuženih, deo predmetne kat. parcele broj .. KO ... (koja sada nosi oznaku ..) ukupne površine 3589 m2, i to zemljište u površini od 500m2 njiva zvana „...“. Nakon toga, tužilac je pristupio gradnji porodične stambene zgrade (prema njegovim tvrdnjama izgradnja je trajala od 1980 do 1985.godine) na delu kupljenog zemljišta (objekat je na površini od 1 ar, dok je okućnica na 1,5 ari, što čini ukupno 2,5 ari). U vreme kupovine, tužene BB sada pok. ZZ, čiji su pravni sledbenici GG, DD i ĐĐ, su bile vlasnice navedene kat. parcele sa jednakim udelima. Pravo susvojine na navedenoj parceli stekle su na osnovu ugovora o deobi koji su zaključile sa svojim bratom ŽŽ overenog kod Petog opštinskog suda u Beogradu pod Ov 583/76 dana 24.03.1976. godine, nakon čega su se uknjižile u zemljišne knjige (rešenje Petog opštinskog suda u Beogradu DN 1935/76 od 19.04.1976. godine). Na osnovu Odluke o određivanju gradskog – građevinskog zemljišta SO Grocka br. 350- 816 od 26.09.1979. godine, navedena parcela je uknjižena kao društvena svojina, uz upis prava korišćenja u korist tuženih BB i sada pok. ZZ, prvobitno tužene, sa po 1/2 dela, a 1997.godine je uknjižena kao državna svojina – vlasništvo Republike Srbije. Na osnovu rešenja Opštine Grocka br. 462-17/05 od 01.02.2005. godine, rešenjem Dn 3283/05 uknjiženo je brisanje državne svojine i prava korišćenja i uknjiženo pravo suvlasništva na predmetnoj parceli u korist ovde tuženih (LN .. KO ...). Pravnosnažnom presudom prvostepenog suda P 1619/12 od 17.10.2013. godine (donetom u ovoj parnici) utvrđeno je pravo svojine tužioca na navedenom objektu po osnovu građenja na tuđem zemljištu u odnosu na ovde tužene BB i sada pok. ZZ kao suvlasnice tog zemljišta odnosno parcele.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev tužioca kao neosnovan, nalazeći da nisu ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine tužioca na traženom delu predmetne kat. parcele na osnovu članova 20. (sticanje svojine na osnovu ugovora) i 28. (sticanje svojine na osnovu održaja) Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Ovo stoga što je ugovor o kupoprodaji koji je tužilac zaključio sa bratom tuženih kao prodavcem 20.05.1979.godine ništav u smislu odredaba članova 47. i 70. Zakona o obligacionim odnosima, jer prodavac u vreme zaključenja tog ugovora nije bio titular prava svojine, niti bilo kod drugog stvarnog prava na predmetnoj parceli, imajući u vidu da je zaključenjem deobnog ugovora iz 1976. godine ta nepokretnost pripala u susvojinu njegovim sestrama, tuženim BB i sada pok. ZZ, sa po 1/2 idealnog dela, zbog čega nije mogao na tužioca preneti pravo koje nema. Pri tome, ugovor nije bio zaključen u pismenoj formi predviđenoj tada važećim Zakonom o prometu nepokretnosti, uz overu potpisa ugovarača kod suda. Državina tužioca nije zasnovana na punovažnom pravnom osnovu, pa nema mesta sticanju na osnovu redovnog održaja, a sve i da se prihvati da je državina tužioca bila savesna nema mesta sticanju ni putem vanrednog održaja, jer je predmetna parcela od 1979.godine bila u režimu gradskog građevinskog zemljišta na kojem se nije mogla steći svojina održajem od tada pa do 1996.godine shodno članu 29. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Službeni list FNRJ“, br.6/80) kojim je bilo propisano da se na stvari u društvenoj svojini pravo svojine ne može steći održajem, a ako bi se rok za održaj računao od 1996. godine, do dana podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari (30.03.2012.godine) nije protekao rok od 20 godina potreban za vanredni održaj. Osim toga, po nalaženju prvostepenog suda državina tužioca nije savesna jer je uvidom u zemljišnu knjigu kao javnu knjigu mogao da se informiše i sazna ko je vlasnik zemljišta, pri čemu je bratu tuženih kao prodavcu sudskom odlukom bilo zabranjeno otuđenje navedene parcele. Cenio je činjenicu da je tužilac na delu predmetne kat. parcele sagradio porodičnu stambenu zgradu, pa je našao da ni po po tom osnovu (građenje na tuđem zemljištu) tužilac nije mogao steći pravo svojine na tom delu parcele, s obzirom na to da parcelu koja je u to vreme bila u društvenoj svojini nije dobio na korišćenje na zakonit način, a bez značaja je to što je parcela u međuvremenu vraćena u svojinu tuženima jer se zakonski uslovi za sticanje prava svojine ne ispituju prema sadašnjem statusu zemljišta, već prema imovinskom režimu u vreme gradnje.

Drugostepeni sud je, za razliku od prvostepenog suda, smatrao da se zahtevu tužioca može delimično pružiti pravna zaštita primenom člana 25. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa (sticanje svojine građenjem na tuđem zemljištu) za površinu od 255 m2, odnosno za idealni udeo od 255/3589 idealnih delova, dok je za razliku do ukupno traženog udela od 520/3589 odbio tužebni zahtev. Rukovodio se pre svega time da je pravnosnažnom presudom Osnovnog suda u Beogradu - Sudska jedinica Mladenovac P 1619/12 od 17.10.2013. godine (donetom tokom ovog postupka) utvrđeno u odnosu na tužene BB i sada pok. ZZ da je tužilac isključivi vlasnik po osnovu gradnje porodične stambene zgrade koja se nalazi u ..., u ulici ... broj .., sagrađene na delu predmetne kat. parcele, koju presudu tužene nisu osporavale (suštinski tokom spora nisu osporavale pravo tužioca na predmetnom objektu). Kao i činjenicom da su tužene tražile isplatu prometne cene predmetnog zemljišta (u drugoj parnici), u kom pogledu su uspele s obzirom na to da je pravnosnažnom presudom Drugog osnovnog suda u Beogradu P 2449/15 od 25.02.2016. godine tuženi u toj parnici - ovde tužilac, obavezan da tužiljama - ovde tuženima BB i sada pok. ZZ, na ime naknade za zemljište – deo kat. parcele .. u površini od 255 m2, KO ... isplati iznos od 854.791,20 dinara (svakoj po 426.895,60 dinara) sa zakonskom zateznom kamatom od 25.02.2016. godine do isplate. Po nalaženju istog tužene su se u postupku koji je okončan navedenom pravnosnažnom presudom, upravo koristile pravom iz odredbe člana 25. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, pa kako je tužilac u postupku prinudnog izvršenja navedene presude tuženima isplatio navedenu cenu zemljišta što je bilo nesporno u daljem toku postupka, ispunjeni su uslovi da se tužiocu prizna pravo svojine i na zemljištu na kome je objekat izgrađen, kao i na zemljištu koje je neophodno za redovnu upotrebu objekta. Prilikom donošenja pobijane odluke, drugostepeni sud je imao u vidu da je konačno postavljenim zahtevom tužilac tražio utvrđenje susvojine na 520/3589 idealnih delova kat. parcele .. KO ..., a ne utvrđenje prava svojine na realnom delu parcele na osnovu nalaza i mišljenja veštaka, što je u toku postupka predlagao, ali pri kojem dokaznom predlogu nije ostao na ročištu na kome je zaključena glavna rasprava. Ovako opredeljeni zahtev u konkretnom slučaju ne sprečava da se tužilac kao graditelj na tuđem zemljištu u katastru nepokretnosti upiše kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti na 255/3589 idealnih delova kat. parcele .. KO ..., što odgovara površini od 255 m2 parcele na kojoj je objekat sagrađen, kao i na zemljištu koje je neophodno za redovnu upotrebu objekta, koja površina odgovara i onome što je tužilac kupio od ŽŽ, a za koje zemljište je isplatio tuženima tržišnu vrednost. Nakon toga, parnične stranke u cilju razvrgnuća suvlasničke zajednice na parceli mogu izvršiti deobu parcele vansudskim putem na osnovu sporazuma o deobi ili podnošenjem predloga sudu u vansudskom postupku deobi, s obzirom da je isplatom tržišne cene zemljišta među strankama više nema spornih pitanja, kako bi se tužiocu omogućilo legalizacije objekta izgrađenog bez građevinske dozvole, što je pored rešavanja spornih imovinskih odnosa među strankama jedan od glavnih razloga vođenja ovog postupka.

Osnovano se revizijom tuženih ukazuje da je drugostepena odluka zasnovana na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Po oceni Vrhovnog suda tužbenom zahtevu se ne može pružiti pravna zaštita primenom odredaba članova 20. i 28. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa iz razloga koje je dao prvostepeni sud, a koje ovaj sud u celosti prihvata kao pravilne (osim u delu činjenično pravnog zaključka da je u vreme kupovine predmetog zemljišta od strane tužioca ono bilo u režimu prava korišćenja, jer je zemljište kupljeno pre donošenja Odluke o određivanju gradskog – građevinskog zemljišta SO Grocka br. 350-816 od 26.09.1979. godine, što ne utiče na pravilnost i zakonitost prvostepene presude). Međutim, pravna zaštita tužbenom zahtevu se ne može pružiti ni primenom odredbe člana 25. ovog zakona kako to pogrešno smatra drugostepeni sud.

Prema članu 21. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa („Službeni list SFRJ“, br.6/80 i 36/90, „Službeni list SRJ“, br.29/96 i „Službeni glasnik RS“, br. 115/05-dr. zakon) pravo svojine stiče se po samom zakonu, između ostalog, i građenjem na tuđem zemljištu. Ovim Zakonom uređen je odnos savesnog graditelja i nesavesnog vlasnika zemljišta (član 24.), nesavesnog graditelja i savesnog vlasnika zemljišta (član 25.) i savesnog graditelja i savesnog vlasnika zemljišta (član 26.).

Samo savesni graditelja koji može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na kojem drugi ima pravo svojine (vlasnik zemljišta) stiče pravo svojine i na zemljište na kojem je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znao niti je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio (član 24. stav 1. ovog zakona), u kom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od 3 godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od 10 godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke (stav 2.).

U ovom slučaju tužilac je nesavestan graditelj jer je znao da gradi na zemljištu na kojem postoji susvojina tuženih BB i sada pok. ZZ, odnosno pravo sukorišćenja i da ugovor o kupoprodaji nije zaključio sa vlasnicima zemljišta, dok su tužene savesne vlasnice zemljišta (u vreme gradnje objekta tužioca nosioci prava korišćenja sa jednakim udelima) jer su se protivile izgradnji tokom trajanja iste. To znači da tužilac kao nesavestan graditelj ne može steći pravo svojine i na zemljište na kojem je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, pa se na ovu situaciju primenjuje član 25. stavovi 1. i 2. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, koji se primenjuje u korist savesnog vlasnika zemljišta. Njime se štiti pravilo superficies solo cedit, tako što savesnom vlasniku zemljišta daje pravo na izbor između tri mogućnosti: ili da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta najkasnije u roku od 3 godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta, po čijem proteku može zahtevati samo isplatu prometne cene zemljišta (stav 4.).

Po oceni Vrhovnog suda, činjenica da je tužiocu pravnosnažnom presudom Osnovnog suda u Beogradu - Sudska jedinca Mladenovac P 1619/12 od 17.10.2013. godine (donetom tokom ovog postupka) utvrđeno da je isključivi vlasnik porodične stambene zgrade koja se nalazi u ..., u ulici ... broj .., po osnovu gradnje na delu predmetne kat. parcele, što je utvrđeno prema ovde tuženima BB i sada pok. ZZ, čiji su pravni sledbenici GG, DD i ĐĐ, posledica je toga što mu tužene nisu osporavale pravo svojine na predmetnom objektu, odnosno nisu tražile da njima pripadne pravo svojine na objektu ili da tužilac isti poruši. Time što su tužene tražile isplatu prometne cene zemljišta (u drugoj parnici), u kom pogledu su uspele pravnosnažnom presudom Drugog osnovnog suda u Beogradu P 2449/15 od 25.02.2016. godine, ne daje pravo tužiocu kao nesavesnom graditelju na sticanje prava svojine na zemljištu na kojem je objekat izgrađen i na zemljištu za redovnu upotrebu objekta. Stambeni objekta tužioca je izgrađen bez građevinske dozvole, a zemljište na kojem je izgradio objekat koje je u vreme izgradnje bilo u društvenoj svojini, tužilac nije dobio na korišćenje na zakonit način, pa je bez značaja to što je parcela u međuvremenu vraćena u svojinu tuženima jer se zakonski uslovi za sticanje svojine u parničnom postupku ne ispituju prema sadašnjem statusu zemljišta, već prema imovinskom režimu u vreme gradnje, kako to pravilno zaključuje prvostepeni sud.

Zato je Vrhovni sud preinačio drugostepenu presudu u preinačujućem delu i potvrdio prvostepenu presudu u delu koji je bio predmet preinačenja, u šta spada i odluka o troškovima prvostepenog postupka koji su pravilno odmereni i dosuđeni tuženima.

Iz navedenih razloga, primenom člana 416. stav 1. ZPP odlučeno je ka u stavu prvom izreke.

Tuženima na osnovu članova 165. stav 2. i 163. stav 2. u vezi članova 153. stav 1. i 154. stav 2. ZPP pripada tražena naknada troškova revizijskog postupka, prema vrednosti spora, na ime troškova sastava revizije u iznosu od 33.000,00 dinara shodno važećoj AT („Službeni glasnik RS“, br.121/12, 99/20, 37/21 od 14.04.2021.godine) u vreme preduzimanja ove radnje, što sa uvećanjem za zastupanje još tri stranke iznosi 82.500,00 dinara, prema opredeljenom zahtevu tuženih (član 163. stav 2. ZPP), kao i na ime sudskih taksi na reviziju i revizijsku odluku po 97.500,00 dinara sve odmereno po Tarifnim brojevima 1. i 2. Taksene tarife Zakona o sudskim taksama („Službeni glasnik RS“ br. 128/24 ... 106/15), zbog čega je odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić